Droit de préemption de la SAFER : bail rural inopposable et contrôle de la motivation d’une intervention foncière

L’article L143-3 du code rural et de la pêche maritime impose à la SAFER de justifier sa décision de préemption par une référence explicite et motivée à un objectif légal. Le juge doit vérifier la réalité de l’objectif poursuivi et écarter une motivation carencée, trompeuse ou constitutive d’un abus de pouvoir.

Le bail rural invoqué par l’acquéreur et les vendeurs a été déclaré inopposable à la SAFER. Le document manuscrit, contesté par les demandeurs, comportait une date différente de celle alléguée et n’était pas corroboré par la déclaration d’intention d’aliéner, qui mentionnait l’absence de location. Le tribunal relève également l’absence de prix, l’absence de pouvoir de la seule épouse au regard de l’article 1425 du code civil et le défaut d’accord valable sur la chose et le prix. L’article 1328 du code civil est également mobilisé concernant la date du bail et son opposabilité.

La motivation de la préemption, fondée sur la consolidation et l’amélioration d’exploitations laitières voisines, a été jugée suffisante, la SAFER justifiant l’existence de plusieurs exploitations candidates. Les demandes d’annulation ont donc été rejetées. Les demandeurs ont été condamnés solidairement aux dépens et à 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sur le fondement des articles 695 et suivants du même code.

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L’acquéreur et les vendeurs contestaient la préemption exercée par la SAFER, en invoquant notamment un bail rural et une motivation insuffisante. Le tribunal a relevé les incohérences affectant le bail manuscrit et jugé la décision de préemption suffisamment motivée par le projet de soutien à plusieurs exploitations laitières. Les demandes ont été rejetées.

Des propriétaires de parcelles agricoles ont déclaré leur intention de vendre ces biens à un producteur laitier pour 130 135 euros. La SAFER de Normandie a exercé son droit de préemption sur le fondement de l’article L143-2 du code rural et de la pêche maritime.

L’acquéreur et les vendeurs ont demandé l’annulation de cette décision, en invoquant l’existence d’un bail rural et une motivation insuffisante. La SAFER a contesté la validité et l’opposabilité du bail, en relevant notamment que la déclaration d’intention d’aliéner indiquait que les biens étaient libres.

Le tribunal a retenu plusieurs incohérences concernant le bail manuscrit, sa date, son prix et le pouvoir de la bailleresse. Il a également jugé suffisante la motivation de la préemption, la SAFER justifiant l’existence de plusieurs exploitations laitières susceptibles de bénéficier de l’opération. Les demandes ont été rejetées et les demandeurs condamnés solidairement aux dépens ainsi qu’à 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Référence explicite de la préemption à un objectif légal conformément à l’article L143-3
• Réalité de l’objectif poursuivi vérifiée par l’existence d’exploitations laitières candidates
• Date du bail établie et opposable à la SAFER
• Accord valable sur la chose et le prix du bail
• Pouvoir du bailleur habilité à conclure le contrat
• Cohérence entre le bail invoqué et la déclaration d’intention d’aliéner

• Déclaration d’intention d’aliéner mentionnant l’absence de location
• Courriel notarial signalant les déclarations contradictoires des parties
• Contrat de bail manuscrit daté du 10 janvier 2022
• Clause prévoyant l’établissement ultérieur d’un bail au 1er janvier 2024
• Pièces établissant plusieurs exploitations laitières candidates

L’acquéreur et les vendeurs ne peuvent opposer le bail rural à la SAFER ni obtenir l’annulation de la préemption. La SAFER conserve le bénéfice de sa décision motivée, tandis que les demandeurs supportent solidairement les frais de la procédure.n

• Préemption maintenue malgré le bail rural invoqué
• Rejet de l’ensemble des demandes d’annulation
• Inopposabilité du bail à la SAFER
• Condamnation solidaire à 4 000 euros au titre de l’article 700
• Condamnation solidaire aux dépens

À faire

• Vérifier la date certaine du bail avant toute préemption
• Documenter précisément le prix et les parcelles louées
• Contrôler le pouvoir de chaque bailleur
• Comparer le bail avec la déclaration d’intention d’aliéner
• Établir concrètement l’objectif légal poursuivi par la préemption

À éviter

• Déclarer les biens libres tout en invoquant un bail
• Produire un bail manuscrit contradictoire sur sa date
• Omettre le prix du bail
• Fonder la préemption sur un bénéficiaire unique non justifié
• Négliger la motivation explicite exigée par l’article L143-3

L’opposabilité d’un bail rural à la SAFER

nLe bail invoqué est déclaré inopposable à la SAFER. Il ne respecte pas les conditions de date de l’article 1328 du code civil et contredit la déclaration d’intention d’aliéner, qui mentionnait l’absence de location. Le document manuscrit était en outre contesté, daté de 2022 et dépourvu de prix. La seule bailleresse ne disposait pas du pouvoir nécessaire au regard de l’article 1425 du code civil.n

Les conditions de validité du bail rural

nL’absence de prix empêche l’accord valable sur la chose et le prix. Le tribunal relève aussi que la déclaration prévoyait l’établissement ultérieur d’un bail à compter du 1er janvier 2024, ce qui contredit le bail manuscrit produit. Ces incohérences excluent que les demandeurs puissent opposer un bail rural à la SAFER.n

La motivation du droit de préemption

nL’article L143-3 du code rural et de la pêche maritime exige une référence explicite et motivée à un objectif légal. Le juge vérifie la réalité de l’objectif poursuivi. La motivation relative à la consolidation et à l’amélioration d’exploitations laitières voisines n’est ni carencée ni trompeuse, la SAFER établissant l’existence de plusieurs exploitations candidates.

Article 812 et suivants du Code de procédure civile, Article L143-2 du Code rural et de la pêche maritime, Article L143-3 du Code rural et de la pêche maritime, Article 1328 du Code civil, Article 1425 du Code civil, Articles 695 et suivants du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile