Tribunal judiciaire de Nîmes, 19 novembre 2024, RG n° 22/03718

Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Nîmes

Thématique : Justification des charges locatives et restitution des sommes indûment perçues

→ Résumé

Contexte du litige

La société AB INVEST, dirigée par M. [X] [T], a signé un bail dérogatoire de 36 mois avec la société SCI JF DES CHARTREUX pour des locaux à compter du 1er septembre 2017. La société ABM France, également sous la direction de M. [X] [T], a agi en tant que caution pour le paiement des loyers et charges. Le bail stipulait un loyer mensuel de 4.100 euros TTC et une provision trimestrielle sur charges de 3.000 euros, incluant la taxe foncière, les frais de gestion et l’assurance de l’immeuble.

Demandes de remboursement

Entre septembre 2017 et septembre 2021, les sociétés AB INVEST et ABM France ont versé un total de 58.800 euros TTC au titre des provisions sur charges. En octobre 2021, ABM France a contesté ces paiements, jugeant les charges injustifiées, et a demandé le remboursement. Après des échanges sans résultat, les sociétés ont assigné la SCI JF DES CHARTREUX devant le tribunal judiciaire de Nîmes en août 2022, réclamant le remboursement des provisions.

Arguments des parties

Les sociétés AB INVEST et ABM France soutiennent que la SCI JF DES CHARTREUX n’a pas fourni de justificatifs pour les charges payées, se limitant à une quittance d’assurance et à des frais de gestion qu’elles estiment non imputables. En réponse, la SCI JF DES CHARTREUX affirme que les provisions ont été réglées lors de la vente de l’immeuble et qu’elle a fourni les justificatifs nécessaires, tout en soulignant les retards de paiement des locataires.

Décision du tribunal

Le tribunal a rappelé que le bailleur doit justifier des dépenses engagées pour conserver les provisions. Il a constaté que la SCI JF DES CHARTREUX n’a pas prouvé le paiement des charges, notamment les frais de gestion et les taxes foncières, et a ordonné la restitution de 8.750,84 euros pour des sommes indûment perçues. De plus, les frais de gestion de 11.808 euros ont été jugés non dus, entraînant une condamnation supplémentaire.

Intérêts et dépens

Le tribunal a également accordé des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 octobre 2021. La SCI JF DES CHARTREUX a été condamnée à payer les dépens et une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour couvrir les frais non compris dans les dépens.

Conclusion

En conclusion, la SCI JF DES CHARTREUX a été condamnée à rembourser un total de 57.700 euros, augmentés des intérêts, ainsi qu’à payer des frais supplémentaires aux sociétés AB INVEST et ABM France.

Copie ❑ exécutoire
❑ certifiée conforme
délivrée le
à
Me Camille ALLIEZ
Me Isabelle PORCHER

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe
DE NIMES
**** Le 19 Novembre 2024
1ère Chambre Civile

N° RG 22/03718 – N° Portalis DBX2-W-B7G-JTGR
Minute n° JG24/

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

S.A.R.L. AB INVEST
inscrite au RCS sous le n° 789 365 038 et prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège social, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Camille ALLIEZ, avocat au barreau de NIMES, avocat postulant et par la SELARL 3a – Avocats d’Affaires Associés – Me David Goldenberg – Avocat au Barreau de Rouen, avocat plaidant,

S.A.S. ABM FRANCE
inscrite au RCS sous le n° 812 137 172 et prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège social, dont le siège social est sis [Adresse 2]

à :

S.C.I. JF DES CHARTREUX,
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Isabelle PORCHER, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 17 Septembre 2024 devant Antoine GIUNTINI, Vice-président, statuant comme juge unique, assisté de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 août 2017, la société AB INVEST détenue par M. [X] [T], a pris à bail, à compter du 1er septembre 2017, dans le cadre d’un bail dérogatoire de 36 mois signé avec la société SCI JF DES CHARTREUX, des locaux sis [Adresse 4].
La société ABM France, également détenue par M. [X] [T], s’est portée caution du paiement des loyers et charges.

Outre le paiement du loyer de 4.100 euros TTC mensuels, le bail prévoyait le paiement d’une provision sur charge de 3.000 euros par trimestre comprenant » entre autres :
– La totalité de la taxe foncière,
– La totalité des frais de gestion plafonnés à 6% hors taxes du loyer ;
– L’assurance propriétaire de l’immeuble. « .

Ces provisions sur charges ont été facturées par la société SCI JF DES CHARTREUX pour la période du 1er septembre 2017 au 30 septembre 2021, soit sur 49 mois, à hauteur de 49.000 euros hors taxe (58.800 euros TTC). Elles ont été intégralement payées par les sociétés AB INVEST et ABM France.

Par courrier du 11 octobre 2021, estimant le paiement de ces charges injustifié, la société ABM France a mis la société SCI JF DES CHARTREUX en demeure de lui rembourser les paiements à ce titre. Insatisfaite des réponses apportées par le bailleur, les sociétés AB INVEST et ABM France ont mis en demeure la société SCI JF DES CHARTREUX par courrier du 29 novembre 2021 de rembourser ces provisions sur charge à hauteur de 58.800 euros.

Par acte du 8 août 2022, les sociétés AB INVEST et ABM France ont fait assigner la société SCI JF DES CHARTREUX devant le tribunal judiciaire de Nîmes.

Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées 06 septembre 2024, les sociétés AB INVEST et ABM France demandent au tribunal, au visa des articles 1302 et suivants et 1303 du Code civil, L145-40-2, R145-35 et R145-36 du Code de commerce, outre l’article 700 du Code de procédure civile, de :

– Condamner la société SCI JF DES CHARTREUX à leur payer la somme de 57.700 euros, augmentée des intérêts au taux légal depuis le 11 octobre 2021, date de la mise en demeure adressée par la société ABM France,

– Condamner la société SCI JF DES CHARTREUX à leur payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– Condamner la société SCI JF DES CHARTREUX aux entiers dépens.

A l’appui de leurs demandes, les sociétés AB INVEST et ABM FRANCE soutiennent que malgré leurs sollicitations, la société SCI JF DES CHARTREUX n’a fourni aucun justificatif des provisions payées. Elles précisent que la société SCI JF DES CHARTREUX n’apporte la preuve que d’une quittance d’assurance payée et qu’elle se faisait payer la taxe foncière en sus de la provision sur charges. Elle considère que les frais de gestion stipulés sont des honoraires du bailleur qui ne peuvent être répercutés au locataire.
En réplique aux moyens de la défenderesse, elle pointe que l’acte de cession évoqué ne comporte aucune mention d’un compte entre les parties et n’est d’ailleurs pas produit. Elle indique que ni l’existence d’un avoir sur les loyers, ni leur indexation, ni la pénalité de 10% sur les loyers impayés ne dispensent de l’obligation de justifier et de régulariser les charges.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 2 septembre 2024, la société SCI JF DES CHARTREUX demande au tribunal au visa des articles 1302 et suivants du Code civil, L145-40-2 et R145-36 du Code de commerce, outre l’article 700 du code de procédure civile, de :
– Déclarer recevables et bien fondées les conclusions de la SCI JF DES CHARTREUX,
– Débouter la SARL AB INVEST et la SAS ABM France de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
– Condamner la SARL AB INVEST et la SAS ABM France à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– Condamner la SARL AB INVEST et la SAS ABM France au paiement des entiers dépens ;

A l’appui de ses demandes la SCI JF DES CHARTREUX indique que les sociétés AB INVEST et ABM FRANCE ont réglé la totalité des 58.800 euros de provisions sur charges par régularisation au jour de la signature de vente de l’immeuble loué, en date du 7 octobre 2021. Elle précise que dans cet acte de vente les parties ont fait les comptes des sommes dues entre elles, et qu’alors les demanderesses n’ont élevé aucune réclamation sur les charges, leurs montants et leurs justificatifs. Elle explique que les locataires ont cumulé les incidents de paiement et les impayés de loyers ou de charges. Elle soutient fournir les justificatifs demandés des provisions sur charge. Elle fait également état de la clause d’indexation des loyers, ainsi que de la clause de pénalité de 10% sur les loyers impayés, qu’elle n’avait pas appliquées. Elle relate les difficultés de paiement et les retards accumulés dans le paiement des loyers et la signature de la vente. Elle mentionne que dans sa contestation des charges dues, les sociétés AB INVEST ET ABM FRANCE remettent en question les conditions contractuelles du bail.

Pour un exposé complet des moyens et prétentions des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures.

Par ordonnance du 05 septembre 2024, la clôture de l’instruction a été fixée à la date du 10 septembre 2024. A l’audience de plaidoirie du 17 septembre 2024, la décision a été mise en délibéré au 19 novembre 2024.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :

CONDAMNE la société SCI JF DES CHARTREUX à payer aux sociétés AB INVEST et ABM FRANCE la somme de 57.700 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2021,

CONDAMNE la société SCI JF DES CHARTREUX à payer aux sociétés AB INVEST et ABM FRANCE la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société SCI JF DES CHARTREUX aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire provisoirement de droit.

Le présent jugement a été signé par Antoine GIUNTINI, Vice-président et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,