Résiliation de bail et expulsion : Questions / Réponses juridiques

Par acte sous seing privé du 7 novembre 2019, des bailleurs, représentés par leur mandataire, ont consenti un bail d’habitation à un locataire. Le 6 décembre 2023, les bailleurs ont délivré un commandement de payer au locataire pour un arriéré locatif. Le 14 mars 2024, les bailleurs ont saisi le juge des contentieux de la protection pour demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. Lors de l’audience du 11 octobre 2024, les bailleurs ont maintenu leurs demandes, affirmant que le locataire ne payait son loyer que lorsqu’il était assigné. Le juge a constaté la résiliation du bail.. Consulter la source documentaire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation du bail

Les bailleurs, représentés par leur mandataire, ont justifié avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils ont également prouvé avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Ainsi, leur action est recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule :

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus. »

Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Sur la résiliation du bail

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, la résiliation du bail pour défaut de paiement est conditionnée par l’inexécution d’un commandement de payer.

Il est précisé que cette clause ne s’applique qu’après un délai de six semaines, mais la loi du 27 juillet 2023 ne s’applique pas rétroactivement.

Ainsi, pour les contrats conclus avant cette date, les dispositions antérieures demeurent applicables.

Dans le cas présent, un commandement de payer a été signifié au locataire le 6 décembre 2023, et la somme de 1 823,10 € n’a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant cette signification.

Les bailleurs peuvent donc se prévaloir des effets de la clause résolutoire, qui est acquise depuis le 7 février 2024.

Sur les délais d’expulsion

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution stipule que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement.

Cependant, le juge peut réduire ce délai en cas de mauvaise foi du locataire ou d’introduction dans les lieux par des manœuvres.

En l’espèce, le locataire a occupé les lieux légalement, et les bailleurs n’ont pas soulevé de moyens justifiant la réduction du délai d’expulsion.

Ainsi, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux, et hors période de trêve hivernale.

Sur la demande d’astreinte

Selon l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Les bailleurs demandent une astreinte de 50 € par jour de retard dans l’exécution.

Cependant, l’expulsion peut être mise en œuvre avec le concours de la force publique après un délai de deux mois suivant le commandement.

Dès lors, le prononcé d’une astreinte est jugé inutile, car les bailleurs peuvent requérir le concours de la force publique en cas de non-libération volontaire des lieux.

Sur la dette locative

L’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de payer le loyer et les charges récupérables.

L’article 1353 du code civil précise que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, les bailleurs ont produit un décompte prouvant que le locataire leur devait 445,06 € au 10 octobre 2024.

Le locataire n’ayant pas comparu, il ne peut contester ce montant et sera donc condamné à le payer, avec intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2023, conformément aux articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du bail, le locataire doit payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges.

Cette indemnité est fixée à 551,74 € et sera due à compter du 10 octobre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Elle est payable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la remise des clés aux bailleurs.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour les frais exposés.

Le locataire, ayant succombé, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du même code.

Il est également condamné à payer 100 € aux bailleurs pour les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions de l’article 700.

L’exécution provisoire de la décision est maintenue, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, car aucune disposition ne s’y oppose.