Résiliation de bail : conséquences des impayés locatifs – Questions / Réponses juridiques

Un bailleur a consenti un bail d’habitation à un locataire, avec une société de cautionnement garantissant ce dernier. Suite à des loyers impayés, la société de cautionnement a activé sa garantie et a délivré un commandement de payer au locataire. Le 31 octobre 2023, la société a saisi le juge des contentieux de la protection pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. Lors de l’audience, le locataire n’a pas comparu. Le juge a constaté la dette locative non réglée, entraînant la résiliation du bail et ordonnant l’expulsion, avec une indemnité d’occupation à verser par le locataire.. Consulter la source documentaire.

Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail

La société ACTION LOGEMENT SERVICES, en tant que caution, a le droit d’agir en vertu de l’article 2309 du code civil, qui stipule que « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

Dans cette affaire, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a été actionnée pour le paiement de loyers impayés, ce qui lui confère la légitimité d’agir pour constater la résiliation du bail.

De plus, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a respecté ces délais en signifiant le commandement de payer au locataire et en notifiant l’assignation au représentant de l’État, rendant ainsi son action recevable.

Sur la résiliation du bail

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la résiliation du bail ne peut être constatée que si le commandement de payer est resté sans effet pendant deux mois.

En l’espèce, le commandement de payer a été signifié le 4 mai 2023, et le locataire n’a pas réglé la somme due dans le délai imparti.

Ainsi, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, et le bail est considéré comme résilié depuis le 5 juillet 2023.

Sur les délais de paiement

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, permet au juge d’accorder des délais de paiement au locataire, à condition qu’il soit en mesure de régler sa dette locative.

Dans cette affaire, bien que le locataire ait repris le paiement de son loyer courant, la société ACTION LOGEMENT SERVICES ne demande pas de suspension des effets de la clause résolutoire.

Par conséquent, le juge ordonne l’expulsion du locataire et de tous occupants, tout en lui permettant de régler sa dette selon des modalités spécifiques.

Sur la dette locative

Selon l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables.

L’article 1353 du code civil stipule que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver », tandis que l’article 1103 précise que « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ».

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a fourni un décompte prouvant que le locataire devait 181,30 € à la date du 4 octobre 2024.

Le locataire, n’ayant pas comparu, ne peut contester cette somme et sera donc condamné à la payer, avec intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2023.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux après la résiliation du bail, le locataire doit payer une indemnité d’occupation égale au loyer et aux charges.

Cette indemnité est due au bailleur et sera calculée à partir du 4 octobre 2024, date du dernier décompte.

Si la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d’une quittance subrogative, elle pourra recevoir directement cette indemnité.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer des frais exposés.

En l’espèce, le locataire, ayant succombé, sera condamné aux dépens, mais aucune indemnité ne sera accordée sur le fondement de l’article 700.

L’article 514 du code de procédure civile stipule que les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire, sauf décision contraire du juge.

Dans ce cas, l’exécution provisoire est écartée en raison des conséquences graves qu’elle pourrait entraîner, préservant ainsi le droit au double degré de juridiction.