Résiliation de bail et expulsion – Questions / Réponses juridiques

Par acte sous seing privé signé le 30 mai 2023, une propriétaire a donné en location à un locataire un immeuble à usage d’habitation, moyennant un loyer de 750€ charges comprises. Un contrat de cautionnement a été conclu pour garantir le paiement des loyers. Les loyers n’ayant pas été réglés, la société de cautionnement a été actionnée par la propriétaire pour obtenir le paiement. Le 13 mai 2024, la société a assigné le locataire en justice pour résiliation du bail et expulsion. Le tribunal a confirmé la résiliation, ordonné l’expulsion et condamné le locataire à payer 8.250€ pour arriérés.. Consulter la source documentaire.

Sur la recevabilité de l’action en justice

La recevabilité de l’action engagée par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES repose sur la notification de l’assignation au Préfet de la Haute-Garonne, effectuée par voie électronique avec accusé de réception le 14 mai 2024.

Cette notification respecte les exigences de l’article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule que :

« Le bailleur doit notifier au locataire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le commandement de payer. »

En l’espèce, la notification a été faite plus de six semaines avant l’audience, ce qui rend l’action recevable.

De plus, la CCAPEX a été saisie le 5 janvier 2024, ce qui confirme la régularité de la procédure.

Sur la preuve des loyers et charges impayés

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a produit plusieurs documents pour prouver l’existence des loyers et charges impayés.

Ces documents incluent le bail signé le 30 mai 2023, le contrat de cautionnement VISALE du 31 mai 2023, ainsi que le commandement de payer délivré le 4 janvier 2024.

Selon l’article 6 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, il est précisé que :

« Le bailleur peut, en cas de non-paiement des loyers, faire délivrer un commandement de payer. »

Le décompte de la créance et la quittance subrogative du 18 septembre 2024, d’un montant de 8.250€, viennent corroborer la demande de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES.

Ainsi, la preuve des loyers impayés est établie.

Sur la clause résolutoire du bail

Le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire qui stipule que, en cas de défaut de paiement des loyers ou charges, le bail sera résilié de plein droit après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois.

Cette clause est conforme aux dispositions de l’article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui précise que :

« En cas de non-paiement des loyers, le bailleur peut demander la résiliation du bail. »

Le commandement de payer délivré le 4 janvier 2024 a été sans effet, et le locataire n’a pas saisi le juge pour demander des délais de paiement.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies, permettant ainsi la résiliation du bail.

Sur l’expulsion du locataire

L’expulsion du locataire est fondée sur les articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, qui prévoient que :

« À défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux, le locataire pourra être expulsé. »

En l’espèce, le locataire n’a pas quitté les lieux après la notification du commandement, ce qui justifie l’ordonnance d’expulsion.

L’expulsion pourra être effectuée avec le concours de la Force Publique si nécessaire, conformément aux dispositions légales en vigueur.

Sur les sommes dues par le locataire

Le locataire, en raison de son occupation sans droit ni titre, est condamné à payer la somme de 8.250€, représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation.

Cette somme est due à compter de la signification de la décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil, qui stipule que :

« Le débiteur est tenu de réparer le préjudice causé par son inexécution. »

L’indemnité d’occupation est fixée au montant des loyers et charges dus, déduction faite des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du Code de procédure civile, il est prévu que :

« La partie perdante peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés. »

Il est jugé inéquitable de laisser la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES supporter l’intégralité des frais avancés.

Ainsi, le locataire est condamné à verser la somme de 250€ à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES pour couvrir une partie de ses frais.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe au principal est tenue de supporter les dépens.

En l’espèce, le locataire, ayant perdu le litige, est condamné à payer les dépens, y compris les frais de commandement de payer.

Cette décision est conforme aux principes de droit en matière de responsabilité procédurale.