Réouverture des débats pour clarification des charges locatives

L’Essentiel : Par acte sous seing privé en date du 15 mars 2020, un bailleur a donné en location à un locataire un immeuble à usage d’habitation, moyennant un loyer mensuel de 836,15€ charges comprises. Un litige a émergé en raison de la présence de moisissures, entraînant une détérioration des relations. Le bailleur a demandé une déclaration de sinistre, tandis que les locataires ont dénoncé l’insalubrité. Les locataires ont délivré un congé le 27 juillet 2023, invoquant un délai abrégé. Le bailleur a saisi le Tribunal judiciaire pour obtenir la condamnation solidaire des locataires au paiement d’arriérés de loyers et de charges.

Contexte de la Location

Par acte sous seing privé en date du 15 mars 2020, une bailleur a donné en location à un locataire un immeuble à usage d’habitation, moyennant un loyer mensuel de 836,15€ charges comprises. Le locataire s’est marié en février 2022, et sa conjointe est devenue co-titulaire du bail, partageant ainsi les obligations contractuelles.

Origine du Litige

Un litige a émergé en raison de la présence de moisissures dans le logement, entraînant une détérioration des relations entre le bailleur et les locataires. Le bailleur a demandé une déclaration de sinistre et le numéro de contrat d’assurance, tandis que les locataires ont dénoncé l’insalubrité du logement. Les loyers n’étaient plus réglés régulièrement, ce qui a conduit à un commandement de payer délivré par le bailleur, contesté par le locataire.

Actions des Locataires

Les locataires ont délivré un congé le 27 juillet 2023, invoquant un délai abrégé pour zone tendue. Un état des lieux contradictoire a été réalisé à l’initiative du locataire en novembre 2023, mais le bailleur ne s’est pas présenté.

Demande de Condamnation

Le bailleur a saisi le Tribunal judiciaire pour obtenir la condamnation solidaire des locataires au paiement d’arriérés de loyers et de charges, ainsi que des dommages et intérêts. Elle a affirmé qu’aucune conciliation n’était possible en raison du comportement du locataire.

Réponse des Locataires

Les locataires ont contesté les demandes du bailleur et ont formulé une demande reconventionnelle pour obtenir des dommages et intérêts en raison de l’indécence du logement. Ils ont également demandé le remboursement de leur dépôt de garantie et des frais de justice.

Arguments des Parties

Le bailleur a soutenu que les locataires n’avaient pas justifié leur préavis abrégé et que l’indécence du logement était due à un défaut d’entretien de leur part. De leur côté, les locataires ont affirmé que le bailleur n’avait pas répondu à leurs réclamations et que le logement était effectivement indécent, comme l’atteste un rapport de la mairie.

Décision du Tribunal

Le tribunal a constaté que le bailleur n’avait pas produit un historique de compte détaillé pour justifier les loyers et charges impayés. Il a ordonné la réouverture des débats pour permettre au bailleur de fournir les documents nécessaires, fixant une nouvelle audience pour février 2025. Les demandes des parties restent réservées jusqu’à cette date.

Q/R juridiques soulevées :

Quelles sont les obligations du bailleur en matière de décence du logement ?

Le bailleur a l’obligation de fournir un logement décent, conformément à l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule que :

« Le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent, c’est-à-dire un logement qui ne présente pas de risques manifestes pour la santé ou la sécurité des occupants. »

Cette obligation inclut la garantie que le logement est exempt de toute infestation, d’humidité excessive, et que les installations de chauffage, d’eau et d’électricité sont en bon état de fonctionnement.

En l’espèce, les locataires ont signalé la présence de moisissures et d’humidité dans le logement, ce qui pourrait constituer une violation de cette obligation de décence.

Il est donc essentiel de déterminer si le bailleur a pris les mesures nécessaires pour remédier à ces problèmes, notamment en demandant aux locataires de faire une déclaration de sinistre pour identifier l’origine de l’humidité.

Quels sont les droits des locataires en cas de non-respect des obligations du bailleur ?

Les locataires disposent de plusieurs droits en cas de non-respect des obligations du bailleur, notamment en vertu de l’article 1719 du Code civil, qui précise que :

« Le bailleur est tenu de garantir au preneur la jouissance paisible du bien loué. »

En cas de manquement à cette obligation, les locataires peuvent demander une réduction de loyer, des dommages et intérêts, ou même la résiliation du bail.

Dans cette affaire, les locataires ont demandé des dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi en raison de l’indécence du logement. Ils soutiennent que le bailleur n’a pas remédié aux problèmes signalés, ce qui pourrait justifier leur demande.

Comment se déroule la procédure de résiliation du bail pour loyers impayés ?

La procédure de résiliation du bail pour loyers impayés est régie par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule que :

« En cas de non-paiement des loyers, le bailleur peut demander la résiliation du bail, après avoir délivré un commandement de payer. »

Le commandement de payer doit être signifié au locataire, qui dispose d’un délai pour régulariser sa situation. Si le locataire ne s’exécute pas, le bailleur peut saisir le tribunal pour obtenir la résiliation du bail.

Dans le cas présent, un commandement de payer a été délivré, mais le locataire a contesté cette décision en demandant des justificatifs de régularisation des charges. Cela souligne l’importance de la transparence dans la gestion des charges locatives.

Quelles sont les conséquences d’un congé donné par les locataires en zone tendue ?

En zone tendue, les locataires peuvent bénéficier d’un préavis réduit, conformément à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui précise que :

« Dans les zones tendues, le préavis est réduit à un mois pour les locataires qui justifient d’un motif personnel. »

Cependant, le bailleur conteste le préavis abrégé en arguant que les locataires n’ont pas justifié d’un motif personnel et que la ville n’était pas considérée comme une zone tendue au moment du congé.

Il est donc crucial d’examiner la validité du décret qui classe la ville en zone tendue et de vérifier si les locataires ont effectivement respecté les conditions requises pour bénéficier d’un préavis réduit.

Quelles sont les implications de la non-présentation du bailleur à l’état des lieux ?

La non-présentation du bailleur à l’état des lieux peut avoir des conséquences sur la responsabilité de ce dernier, conformément à l’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule que :

« L’état des lieux est un document qui doit être établi contradictoirement entre le bailleur et le locataire. »

Si le bailleur ne se présente pas, cela peut être interprété comme une acceptation des conditions dans lesquelles le logement a été laissé par le locataire.

Dans cette affaire, le bailleur ne s’est pas présenté à l’état des lieux, ce qui pourrait affaiblir sa position concernant les demandes de remise en état et de restitution du dépôt de garantie.

Il est donc essentiel de considérer les implications de cette absence dans le cadre de la résolution du litige.

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 2]

NAC: 5AB

N° RG 23/02798 – N° Portalis DBX4-W-B7H-SELK

JUGEMENT

N° B

DU : 21 Novembre 2024

[K] [M]

[C] [F]
[Y] [H] épouse [F]

Expédition délivrée
à toutes les parties
le 21 Novembre 2024

JUGEMENT

Le Jeudi 21 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assisté de Halima KAHLI Greffière, lors des débats et Fanny ACHIGAR Greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 01 Octobre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [K] [M], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Elisabeth SANTALUCIA, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

M. [C] [F], demeurant [Adresse 4]

Mme [Y] [H] épouse [F], demeurant [Adresse 4]

représentés par Me Marion ARVET-THOUVET, avocat au barreau d’ALBI

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 15 mars 2020, Madame [K] [M] a donné en location à Monsieur [C] [F] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 836,15€ provision sur charges comprise.

Monsieur [C] [F] s’est marié le 14 février 2022 à Madame [Y] [H]
qui est devenue par l’effet du mariage, co-titulaire du bail et solidaire des engagements de son époux.

Un litige est survenu suite à la présence de moisissures dans le logement et les relations se dégradaient entre bailleur et locataires, dans la mesure où il était réclamé par Madame [M] une déclaration de sinistre et le numéro de contrat d’assurance et que les locataires dénonçaient l’insalubrité du logement.

Les loyers n’étaient plus régulièrement réglés et commandement de payer visant la clause résolutoire était délivré le 4 avril 2023, ce commandement était contesté par Monsieur [F] qui sollicitait les justificatifs des régularisation de charges. Madame [K] [M] ne retirait pas les courriers recommandés adressés par les locataires puis leur conseil.

Les locataires ont délivrés congés le 27 juillet 2023 avec effet au 30 août 2023, se prévalant d’un délai abrégé pour zone tendue de la ville de [Localité 5].

Un état des lieux contradictoire était réalisé par un commissaire de justice à l’initiative de Monsieur [C] [F] le 30 novembre 2023. Madame [K] [M] convoquée par le commissaire de justice ne se présentait pas.

Par requête parvenue au greffe du Tribunal judiciaire de Toulouse, Madame [K] [M] demandait la convocation de Monsieur [C] [F] et Madame [Y] [H] épouse [F] afin d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 2.474,36€ au titre de l’arriérés de loyers, charges et réparations locatives outre 500€ à titre de dommage et intérêts.
Elle indiquait qu’aucune tentative de conciliation n’était possible puisque Monsieur [F] ne cessait de hurler.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire était retenue à l’audience du
1er octobre 2024.

Madame [K] [M], valablement représentée, conclut au rejet des demandes des locataires et actualise ses demandes de la façon suivante :
– 3.639,30 € au titre des arriérés de loyers et charge car le préavis d’un mois n’était pas justifié car les locataires ne justifient pas de motif personnel pour en bénéficier et car la Ville de [Localité 5], au moment du congé n’était pas considérée comme une zone tendue et ne comptait pas 50.000 habitants,
– 543,10€ de remise en état du logement,
– 2.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.
Au soutien de sa position, elle fait valoir que:
-que les locataires n’ont justifié d’aucun motif pour bénéficier d’un préavis abrégé et que l’indécence du logement provient du défaut d’entretien, que le décret produit classant la ville de [Localité 5] en zone tendue est postérieur au congé,
– l’état des lieux de sortie révèle un logement sale, un défaut d’entretien de la chaudière, la présence de trous dans les murs non rebouchés,
– sur l’indécence du logement, il apparaît que les locataires face à la présence d’humidité voire d’une fuite n’ont pas fait de déclaration de sinistre ce qui aurait pu déterminer l’origine de la moisissure et ils ont été enjoins à le faire et à produire leur attestation d’assurance et ils ne l’ont pas fait. En s’abstenant de faire une déclaration de sinistre, ils ont contribué à leur propre dommage et les services de la Mairie qu’ils ont contacté pour se plaindre de l’état du logement ont mis à un terme à leur investigations du fait de l’inertie des locataires et des diligences entreprises par le bailleur,
– la majoration du dépôt de garantie n’est pas due en présence de facturation de réparations locatives et d’arriérés de loyer.

Monsieur [C] [F] et Madame [Y] [H] épouse [F], valablement représentés, s’opposent et concluent au rejet des demandes formées contre eux. Ils sollicitent à titre reconventionnel, l’allocation de la somme de 3.700€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi du fait de l’indécence du logement dont il n’a pas été remédié et le remboursement du dépôt de garantie de 907€ comprenant la majoration pour le retard arrêtée au 23 mai 2024 à parfaire au jour de la décision et ordonner la compensation des sommes dues. Ils demandent, en outre, l’allocation de la somme de 1.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de leur position, ils font valoir que :
– Madame [M] n’a jamais donné suite aux réclamations de ses locataires et ne va récupérer les courriers recommandés qui lui sont envoyés, notamment pour justifier des régularisations de charge dont elle demande paiement. Ils avaient également adressé les clefs du logement par courrier recommandés du 27 juillet 2023 qui leur a été retourné; elle a de son côté déposé une requête en résiliation de bail le 1er août 2023 et par courriel du 8 novembre 2023, elle indiquait ne pas avoir été informée du déménagement. Par courrier de leur conseil en date du
10 novembre 2023, il a été proposé d’organiser l’état des lieux de sortie et les locataires ont fait appel à un huissier et malgré qu’elle ait été convoquée, Madame [M] ne s’est pas présentée à l’état des lieux fixé au 30 novembre 2023;
– le logement était indécent et un rapport de constatations de la Mairie de [Localité 5] relève la présence d’humidité et de moisissures sur certaines parois du logement, malgré l’envoi de ce rapport, aucune suite n’a été donnée par madame [M],
– Madame [M] soutient avoir demandé aux locataires de faire une déclaration de sinistre afin de déterminer l’origine de l’humidité mais elle n’en justifie pas et les mails produits ne font état que des loyers impayés,
– faute de rapporter la preuve de ses diligences, ils ont occupé un logement indécent pendant plusieurs années et sont fondés à réclamer des dommages et intérêts, pour 5 mois d’occupation dans une situation précaires soit 3.700€,
– sur le préavis, ils produisent le décret du 25 août 2023 qui déclare la ville de [Localité 5] comme en zone tendue,
– ils contestent les charges locatives qui sont passées de 100€ par mois à 118,03€ sans aucun justificatifs, elle se fonde sur des estimations et charges de l’année 2019 alors qu’ils n’étaient pas locataires et sur une estimation de 2023 qui n’est pas régularisée au jour de l’audience, sa créance n’est donc pas suffisamment fondée,
– sur la remise en état du bien, ils indiquent qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été effectué en tout état de cause ils indiquent :
que le plan de travail n’avait pas à être changé car seul le joint était défectueux,concernant la peinture : l’huissier mentionne qu’elle se décolle , les murs ne sont pas sales, la peinture est usée, défraîchie ou en état d’usage, ce qui ne justifie pas une remise en peinture aux frais des locataires, – le dépôt de garantie une fois déduit la moitié du plan de travail soit la somme de 129€ aurait dû être restitué soit la somme de 611€, doit donc être appliquée la majoration de 10%.

La décision était mise en délibéré au 21 novembre 2024 par remise au greffe en application de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la preuve des loyers et charges impayés :

Madame [K] [M] ne produit pas un historique de compte détaillé permettant de comparer les appel de fonds et les charges régularisée de chaque année alors que la dette locative notamment au niveau des charges est contestée.

Il convient de rouvrir les débats pour que soit produit un décompte détaillé sans quoi les charges comptabilisées ne pourront pas être prises en compte.

MOTIF

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu avant dire droit, par mise à disposition au greffe,

Ordonne la réouverture des débats à l’audience du 20 février 2025 à 9h00 tribunal judiciaire de toulouse, site Camille Pujol, Salle Marianne, [Adresse 3], pour permettre à Madame [K] [M] de produire un historique de compte permettant d’identifier les charges annuelles régularisée et les provisions versées par les locataires, sur toute la période de location.

Réserve l’ensemble des demandes.

Le greffier Le Juge