Validité de l’action en propriété dans un contexte de copropriété

L’article 15 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 permet à tout copropriétaire d’exercer seul des actions relatives à la propriété ou à la jouissance de son lot, sous réserve d’en informer le syndic. Cette disposition est précisée par l’article 51 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, qui impose l’envoi d’une copie de l’assignation à l’huissier, adressée au syndic par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Toutefois, la jurisprudence, notamment la décision de la Cour de cassation en date du 28 janvier 1981 et celle de la Cour d’appel de Paris du 17 septembre 2012, établit que le non-respect de cette formalité ne conduit pas à l’irrecevabilité de l’action. Ainsi, même en l’absence de notification préalable au syndic, l’action engagée par un copropriétaire demeure recevable, tant que l’information est fournie ultérieurement, comme cela a été le cas dans la présente affaire où les consorts [C]-[F] ont informé le syndic de leur assignation.

L’Essentiel : L’article 15 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 permet à tout copropriétaire d’exercer seul des actions relatives à la propriété ou à la jouissance de son lot, sous réserve d’en informer le syndic. Cette disposition est précisée par l’article 51 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, qui impose l’envoi d’une copie de l’assignation à l’huissier, adressée au syndic par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Toutefois, la jurisprudence établit que le non-respect de cette formalité ne conduit pas à l’irrecevabilité de l’action.

Résumé de l’affaire :

Exposé du Litige

Les propriétaires de deux lots dans un immeuble soumis à la copropriété ont assigné un occupant sans droit ni titre devant le tribunal judiciaire afin de faire constater son occupation illégale d’une cave et d’ordonner son expulsion.

Demande de l’Occupant

L’occupant a contesté la recevabilité de l’action des propriétaires, arguant qu’ils n’avaient pas notifié l’assignation au syndic, ce qui, selon lui, violait les règles de la copropriété.

Réponse des Propriétaires

Les propriétaires ont répliqué en affirmant que leur action ne nécessitait pas de notification au syndic, car elle visait un occupant illégal et non un copropriétaire. Ils ont également demandé le rejet de la demande d’irrecevabilité soulevée par l’occupant.

Décision du Tribunal

Le tribunal a statué que la notification au syndic n’était pas une condition de recevabilité de l’action, et a noté que les propriétaires avaient régularisé la procédure. L’occupant a été débouté de sa demande d’irrecevabilité.

Conséquences de la Décision

L’occupant a été condamné aux dépens et à verser une somme aux propriétaires au titre des frais de justice. L’affaire a été renvoyée pour examen au fond à une date ultérieure.

Q/R juridiques soulevées :

Sur la recevabilité de l’action

L’article 15 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 stipule que « tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic. »

Cet article établit le droit pour un copropriétaire d’agir seul pour défendre ses intérêts relatifs à son lot, tout en imposant l’obligation d’informer le syndic de cette action.

L’article 51 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 précise que « Copie de toute assignation délivrée par un copropriétaire qui, en vertu de l’article 15 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965, exerce seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, est adressée par l’huissier au syndic par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »

Il est important de noter que l’inaccomplissement de cette formalité n’entraîne pas l’irrecevabilité de la demande, comme l’indiquent plusieurs décisions de jurisprudence, notamment la décision de la Cour de cassation du 28 janvier 1981 et celle du 17 septembre 2012.

Dans cette affaire, il est établi que les consorts [C]-[F] ont régularisé leur situation en dénonçant l’assignation au syndic, rendant ainsi la question de la nullité de l’acte sans objet.

De plus, même en l’absence de cette régularisation, le non-respect de l’obligation d’informer le syndic ne saurait entraîner l’irrecevabilité de l’action engagée.

Sur la qualité à agir des demandeurs

M. [I] soulève une question quant à la « qualité à agir des demandeurs », mais il est essentiel de noter qu’il n’a pas formulé de demande explicite tendant à déclarer les consorts [C]-[F] irrecevables pour défaut de qualité à agir.

Cela signifie que cette question n’est pas soumise à l’examen du tribunal, car aucune demande formelle n’a été faite à cet égard.

Les consorts [C]-[F] soutiennent que leur qualité de propriétaires du lot litigieux, confirmée par l’acte de vente, leur confère le droit d’agir en justice pour obtenir l’expulsion de l’occupant sans droit ni titre.

Ainsi, la question de la qualité à agir est implicitement résolue par la reconnaissance de leur statut de propriétaires, ce qui leur permet d’exercer des actions en justice concernant leur lot.

Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 700 du Code de procédure civile, « la partie qui succombe est condamnée aux dépens et peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Dans cette affaire, M. [I] ayant succombé à l’incident, il est condamné à verser aux consorts [C]-[F] une somme de 1.500 euros au titre de cet article, en plus des dépens de l’incident.

Cette décision est conforme aux principes de la procédure civile, qui visent à garantir que la partie perdante contribue aux frais engagés par la partie gagnante dans le cadre du litige.

Ainsi, le tribunal a statué en faveur des consorts [C]-[F], confirmant leur droit à obtenir réparation pour les frais engagés dans le cadre de cette procédure.

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie exécutoire
délivrée le :
à Me CUNY

Copie certifiée conforme
délivrée le :
à Me FOUCAULT

■

8ème chambre
1ère section

N° RG 23/14382
N° Portalis 352J-W-B7H-C3CGD

N° MINUTE :

Assignation du :
24 Octobre 2023

ORDONNANCE
DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
rendue le 11 Février 2025

DEMANDEURS

Monsieur [O] [C]
Madame [K] [F]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentés par Maître Charles CUNY de la SELEURL CHARLES CUNY AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0026

DEFENDEUR

Monsieur [L] [I]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représenté par Maître Stéphane FOUCAULT de la SELEURL CABINET FOUCAULT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1737

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

assistée de Madame Justine EDIN, Greffière

DEBATS

A l’audience du 06 Janvier 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 11 Février 2025.

ORDONNANCE

Prononcée par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

M. [O] [C] et Mme [K] [F] (ci-après » les consorts [C]-[F] « ) sont propriétaires des lots n°18 et 122 au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le lot n°18 correspond à une cave et le lot n°122 correspond à un appartement.

Par acte d’huissier délivré le 24 octobre 2023, les consorts [C]-[F] ont assigné M. [I] devant le tribunal judiciaire de Paris afin de constater l’occupation sans droit ni titre par ce dernier de la cave correspondant au lot n°18 et d’ordonner son expulsion de ladite cave.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 17 décembre 2024, M. [I] demande au juge de la mise en état de :
» Vu les pièces communiquées ;
In limine litis :
Vu l’article 15 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 51 du décret n°67-223 du 17 mars 1967,
DECLARER irrecevable l’action de Monsieur [C] et Madame [F] en raison de l’omission de notification auprès du syndic;
Par conséquent :
CONDAMNER Monsieur [C] et Madame [F] à payer la somme de 2000 euros à Monsieur [I] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

Aux visas de l’article 15 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 51 du décret du 17 mars 1967, M. [I] soutient que les consorts [C]-[F] n’ont pas notifié au syndic l’assignation délivrée à M. [I] concernant le litige portant sur la cave numéro 18 et en déduit que cette absence de notification constitue une violation des règles de la copropriété, rendant ainsi l’action en justice des consorts [C]-[F] irrecevable.

En réponse aux moyens adverses, M. [I] reconnaît que suite à ses dernières conclusions, les consorts [C]-[F] ont régularisé la procédure, mais souligne en revanche l’absence de production d’un plan officiel des caves du premier sous-sol et s’interroge quant à la qualité à agir des demandeurs.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 3 octobre 2024, les consorts [C]-[F] demandent au juge de la mise en état de :
» Déclarer recevable l’action des demandeurs ;
Condamner Monsieur [L] [I] à payer à Madame [K] [F] et Monsieur [O] [C] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamner Monsieur [L] [I] aux entiers dépens de l’incident, dont distraction au profit de Maître Charles CUNY, avocat au barreau de Paris, conformément à l’article 699 du code de procédure civile. »

Les consorts [C]-[F] répliquent que les dispositions énoncées par M. [I] ne sont pas applicables en l’espèce dès lors qu’ils sont propriétaires du lot litigieux, comme le confirme l’acte de vente.

Ils en déduisent que la présente action n’a pas à être portée à la connaissance du syndic dès lors qu’elle n’est pas dirigée contre un copropriétaire et ne concerne pas la copropriété de l’immeuble puisqu’il s’agit d’une action à l’encontre d’un occupant sans droit, ni titre et dont l’objet est d’obtenir l’expulsion de celui-ci.

Par ailleurs, les consorts [C]-[F] soutiennent qu’aucune disposition légale ne prévoit que l’obligation d’information du syndic est une formalité qui serait prévue sous peine d’irrecevabilité de l’assignation.

Les consorts [C]-[F] demandent donc au juge de la mise en état de rejeter la demande d’irrecevabilité de leur action soulevée par M. [I].

L’affaire a été fixée pour plaidoiries sur incident à l’audience du 6 janvier 2025, puis mise en délibéré au 11 février suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

L’article 15 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 stipule que » tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le
syndic. »

L’article 51 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 énonce que » Copie de toute assignation délivrée par un copropriétaire qui, en vertu de l’article 15 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965, exerce seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, est adressée par l’huissier au syndic par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »

L’inaccomplissement de cette formalité n’entraîne pas l’irrecevabilité de la demande (Civ . 3ème, 28 janv. 1981, CA Paris pôle 4, 2ème chambre, 17 sept. 2012, n°07/19861).

Sur ce,

Il est constant que, par acte du 2 août 2024, les consorts [C]-[F] ont dénoncé au syndic de la copropriété l’assignation délivrée par leurs soins à l’encontre de M. [I], de sorte que la prétendue nullité de ledit acte est devenu sans objet.

En toute hypothèse il sera rappelé que le non-accomplissement de cette formalité n’entraîne pas l’irrecevabilité de l’action engagée.

Relevons au surplus que si M. [I] indique se questionner quant à la » qualité à agir des demandeurs « , il ne forme aux termes du dispositif de ses dernières écritures sur incident aucune demande tendant à déclarer les consorts [C]-[F] irrecevables pour défaut de qualité à agir, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’examiner ce moyen.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’incident, M. [I] doit être condamné aux dépens ainsi qu’à verser aux demandeurs une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

DEBOUTONS M. [L] [I] de sa demande d’irrecevabilité de l’action de M. [O] [C] et de Mme [K] [F],

Le CONDAMNONS aux dépens de l’incident ainsi qu’à payer à M. [O] [C] et à Mme [K] [F] une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RENVOYONS l’examen de l’affaire à l’audience de mise en état du 05 mai 2025 à 10h10 pour conclusions au fond du défendeur à signifier avant le 1er mai 2025,

REJETONS en l’état toutes autres demandes.

Faite et rendue à Paris le 11 Février 2025.

La Greffière La Juge de la mise en état