Retards de travaux en copropriété : Questions / Réponses juridiques

Dans cette affaire, une société civile immobilière (SCI) a consenti un bail commercial à une société exploitant un restaurant. En novembre 2022, l’assemblée générale des copropriétaires a voté des travaux de ravalement, entraînant des préjudices pour les sociétés concernées. Les sociétés demanderesses, à savoir la SCI et la société exploitant le restaurant, ont assigné le syndicat des copropriétaires et la société de maîtrise d’œuvre en référé, demandant des provisions pour compenser les pertes. Le tribunal a rejeté la demande d’irrecevabilité du syndicat, mais a également refusé les demandes d’expertise et de provision, estimant que les préjudices n’étaient pas prouvés.. Consulter la source documentaire.

Sur la recevabilité de l’action de la SCI Cacciari et de la société Cacciari fils

Aux termes de l’article 750-1 du code de procédure civile, « En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage. »

En l’espèce, les sociétés demanderesses n’invoquent pas un trouble anormal de voisinage mais la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et la responsabilité pour faute de la société Dito GC sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Dans ces conditions, les sociétés demanderesses n’étaient pas tenues, en application de l’article 750-1 du code de procédure civile, de faire précéder leur action d’une tentative de conciliation, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative.

La demande du syndicat des copropriétaires tendant à déclarer irrecevables les demandes des sociétés demanderesses sur le fondement de cet article sera donc rejetée.

Sur la demande d’expertise

Selon l’article 145 du code de procédure civile, « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé. »

L’obtention de telles mesures est subordonnée à plusieurs conditions : l’absence de procès devant le juge du fond, l’existence d’un motif légitime, l’intérêt probatoire du demandeur -apprécié notamment au regard de la mesure sollicitée et des intérêts du défendeur- et la nature légalement admissible de la mesure demandée.

La mesure sollicitée n’implique pas d’examen de la responsabilité des parties ou des chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé, il suffit que soit constatée l’éventualité d’un procès dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

En l’espèce, les sociétés demanderesses échouent à établir quel est l’intérêt probatoire pour elles de la mesure d’expertise qu’elles sollicitent.

En effet, dès lors qu’elles ne soutiennent pas que les travaux votés par l’assemblée générale des copropriétaires le 10 novembre 2022 auraient causé des désordres au bien immobilier, une mesure d’expertise n’apparaît pas utile sur ce point.

Sur l’évaluation des préjudices subis, une mesure d’expertise n’apparaît pas non plus nécessaire, ceux-ci consistant en une perte d’exploitation, qui résulte des pièces comptables.

Sur la demande de provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. »

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

La contestation est dite sérieuse dès lors qu’elle implique, pour être tranchée, d’être discutée au fond du litige.

En l’espèce, la SCI Cacciari soutient subir un préjudice en raison des travaux votés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que, du fait de la présence des échafaudages, son locataire a connu une baisse de son chiffre d’affaires.

Cependant, le lien de causalité entre la présence des échafaudages et la perte des revenus locatifs de la SCI Cacciari n’apparaît pas caractérisé avec l’évidence qui s’impose devant le juge des référés.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI Cacciari de provision.

Sur la demande formée au titre de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Suivant l’article 10-1, alinéa 2, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. »

En l’espèce, dès lors qu’il n’a pas été fait droit aux demandes de la SCI Cacciari, sa prétention n’a pas été déclarée fondée par le juge dans une instance judiciaire l’opposant au syndicat.

La demande de la SCI Cacciari tendant à être dispensée de toute contribution en application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La SCI Cacciari et la société Cacciari fils qui succombent seront condamnées in solidum aux dépens de la présente instance en référé en application de l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, l’équité commande de dire n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.