DOSSIER N° RG 25/02236 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NPQH

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN DERNIER RESSORT
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 22 SEPTEMBRE 2026

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DEMANDEUR :

M. [Q] [G]
22 tour du Creux
76690 FONTAINE LE BOURG
comparant

DEFENDERESSE :

Mme [Z] [L]
7 rue de l’Esplanade de Paris
95800 CERGY
comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 29 Juin 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 décembre 2023, avec prise d’effet au 29 décembre 2023, Madame [Z] [L] a donné à bail à Monsieur [Q] [G] un appartement meublé situé 27 rue de la croix de fer – 2ème étage – porte gauche à ROUEN (76000), pour un loyer mensuel de 700 euros, et 85 euros de provisions sur charges.

Un dépôt de garantie d’un montant de 1.400 euros a été versé lors de l’entrée dans les lieux.

Un état des lieux d’entrée du logement a été réalisé contradictoirement le 29 décembre 2023.

Monsieur [Q] [G] a quitté les lieux loués, après avoir délivré congé par lettre recommandée avec accusé de réception, le 11 avril 2025, reçu le 25 avril 2025.

Un état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement le 10 mai 2025.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 16 juin 2025, reçu le 21 juin 2025, Monsieur [Q] [G] a sollicité la restitution de dépôt de garantie.

Une conciliation a été tentée devant le conciliateur de justice le 11 décembre 2025, en vain, le conciliateur de justice ayant constaté que toutes les parties n’étaient pas présentes.

Par déclaration au greffe enregistrée au greffe le 3 décembre 2025, Monsieur [Q] [G] a saisi le juge des contentieux de la protection de Rouen d’une requête afin qu’il :
– condamne Madame [Z] [L] à lui payer la somme de 1.400 euros au titre de la restitution de son dépôt de garantie ;
– condamne Madame [Z] [L] à lui payer la somme de 430,20 euros au titre de la majoration légale de retard.

Les parties ont régulièrement été convoquées par le greffe à l’audience du 29 juin 2026.

Par mail adressé au greffe en date du 16 décembre 2025, Monsieur [Q] [G] a souhaité porter à la connaissance du tribunal que Madame [Z] [L] avait versé le jour même la somme de 200 euros à titre de restitution du dépôt de garantie.

A l’audience du 29 juin 2026, Monsieur [Q] [G], comparant en personne et aux termes de son écrit soutenu oralement, réitère son acte introductif d’instance mais sollicite uniquement la somme de 1.200 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, prenant en compte les 200 euros déjà remboursés par sa bailleresse. Il demande aussi la somme de 932 euros au titre de la majoration légale ainsi que la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [Q] [G] fait valoir que Madame [Z] [L] ne lui a pas restitué son dépôt de garantie alors même que l’état des lieux d’entrée est conforme à l’état des lieux de sortie et sollicite que soit appliqué également la majoration légale des 10% prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.
Il souligne que Madame [Z] [L] a également conservé l’intégralité du dépôt de garantie dans l’attente des régularisations de charges, alors même qu’elle ne pouvait conserver que 20% du montant du dépôt de garantie.

S’agissant de cette régularisation des charges, il la conteste faisant valoir que les sommes réclamées par FONCIA ne sont pas justifiées notamment s’agissant du chauffage et de l’eau froide.

Madame [Z] [L], comparant en personne et aux termes de son écrit soutenu oralement, reconnaît ne pas avoir restitué le montant du dépôt de garantie dès lors que cela correspondait au montant des réparations locatives pour le plan de travail d’un montant de 420 euros qu’elle avait dû effectuer et des régularisations de charges.

S’agissant de la régularisation des charges, elle mentionne que lors du relevé des charges par FONCIA, elle avait constaté une surconsommation d’eau froide ainsi que de chauffage, notamment par rapport à la consommation des anciens locataires. Elle reconnaît que pour la consommation d’eau froide, le syndic a fait une erreur sur le compteur à prendre en compte, ce qui a été rectifié lors de l’assemblée générale d’octobre-novembre 2025. Elle souligne que les relations avec le syndic ont été compliquées, les contraignant à envisager un changement de syndic et qu’il y a eu un changement de gestionnaire. Elle fait également valoir que le versement de 200 euros effectué en décembre 2025 correspondait au reliquat qu’elle devait en effet à son locataire après calcul des charges.

Elle sollicite donc que Monsieur [G] soit débouté de ses demandes en paiement et forme à titre reconventionnel une demande en paiement de la somme de 426 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile correspondant aux frais de reprographie, de déplacement entre son domicile et Rouen, aux frais de stationnement, d’envoi de courriers en recommandé, de prise d’un congé et du temps passé à rédiger le dossier de réponse au tribunal judiciaire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

En vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions du TITRE 1er bis et les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 de cette même loi sont applicables aux logements meublés.

L’article 25-6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsqu’un dépôt de garantie est prévu au contrat de location portant sur un logement meublé, son montant est limité à deux mois de loyer en principal.

L’article 22 de cette même loi dispose que le dépôt de garantie est « restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ».

La loi prévoit une compensation légale entre la créance de dépôt de garantie du bailleur et la créance locative du preneur et il convient d’apprécier si le locataire est toujours redevable de sommes pour son bailleur.

L’article précise en son alinéa 7 « qu’à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile ».

L’objet du dépôt de garantie est ainsi de garantir l’exécution des obligations locatives par le locataire telle qu’elles résultent du contrat de bail. Il porte par conséquent sur le non-paiement du loyer et des charges, mais également sur les dépenses qui pourraient résulter de la remise en état du logement à la fin du bail.

De plus, il appartient au bailleur de restituer le dépôt de garantie au locataire dans son intégralité, à moins qu’il ne justifie que des sommes lui resteraient dues par le locataire, étant précisé que c’est au bailleur et non au preneur d’apporter la preuve des justificatifs de la somme retenue.

En l’espèce, il est constant entre les parties que les clés ont été remises à Madame [Z] [L] le 10 mai 2025, jour de l’état des lieux de sortie, mais que le paiement du loyer et des charges était dû jusqu’au 25 mai 2025, fin du préavis d’un mois.

Par conséquent, Madame [Z] [L] avait soit jusqu’au 10 juin 2025 soit jusqu’au 10 juillet 2025 pour restituer le montant du dépôt de garantie de 1.400 euros à son locataire, selon que l’état des lieux de sortie était conforme ou non à l’état des lieux d’entrée.

Il n’est pas contesté par les parties que les lieux ont été restitués dans le même état qu’à l’entrée à l’exception du plan de travail de la cuisine.

En vertu de l’article 7 b), c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant leur destination, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que le plan de travail était à l’état d’usage, le vernis étant usé et il était relevé la présence de rayures. Ce sont les mêmes constatations qui sont faites lors de l’état des lieux de sortie.

Si en effet, une photographie du plan de travail près de l’évier est jointe à l’état des lieux de sortie où il est constaté de l’usure importante au niveau du plan de travail, une telle photographie rapprochée du plan de travail près de l’évier n’est pas prise lors de l’état des lieux d’entrée, de telle sorte qu’il n’est pas possible de comparer si l’état d’usage relevé s’est en effet dégradé par l’usage de Monsieur [G]. Également, la photographie prise le 3 juin 2025 par la bailleresse ne peut être retenue comme élément de preuve, dès lors qu’elle a été prise postérieurement à l’état des lieux de sortie et non contradictoirement et qu’il est impossible de savoir pour le tribunal ce qui a pu se passer entre le départ du locataire, le 10 mai 2025, et la prise de cette photographie.

Par conséquent, Madame [Z] [L] n’apporte pas la preuve que son plan de travail était détérioré par l’usage de Monsieur [G], la somme de 420 euros ne pouvant donc venir en déduction du dépôt de garantie.

S’agissant de la régularisation des charges, lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Par conséquent, Madame [L] aurait dû restituer le dépôt de garantie d’un montant de 1.400 euros le 10 juin 2025, l’état des lieux d’entrée étant conforme à l’état des lieux de sortie mais pouvait effectuer une retenue de 20% sur ce montant dans l’attente de l’arrêté annuel des comptes soit la somme de 280 euros.

La régularisation des charges étant contestées par Monsieur [G], il convient dès lors d’apprécier chacun des postes réclamés par la bailleresse sur la période d’occupation du logement par le locataire.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement ».

Il prévoit également qu’en cas de provision sur charge, une fois par an au moins, le bailleur devra procéder au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues.

La liste des charges locatives est fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987 qui est à la fois impérative et limitative.

Huit postes de charges récupérables sont fixés par ce décret :
– les ascenseurs et monte-charges ;
– l’eau froide, chaude et le chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes ;
– les installations individuelles ;
– les parties communes intérieures aux bâtiments ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation ;
– les espaces extérieurs ;
– l’hygiène ;
– les équipements divers du bâtiment ;
– les impositions et redevances.

Il résulte de l’application de l’article 1641 du code général des impôts et de la jurisprudence constante y afférent que la taxe des ordures ménagères fait partie des charges récupérables et qu’elle peut à ce titre être répercutée sur le locataire par le bailleur.

En l’espèce, Madame [Z] [L] verse aux débats la régularisation des charges effectuée par le syndic FONCIA du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 ainsi que les deux taxes foncières des années 2024 et 2025.

Il convient également de dire, dès lors qu’il est précisé que Monsieur [G] s’est acquitté régulièrement du montant des loyers et des provisions sur charges, qu’il a payé la somme totale de provisions sur charges sur la période d’occupation de
– du 29 décembre 2023 au 31 décembre 2023 : (85×12/365×3) = 8 euros
– du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 : (85×12) = 1020 euros
– du 1er janvier 2025 au 30 avril 2025 : (85×4) = 340 euros
– du 1er mai 2025 au 25 mai 2025 (la fin du préavis étant au 25 mai 2025) : (85×12/365×25) =70 euros

soit la somme totale de 1.438 euros.

Sur les charges afférent aux parties collectives de l’immeuble

Si les charges figurant au titre de ces régularisations sont contestées, elles le sont uniquement pour le chauffage individuel (poste « dépenses répartiteur sous prorat ») ainsi que pour l’eau froide (poste « relevé eau froide »), de telles sortes que s’agissant des autres postes, il conviendra de considérer qu’ils sont justifiés. En effet,le simple fait que le syndicat des copropriétaires est émis la volonté de changer de gestionnaire ou de syndic de copropriété n’est pas suffisant pour remettre en cause l’intégralité des postes de dépenses au titre des charges effectués par FONCIA.

Toutefois, il est apporté la précision que compte tenu du fait que ni le bail ni les états des lieux n’évoquent la location à Monsieur [Q] [G] d’un parking, d’un grenier et d’une cave, les dépenses y afférentes au titre des charges ne seront pas comptées.

Ainsi, Monsieur [Q] [G] est redevable au titre de la régularisation des charges (sans le chauffage ni l’eau froide) :
– sur la période du 29 décembre 2023 au 30 septembre 2024 soit 276 jours d’occupation sur 365 jours : (566,79 x 276/365) = 429 euros
– sur la période du 1er octobre 2024 au 10 mai 2025 soit 222 jours d’occupation sur 365 jours:(167,73 euros x 222/365) = 102 euros

soit la somme totale de : 531 euros

S’agissant de la taxe sur les ordures ménagères

La bailleresse justifie avoir payé pour l’année 2024 la somme de 157 euros et pour l’année 2025 la somme de 160 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères.

Par conséquent, Monsieur [Q] [G] est redevable au titre de la taxe sur les ordures ménagères :
– sur la période du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 : 157 euros ;
– sur la période du 1er janvier 2025 au 10 mai 2025 soit 130 jours d’occupation : (160 x 130/365) = 56,71 euros

soit la somme totale de : 213,71 euros

S’agissant du chauffage individuel

Monsieur [Q] [G] conteste le montant du chauffage qui lui est réclamé faisant valoir que le chauffage sur le bâtiment a été divisé par deux entre 2022, 2023 et 2024 mais que la part locative a augmenté, que la part de l’ancien locataire était de 19,37 euros et que de l’aveu même de sa bailleresse, le chauffage est limité à 19 degrés et qu’il n’y a pas de relevé des radiateurs et que par conséquent, la consommation réelle est inexistante.

En l’espèce, il résulte de la régularisation des charges que :
– du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, la consommation relevée a été de 76278 cal soit un montant réclamé de 762,78 euros ;
– du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025, la consommation relevée a été de 82710 m3 soti un montant réclamé de 827,10 euros

Il convient à ce titre de rappeler qu’il est distingué au titre de la régularisation des charges les dépenses chauffage et les dépenses répartiteur.

Les dépenses chauffage correspondent aux coûts totaux liés au chauffage collectif de l’immeuble soit l’énergie consommée pour chauffer l’ensemble des logements et les parties communes, les frais de maintenance de la chaudière ou de l’installation de chauffage, les frais de chauffage des parties communes et les déperditions thermiques dans les réseaux de distribution.
Les dépenses répartiteur correspondent aux frais liés à l’utilisation des répartiteurs des frais de chauffage. Ces appareils, installés sur chaque radiateur, mesurent la quantité de chaleur consommée pour chaque logement. Ces dépenses couvrent alors la location, l’entretien et le relevé des répartiteurs et les coûts de gestion liés à la collecte et au traitement des données de consommation. Ces frais sont spécifiques à l’individualisation des charges et sont facturés en plus des dépenses de chauffage.

Par conséquent, du fait même de la présence de ces répartiteurs, le relevé est automatique et la consommation réelle du locataire est bien existante.

Par conséquent, Madame [Z] [L] justifie bien des dépenses individuelles de consommation de chauffage de Monsieur [Q] [G].

Eu égard au temps d’occupation de Monsieur [Q] [G], il est redevable :
– sur la période du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 soit 276 jours d’occupation sur 365 jours : (762,78 x 276/365) = 577 euros ;
– sur la période du 1er octobre 2023 au 10 mai 2025 soit 222 jours d’occupation sur 365 jours:(827,10 euros x 222/365) = 503 euros

soit la somme totale de 1.080 euros.

S’agissant de la consommation d’eau froide

Il est constant que le relevé d’eau froide figurant sur la régularisation de charges du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 est erroné dès lors que le syndic a pris en compte le mauvais compteur d’eau envoyé en photo par le locataire.

Contrairement à ce qu’affirme la bailleresse les photographies des compteurs prises lors de l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie ne sont pas suffisamment lisibles pour permettre de déterminer qu’à l’entrée dans les lieux, la consommation était de 1166 m3 et à la sortie 1214m3, d’autant plus que selon la régularisation des charges sur la période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, qui n’est pas contestée, le relevé du compteur d’eau froide était à 1271 m3. Il n’est donc pas possible que la consommation ait diminué lors de l’entrée dans les lieux de Monsieur [G], le 29 décembre 2023 pour descendre à 1166 m3.

Toutefois, il y a lieu de constater, ce qui est confirmé par la bailleresse, que le syndic a procédé à une modification pour la période du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 en indiquant que le nouveau relevé est de 1288 m3.

Par conséquent, il sera apprécié la consommation d’eau par rapport aux trois régularisations de charges effectuées et par rapport aux sommes finalement demandées à la bailleresse pour la consommation d’eau sur la période du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2025.

Compte tenu de ces éléments, il y lieu de constater qu’il a alors été sollicité la somme totale de 46,35 euros (1175,76 euros pour la période du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 puis – 1129,41 euros pour la période du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025).

Sur ces deux périodes, le locataire ayant occupé le logement 498 euros sur 730 jours, il est donc redevable de la somme de : (46,35x 498/730) = 32 euros.

Sur le montant total de la régularisation des charges

Par conséquent, au titre de sa période d’occupation des lieux, Monsieur [Q] [G] est redevable de la somme totale de : 531 + 213,71 + 1.080 + 32 = 1.856,71 euros

Il s’est déjà acquitté de la somme de 1.438 euros au titre des provisions sur charges.

Monsieur [Q] [G] n’est donc plus redevable à sa bailleresse que de la somme de 418,71 euros.

Sur la restitution du montant du dépôt de garantie

Compte tenu des sommes restant dues à Madame [Z] [O] et du remboursement de la somme de 200 euros effectuée en décembre 2025, la bailleresse doit restituer la somme de : 1400 – 200 – 418,71 = 781,29 euros à Monsieur [Q] [G].

Sur les pénalités légales

Si en effet, Madame [Z] [L] aurait dû restituer 80% du montant du dépôt de garantie le 10 juin 2025, il y a lieu de relever que Monsieur [Q] [G] est redevable de sommes qui sont venues en déduction du montant du dépôt de garantie et qui ont excédé la retenue de 20% légalement prévue, de telle sorte qu’il n’apparait pas justifié de condamner Madame [Z] [L] au paiement de la pénalité légale dès le 10 juin 2025.

Cette pénalité commencera à courir à compter de la signification de la présente décision.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [Z] [L] à payer à Monsieur [Q] [G] la somme de 781,29 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.

En outre, cette somme sera majorée, à titre de pénalité, d’une somme de 10% du montant du loyer mensuel (soit 70 euros ) par mois commencé en retard, et ce, à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à restitution effective du dépôt de garantie.

Sur les mesures accessoires

Madame [Z] [L], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamnée aux dépens.

Condamnée aux dépens, Madame [Z] [L] sera condamnée à verser à Monsieur [Q] [G] une indemnité qu’il est équitable de fixer à 50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [Z] [L] sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Madame [Z] [L] à payer à Monsieur [Q] [G] la somme de 781,29 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Madame [Z] [L] à payer à Monsieur [Q] [G] la somme de 70 euros , au titre de la majoration légale de retard, par mois de retard, à compter de la signification de la présente décision jusqu’à restitution effective du reliquat du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Madame [Z] [L] à payer à Monsieur [Q] [G] la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [Z] [O] de sa demande en paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [L] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE