Du 04 septembre 2026

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 26/00099 – N° Portalis DBX6-W-B7J-3KM4

GIRONDE HABITAT, Office Public de l’Habitat

C/

[J] [W], [A] [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 septembre 2026

PRÉSIDENT : M. Daniel GLANDIER,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

GIRONDE HABITAT, Office Public de l’Habitat
[Adresse 2]
[Localité 1]

Représenté par Madame [K], munie d’un pouvoir spécial,

DEFENDEURS :

Madame [J] [W]
[Adresse 3] [Adresse 4]
[Adresse 5] [Adresse 6]
[Localité 2]

Absente,

Monsieur [A] [Z]
[Adresse 3] [Adresse 4]
[Adresse 5] [Adresse 6]
[Localité 2]

Absent,

DÉBATS :

Audience publique en date du 12 Juin 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 04 Décembre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1er octobre 2021 et prenant effet le 08 octobre 2021, l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT (l’OPH GIRONDE HABITAT) a donné à bail à Mme [J] [W] et M. [A] [Z] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 7] à [Localité 3] référencé n°EGLI10026L moyennant un loyer initial de 609,93 euros charges comprises.

Par avenant du 21 décembre 2022, seul M. [A] [Z] a été maintenu en qualité de titulaire du bail.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH GIRONDE HABITAT a fait signifier à Mme [J] [W] et M. [A] [Z] le 25 février 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette de 6 365,94 euros en principal dans un délai de deux mois. L’OPH GIRONDE HABITAT leur a en outre fait commandement de fournir le justificatif d’une assurance locative dans un délai d’un mois.

Par acte du 04 décembre 2025, l’OPH GIRONDE HABITAT a fait assigner Mme [J] [W] et M. [A] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé à l’audience du 27 février 2026 en lui demandant de :
– condamner Mme [J] [W] et M. [A] [Z] à payer la somme principale de 5 797,42 euros outre les intérêts de droit à compter de la mise en demeure ;
– faire jouer corrélativement la clause résolutoire insérée dans le bail et l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;
– prononcer l’expulsion de Mme [J] [W] et M. [A] [Z], ainsi que celle de toute personne vivant sous leur toit, avec le concours de la force publique si besoin est ;

– lui allouer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer jusqu’au départ définitif ;
– condamner solidairement Mme [J] [W] et M. [A] [Z] à lui payer la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner solidairement Mme [J] [W] et M. [A] [Z] aux dépens, en ce compris les frais accessoires, les frais de procédure et divers engagés conformément aux dispositions de l’article 696 du code procédure civile.

M. [A] [Z] n’a pas déféré aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

L’affaire a été débattue à l’audience du 27 février 2026.

Lors de cette audience, l’OPH GIRONDE HABITAT, régulièrement représenté, a indiqué se désister de toutes ses demandes vis-à-vis de Mme [J] [W] après avoir reçu l’avenant justifiant de son congé. Elle actualise sa créance à la somme de 5 331,37 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience et donne toutefois son accord sur l’octroi de délais de paiement suspensif de la clause résolutoire.

M. [A] [Z], qui comparaît en personne, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois en sus du loyer courant et suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.

Par ordonnance du 24 avril 2026, le juge a notamment ordonné la réouverture des débats à l’audience du 12 juin 2026 et a :
– invité la société GIRONDE HABITAT à justifier du caractère contradictoire des demandes formées dans ses écritures datée du 20 février 2026 ;
– invité la société GIRONDE HABITAT à produire tout élément permettant de justifier de la recevabilité de son assignation conformément à l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 et invité les parties à faire valoir leurs observations sur ce point ;

Lors de l’audience du 12 juin 2026, l’OPH GIRONDE HABITAT, régulièrement représenté, maintient se désister de toutes ses demandes vis-à-vis de Mme [J] [W]. Elle actualise sa créance à la somme de 6 655,79 euros selon un décompte fourni à l’audience et déclare fournir les éléments demandés par la décision de réouverture des débats.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’aux écritures déposées par l’OPH GIRONDE HABITAT à l’audience, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

M. [A] [Z], ayant régulièrement comparu à l’audience du 27 février 2026 et avisé de la décision de réouverture des débats par le greffe, il était absent à l’audience suivante.

Bien que régulièrement assignée à étude, Mme [J] [W] n’a pas comparu.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 4 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

– Sur la recevabilité de l’action :

L’OPH GIRONDE HABITAT justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales au plus tard en date du 11 décembre 2023, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CAF est réputée constituée.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 05 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

– Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer et de justifier d’une assurance a été signifié le 25 février 2025, pour la somme en principal de 6 365,94 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 26 avril 2025.

Si le commandement vise le défaut d’assurance couvrant les risques locatifs, cette demande n’est pas réitérée dans l’assignation ou à l’audience. Elle est donc réputée abandonnée, seule demeurant celle relative au défaut de paiement des loyers et charges locatives.

En outre, il convient de donner acte à l’OPH GIRONDE HABITAT qu’il ne maintient pas toutes ses demandes à l’égard de Mme [J] [W] dès lors qu’elle n’est plus partie au bail depuis l’avenant du 21 février 2022, laissant M. [A] [Z] seul titulaire du bail.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment des audiences et décomptes locatifs, que les revenus du foyer de M. [A] [Z] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette. Il avait en effet proposé lors de l’audience du 27 février 2026 un plan d’apurement comprenant le règlement du loyer, outre une somme supplémentaire de 300 euros par mois, mais le décompte remis lors de l’audience de réouverture des débats du 12 juin 2026 fait apparaître qu’il ne respecte plus ce plan depuis le 10 avril 2026. Sa dette de loyer s’est ainsi aggravée.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société GIRONDE HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

– Sur l’arriéré locatif :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par l’OPH GIRONDE HABITAT le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que M. [A] [Z] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite dus au titre des dépens (166,05+131,77 euros) et pénalité injustifiée, la somme de 6 648,17 euros à la date du 9 juin 2026 (mois de mai 2026 inclus).

M. [A] [Z] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 6 648,17 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de la présente ordonnance s’agissant d’une provision.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 679,21 euros, déduction faite de la pénalité réclamée (7,62 euros).

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 26 avril 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société GIRONDE HABITAT ou à son mandataire.

– Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, M. [A] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Les frais d’acte concernant Mme [J] [W] resteront toutefois à la charge de la société GIRONDE HABITAT, dès lors que celle-ci ne saurait se prévaloir de n’avoir pas su qu’elle n’était plus titulaire du bail alors que la demanderesse est elle-même signataire de l’avenant du 21 décembre 2022.

Compte tenu de sa situation économique, il y a lieu de rejeter les demandes à l’encontre de M. [A] [Z] sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS que l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT ne maintient pas ses demandes relatives au constat de la résiliation du bail, à l’expulsion et à l’arriéré locatif à l’égard de Mme [J] [W] en raison de l’avenant du 21 décembre 2022 ayant acté que seul que M. [A] [Z] restait titulaire du bail ;

CONSTATONS, à la date du 26 avril 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er octobre 2021 et prenant effet le 08 octobre 2021 et liant l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT à M. [A] [Z], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 7] à [Localité 3] référencé n°EGLI10026L;

DISONS n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [A] [Z], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNONS à M. [A] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés situé [Adresse 7] à [Localité 3] référencé n°EGLI10026L ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS M. [A] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 679,21 euros par mois au jour de l’audience, le cas échéant augmentée ou diminuée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 26 avril 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNONS M. [A] [Z] à payer à l’Office Public de l’Habitat GIRONDE HABITAT à titre provisionnel la somme de 6 648,17 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, (décompte arrêté au 9 juin 2026, échéance de mai 2026 comprise), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente ordonnance ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTONS la société GIRONDE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS M. [A] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 février 2025 et celui de l’assignation du 4 décembre 2025, à l’exclusion cependant des actes délivrés à Mme [J] [W], lesquels resteront à la charge de la société GIRONDE HABITAT.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 septembre 2026, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge