RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00227 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C42N
DÉCISION : CONTRADICTOIRE
Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BRIVE [Localité 1]
DU 03 NOVEMBRE 2026

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Axelle JOLLIS, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assistée de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDEUR :

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE BRIVE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [B] [G]

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [I], né le 01 Janvier 1965 à [Localité 2] (MAROC), demeurant [Adresse 2]

Représenté par Me Alexandre BONNIE, avocat au barreau de BRIVE

Copie exécutoire Oph Brive, Me Bonnie le 03/11/2026

DÉBATS : Audience publique du 15 Septembre 2026

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 03 Novembre 2026

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 mai 2016, l’OPH PAYS DE BRIVE a donné à bail à Monsieur [T] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 279,71 euros, outre la somme de 99,21 euros au titre des provisions mensuelles sur charges.

Le 3 avril 2025, l’OPH PAYS DE BRIVE a fait délivrer à Monsieur [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, le mettant en demeure de régler la somme principale de 845,05 euros, outre les frais, au titre des loyers et charges arrêtés au 26 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice du 18 août 2025, l’OPH PAYS DE BRIVE a fait assigner Monsieur [I] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, auquel il demande de voir :

▸ constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion de Monsieur [I], et de tous occupants de son chef ;

▸ condamner Monsieur [I] au paiement de la somme principale de 1 222,06 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 21 juillet 2025, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier terme du loyer et charges indexé à chaque anniversaire selon l’indice fixé dans ledit bail ;

▸ condamner Monsieur [I] au paiement d’une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

▸ à titre subsidiaire :
– dans l’hypothèse ou des délais de paiement pour le règlement de la dette seraient accordés en vertu de l’article 1343-5 du code civil, dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ou dans la mesure où un sursis à expulsion serait accordé en vertu de l’article 62 de la loi n°91-650 du 09 juillet 1991, dire qu’à défaut d’un seul règlement de l’indemnité d’occupation mensuelle ou d’une mensualité pour le règlement de la dette, l’occupant sans titre devra libérer sans délai le logement de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef et qu’il puisse être expulsé au besoin avec l’assistance de la force publique.
– dans l’hypothèse où la résiliation du bail ne serait pas prononcée et serait suspendue au respect d’un échéancier de paiement de la dette dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance par le locataire soit prononcée la résiliation du bail, ordonnée l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de la dette et des indemnités d’occupation jusqu’au départ définitif.

Appelée à une première audience le 7 octobre 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties avant d’être entendue à l’audience du 15 septembre 2026.

A l’audience, l’OPH PAYS DE BRIVE a repris oralement les termes de son assignation en actualisant sa demande à la somme de 4 792,82 euros, au titre des loyers, indemnités mensuelles d’occupation et charges impayés arrêtés au 14 septembre 2026, terme du mois du mois d’août inclus.
Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire, exposant que Monsieur [I] ne règle pas le loyer courant et qu’il n’a au surplus pas justifié d’une assurance locative.

Monsieur [I], représenté par son avocat, ne conteste pas le montant de sa dette locative mais souhaite rester dans le logement et sollicite les plus larges délais de paiement. Il plaide qu’il est dans une situation précaire, étant en attente de régularisation de sa situation administrative, ne percevant que l’AAH et hébergeant depuis mai 2026 sa mère, actuellement sans ressources.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 3 novembre 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la [Localité 3] par voie électronique le 20 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 7 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Dans sa version applicable aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 3 avril 2025, l’OPH PAYS DE BRIVE a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, le mettant en demeure de régler, dans le délai de deux mois, la somme de 845,05 euros, outre les frais, au titre des loyers et charges arrêtés au 26 mars 2025.

Il résulte du décompte produit par le bailleur, auquel le défendeur n’apporte aucun élément de contestation, que Monsieur [I] n’a réglé aucune somme dans le délai imparti, continuant au contraire à ne pas s’acquitter de son loyer courant.

Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 4 juin 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges et l’indemnité d’occupation à l’encontre du locataire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient de rappeler qu’il appartient au débiteur de l’obligation de paiement de prouver qu’il s’est libéré de sa dette.

Au delà de la date de résolution du contrat, et jusqu’à libération complète des lieux loués, Monsieur [I] devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé à l’OPH PAYS DE BRIVE, dont le montant sera égal à celui des loyers et charges, soit 413,02 euros à ce jour.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par l’OPH en date du 14 septembre 2026, auquel le défendeur n’apporte aucun élément contraire, que le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation dus par Monsieur [I], s’élève à la somme de 4 792,82 euros. Aucun élément ne permet de contester ce décompte.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [I] à payer à l’OPH PAYS DE BRIVE la somme de 4 792,82 euros au titre des loyers et charges, et indemnités d’occupation dus au 14 septembre 2026, terme de août 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil.

En application de l’article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [I] n’a pas repris le règlement de son loyer et charges courantes avant l’audience, ne s’étant acquitté que du loyer de mai 2026 depuis l’assignation en justice en août 2025. Il fait en outre lui même état d’une situation précaire qui l’empêcherait de débuter le moindre apurement de sa dette locative.

Dès lors, il y a lieu de rejeter sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur l’expulsion

La rupture du contrat de bail commande à Monsieur [I] de quitter les lieux, logement et annexes, à défaut d’ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de condamner Monsieur [I] à verser au demandeur une somme de 150 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande recevable ;

CONSTATE l’acquisition au 4 juin 2025 de la clause résolutoire prévue au bail consenti le 31 mars 2025 par l’OPH PAYS DE [Localité 4] à [T] [I] portant sur le logement situé [Adresse 4] – [Localité 5] [Adresse 5] [Localité 1] ;

CONDAMNE [T] [I] à payer à l’OPH PAYS DE [Localité 4] la somme de 4 792,82 euros (quatre-mille-sept-cent-quatre-vingt-douze euros et quatre-vingt-deux centimes) au titre des loyers et charges, et indemnités d’occupation dus au 14 septembre 2026, terme de août 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
DEBOUTE [T] [I] de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 14 septembre 2026 jusqu’à la libération effective des lieux à la somme de 413,02 euros (quatre-cent-treize euros et deux centimes) ;

CONDAMNE [T] [I] à payer à l’OPH PAYS DE BRIVE cette indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux ;

ORDONNE, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 6], l’expulsion de [T] [I] et celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [T] [I] à payer à l’OPH PAYS DE [Localité 4] la somme de 150 euros (cent-cinquante euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [T] [I] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 3 avril 2025 ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

En conséquence la République Française mande et ordonne
à tous commissaires de justice, sur ce requis de mettre le présent
acte à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs
de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir
la main, à tous commandants et officiers de la force
publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement
requis
En foi de quoi, Nous, Greffier de ce Tribunal.
avons signé et scellé les présentes