TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE COUTANCES

AFFAIRE : N° RG 25/00395 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D3JC

JUGEMENT RENDU LE 02 Novembre 2026

ENTRE :

1/ Monsieur [Y], [Z] [U]
né le [Date naissance 1] 1958 à [Localité 2] (50)
2/ Madame [P], [W], [V] [J] épouse [U]
née le [Date naissance 2] 1960 à [Localité 2] (50)
demeurant ensemble [Adresse 5] – [Localité 4]

ayant tous deux pour avocat Maître Gervais MARIE-DOUTRESSOULLE, avocat au barreau de Caen

ET :

1/ Maître [F], [R], [B] [Q], notaire
né le [Date naissance 3] 1972 à [Localité 3] (50)
domicilié [Adresse 7] – [Localité 4]

ayant pour avocat Maître Christophe VALERY, membre de la SELARL VALERY AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de Caen

2/ Maître [D] [G], notaire associé de la société OFFICE NOTARIAL DU [Adresse 8], domicilié [Adresse 8] – [Localité 10]

ayant pour avocat postulant Maître Stéphanie JUGELE, membre de la SCP DUMONT-FOUCAULT JUGELE BEAUFILS, avocats au barreau de Coutances-Avranches,
et pour avocat plaidant Maître Pascal MARTIN-MENARD, membre de la SCP EMO AVOCATS, avocats au barreau de Rouen

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Katia CHEDIN, vice-présidente, statuant à juge unique conformément aux dispositions de l’article 812 et suivants du code de procédure civile
GREFFIER : Alexandra MARION, adjointe administrative faisant fonction de greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 07 Septembre 2026 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 02 Novembre 2026 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

Par acte authentique du 27 avril 2018, M. [Y] [U] et Mme [P] [J] ont fait l’acquisition d’une maison à usage d’habitation sise [Adresse 5] à [Localité 4].

L’acte de vente a été reçu par Me [F] [Q], notaire de l’office de Me [Y] [X], avec la participation de Me [D] [G].

Par acte du 11 mars 2025, M. [U] et Mme [J] ont fait assigner Me [Q] et Me [G] devant le Tribunal Judiciaire de Coutances. Ils sollicitent la condamnation in solidum de Me [Q], Me [X] et Me [G] à réparer le préjudice qu’ils estiment avoir subi du fait de l’absence de mention de l’existence d’une servitude de passage dans l’acte authentique de vente, préjudice qu’ils chiffrent à la somme de 50.000€.

Me [Q] sollicite à titre principal sa mise hors de cause, à raison de sa qualité de notaire salarié au jour de la rédaction de l’acte et le rejet des prétentions de M.[U] et Mme [J] .

Me [G] précise que les demandeurs ne peuvent se prévaloir du mail adressé le 26 novembre 2024 en ce qu’il ne constitue pas un aveu judiciaire car il porte sur un point de droit et non de fait.

Ils soutiennent que l’existence d’une servitude est mentionnée à la fois dans le compromis de vente et dans l’annexe à laquelle renvoie l’acte de vente.

Par conclusions en réponse et récapitulatives en date du 31 octobre 2025, en demande, M. [U] et Mme [J] sollicitent :

« Dire et juger que Maître [F] [Q], Notaire à [Localité 4] dont les minutes sont détenues par Maître [Y] [X], Notaire à [Localité 4], rédacteur de l’acte du 27 avril 2018 et Maître [D] [G], Notaire à [Localité 6] assistant l’acquéreur, ont commis une faute professionnelle en s’abstenant de
relater dans le titre d’acquisition des requérants l’existence d’une servitude de passage figurant dans un titre notarié antérieur.

Condamner in solidum Maître [F] [Q], et Maître [Y] [X] d’une part,
et Maître [D] [G], d’autre part, pour manquement à leur obligation d’information et de conseil, à indemniser Monsieur et Madame [U] de leur préjudice chiffré provisoirement à la somme de 50 000 € (CINQUANTE MILLE EUROS).

Condamner in solidum Maître [F] [Q], et Maître [Y] [X] d’une part, et Maître [D] [G], d’autre part, à payer aux requérants la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Réserver les requérants à solliciter l’indemnisation d’un préjudice complémentaire.

Condamner in solidum Maître [F] [Q], et Maître [Y] [X] d’une part, et Maître [D] [G], d’autre part aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de l’avocat soussigné dans les conditions de l’article 696 du Code de procédure civile.
Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. »

Par conclusions n°3 du 5 mars 2026, Me [Q] demande :

« À titre principal :

DEBOUTER purement et simplement Monsieur [Y] [U] et Madame [P] [J] de leurs demandes ;

Subsidiairement :

DIRE que la perte de chance ne saurait excéder 5 %
REVOIR à la baisse les demandes formulées par Monsieur [Y] [U] et Madame
[P] [J] ;

En toute hypothèse :

CONDAMNER Monsieur [Y] [U] et Madame [P] [J] à verser à
Maître [Q] la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [Y] [U] et Madame [P] [J] aux entiers
dépens. »

Par conclusions n°2 du 15 janvier 2026, Me [G] demande :

« Débouter Monsieur [Y] [U] et Madame [P] [J] épouse [U] de l’intégralité de leurs demandes.

Condamner in solidum Monsieur [Y] [U] et Madame [P] [J] épouse [U] à payer à Maître [D] [G] une indemnité de 3 000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner in solidum Monsieur [Y] [U] et Madame [P] [J] épouse [U] aux dépens. »

La clôture a été prononcée le 22 juin 2026. L’affaire a été fixée à l’audience du 07/09/2026, puis mise en délibéré au 02/11/2026.

MOTIFS :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Aux termes de l’article suivant, « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ».

Sur le fondement de ce texte, il est admis que les obligations du notaire, lorsqu’elles ne tendent qu’à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté par lui et ne constituent que le prolongement de sa mission de rédacteur d’acte, relèvent de sa responsabilité délictuelle (civ. 1, 23/01/2008).

En l’espèce, les requérants fondent leurs demandes sur l’article 1240 du code civil. Ils font grief à Me [Q], notaire à [Localité 4] dont les minutes sont détenues par Me [X], notaire à [Localité 4], rédacteur de l’acte du 27/04/2018 et Me [G], notaire à [Localité 6] assistant l’acquéreur, d’avoir commis une faute en s’abstenant de relater dans le titre d’acquisition des requérants l’existence d’une servitude de passage figurant dans un acte notarié antérieur : ils estiment que la servitude profitant à M. [I] (fonds dominant) sur le fonds leur appartenant, en qualité d’ayant-droit de M. [C] (fonds servant), leur a été dissimulée par les notaires), ce qui caractérise la responsabilité de Mes [Q] et [G].

Ils invoquent notamment à cet effet un mail adressé à M. [U] par Me [G] le 26 novembre 2024 aux termes duquel il est précisé « Vous avez raison. Vous subissez un vrai préjudice et il y a me semble -t-il une erreur du confrère qui ne l’a pas signalé », qu’ils qualifient d’aveu extrajudiciaire.

Toutefois, aux termes de l’acte notarié litigieux (pièce 5 EMO, page 7), il est stipulé, au paragraphe  » servitudes : l’acquéreur profite des servitudes ou les supporte, s’il en existe. A la connaissance du vendeur, outre les servitudes pouvant résulter le cas échéant de l’acte, de la situation naturelle des lieux et environnementale du bien, de la loi et de l’urbanisme, il n’en existe pas d’autres que celles rapportées en une note annexée « .

Aux termes de ladite note annexée (pièce 6), il est rappelé qu’  » aux termes d’un acte de vente reçu par Me [K], notaire à [Localité 8] en date du 18/04/2009, ont été constituées des servitudes de passage pour la desserte des parcelles cadastrées section AV n° [Cadastre 1] et AV n° [Cadastre 2] « . Les modalités d’exercice, d’entretien l’indemnité, le fonds servant et le fonds dominant (M. et Mme [C] sont propriétaires du fonds dominant s’agissant de la servitude de passage sur la parcelle AV N° [Cadastre 3], et propriétaires du fonds servant s’agissant de la servitude de passage sur la parcelle AV N° [Cadastre 4]).

En l’état de ces constatations, les défendeurs sont fondés à contester toute faute de nature à engager leur responsabilité civile professionnelle, peu importe leur statut de salarié ou non. Il apparaît que les requérants avaient connaissance de l’existence d’une servitude et de son assiette, et ce dès la signature du compromis de vente (pièce 2 [Q]).

En toute hypothèse, ils sont fondés à faire observer qu’ils ne pouvaient pas douter de l’existence de cette servitude, sans laquelle la parcelle AV [Cadastre 2]serait inaccessible.

Par ailleurs, la reconnaissance de l’existence d’un préjudice subi par les acquéreurs alléguant de l’ignorance d’une servitude ne saurait s’analyser en un aveu extra-judiciaire, alors qu’il ne saurait en soi caractériser la responsabilité de son auteur.

A titre surabondant, les défendeurs sont également fondés à faire observer qu’il n’existe pas de lien de causalité entre la faute qui leur est reprochée et le préjudice invoqué par les requérants, lesquels invoquent la remise en question de l’environnement paisible de leur propriété (sans justifier du chiffrage à 50.000€ de ce type de préjudice) en suite de l’édification de la maison de leur voisin.

Il convient donc de débouter les requérants de l’ensemble de leurs demandes.

L’équité commande enfin, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, de condamner M. [U] et Mme [J] à verser à Me [Q] la somme de 3.000€, et à Me [G] également la somme de 3.000€.

Les requérants qui succombent doivent en outre être condamnés aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par jugement contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction :

DEBOUTE M. [Y] [U] et Mme [P] [J] épouse [U] de leurs demandes ;

CONDAMNE M. [Y] [U] et Mme [P] [J] épouse [U] à verser à Me [F] [Q] la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Y] [U] et Mme [P] [J] épouse [U] à verser à Me [D] [G]. la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Y] [U] et Mme [P] [J] épouse [U] aux entiers dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT