REFERES

JUGEMENT N°

DOSSIER :N° RG 26/00507 – N° Portalis DBYH-W-B7K-M6PZ

AFFAIRE : Syndic. de copro. de l’ensemble immobilier LES GEMEAUX A situé [Localité 1] représenté par son syndic l’agence C/ [D] [V], [D] [V]

Le : 01 Octobre 2026

Copie exécutoire
et copie à :

la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA
Me Jordan MICCOLI

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCELÉRÉE AU FOND LE 01 OCTOBRE 2026

Par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Elodie FRANZIN, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. de l’ensemble immobilier [Adresse 1] A situé [Localité 1] représenté par son syndic l’agence, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEURS

Monsieur [O] [D] [V], demeurant [Adresse 3]

Madame [F] [D] [V], demeurant [Adresse 4]

tous représentés par Maître Jordan MICCOLI, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 01 Avril 2026 pour l’audience des référés du 23 Avril 2026 ;

Vu les renvois successifs et le dernier renvoi à l’audience du 09 Juillet 2026 ;

A l’audience publique du 09 Juillet 2026 tenue par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente assistée de Elodie FRANZIN, Greffier après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 01 Octobre 2026, date à laquelle Nous, Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe le jugement dont la teneur suit :

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [O] [D] [V] et Mme [F] [D] [V] sont propriétaires au sein de la copropriété Les [Localité 2] A, située [Adresse 5].

Par courrier recommandé du 20 janvier 2026, délivré le 27 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires les a mis en demeure d’acquitter la somme de 13 769,38 euros au titre d’un arriéré de charges.

Cette mise en demeure, les informait qu’en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les provisions non encore échues deviendraient immédiatement exigibles à l’issue du délai de trente jours.

En l’absence de régularisation, par acte de commissaire de justice du 1er avril 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia AGDA, a fait assigner M. et Mme [D] [V] devant le président du tribunal judiciaire, statuant en procédure accélérée au fond, en paiement des sommes de :
– 13 769,38 euros représentant l’arriéré de charges et les provisions devenues exigibles, avec intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2026,
– 1 500 euros pour résistance abusive,
– 900 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et les frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, comprenant notamment les frais et honoraires de relance et de mise en contentieux exposés par le syndic ès qualités,
– Le tout avec capitalisation des intérêts.

A l’audience du 9 juillet 2026, le syndicat des copropriétaires expose qu’il y a eu des tentatives amiables de règlement du litige. Il indique ne pas s’opposer à la mise en place d’un échéancier à hauteur de 500 euros par mois et renonce à sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive. Il maintient sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [D] [V], représentés par leur avocat, expliquent qu’ils ont fait des propositions de règlements amiables en date du 1er décembre 2025 et du 24 mars 2026, soit avant l’assignation en date du 1er avril 2026. Ils proposent de régler leur dette par versements mensuels de 600 euros, à compter du mois d’août 2026.

Autorisés par le président, les défendeurs ont produit en cours de délibéré les justificatifs des propositions amiables de règlement de la dette, qui ont été formulées avant l’assignation en date du 1er avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnée à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon les trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il appartient au juge chargé d’appliquer l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 de constater le vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale de la copropriété ainsi que la déchéance du terme, avant de condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :
– Le contrat de syndic du 9 septembre 2025,
– Le contrat de syndic du 2 septembre 2024,
– Le procès-verbal de l’assemblée générale du 9 septembre 2025, comportant approbation des comptes pour l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice 2026,
– Le procès-verbal de l’assemblée générale du 2 septembre 2024, comportant approbation des comptes pour l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice 2025,
– La mise en demeure du 20 janvier 2026 adressée à M. et Mme [D] [V], distribuée le 27 janvier 2026,
– Un décompte arrêté au 1er janvier 2026, pour un montant de 13 142,05 euros,
– Le relevé de propriété de M. et Mme [D] [V] établissant qu’ils sont propriétaires au sein de l’immeuble situé [Adresse 5],
– L’ordonnance rendue par le président du tribunal de grande instance de Grenoble en date du 8 novembre 2017 contenant condamnation des défendeurs au paiement de sommes au titre de charges impayées.

Les comptes ayant été approuvés pour les exercices clos au 31 décembre des années 2023 et 2024 et les budgets prévisionnels ayant été adoptés pour les exercices 2025 et 2026, la demande du syndicat des copropriétaires concernant le paiement de l’arriéré de charges sera accueillie dans son principe.

L’examen des pièces produites révèle que, à la date de la mise en demeure du 20 janvier 2026, M. et Mme [D] [V] étaient redevables de la somme de 12 228,78 euros, au titre des charges et provisions échues au 1er janvier 2026 (après déduction des frais pour un total de 913,27 euros, pièce n°4). S’il n’est produit aucun décompte postérieur, les défendeurs, qui comparaissent, ne contestent pas n’avoir pas régularisé dans le délai de trente jours à compter de la mise en demeure ni l’exigibilité des sommes réclamées, de sorte que les appels de charges et fonds de travaux n° 2, 3 et 4 de l’exercice 2026 sont devenus exigibles en application de l’article 19-2 précité, soit :
(3 x 199,20) + (3 x 9,91) = 627,33 euros.

C’est donc une somme totale de 12 856,11 euros qui est due au titre des charges échues et devenues exigibles.

L’article 10-1, a), de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient au syndicat de justifier des frais qu’il entend voir imputer au copropriétaire défaillant, ainsi que de leur caractère nécessaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi de la mise en demeure du 20 janvier 2026, toutefois aucun coût n’y est associé. Le décompte (pièce n° 4) contient des frais de mise en demeure et de relance qui ne sont justifiés par aucune pièce, tandis que les frais de constitution du dossier transmis à l’huissier puis à l’avocat (2 x 350 euros) ne sont pas justifiés par des diligences exceptionnelles telles que requises par l’article 9.1 du contrat de syndic. En fin les intérêts ne sont pas encore capitalisés et ne peuvent être intégrés au principal de la dette.

Il résulte de ce qui précède qu’aucun frais nécessaires au sens de l’article 10-1 n’est justifié.

Dans ces conditions, M. et Mme [D] [V] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 12 228,78 euros au titre de l’arriéré des charges échues au 1er janvier 2026, de 627,33 euros au titre des provisions devenues exigibles (exercice 2026), soit un total de 12 856,11 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2026 pour la somme de 12 228,78 euros et à compter du 1er avril 2026 pour le surplus avec capitalisation des intérêts par année entière.

Compte tenu des propositions de règlement formulées par M. et Mme [D] [V] qui n’apparaissent pas être de mauvaise foi et qui invoquent des difficultés financières il convient de faire droit à leur demande de délais dans les conditions précisées au dispositif.

M. et Mme [D] [V], qui perdent le procès, supporteront les dépens, avec application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes non comprises dans les dépens qu’il a exposées dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de condamner M. et Mme [D] [V] à lui verser la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal, Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe en application des articles 4501 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne solidairement M. [O] [D] [V] et Mme [F] [D] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic, la société Foncia AGDA, les sommes de :
– 12 228,78 euros au titre de l’arriéré des charges échues au 1er janvier 2026,
– 627,33 euros au titre des provisions devenues exigibles (exercice 2026),
soit un total de 12 856,11 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2026 sur la somme de 12 228,78 euros et à compter du 1er avril 2026 pour le surplus ;

Ordonne la capitalisation des intérêts par année entière ;

Fait droit à la demande de délais formée par M. [O] [D] [V] et Mme [F] [D] [V] et dit qu’ils pourront s’acquitter de leur dette par 20 versements mensuels d’un montant de 600,00 euros, le 10 de chaque mois, le premier versement devant intervenir le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, et le dernier étant augmenté du solde de la dette et des intérêts ;

Dit qu’à défaut de règlement d’une seule mensualité à son échéance ou des charges courantes, le solde de la dette sera exigible de plein droit, sans autre formalité ;

Condamne in solidum M. [O] [D] [V] et Mme [F] [D] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] représenté par son syndic, la société Foncia AGDA, la somme de 800,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [O] [D] [V] et Mme [F] [D] [V] aux dépens avec application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

Elodie FRANZIN Alyette FOUCHARD