REFERES

JUGEMENT N°

DOSSIER :N° RG 26/00560 – N° Portalis DBYH-W-B7K-M65G

AFFAIRE : Syndic. de copro. [Adresse 1] C/ [A]

Le : 15 Octobre 2026

Copie exécutoire
et copie à :

la SELARL FESSLER & ASSOCIES
Me Wassa SIDIBE

Copie à :

Madame [Z] [A]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCELÉRÉE AU FOND LE 15 OCTOBRE 2026

Par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Elodie FRANZIN, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. [Adresse 1], représentée par son syndic en exercice, la société FONCIA ALPES DAUPHINE dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Maître Géraldine CAVAILLES de la SELARL FESSLER & ASSOCIES, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

Madame [Z] [A], demeurant [Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro n38185202600424626 du 26/05/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

représentée par Maître Wassa SIDIBE, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 22 Avril 2026 pour l’audience des référés du 21 Mai 2026 ;

Vu les renvois successifs et le dernier renvoi à l’audience du 10 Septembre 2026 ;

A l’audience publique du 10 Septembre 2026 tenue par Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente assistée de Elodie FRANZIN, Greffier après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 15 Octobre 2026, date à laquelle Nous, Alyette FOUCHARD, Première Vice-Présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Z] [A] est propriétaire au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 1] situé [Adresse 5].

Par courrier recommandé du 05 janvier 2026, présenté à une date inconnue (illisible) et délivré le 22 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires l’a mise en demeure d’acquitter la somme de 24 045,41 euros au titre d’un arriéré de charges.

Cette mise en demeure l’informait qu’en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les provisions non encore échues (pour 3 x 286,33 euros + 3 x 13,01 euros) deviendraient immédiatement exigibles à l’issue du délai de trente jours.

En l’absence de régularisation, par acte de commissaire de justice du 22 avril 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA ALPES DAUPHINE, a fait assigner Madame [Z] [A] devant le président du tribunal judiciaire, statuant en procédure accélérée au fond, en paiement des charges de copropriété.

Dans le dernier état de ses prétentions résultant des conclusions notifiées le 09 septembre 2026, le syndicat des copropriétaires demande à la juridiction de condamner Madame [A] à régler sans délai la somme de 19 130,85 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 05 janvier 2026, avec capitalisation des intérêts, outre la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions en réponse notifiées le 02 septembre 2026, Madame [Z] [A] sollicite l’octroi des plus larges délais de paiement et l’autorisation d’apurer sa dette sur 24 mois. Elle conclut au débouté du syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions contraires, ainsi que de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et s’oppose à la capitalisation des intérêts.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnée à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon les trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il appartient au juge chargé d’appliquer l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 de constater le vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale de la copropriété ainsi que la déchéance du terme, avant de condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires produit :
Un extrait de compte arrêté à une date inconnue pour comprendre la mention manuscrite d’un règlement de 1 145,32 euros non daté, Le relevé de propriété de Madame [Z] [A] établissant qu’elle est propriétaire au sein de l’immeuble [Adresse 1],Les appels de fonds « provisions pour travaux et/ou opérations exceptionnelles » des 02 novembre 2025 et 1er janvier 2026 et l’appel de fonds pour la période du 1er janvier au 31 mars 2026, Le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 juin 2024 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 31 décembre 2023 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice 2025,Le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 février 2025 comportant approbation des travaux de ravalement des façades avec isolation thermique extérieure ;Le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 juin 2025 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 31 décembre 2024 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice 2026,La mise en demeure du 05 janvier 2026, présentée à une date inconnue (illisible) et distribuée le 22 janvier 2026,Le contrat de syndic, Un extrait de compte arrêté au 09 septembre 2026, comportant mentions manuscrites concernant la provision du 1er octobre 2026 et déduction de frais.
Les comptes ayant été approuvés pour les exercices clos aux 31 décembre 2023 et 2024 et les budgets prévisionnels ayant été adoptés pour les exercices suivants (2025 et 2026) et les travaux de ravalement des façades ayant été votés, la demande du syndicat des copropriétaires concernant le paiement de l’arriéré de charges sera accueillie dans son principe.

L’examen des pièces produites révèle que, à la date de la mise en demeure du 05 janvier 2026, Madame [Z] [A] était redevable de la somme de 23 322,73 euros au titre des charges et provisions échues (après déduction des frais suivants : 2 x 54 + 13,69 + 44 + 398,51 + 158,48). Cet arriéré n’a pas été régularisé dans le délai de trente jours à compter de la mise en demeure, de sorte que les appels de charges et fonds de travaux postérieurs de l’exercice 2026 sont devenus exigibles en application de l’article 19-2 précité.

L’article 10-1, a), de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient au syndicat de justifier des frais qu’il entend voir imputer au copropriétaire défaillant, ainsi que de leur caractère nécessaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi de la mise en demeure du 05 janvier 2026 ainsi que du coût de 54 euros qui lui est associé.

En revanche, les frais antérieurs, dont il n’est de surcroît pas justifié, ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, étant également souligné que la facturation de frais de constitution de dossier nécessite l’accomplissement de diligences exceptionnelles prévues par le contrat de syndic (54 + 44 + 398,51 + 158,48 = 654,99 euros).
Aucun élément produit ne justifie du montant des intérêts de retard prélevés le 28 août 2025 (13,69 euros), ni des frais d’impayé du 19 janvier 2026 (19,99 euros).

C’est donc une somme totale de 688,67 euros qui doit être déduite du montant réclamé.

Aussi, les frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et justifiés seront retenus pour la somme de 54 euros.

Dans ces conditions, Madame [Z] [A] sera condamnée au paiement des sommes de :
18 088,80 euros au titre de l’arriéré des charges échues au 09 septembre 2026, 286,33 euros au titre de la provision du 1er octobre 2026 devenue exigible tel que cela ressort des trois provisions précédentes et de la mise en demeure du 05 janvier 2026 (et non 299,34 euros) et de 54 euros au titre des frais nécessaires, Soit un total de 18 429,13 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 05 janvier 2026 et capitalisation des intérêts par année entière, les conditions de l’article 1343-2 du code civil étant réunies.

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

Compte tenu des propositions de règlement formulées par Madame [Z] [A] qui justifie de difficultés financières et personnelles, il convient de faire droit à sa demande de délais dans les conditions précisées au dispositif.

Madame [Z] [A], qui perd le procès, supportera les dépens, avec application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, étant précisé qu’elle bénéficie de l’aide juridictionnelle totale selon décision n° N-38185-2026-004246 du 26 mai 2026.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes non comprises dans les dépens qu’il a exposées dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de condamner Madame [Z] [A] à lui verser la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal, +Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe en application des articles 4501 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [Z] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, la société FONCIA ALPES DAUPHINE, les sommes de :
18 088,80 euros au titre de l’arriéré des charges échues au 09 septembre 2026, 286,33 euros au titre de la provision du 1er octobre 2026 devenue exigible et de 54 euros au titre des frais nécessaires, Soit un total de 18 429,13 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 05 janvier 2026 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts par année entière ;

FAIT DROIT à la demande de délais formée par Madame [Z] [A] et dit que Madame [Z] [A] pourra s’acquitter de sa dette par l’effet de versements d’un montant de 767,88 euros pendant une période de 24 mois, et le dernier étant augmenté du solde de la dette et des intérêts ;

DIT que le premier versement devra intervenir dans le mois de la signification de la présente décision et au plus tard le 10 de chaque mois ;

DIT qu’à défaut de règlement d’une seule mensualité à son échéance ou des charges courantes, le solde de la dette sera exigible de plein droit, sans autre formalité ;

CONDAMNE Madame [Z] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic, la société FONCIA ALPES DAUPHINE, la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [A] aux dépens avec application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, laquelle bénéficie de l’aide juridictionnelle totale selon décision n° N-38185-2026-004246 du 26 mai 2026. ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

Elodie FRANZIN Alyette FOUCHARD