ORDONNANCE DU: 30 SEPTEMBRE 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/00204 – N° Portalis DBX7-W-B7J-DT2N
AFFAIRE : [J] [Z] épouse [B] C/ [I] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIBOURNE

ORDONNANCE DE REFERE:

Minute n°

copie exécutoire délivrée
le
à Me Alexandre LEMERCIER

copie certifiée conforme délivrée le
à Me Alexandre LEMERCIER
Me Nadia HASSINE
PRÉSIDENT : Bertrand QUINT, Juge des contentieux de la protection,

GREFFIER : Emilie THOMAS

QUALIFICATION :
– contradictoire
– prononcé par mise à disposition au Greffe
– susceptible d’appel dans le délai de quinze jours

DÉBATS : Audience publique du 02 Septembre 2026

SAISINE : Assignation en référé en date du 08 Décembre 2025

DEMANDERESSE :

Madame [J] [Z] épouse [B], demeurant [Adresse 1]

comparante, assistée par Me Nadia HASSINE, avocat au barreau de LIBOURNE,

DEFENDEUR :

Monsieur [I] [O], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Alexandre LEMERCIER, avocat au barreau de PERIGUEUX,

EXPOSÉ DU LITIGE
Selon un contrat de bail conclu le 9 décembre 1997 et prenant effet le 15 décembre 1997, [C] [O] a donné en location à [J] [Z] épouse [B] un logement situé au [Adresse 3] [Localité 1].
[C] [O] étant décédé en 2013, son petit-fils [I] [O] est devenu le propriétaire du logement.
Suite à une modification législative concernant le montant du dépôt de garantie exigible, les parties ont régularisé un avenant le 26 octobre 2021 au terme duquel le dépôt de garantie a été réduit à l’équivalent d’un mois de loyer au lieu de deux mois soit 457,35 €.
Par lettre recommandée du 16 novembre 2022, [J] [Z] épouse [B] a demandé à [I] [O] de réaliser des travaux pour remédier à des désordres affectant son logement.
Suite à un dégât des eaux survenu le 23 novembre 2024, [J] [Z] épouse [B] a, par courrier recommandé en date du 23 janvier 2025, mis en demeure [I] [O] de réaliser sans délai les travaux nécessaires à la réfection de son logement, en particulier concernant l’eau chaude et le chauffage.
Se plaignant de l’inertie de son bailleur, [J] [Z] épouse [B] a, par acte du 8 décembre 2025, assigné en référé [I] [O] devant le Juge des Contentieux de la Protection (JCP) du Tribunal Judiciaire de LIBOURNE afin qu’une expertise judiciaire soit ordonnée au sujet de l’état du logement avec consignation des loyers dans l’attente de la réalisation de cette mesure d’instruction.
Après quatre renvois, cette affaire a été retenue à l’audience du 2 septembre 2026 au cours de laquelle [J] [Z] épouse [B], conformément à ses conclusions reprises oralement, a demandé au JCP de :
déclarer ses demandes recevables et bien fondées ; ordonner une expertise judiciaire permettant de faire le point sur la décence du logement litigieux ; dire que cette expertise fonctionnera aux frais avancés de [I] [O] ; ordonner la consignation des loyers sur le compte CARPA du conseil de [J] [Z] épouse [B] jusqu’à ce que les travaux jugés nécessaires par l’expert aient été exécutés ; rejeter l’intégralité des demandes de [I] [O] ; condamner [I] [O] à payer à [J] [Z] épouse [B] la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens y compris les frais de constat de commissaire de justice ; rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire de droit à titre provisoire.Au soutien de ses demandes, [J] [Z] épouse [B] fait valoir que les désordres qu’elle dénonce son anciens et sérieux (infiltrations, humidité, moisissures, dysfonctionnements récurrents de l’installation de production d’eau chaude et de chauffage), qu’elle a été contrainte pour se chauffer d’installer à ses frais un poêle à bois, que les travaux exécutés le 6 février 2025 pour le compte du bailleur ne remédient pas à la situation, que [I] [O] a été alerté dès 2022 mais qu’il attendu trois ans pour agir partiellement. [J] [Z] épouse [B] souhaite en conséquence qu’une expertise judiciaire soit organisée au sujet de la décence de son logement en précisant que les frais en résultant doivent être mis à la charge du bailleur compte tenu de son inertie et des faibles ressources de sa locataire. Elle ne s’oppose pas au paiement du loyer courant mais demande qu’il fasse l’objet d’une consignation pour trouver une solution rapide et complète.
En réponse au congé pour vente invoqué par [I] [O], [J] [Z] épouse [B] indique qu’il est nul et de nul effet, qu’il s’agit d’un stratagème visant à exclure la locataire et à échapper à ses obligations en qualité de bailleur, que [I] [O] aurait en outre dû proposer une solution de relogement à sa locataire âgée de plus de 65 ans et que la preuve de la notification de son congé prétendument délivré le 6 octobre 2023 n’est de surcroît pas rapportée.
[J] [Z] épouse [B] entend par ailleurs que l’exécution provisoire ne soit pas écartée au motif que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit et que le juge des référés ne peut supprimer cette règle procédurale.
En défense, [I] [O] a demandé au JCP, conformément à ses conclusions développées oralement, de :
déclarer ses demandes recevables et bien fondée ;
débouter [J] [Z] épouse [B] de toutes ses demandes ;
déclarer irrecevables les demandes formulées par [J] [Z] épouse [B] devant le JCP statuant en référé au sujet de la régularité du congé pour vendre ;
condamner [J] [Z] épouse [B] à payer à [I] [O] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
condamner [J] [Z] épouse [B] aux dépens y compris les éventuels frais d’exécution de la décision à intervenir ;
écarter l’exécution provisoire.[I] [O] reconnaît que le logement n’est pas de première fraîcheur et qu’il y a eu un dégât des eaux survenu le 27 novembre 2024 tout en estimant que les photographies versées aux débats par la locataire n’attestent pas de l’évidence de l’indécence des locaux donnés à bail. Il prétend avoir tout mis en œuvre pour parvenir à une solution en urgence suite au dégât des eaux mais les assureurs se sont rejetés la responsabilité l’un sur l’autre et le travail du plombier a été retardé car le logement était encombré. Il ajoute qu’il a fait réaliser un diagnostic technique en 2023, qu’il a isolé les combles et qu’il a souhaité refaire les menuiseries mais [J] [Z] épouse [B] n’était pas disponible lorsque les artisans devaient passer chez elle.
Quoi qu’il en soit, [I] [O] indique qu’il a délivré un congé pour vente à sa locataire le 6 octobre 2023, qu’elle n’a pas donné suite à la proposition d’acquérir ce bien pour le prix de 100.000€, qu’elle s’est maintenue dans les lieux, que l’expertise sollicitée n’a aucun sens dès lors que [J] [Z] épouse [B] doit quitter les lieux et que le JCP statuant en référé n’est pas compétent pour se prononcer sur la validité de ce congé.
La décision a été mise en délibéré au 30 septembre 2026.
MOTIFS DU JUGEMENT
Sur la recevabilité
La recevabilité de toutes les prétentions ne pose aucune difficulté. Il convient donc d’y répondre mais dans les limites de la compétence du juge des référés.
Sur la nullité du congé
En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.
Le JCP statuant en référé est ainsi compétent pour statuer sur une demande de nullité d’un congé dès lors que la solution lui paraît évidente. Or, tel est bien en le cas en espèce.
En effet, le congé prétendument délivré le 6 octobre 2023 est irrégulier à plus d’un titre :
il n’a aucune date certaine en l’absence de remise contre émargement, d’accusé de réception accompagnant la délivrance d’une lettre recommandée avec accusé réception ou de notification par un commissaire de justice ;
il ne précise pas à quelle date [J] [Z] épouse [B] était censée quitter les lieux si elle ne souhaitait pas ou ne pouvait pas acquérir la propriété de son logement ;
il ne respecte pas la protection spéciale instituée par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 puisque le bailleur n’a pas proposé de solution de relogement alors que [J] [Z] épouse [B] était âgée de plus de 65 ans (elle est née le 7 mai 1956) et que ses ressources étaient modestes (environ 12.000 € par an, soit des revenus lui permettant de prétendre à l’attribution d’un logement HLM).Il convient d’en tirer les conséquences en déclarant le congé litigieux nul et de nul effet.
Sur les demandes d’expertise et de consignation du loyer
En application des articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performances énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Les caractéristiques correspondantes sont précisément définies par un décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.
En l’espèce, il est indéniable que le logement occupé par [J] [Z] épouse [B] n’est pas de toute première fraîcheur puisque [I] [O] le reconnaît lui-même. En outre, l’état des lieux d’entrée réalisé en 1997 mentionne que la plupart des pièces étaient déjà dans un état moyen et le diagnostic de performance énergétique établi en 2023 est mauvais (logement classé F).
Il n’en demeure pas moins qu’il ne peut être fait droit à la demande d’expertise judiciaire pour les raisons suivantes :
les pièces produites pour dénoncer l’état actuel d’indécence du logement sont trop anciennes, y compris le procès-verbal de constat réalisé par un commissaire de justice le 7 janvier 2025 étant donné que [I] [O] a fait réaliser des travaux intérieurs en février 2025 ;
le propriétaire n’a pas fait preuve d’inertie puisqu’il a fait assez rapidement réparer le dégât des eaux et qu’il a isolé les combles. Il souhaite aussi changer les menuiseries mais [J] [Z] épouse [B] a manqué de réactivité pour se rendre disponible (cf les SMS échangés) alors que l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 exige que le locataire permette l’accès aux locaux loués notamment pour que le bailleur puisse remplir ses obligations en matière de logement décent (les devis n’ayant pu être établis qu’en juin 2026 soit trop peu de temps avant l’audience du 2 septembre 2026 pour que les travaux puissent être réalisés) ;
[J] [Z] épouse [B] n’a communiqué aucune pièce médicale permettant de retenir que ses conditions de logement ont eu des répercussions sur sa santé ;
lorsqu’une expertise est ordonnée en référé, il est habituel que les frais en résultant soient avancés par le demandeur étant donné c’est lui qui a le plus intérêt à l’organisation d’une telle mesure d’instruction et qu’il pourrait y avoir un blocage si les frais sont provisoirement mis à la charge d’une partie (l’adversaire pouvant faire de l’obstruction en ne réglant pas l’expert). Or, [J] [Z] épouse [B] n’a pas proposé d’avancer les frais d’expertise. Sa situation financière est certes modeste mais elle aurait pu demander le bénéfice de l’aide juridictionnelle (elle pouvait y prétendre vu ses justificatifs financiers) pour que les frais soient le cas échéant pris en charge par le Trésor Public.Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande d’expertise judiciaire et la demande subséquente de consignation des loyers.
Il serait néanmoins judicieux que [I] [O] fasse rapidement réaliser les travaux de menuiseries qu’il projette pour assurer une meilleure performance énergétique du logement faute de quoi il en sera tiré les conséquences si le JCP devait être ressaisi par sa locataire (sous réserve que [J] [Z] épouse [B] ne fasse pas d’obstacle à la réalisation desdites travaux).
Sur les frais du procès
Dès lors que cette action avait pour principal objectif d’obtenir l’organisation d’une expertise judiciaire qui finalement n’a pas été ordonnée, [J] [Z] épouse [B] doit être considérée comme la partie perdante de sorte qu’elle supportera les dépens mais à l’exception des éventuels frais d’exécution car cette demande est beaucoup trop vague.
L’équité et la situation économique des parties commandent de rejeter les demandes réciproques sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
Sur l’exécution provisoire
En vertu des articles 514 et 514-1 du Code de Procédure Civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il l’estime incompatible avec la nature de l’affaire. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.
S’agissant d’une procédure de référé, la présente ordonnance sera assortie de l’exécution provisoire de droit. La demande tendant à écarter cette exécution provisoire ne peut qu’être rejetée.

PAR CES MOTIFS
LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
DECLARE toutes les demandes recevables,
DECLARE nul et de nul effet le congé pour vendre en date du 6 octobre 2023,
REJETTE les demandes d’expertise et de consignation du loyer formulées par [J] [Z] épouse [B],
CONDAMNE [J] [Z] épouse [B] aux dépens, à l’exception des frais éventuels d’exécution,
DEBOUTE les parties de leurs demandes réciproques sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
REJETTE la demande tendant à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente ordonnance.
LA GREFFIÈRE LE MAGISTRAT