ORDONNANCE DU: 21 OCTOBRE 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00055 – N° Portalis DBX7-W-B7K-DVFK
AFFAIRE : S.C.I. PAGLIACCI24 C/ [H] [I] [T] épouse [R], [B] [T] es qualité de caution de Mme [R] [H]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIBOURNE

ORDONNANCE DE REFERE:

Minute n°

copie exécutoire délivrée
le
à Me Isabelle LECOQ

copie certifiée conforme délivrée le
à S.C.I. PAGLIACCI24
Me Isabelle LECOQ
PRÉSIDENT : Dominique BOURGOIS, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection,

GREFFIER : Emilie THOMAS

QUALIFICATION :
– réputée contradictoire
– prononcé par mise à disposition au Greffe
– susceptible d’appel dans le délai de quinze jours

DÉBATS : Audience publique du 16 Septembre 2026

SAISINE : Assignation en référé en date du 05 Mars 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. PAGLIACCI24, dont le siège social est sis [Adresse 6] – [Localité 2]

représentée par Mme [P] [L], gérante

DEFENDEURS :

Madame [H] [I] [T] épouse [R], demeurant [Adresse 7] – [Localité 3]

représentée par Me Isabelle LECOQ, avocat au barreau de LIBOURNE,

Monsieur [B] [T] es qualité de caution de Mme [R] [H], demeurant [Adresse 7] – [Localité 3]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Selon un contrat conclu le 27 avril 2024, la SCI PAGLIACCI 24 a donné à bail d’habitation à Madame [H] [I] [T] épouse [R] un local situé [Adresse 4], à [Localité 1] moyennant le paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 720 euros, outre une provision pour charge de 10 euros.

A l’occasion de la signature du contrat de location un acte de caution solidaire a été régularisé le même jour par Monsieur [B] [T].

Des loyers demeurant impayés, par acte daté du 19 novembre 2025, la S.C.I PAGLIACCI 24 a fait délivrer à Madame [H] [T] épouse [R] un commandement de payer la somme principale de 1 460 euros, représentant les loyers des mois d’août et novembre 2024 et de justifier de l’occupation du logement, qui visait la clause résolutoire du bail.

Le commandement de payer a été dénoncé à la caution par acte daté du 25 novembre 2025.

Les causes du commandement de payer n’ayant pas été soldées, par acte daté du 19 février 2026, la S.C.I PAGLIACCI 24 a fait délivrer à Madame [H] [T] épouse [R] une assignation pour comparaître devant le Juge des Contentieux de la Protection ( JCP) du Tribunal Judiciaire de LIBOURNE aux fins de :

– CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de location à compter du 19 janvier 2026 ;

– ORDONNER, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [H] [T] épouse [R] et de tous occupants de son chef, du logement situé [Adresse 4] à [Localité 1], à l’issue d’un commandement de quitter les lieux sous deux mois, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

– CONDAMNER provisionnellement et solidairement Madame [H] [T] épouse [R] en sa qualité de locataire et Monsieur [B] [T] en sa qualité de caution, à payer la somme de 1 460 euros arrêtée au 30 novembre 2025 ;

– CONDAMNER solidairement Madame [H] [T] épouse [R] en sa qualité de locataire et Monsieur [B] [T] en sa qualité de caution, à payer les loyers échus et impayés entre le 30 novembre 2025 et le 19 janvier 2026, date de résiliation du bail ;

– CONDAMNER solidairement Madame [H] [T] épouse [R] et Monsieur [B] [T] en sa qualité de caution, à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges à compter de la date de résiliation jusqu’à la libération effective des lieux ;

– CONDAMNER solidairement Madame [H] [T] épouse [R] et Monsieur [B] [T] en sa qualité de caution, à payer la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, majorée des intérêts légaux à compter de la date de la décision à intervenir ;

– CONDAMNER solidairement Madame [H] [T] épouse [R] et Monsieur [B] [T] en sa qualité de caution aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

La juridiction a été destinataire d’un diagnostic social et financier qui indique que lors de la prise à bail le diagnostic de performance énergétique (DPE) n’a pas été remis et que le bien loué est apparu rapidement énergivore et coûteux alors que Madame [H] [T] épouse [R] subissait une perte d’emploi ayant entrainé une baisse de ses ressources.

Il est également indiqué que Madame [H] [T] épouse [R] a donné congé au bailleur le 24 octobre 2025, qu’elle a quitté les lieux loués le 10 novembre 2025 et qu’un état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement le 3 janvier 2026.

L’affaire a été retenue et évoquée à l’audience du 16 septembre 2026.

Le jour de l’audience la S.C.I PAGLIACCI 24 était représentée par son représentant légal tout comme Madame [H] [T] épouse [R] était représentée par son conseil.

Monsieur [B] [T], caution, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

La S.C.I PAGLIACCI 24 a maintenu ses demandes en rappelant que le montant de la dette de Madame [R] était de 4 000 euros et comprenait outre la dette constatée lors du commandement de payer, les loyers des mois d’octobre à décembre 2025 et des travaux de remise en état du logement restitué.

Dans ses dernières écritures en défense, Madame [H] [T] épouse [R] a contesté les sommes réclamées et a demandé à la juridiction de :

A titre principal

– SE DECLARER INCOMPETENTE en raison de l’existence d’une contestation sérieuse ;

A titre subsidiaire

– CONSTATER que Madame [H] [T] épouse [R] a donné congé par courrier recommandé avec accusé de réception le 24 octobre 2025;

– DIRE et juger qu’elle était en droit de bénéficier des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui réduit le délai de préavis à un mois ;

– DIRE et JUGER , en conséquence, que la résiliation du bail est à effet au 27 novembre 2025 et qu’à compter de cette date aucun loyer ne peut lui être réclamé ;

– DIRE et JUGER que le commandement de payer, délivré le 19 novembre 2025, qui visait la clause résolutoire du bail et sa dénonciation ne sont pas fondés et qu’il n’y a pas lieu d’en demander le remboursement ;

– DIRE et JUGER que la S.C.I PAGLIACCI 24 était tenue d’assurer à sa locataire une jouissance paisible et que les conditions d’indécences du logement ont enfreint cette obligation ;

– CONDAMNER, en conséquence, la S.C.I PAGLIACCI 24 à restituer la caution à Madame [R], à titre de dommages et intérêts ;

– DEBOUTER la S.C.I PAGLIACCI 24 de ses autres demandes ;

– CONDAMNER la S.C.I PAGLIACCI 24 aux dépens.

La décision a été mise en délibéré au 21 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION
Sur la compétence

Selon les articles 834 et 835 du CPC “ Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire “

En l’espèce le litige découle du contrat de bail qui a mis à la charge de chaque partie des droits et des obligations.

A cet égard, nonobstant la preuve de la réalité de l’indécence des lieux loués, il apparaît que Madame [H] [T] épouse [R] a été défaillante dans le paiement des loyers et spécialement ceux des mois d’août et novembre 2024, soit la somme principale de 1 460 euros qui a fait l’objet d’un commandement de payer qui visait la clause résolutoire puis d’une assignation en référé à la date du 19 février 2026, pour la locataire et du cinq mars 2026 pour la caution, qui visait à la fois au paiement des loyers et charges impayés pour le montant principal de 1 460 euros et la constatation de la clause résolutoire entrainant de plein droit la résiliation du bail et l’expulsion de l’occupant à défaut de départ volontaire.

Or, Madame [H] [T] épouse [R] a donné congé au bailleur en date du 24 octobre 2025 à effet au 25 novembre 2025, que ce dernier n’a pas réceptionné alors qu’il était régulièrement avisé.

Depuis le 3 janvier 2026, date de l’état des lieux de sortie, et à tout le moins depuis le 25 novembre 2025 date de fin du préavis, le logement objet du contrat de location a été restitué au bailleur, de sorte que l’urgence n’était plus caractérisée au moment de l’assignation, particulièrement pour les demandes d’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion du locataire défaillant.

En outre, l’assignation, qui visait une dette locative pour les mois d’août et novembre 2024, a été délivrée, en tout état de cause, postérieurement à la fin du congé et la restitution des lieux de sorte qu’en l’espèce, l’urgence alléguée n’était plus caractérisée.

Par conséquent, compte tenu des autres demandes et des contestations sérieuses émises sur la facturation des loyers durant le préavis de trois mois alors que la locataire se prévalait d’un préavis réduit à un mois, en considération du défaut d’urgence il y aura lieu de dire n’y avoir lieu à référé et d’inviter les parties à mieux se pourvoir.

Sur les autres demandes

L’ensemble des demandes étant soumis à la décision du juge du fond, il y aura lieu de débouter les parties de leurs prétentions.

Sur les demandes accessoires

Il n’y aura pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du CPC et les parties seront déboutées de leur demande de ce chef.

En raison du recours à une procédure inadaptée à l’espèce, la S.C.I PAGLIACCI 24 supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LIBOURNE statuant publiquement, en référé, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe ;

DIT n’y avoir lieu à référé dans l’affaire opposant la S.C.I PAGLIACCI 24 et Madame [H] [T] épouse [R] ainsi que Monsieur [B] [T] en sa qualité de caution ;

RENVOIE les parties à mieux se pourvoir ;

DEBOUTE, en conséquence, les parties de leurs demandes respectives ;

CONDAMNE la S.C.I PAGLIACCI 24 aux dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT