TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES
N° du dossier : N° RG 26/00293 – N° Portalis DB3K-W-B7K-GVE6
Nature:50D Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

ORDONNANCE DE REFERE
du 16 Octobre 2026

Mélanie PETIT-DELAMARE, Présidente du Tribunal judiciaire de LIMOGES, assistée de Sonia ROUFFANCHE, Greffier, a rendu la décision dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.C.I. DTA immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°942 844 879 dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

représentée par Maître Philippe CHABAUD de la SELARL SELARL CHAGNAUD CHABAUD & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LIMOGES

DEFENDERESSE

S.C.I. [Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par Maître Marie GALINET, avocat au barreau de LIMOGES

Après avoir entendu les représentants des parties à notre audience du 18 septembre 2026, avons mis l’affaire en délibéré au 16 Octobre 2026 pour que la décision soit prononcée ce jour, par mise à disposition au greffe, ainsi qu’il suit :

EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte notarié du 30 mai 2025, la SCI [U] TOUR BLANCHE a vendu à la SCI DTA les lots n°1, 2, 8 et 11 de la copropriété située à [Adresse 4].
La copropriété est composée de cinq copropriétaires :
Mme [D] (192 tantièmes)Mme [C] (45 tantièmes)La SCI DTA (359 tantièmes)La SCI [U] [Adresse 5] (292 tantièmes)M. [K] (112 tantièmes).Suivant procès-verbal du 16 février 2026, l’assemblée générale des copropriétaires a désigné la société ORPI pour exercer les fonctions de syndic, en remplacement de M. [P], gérant de la SCI [Adresse 2], qui exerçait lesdites fonctions à titre bénévole.
Par acte du 28 avril 2026, la SCI DTA a fait assigner la SCI [Adresse 2], en référé, devant le président du tribunal judiciaire de Limoges, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins d’expertise avec pour mission de :
Décrire précisément les désordres et non-conformités du local commercial ;Déterminer l’origine et les causes des désordres ;Evaluer le coût des travaux nécessaires à la remise en état ;Préciser autant que possible l’antériorité des désordres ;Donner son avis sur les travaux de structure d’électricité et de chauffage qui étaient techniquement indispensables à l’exploitation commerciale ;Se prononcer sur la prise en charge de ceux-ci par le vendeur ;Donner tout élément de nature à se prononcer sur la connaissance des désordres par le vendeur ;Fournir plus globalement tout élément technique permettant à la juridiction éventuellement saisie au fond d’apprécier les responsabilités et d’évaluer les préjudices ;En règle générale, procéder à toutes évaluations, rechercher, constatations ou vérifications de nature à donner solution aux difficultés qui l’opposent à la SCI [U] TOUR BLANCHE.A l’audience du 18 septembre 2026, la SCI DTA, représentée par son conseil et reprenant oralement ses conclusions, a réitéré sa demande d’expertise. Elle s’est opposée à la demande subsidiaire et reconventionnelle d’extension de la mission de l’expert à l’examen des travaux qu’elle a réalisés sur les parties communes.
En défense, la SCI [Adresse 2], représentée par son conseil, et reprenant oralement ses dernières conclusions, a, à titre principal, conclu au rejet de la demande d’expertise pour défaut de motif légitime. A titre subsidiaire, elle a formé toutes protestations et réserves sur la demande d’expertise et demandé que la mission de l’expert soit étendue à la constatation des travaux réalisés par la SCI DTA, sans autorisation préalable de la copropriété, d’ouverture sur la façade et d’installation d’une pompe à chaleur sur une terrasse. Enfin, elle a sollicité la condamnation de la SCI DTA à lui payer une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux conclusions et aux notes d’audience.
MOTIFS DE [U] DECISION
Sur la demande d’expertise
Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.
L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur les chances de succès du procès susceptible d’être engagé. Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, non manifestement voué à l’échec, qu’il a un objet et un fondement juridique suffisamment déterminables, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte pas une atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.
Le demandeur doit donc justifier d’un motif légitime, s’analysant comme un fait plausible et ne relevant pas d’une simple hypothèse.
Au cas présent, la SCI DTA explique qu’elle a engagé des travaux d’aménagement du local pour y exploiter une activité de café et salon de thé et qu’elle a, à l’occasion de la mise à nu des structures sanitaires, découvert d’importantes infiltrations actives au mur ainsi que des fuites d’eau et d’air massives.
Selon elle, ces infiltrations et défaut d’étanchéité à l’air constituent des vices de structure qui lui ont été dissimulés lors des visites. Il s’agit :
– d’infiltrations d’eau par le toit-terrasse, lesquelles avaient fait l’objet de travaux en 2024 non signalés par le vendeur ;
– d’un défaut d’étanchéité à l’air par une fenêtre de toit dont le châssis est dégradé, fenêtre qui était masquée derrière des plaques de placoplâtre.
Elle soutient également avoir découvert une fissure sur la vitrine du commerce, qui lui avait été cachée par un flocage à l’extérieur et une couche de blanc de [Localité 3] à l’intérieur.
Elle ajoute qu’alors qu’il était mentionné dans l’acte de vente que le local ne comportait ni compteur d’eau, ni compteur d’électricité, elle a découvert que des compteurs étaient présents. Selon elle, cette déclaration était une manœuvre qui a permis à la SCI [Adresse 2] de se soustraire à la réalisation du diagnostic de performance énergétique obligatoire (DPE) et ainsi de masquer la vétusté des réseaux et les ponts thermiques, alors que l’installation électrique, dangereuse, doit être entièrement refaite.
Enfin, elle soutient avoir découvert en septembre que le conduit de cheminée de la cuisine était obstrué et reproche ainsi au vendeur de lui avoir vendu un local avec un conduit de cheminée non conforme à l’activité commerciale envisagée alors qu’elle lui avait expressément déclaré vouloir y exercer une activité de restauration.
Elle considère enfin que le vendeur, qui avait exploité dans les locaux une activité d’hôtel-restauration pendant plusieurs années, connaissait nécessairement ces désordres et qu’il les lui a cachés.

La SCI [U] TOUR BLANCHE oppose qu’elle a cessé l’exploitation d’hôtel-restaurant en juin 2007, que les locaux sont restés vides de tout occupant et ont ensuite été transformés en copropriété, les lots 1 et 2 étant à usage commercial et les lots 8 et 11 des parkings. Elle fait observer que de nombreuses visites avaient été organisées par l’agence immobilière avec l’acheteur qui a pu constater l’état de détérioration du bien, faire établir des devis et chiffrer les travaux de rénovation, avant la signature de l’acte de vente. La partie défenderesse souligne l’existence d’un litige parallèle entre la SCI DTA et la copropriété, la SCI DTA ayant, selon la SCI [Adresse 2], réalisé des travaux sur les parties communes de l’immeuble sans autorisation préalable de la copropriété.

A l’appui de sa demande d’expertise probatoire, la SCI DTA produit, outre les échanges de courriels et courriers avec l’agence immobilière et M. [P] en qualité de gérant de la SCI [Adresse 2] ou de syndic bénévole de la copropriété, des photographies et des attestations des artisans mandatés pour les travaux de rénovation, un procès-verbal établi le 19 mars 2026 par Maître [G] [O]. Le commissaire de justice a constaté :
Dans les sanitaires, une petite fenêtre de toit ancienne avec simple vitrageLa présence de traces d’écoulement de couleur blanche sur la cloison côté salle derrière la porte ; le papier peint forme des cloques au mur et au plafond ;La vitre inférieure de la baie vitrée, à gauche de la porte d’entrée de l’établissement, est fissurée ; la fissuration est visible mais non perceptible au toucher ; de petites bulles sont visibles le long des fissurations ;Dans le placard de la salle de restauration, un tableau électrique ainsi qu’un compteur Linky ;Un gros radiateur en fonte dans le salon ;Un bloc de climatisation de marque UNICO au niveau de l’allège ;Dans la cuisine, un grand tablier en inox adossé au mur sous le plafond à l’intérieur duquel se trouvent deux entrées de conduits rectangulaires bouchés à l’aide d’un matériau isolant ;Dans la cave une chaudière ancienne ;A l’entrée de la cave, la présence de six tuyaux d’arrivée d’eau avec six robinets ;Au fond de la cave, une autre arrivée d’eau indépendante avec un compteur affichant 55,429 m3.
Il échet toutefois au préalable et de manière générale de relever que, selon l’acte de vente du 30 mai 2025, le vendeur a déclaré que le bien était actuellement à usage commercial et que l’acquéreur a entendu conserver cet usage. Le vendeur a encore déclaré que :
Les locaux commerciaux vendus sont à rénover et ils n’ont ni compteur d’eau ni compteur d’électricité ;Les canalisations d’évacuation des eaux usées des appartements des étages supérieurs passent par les lots 1 et 2.L’acquéreur a déclaré en avoir parfaite connaissance et en faire son affaire personnelle.
Les parties ont convenu d’un prix de vente de 56000 euros.
Il résulte encore du mandat de vente donné à l’agence immobilière BOOSTER que ce local commercial de 150 m2 est « à rénover » et que le prix de vente était initialement envisagé à hauteur de « 80000 euros ».
Selon les annonces de l’agence immobilière, il s’agit d’un « local à usage d’habitation ou commercial entièrement à rénover. »
Il s’évince ainsi de ces premiers éléments, et des photographies de l’annonce sur lesquelles on voit clairement des plafonds, murs et sols noircis et tachés, du papier peint cloqué ou décollé ainsi qu’un réseau de canalisation et des restes d’équipement vétustes que l’acheteur, même profane, ne pouvait que se convaincre de l’état manifeste de dégradation générale et d’inoccupation prolongée du bien à vendre.

Sur les infiltrations d’eau par le toit-terrasse
L’acheteur soutient que le vendeur lui a caché les problèmes d’infiltrations d’eau et les travaux qui avaient été réalisés sur le toit-terrasse en 2024.
Or, il résulte de l’acte de vente du 30 mai 2025, page 10, que le vendeur a remis à l’acheteur les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, l’accusé de réception étant annexé à l’acte. L’acheteur a donc bien été mis en mesure de prendre connaissance de la résolution n°4 du procès-verbal d’assemblée générale du 29 août 2024 portant sur la validation du devis d’étanchéité du toit-terrasse duplex, confiée à l’entreprise [M].
Il s’évince également des photographies produites par la SCI [Adresse 2], et non discutées par la partie requérante, qu’un bac était présent dans la salle de restaurant lors des visites préalables à la vente, le bac étant destiné à recevoir les éventuelles fuites d’eau.
L’acheteur a donc manifestement été informé de la problématique des fuites d’eau éventuelles par le toit-terrasse par l’agence immobilière, mandataire du vendeur, qui a de surcroît remis à l’acheteur les factures des travaux pour les deux terrasses suivant courriel du 10 décembre 2024.
Sur la fenêtre de toit des WC
L’acheteur soutient que la fenêtre de toit des WC lui a été sciemment dissimulée par le vendeur alors que celle-ci, dégradée, n’est plus étanche à l’air.
Cependant, il résulte du procès-verbal du commissaire de justice que l’état des WC (cloisons, cloques sur les murs) était à l’évidence parfaitement visible lors des visites préalables à la vente.
Sur la fissure de la vitrine du commerce
L’acheteur prétend que la fissure de la vitrine lui a été dissimulée par du flocage et une couche de blanc de [Localité 3].
Il s’évince cependant du courriel adressé le 5 novembre 2024 par l’agence immobilière mandatée par le vendeur qu’elle a visité « cet après-midi » le local du RDC avec « une dame qui fabrique des glaces et sorbets, intéressée pour faire la dégustation et salon de thé », c’est-à-dire Mme [E] [Z], gérante de la SCI DTA, que « la porte était bloquée par un group clim ou ventilation décroché du plafond qui pendait à son fil », qu’elle a pu le pousser mais a « trouvé la vitre cassée en étoile. »
La SCI DTA a donc nécessairement constaté, lors de cette première visite avec l’agence immobilière, la fissure de la vitrine du commerce.
Sur le compteur d’eau et le compteur d’électricité
L’acheteur soutient que la venderesse a sciemment caché la présence de compteurs pour se soustraire au diagnostic de performance énergétique obligatoire et ainsi masquer la vétusté des réseaux et les ponts thermiques.
Selon l’acte de vente (page 21), le diagnostic de performance énergétique contenu aux articles L126-26 et suivants du code de la construction et de l’habitation n’a pas été établi en raison de « l’absence de système de chauffage. »
C’est précisément ce qu’a constaté IMMODIAGNOSTICS, mandatée par le vendeur, suivant rapport du 28 février 2025.
Les constatations du commissaire de justice, mandaté par l’acheteur, après la prise de possession des lieux, relatives à la présence de compteurs, dont il n’est pas décrit qu’ils sont en fonctionnement, et d’un groupe de climatisation décroché du plafond et pendu par un fil ne présentent pas d’utilité. En effet, l’acheteur avait manifestement pu se convaincre, lors des visites, de la présence de ces équipements, de leur vétusté et de leur non fonctionnement (courriel de l’acheteur du 5 novembre 2024), et partant, de la nécessité de procéder à leur réfection totale.
Sur le défaut de conduit de cheminée conforme à l’activité de salon de thé
L’acheteur soutient avoir découvert en septembre 2025 que les conduits de cheminée dans la cuisine ont été obstrués et prétend qu’il incombe au vendeur de prendre en charge intégralement le tubage des conduits et la création d’une arrivée d’air réglementaire.
Cependant, là encore, l’acheteur a nécessairement dû constater, lors des visites, ce que le commissaire de justice a pu constater lui-même quelques mois plus tard sans avoir à procéder à un quelconque démontage.

Il s’ensuit que le requérant n’apporte pas la preuve qui lui incombe d’un motif légitime au sens de l’article 145 précité.
En conséquence, la demande d’expertise probatoire sera rejetée.
Sur les frais de procès
La SCI DTA, partie perdante, supportera les dépens de l’instance et sera condamnée au paiement d’une indemnité de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire rendue par mise à disposition, en matière de référé et en premier ressort ;
Dit n’y avoir lieu à ordonner une expertise ;
Condamne la SCI DTA à payer à la SCI [Adresse 2], la somme de 1200 euros (mille deux cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SCI DTA aux dépens de l’instance ;
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires ;
LE GREFFIER, [U] PRESIDENTE,