ORDONNANCE DU : 25 Septembre 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00397 – N° Portalis DB2H-W-B7K-33ZR
AFFAIRE : S.C.I. FRANFANI C/ Entreprise MONSIEUR [D] [H]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Erick MAGNIER, Premier vice-président

GREFFIER : Madame Florence FENAUTRIGUES

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. FRANFANI
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Audrey BROSSELARD, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

Entreprise MONSIEUR [D] [H]
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Brice LACOSTE de la SELARL LACOSTE CHEBROUX BUREAU D’AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 29 Juin 2026 – Délibéré au 25 Septembre 2026.

EXPOSE DES FAITS
Par exploit du 17 février 2026, la société civile immobilière FRANFANI a assigné l’entreprise individuelle Monsieur [D] [H] devant le juge des référés de [Localité 1] aux fins, dans ses dernières conclusions notifiées par voie RPVA le 25 juin 2026, de :
Déclarer la demande de la SCI FRANFANI recevable et bien fondée en conséquence : Constater la validité du commandement de payer délivré le 7 janvier 2026, Constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail du 1er février 2011,Ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [H] et de tous occupants de son chef, des locaux loués, dans le mois à intervenir et au besoin avec le concours de la force publique, dans le mois de la signification de l’ordonnance rendue, Condamner Monsieur [D] [H] à payer à la SCI FRANFANI : La somme provisionnelle de 65301,98 € correspondant à l’arriéré locatif, La majoration de 4 % soit 2612.08 €, Auquel il convient d’ajouter la majoration au taux d’intérêt conventionnellement fixé au taux de base bancaire majoré de trois points. Condamner Monsieur [D] [H] à payer à la SCI FRANFANI une indemnité d’occupation d’un montant 9042 € à titre provisionnel jusqu’ à la libération effective des lieux conformément aux stipulations du bail en vigueur ; Débouter Monsieur [H] de toutes ses demandes fins et prétentions, Condamner Monsieur [D] [H] à payer à la SCI FRANFANI la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamner Monsieur [D] [H] aux entiers dépens de la procédure,La SCI FRANFANI expose les éléments suivants au soutien de ses demandes :
La SCI FRANFANI est propriétaire d’un appartement dans un immeuble situé [Adresse 3] à LYON (69002).
Par acte authentique en date du 1er février 2011 un bail professionnel a été conclu entre la SCI FRANFANI et la Société civile de Moyens [M] [H] -[E] [C]. Ce bail a été consenti et accepté pour une durée de six années, à compter du 1er février 2011 pour expirer le 31 janvier 2017. Le loyer annuel était de 34 440 € HC payable trimestriellement et d’avance. Il comprend en outre une clause résolutoire aux termes de laquelle toute inexécution des conditions du bail et notamment le non-paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, entraînera la résiliation de plein droit du bail, un mois après un commandement de payer resté sans effet.
La société civile de moyens a fait l’objet d’une radiation le 18 janvier 2022. Monsieur [H] exploite seul les locaux.
Par exploit de commissaire de justice, un commandement de payer lui a été signifié le 13 mars 2025. Monsieur [H] a réglé sa dette avant l’expiration du délai d’un mois.
En raison de défauts de paiement, par exploit de commissaire de justice en date du 7 janvier 2026, la SCI FRANFANI a adressé un commandement de payer à Monsieur [H] pour la somme de 37.249,59€, arrêtée au 31 décembre 2025.
A titre liminaire, la SCI FRANFANI rappelle que le contrat de bail conclu est un bail professionnel et non commercial. Le juge de référés dispose des pouvoirs pour constater l’acquisition de la clause résolutoire.
L’article 6 du bail prévoit expressément la résiliation de plein droit du contrat un mois après une sommation d’exécuter demeurée infructueuse en cas de défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou de charges. Le commandement de payer du 7 janvier 2026 a régulièrement visé cette clause et accordé à Monsieur [H] un délai d’un mois pour s’exécuter. Or, Monsieur [H] n’a pas réglé les causes du commandement dans ce délai. Le décompte arrêté au 25 juin 2026 fait état d’un arriéré de 65.301,98 euros, sans qu’aucun paiement ne soit venu réduire cette dette dans l’intervalle.
Monsieur [H] reconnait ne pas s’être acquitté de l’entièreté des loyers, une contestation partielle sur certains postes du décompte n’est pas de nature à faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire dès lors qu’un solde débiteur important et incontestable subsiste au titre du loyer principal.
En prétendant qu’il existerait une erreur sur l’application de l’indexation, Monsieur [H] tente de créer artificiellement une contestation sérieuse pour justifier une incompétence. La SCI FRANFANI a, à plusieurs reprises, par le passé, délivré des commandements d’avoir à régler l’impayé de loyers, Monsieur [H] n’avait jusqu’à l’heure jamais opposé quelque irrégularité sur l’application de l’indexation ou des charges qui lui sont rappelées chaque année par courrier.
Sur la clause pénale, la SCI FRANFANI considère que la majoration de 4% de la dette locative n’est pas disproportionnée au regard de la situation d’impayé dans laquelle s’est maintenue le preneur. Ainsi, Monsieur [H] sera condamné à verser à la SCI FRANFANI la somme de 65.301.98€ majorée de 4 %, soit 67.914.06 €, à laquelle il convient d’ajouter la majoration au taux d’intérêt conventionnellement fixé au taux de base bancaire majoré de trois points.
Sur l’indemnité d’occupation, la SCI considère qu’elle ne peut être vue comme une clause pénale dans la mesure où elle n’a pour effet que de substituer le loyer qui était dû au titre du bail désormais résilié.
Sur la demande reconventionnelle au titre des charges locatives, la SCI FRANFANI relève que la loi n’impose au bailleur d’un local professionnel aucune obligation de régularisation annuelle des charges ni de production périodique de justificatifs. Ce sont les seules stipulations du bail qui fixent les modalités de récupération des charges, dans le cadre de la liberté contractuelle dont disposent les parties. En l’absence d’une obligation légale précise et imposée au bailleur d’un local professionnel, la demande d’injonction de produire des états de charges sous astreinte ne repose sur aucun fondement.
S’agissant de la demande d’autorisation de suspendre le paiement des provisions sur charges, il sera rappelé qu’un locataire ne peut, de sa propre initiative, s’affranchir du paiement de ses obligations contractuelles au prétexte que le bailleur ne régularise pas les charges selon les modalités qu’il réclame.
La SCI FRANFANI s’oppose à la demande de paiement formulée à titre subsidiaire par Monsieur [H].
Monsieur [D] [H] demande, dans ses dernières conclusions notifiées par voie RPVA le 9 juin 2026, de :
A titre principal,
Dire n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, Débouter la société SCI FRANFANI de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions, A titre subsidiaire,
Déclarer nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 7 janvier 2026 à la requête de la société SCI FRANFANI, le priver d’effet le cas échéant, Renvoyer la société SCI FRANFANI à mieux se pourvoir, A titre reconventionnel,
Faire Injonction à la société SCI FRANFANI d’avoir à produire :Les états récapitulatifs annuels de charges, Un décompte détaillé distinguant les loyers, charges et taxes, avec indication des périodes concernées. Afférents aux locaux loués par Monsieur [H] situés [Adresse 3] à [Localité 2], sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,
Autoriser Monsieur [H] à suspendre le paiement des provisions sur charges jusqu’à la production des états récapitulatifs requis et du décompte détaillé distinguant les loyers, charges et taxes, avec indication des périodes concernées, Dire que l’indemnité d’occupation stipulée à l’article 6 du bail professionnel constitue une clause pénale manifestement excessive, Réduire ladite indemnité à de plus justes proportions,A titre très subsidiaire,
Suspendre les effets de la clause résolutoire, Octroyer à Monsieur [H] les plus larges délais de paiement soit 24 mois pour s’acquitter de sa dette, En tout état de cause, Débouter la société SCI FRANFANI de sa demande en paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, Condamner la société SCI FRANFANI au versement de la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, Condamner la même aux dépens
Monsieur [H] soulève l’incompétence du juge des référés tirée de la nullité du commandement de payer. En effet, la société SCI FRANFANI fait état d’un arriéré locatif d’un montant de 46.291,59 euros au 28 février 2026. La créance alléguée est présentée de manière particulièrement confuse et ne permet pas d’en vérifier ni le principe ni le montant. Cette présentation est d’autant plus critiquable qu’aucune facture n’est produite.
Les montants figurant dans le décompte apparaissent profondément incohérents et ne permettent pas d’en reconstituer la logique.
Sur le loyer, le commandement de payer retient un montant mensuel de 4.521,00 € de janvier à décembre 2025, sans tenir compte de la révision annuelle contractuellement prévue au 31 juillet de chaque année. Aucun calcul n’est produit au soutien de ce montant, dont la conformité aux stipulations du bail ne peut être vérifiée. Il apparaît, au contraire, que ce montant résulte d’une application manifestement erronée de la clause d’indexation, la créance alléguée au titre des loyers fait ainsi apparaître un surplus, a minima, de 5.032,65 euros.
Sur les charges, il ressort expressément du commandement de payer délivré le 13 mars 2025 que la somme mensuelle de 4.521,00 € inclut les charges. Le décompte produit fait ainsi état de charges impayées, sans toutefois distinguer la part correspondant au loyer de celle correspondant aux charges, ni préciser le montant exact réclamé à ce titre. Or, le bail stipule expressément que les charges appelées constituent des provisions devant être justifiées et réajustées annuellement en fonction de l’évolution réelle du coût des charges.
Dans ces conditions, le commandement délivré repose sur un décompte imprécis, lacunaire et insuffisamment détaillé, ne permettant pas à Monsieur [H] d’identifier les sommes réellement dues ni d’en contrôler le bien-fondé.
À titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où le juge des référés retiendrait l’absence de contestation sérieuse et déciderait de statuer, il ne pourrait que constater que le commandement de payer est entaché de nullité pour les motifs qui précèdent.
A titre reconventionnel, sur le montant de la dette locative, Monsieur [H] indique que le montant du loyer réclamé procède manifestement d’une application erronée de la clause d’indexation. De plus, les sommes réclamées au titre des charges ne font l’objet d’aucun décompte précis, ni d’aucune régularisation annuelle ou justification conforme aux stipulations du bail.
Dans l’hypothèse où la société SCI FRANFANI entendrait maintenir ses prétentions, il lui appartiendra de produire, sous astreinte, les éléments permettant d’en vérifier le bien-fondé, et notamment les états récapitulatifs annuels de charges et un décompte détaillé distinguant les loyers, charges et taxes, avec indication des périodes concernées.
Monsieur [H] considère que l’indemnité d’occupation réclamée a un caractère manifestement excessif. Le montant de cette clause pénale apparaît manifestement excessif, dès lors qu’elle prévoit le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au double du loyer réclamé, laquelle s’ajoute aux intérêts de retard déjà stipulés au bail.
A titre infiniment subsidiaire, Monsieur [H] sollicite des délais de paiement. En effet, les locaux litigieux constituent depuis 2010 le lieu d’exploitation du cabinet dentaire de la SELARL CHIRURGIENS DENTISTES DR [H]. Une mesure d’expulsion aurait dès lors des conséquences particulièrement graves en ce qu’elle priverait immédiatement Monsieur [H] et la SELARL CHIRURGIENS DENTISTES DR [H] de leur outil de travail, compromettant ainsi la poursuite de l’activité du cabinet et la continuité des soins dispensés à la patientèle.
L’audience a eu lieu le 29 juin 2026. La SCI FRANFANI actualise le montant de la dette locative à la somme de 65.301,98€ au 26 juin 2026. Le délibéré a été fixé au 25 septembre 2026.
MOTIFS
En l’espèce, il apparaît que le présent litige pourrait être résolu globalement dans le cadre d’une audience de règlement amiable en considération de la nature de la demande, et ce dans l’intérêt des parties afin de parvenir à un dénouement rapide et moins onéreux du litige global qui les opposent depuis plusieurs années.
Les dépens sont réservés.

PAR CES MOTIFS
Nous, Monsieur Erick Magnier, Juge des référés, assisté de Madame Florence FENAUTRIGUES Greffière, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

RENVOIE la cause et les parties à l’audience de règlement amiable du 29 octobre 2026 à 9 h 30.
RESERVONS les dépens ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2026.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et par la Greffière.

LA GREFFIERE, LE JUGE DES REFERES,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt (ou ledit jugement, etc.) à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.