ORDONNANCE DU : 12 Octobre 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/01355 – N° Portalis DB2H-W-B7J-26LK
AFFAIRE : Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] S.A.R.L. BISTROT [Localité 2] QUAIS, [J] [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Madame Géraldine DUPRAT, Vice-présidente

GREFFIER : Madame Florence FENAUTRIGUES

PARTIES :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3]
représenté par son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE RHONE-ALPES, SAS
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître Mélanie ELETTO, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSES

S.A.R.L. BISTROT [Localité 2] QUAIS
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Damien MENGHINI-RICHARD, avocat au barreau de LYON

Madame [J] [Z]
née le 04 Juillet 1981 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Eric DE BERAIL de la SELARL KAIROS AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 08 Juin 2026 – Délibéré au 7 Septembre 2026 prorogé au 12 Octobre 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail commercial du 9 avril 2014, Madame [J] [P] épouse [Z] a donné en location à la société BISTROT [Localité 2] QUAIS un local dont elle est propriétaire sis [Adresse 1] à [Localité 5], pour une durée de 9 ans, moyennant le paiement de loyers et charges.

Suivant contrat du 4 mai 2017, la société BISTROT [Localité 2] QUAIS a donné en location-gérance le fonds de commerce à la société [Localité 6].

Suivant contrat du 1er janvier 2019, la société BISTROT [Localité 2] QUAIS a donné en location-gérance le fonds de commerce à la société [Adresse 5].

Au cours de l’année 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] a été avisé de la présence en parties communes d’un système d’évacuation des fumées, installé sans autorisation préalable, en violation du règlement de copropriété. Entre janvier et septembre 2022, le syndicat des copropriétaires a adressé à Madame [J] [P] épouse [Z] plusieurs courriers l’alertant de cette installation non autorisée et des nuisances dues à l’exploitation du fonds de commerce par le preneur.

Par acte extrajudiciaire du 30 septembre 2022, Madame [J] [P] épouse [Z] a fait délivrer à la société BISTROT [Localité 2] QUAIS un congé sans offre de renouvellement avec une indemnité d’éviction avec effet au 9 avril 2023.

Par acte du 5 mai 2023, la société BISTROT [Localité 2] QUAIS a formé une demande de renouvellement du bail, à laquelle Madame [J] [P] épouse [Z] a opposé un refus le 22 mai 2023.

Madame [J] [P] épouse [Z] a assigné la société BISTROT [Localité 2] QUAIS devant le juge des référés aux fins d’expertise du montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation due par le preneur jusqu’à la libération effective des locaux.

Par ordonnance du 27 novembre 2023, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Lyon a désigné Monsieur [Y] [K] en qualité d’expert. Aux termes de son rapport d’expertise du 30 juin 2024, l’expert a proposé une évaluation du montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation.

Par acte du 25 septembre 2024, la société BISTROT [Localité 2] QUAIS a assigné Madame [J] [P] épouse [Z] devant le juge du fond aux fins de paiement de l’indemnité d’éviction. L’instance est pendante.

En parallèle, le syndicat des copropriétaires a fait établir un procès-verbal de constat le 25 septembre 2023. Par acte extrajudiciaire du 18 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires a dénoncé à la société BISTROT [Localité 2] QUAIS le procès-verbal de constat et lui a fait sommation de procéder aux modifications nécessaires concernant la bouche d’extraction, en raison des nuisances olfactives provoquées par son activité de restauration.

En 2024, le syndicat des copropriétaires a saisi un conciliateur de justice du différend l’opposant à la société BISTROT [Localité 2] QUAIS et à Madame [J] [P] épouse [Z] en qualité de bailleresse. Un constat d’échec de la tentative de conciliation été dressé le 24 juin 2024.

Madame [J] [P] épouse [Z] a fait établir un devis en date du 1er juillet 2024 pour la réalisation d’un chemisage d’un ancien conduit de fumée susceptible de permettre l’évacuation des émanations de cuisine du restaurant. Les travaux ont été finalisés en novembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires a fait établir un nouveau procès-verbal de constat le 13 mai 2025, aux termes duquel le commissaire de justice a relevé la persistance des nuisances sonores et olfactives générées par l’exploitation du restaurant.

Par acte extrajudiciaire du 7 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à LYON (69009) a assigné la société BISTROT [Localité 2] QUAIS et Madame [J] [P] épouse [Z] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon, aux fins notamment de voir condamnés à déposer les éléments installés sans autorisation causant des nuisances olfactives et à cesser le stationnement inopiné des clients et livreurs générant des nuisances sonores, le tout sous astreinte.

Le syndicat des copropriétaires a, par l’intermédiaire de son conseil, déposé ses conclusions n°3 notifiées par RPVA le 5 juin 2026, demandant au juge des référés de :

– DEBOUTER Madame [J] [Z] de l’intégralité de ses demandes, moyens et conclusions ;

– DEBOUTER la société BISTROT [Localité 2] QUAIS de l’intégralité de ses demandes, moyens et conclusions ;

– DIRE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] recevable et bien fondé en ses demandes ;

Y faisant droit,

– JUGER n’y avoir lieu à sursis à statuer ;

– CONDAMNER la société BISTROT [Localité 2] QUAIS et Madame [J] [Z] sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir à communiquer :

o L’identité complète de l’entreprise intervenue sur place à la demande de la société BISTROT [Localité 2] QUAIS pour procéder à la dépose du moteur et au branchement de celui-ci à l’intérieur du local, outre son numéro de RCS ou SIREN ;
o L’assurance décennale de la société ou de l’artisan intervenu ;
o Le justificatif des autorisations administratives obtenues ;
o La communication du plan des travaux ;

– CONDAMNER la société BISTROT [Localité 2] QUAIS sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir à procéder au nettoyage du mur et à la peinture de la gaine suite à la dépose du moteur ;

– CONDAMNER la société BISTROT [Localité 2] QUAIS à payer au syndicat des copropriétaires :

o 2.000 euros à titre de provision à valoir sur le préjudice de jouissance ;
o 2.000 euros à titre de provision pour la résistance abusive dont la société BISTROT [Localité 2] QUAIS a su faire la démonstration ;

– CONDAMNER la société BISTROT [Localité 2] QUAIS et Madame [J] [Z] sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir, à cesser le stationnement inopiné des clients et livreurs et les nuisances sonores qui en résultent ;

– CONDAMNER la société BISTROT [Localité 2] QUAIS et Madame [J] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance y incluant le coût des constats des 25 septembre 2023 et 13 mai 2025.

La société BISTROT [Localité 2] QUAIS a, par l’intermédiaire de son conseil, déposé ses conclusions n°2 notifiées par RPVA le 23 février 2026, demandant au juge des référés de :

À titre liminaire :

– ORDONNER le sursis à statuer jusqu’à ce que le délibéré dans l’instance 24/07567 soit rendu ;

À titre principal :

– JUGER que la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 5] se heurte à une contestation sérieuse ;

– JUGER qu’il n’y a lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 5] en tant qu’elles sont dirigées à l’encontre de la société BISTROT [Localité 2] QUAIS ;

À titre subsidiaire et s’il était fait droit à la demande principale du syndicat des copropriétaires :

– ACCORDER à la société BISTROT [Localité 2] QUAIS un délai de douze mois pour mettre en œuvre les mesures qui seront ordonnées par la présente juridiction ;

– CONDAMNER Madame [J] [P] à relever et garantir la société BISTROT [Localité 2] QUAIS de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre ;

En tout état de cause,

– CONDAMNER le syndicat des copropriétaires et la société BISTROT [Localité 2] QUAIS, ou Madame [J] [P], à lui verser 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Condamner le syndicat des copropriétaires et la société BISTROT [Localité 2] QUAIS, ou celui d’entre eux qui mieux le devrait, aux dépens.

Aux termes de ses conclusions n°1 notifiées le 13 octobre 2025, Madame [J] [P] épouse [Z] demande au juge des référés de :

– Dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 5] en tant qu’elles sont dirigées à son encontre ;

– Dans tous les cas, condamner la société BISTROT [Localité 2] QUAIS à la relever indemne de toute éventuelle condamnation ;

– Condamner le syndicat des copropriétaires et la société BISTROT [Localité 2] QUAIS, ou celui d’entre eux qui mieux le devra, à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner le syndicat des copropriétaires et la société BISTROT [Localité 2] QUAIS, ou celui d’entre eux qui mieux le devrait, aux dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour un plus ample exposé du litige aux écritures susvisées, les parties s’y étant référé ou les ayant simplement développées oralement à l’audience.

L’audience a eu lieu le 8 juin 2025.

Le délibéré a été fixé le 7 septembre 2026 et prorogé au 12 octobre suivant.

MOTIFS

1. Sur la demande de sursis à statuer

Aux termes de l’article 378 du code de procédure civile,  » La décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine « .

En l’espèce, la société BISTROT [Localité 2] QUAIS fait valoir qu’une instance relative à la fixation de l’indemnité d’éviction est en cours et que le dossier est appelé à l’audience du 17 septembre 2026. La Société BISTROT [Localité 2] QUAIS expose que si elle est empêché d’exploiter le fonds de commerce, le montant de l’indemnité s’en trouvera réduit.

Pour autant, la présente instance du syndicat des copropriétaires relative à la cessation des nuisances sonores et olfactives est distincte de celle intentée au fond entre la société BISTROT [Localité 2] QUAIS et Madame [J] [P] épouse [Z] aux fins de fixation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation, et l’issue de cette procédure est sans incidence directe sur le devenir de la présente.

En conséquence, il n’y a lieu de surseoir à statuer.

2. Sur les demandes au titre du trouble manifestement illicite

L’alinéa premier de l’article 835 du même code prévoit que  » Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite « .

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,  » I. – Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble […] « .

a) Sur la dépose des éléments installés sans autorisation et les nuisances olfactives

Le syndicat des copropriétaires sollicitait aux termes de son assignation la dépose sous astreinte d’éléments qui auraient été installés sans autorisation par la société BISTROT [Localité 2] QUAIS, à savoir une gaine d’extraction non conforme.

Il apparaît, aux termes du dispositif de ses dernières conclusions, que la demanderesse a abandonné cette demande, la société BISTROT [Localité 2] QUAIS ayant changé le caisson d’extraction et déplacé le moteur à l’intérieur du local pour prévenir toute nuisance sonore ou olfactive postérieurement à la délivrance de l’assignation.

En conséquence, il n’y a plus lieu de statuer sur cette question.

b) Sur les nuisances sonores

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation sous astreinte de la société BISTROT [Localité 2] QUAIS et de Madame [J] [P] épouse [Z] à mettre un terme aux nuisances sonores engendrées par le stationnement des clients et des livreurs devant le restaurant. Le demandeur fait valoir que le restaurant est ouvert tous les jours sur des plages horaires qui s’étendent de la fin d’après-midi jusque tard dans la nuit, et que les allers-retours des clients et livreurs sont à l’origine de nuisances sonores pour les occupants de l’immeuble.

La Société BISTROT [Localité 2] QUAIS conteste les nuisances sonores attribuées à l’exploitation du fonds de commerce et fait valoir qu’aucune mesure acoustique n’a été diligentée et qu’ainsi la réalité des nuisances sonores n’est pas démontrée par le demandeur. La Société BISTROT [Localité 2] QUAIS et Madame [J] [P] épouse [Z], en qualité de bailleresse, exposent en outre qu’ils n’ont pas le pouvoir d’interdire le stationnement des véhicules sur la voie publique, devant le restaurant, et qu’ainsi la demande du syndicat des copropriétaires est sérieusement contestable.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats de nombreux témoignages des occupants de l’immeuble attestant de ce que l’activité de restauration de la société BISTROT [Localité 2] QUAIS, exerçant sous l’enseigne  » [Adresse 6] « , génère des nuisances sonores. Pour autant, en l’absence de mesures acoustiques permettant de confirmer un dépassement des seuils règlementaires, ni le caractère manifestement illicite des nuisances sonores, ni l’existence d’un dommage imminent ne sont démontrés.

En conséquence, la demande au titre des nuisances sonores sera rejetée.

c) Sur la demande de remise en état

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation sous astreinte de la société BISTROT [Localité 2] QUAIS à procéder au nettoyage du mur et à la peinture de la gaine suite à la dépose du moteur, les dégradations ayant été constatées suite à l’intervention de la société mandatée par la société BISTROT [Localité 2] QUAIS.

La Société BISTROT [Localité 2] QUAIS fait valoir que le syndicat des copropriétaires n’a pas reçu l’autorisation nécessaire par l’assemblée générale des copropriétaires pour formuler une telle demande, les travaux ayant été réalisés postérieurement à l’assignation initiale.

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, l’autorisation du syndic à agir en justice n’est pas nécessaire pour les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats une photographie prise postérieurement à l’intervention de la société mandatée par la demanderesse sur laquelle il apparaît que le raccordement de la gaine au conduit de chemisage a dénaturé l’aspect du mur. Si le syndicat des copropriétaires ne mobilise pas directement l’article 835 du code de procédure civile à l’appui de cette demande, il se déduit des conclusions du demandeurs et des éléments apportés aux débats que la demande de nettoyage du mur et de reprise de la peinture sur la gaine a pour but de faire cesser le trouble manifestement illicite causé par la dégradation des parties communes de l’immeuble dans le cadre de la réalisation des travaux par l’entrepreneur mandaté par la société BISTROT [Localité 2] QUAIS.

Par conséquent, la société BISTROT [Localité 2] QUAIS sera condamnée à procéder au nettoyage du mur et à la peinture de la gaine, dans un délai 2 mois à compter de la signification de la présente ordonnance, sous astreinte passé ce délai.

La demande d’octroi d’un délai de 9 mois sollicitée la société BISTROT [Localité 2] QUAIS à titre subsidiaire sera rejetée compte tenu de la faible ampleur des travaux de reprise ordonnés et du délai de 2 mois considéré comme suffisant pour permettre son exécution.

3. Sur la demande de communication de pièces

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation sous astreinte de la société BISTROT [Localité 2] QUAIS et de Madame [J] [P] épouse [Z] à communiquer l’identité complète de l’entreprise intervenue sur place à la demande de la société BISTROT [Localité 2] QUAIS pour procéder à la dépose du moteur et au branchement de celui-ci à l’intérieur du local, son numéro de RCS ou SIREN, l’assurance décennale de la société ou de l’artisan intervenu ; le justificatif des autorisations administratives obtenues et la communication du plan des travaux.

La Société BISTROT [Localité 2] QUAIS oppose à nouveau, et toujours vainement, le moyen tiré de l’absence d’autorisation du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires, qui ne saurait prospérer conformément à l’article 55 du décret du 17 mars 1967.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente d’indiquer que les diligences de la société qui est intervenue sont imprécises, et que les travaux en partie commune ont été réalisés sans autorisation. Les pièces sollicitées constituant le socle nécessaire à une éventuelle action en responsabilité ultérieure. Il convient toutefois de relever le fait que la facture d’intervention produite par la société BISTROT [Localité 2] QUAIS a été dressée au nom de la société [Adresse 5], seule à même de disposer des éléments réclamés, non attraite à la cause.

La demande de communication de pièces sera donc rejetée.

4. Sur la demande de provision du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile,  » Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire « .

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la société BISTROT [Localité 2] QUAIS au paiement d’une provision de 2.000 euros à valoir sur son préjudice de jouissance causé par les différentes nuisances produite par la société défenderesse ainsi qu’une provision de 2.000 euros au titre de la résistance abusive du défendeur.

Le juge des référés, juge de l’évidence, ne statue qu’en l’absence de contestation sérieuse. La preuve du caractère non réglementaire des nuisances sonores invoquées n’étant pas rapportée, et un niveau réglementaire étant susceptible de relever des inconvénients normaux du voisinage, il ne saurait être fait droit à la demande de dommages-intérêts en réparation desdites nuisances.

S’agissant de la résistance abusive, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence d’un abus de la part des défendeurs, étant observé que ceux-ci ont mené diligence afin d’améliorer la situation (modification du système de ventilation par la société BISTROT [Localité 2] QUAIS, non-renouvellement du bail commercial par Mme [Z]).

Les demandes de provision seront en conséquence rejetées.

5. Sur la demande de garantie de la société BISTROT [Localité 2] QUAIS

La société BISTROT [Localité 2] QUAIS sollicite la condamnation de Madame [J] [P] épouse [Z], en qualité de bailleur, à la relever et garantir de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre. Madame [J] [P] épouse [Z] formule la même demande envers la société BISTROT [Localité 2] QUAIS en qualité de preneur.

Pour autant, il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur les éléments de fond susceptibles de faire naître une obligation de garantie à la charge de l’une ou l’autre des parties.

Les demandes de garantie seront rejetées en conséquence.

6. Sur les autres demandes

La société BISTROT [Localité 2] QUAIS, qui succombe à l’instance, en supportera les dépens.
L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La société BISTROT [Localité 2] QUAIS sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires et à Madame [J] [P] épouse [Z] la somme de 1.500 euros chacun.

PAR CES MOTIFS
Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,
DISONS N’Y AVOIR LIEU à surseoir à statuer ;

REJETONS la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 5] au titre des nuisances sonores ;

CONDAMNONS la société BISTROT [Localité 2] QUAIS à procéder au nettoyage du mur et à la peinture de la gaine, dans un délai 2 mois à compter de la signification de la présente ordonnance, sous astreinte provisoire passé ce délai de 20 euros par jour de retard dans la limite de 180 jours ;

REJETONS la demande de communication de pièces formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 5] ;

REJETONS les demandes provisionnelles formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 5] ;

REJETONS les demandes de garantie de la société BISTROT [Localité 2] QUAIS et de Madame [J] [P] épouse [Z] ;

CONDAMNONS la société BISTROT [Localité 2] QUAIS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 5] et à Madame [J] [P] épouse [Z] la somme de 1.500 euros chacun, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société BISTROT [Localité 2] QUAIS aux dépens ;

REJETONS le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 3] par mise à disposition au greffe le 12 octobre 2026,
En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par la juge des référés et par la Greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES RÉFÉRÉS