TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 15 Octobre 2026
Président : Madame ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame ALI, Greffier
Débats en audience publique le : 09 Juillet 2026

GROSSE :
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EXPEDITION :
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N° RG 25/00044 – N° Portalis DBW3-W-B7J-53RI

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Thomas D’JOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [P] [A] [K]
né le 02 Juillet 1982 à , demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [W] [A] [K]
née le 01 Janvier 1980 à , demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte de commissaire de justice du 13 décembre 2024 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, dénoncé à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 31 décembre 2024 , la SA UNICIL, a fait assigner M. [P] [A] [K] et Mme [W] [A] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir:
– Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 6 mars 2023;
– Ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce, avec si besoin le concours de la force publique ;
– Les condamner à payer la somme de 9.416,38 euros représentant les loyers et charges impayés au 22 avril 2024, avec intérêts au taux conventionnel, somme à parfaire ;
– Les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer échu charges comprises, révisable aux conditions du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à reprise effective des lieux
– Les condamner au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.
La société requérante se prévaut d’un contrat de bail du 19 avril 2019, portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 3], dans le [Localité 1] [Localité 2].
Elle ajoute qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré e à M. [P] [A] [K] et Mme [W] [A] [K] le 6 janvier 2023, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2.297,02 euros en principal.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 13 février 2025 et après deux renvois, a été retenue à l’audience du 12 mars 2026.
A cette audience, la SA UNICIL, représentée par son avocat, a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 8207,22 euros arrêtée au 28 février 2026 ;
Cités par actes remis à étude, M. [P] [A] [K] et Mme [W] [A] [K] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.
La décision a été mise en délibéré le 4 juin 2026 par mise à disposition au greffe.
Suivant jugement avant dire droit du 4 juin 2026, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 9 juillet 2026 en invitant la SA UNICIL à produire le contrat de bail du 19 avril 2019.
A l’audience du 9 juillet 2026, la SA UNICIL représentée par son avocat, et suivants conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance au titre des loyers et charges impayés à la somme de 17006,70 euros au 3 juillet 2026 ;
M. [P] [A] [K] et Mme [W] [A] [K] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés ;
La décision a été mise en délibéré au 15 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
I – Sur la recevabilité
En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette disposition est applicable aux demandes tendant au prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers;
En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 13 décembre 2024 a été dénoncée le 31 décembre 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 13 février 2025.

Par ailleurs, la SA UNICIL justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) 9 janvier 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 13 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Enfin, la SA UNICIL justifie par l’acte de vente produit aux débats, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir.

La SA UNICIL est en conséquence recevable en ses demandes.
II- Sur le fond
Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire
L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, sur réouverture des débats, la SA UNICIL a produit le contrat de bail signé le 18 avril 2019 ayant pris effet le 19 avril 2019 consenti à Mme [W] [A] [K] née [R] [T] [W] [N] portant sur un appartement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 451,58 euros outre 164,80 euros de provisions sur charges ;

Aucun avenant à ce contrat établissant la qualité de locataire de M. [P] [A] [K] n’est produit aux débats ;
Toutefois il ressort d’un courrier adressé par Mme [W] [A] [K] et M. [P] [A] [K] le 5 février 2025 réceptionné le 11 février 2025 par lequel M. [P] [A] [K] se reconnait locataire des lieux litigieux et sollicite un échéancier pour régulariser les impayés ;

Le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant le clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à Mme [W] [A] [K] et M. [P] [A] [K] le 6 janvier 2023 pour un montant en principal de 2297,02 euros.
Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 6 mars 2023 ;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [W] [A] [K] et M. [P] [A] [K] sont redevables des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, Mme [W] [A] [K] et M. [P] [A] [K] sont tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges, soit 655,06 euros au total à ce jour, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux, sans que cette indemnité ne soit indexée.

La SA UNICIL fait en outre la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de bail à usage d’habitation, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, les courriers du 4 mai 2022 et du 18 mars 2024 concernant l’enquête ressources relative à l’occupation du parc social locatif, un décompte de sa créance actualisée à la somme de 17006,70 euros au 3 juillet 2026, échéance du mois de juin 2026 incluse. Ce décompte actualisé sera pris en considération même si Mme [W] [A] [K] et M. [P] [A] [K] n’ont pas comparu, la bailleresse ayant sollicité dans l’assignation, le paiement d’indemnités mensuelles d’occupation ;

Il ressort des décomptes produits que la SA UNICIL a porté au débit du compte locatif un supplément de loyer de solidarité;

L’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation dispose:
«L’organisme d’habitation à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois…
À défaut et après une mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitation à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressource égale à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L441-8 .
L’organisme d’habitation à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en conseil d’État.
Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent la période de retard est liquidé définitivement . »
Il appartient donc à l’organisme qui fonde ses prétentions sur une créance de ce type, de justifier qu’il a formellement respecté les prescriptions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation;
La SA UNICIL verse aux débats deux courriers du 4 mai 2022 et du 18 mars 2024 sollicitant l’envoi de documents pour le premier et informant Mme [W] [A] [K] et M. [P] [A] [K] de l’application d’un surloyer maximal de 1088,89 euros par mois à compter du 1er janvier 2024 et de l’application d’une indemnité de frais de dossier de 25 euros, les surloyers ont été régularisés le 31 juillet 2022 et le 31 mai 2024 ;

Toutefois, un supplément de loyer de solidarité a été à nouveau facturé au cours de l’année 2026 pour un montant total de 6751,14 euros outre des frais de pénalité de non réponse à enquête à hauteur de 38,10 euros et des frais de dossier pour 25 euros ;
Et la SA UNICIL ne produit aux débats aucun courrier concernant l’enquête ressources 2025 et aucun courrier de mise en demeure informant les requis de la facturation des sommes susvisées sur l’année 2026;

Au vu du décompte produit, il y a donc lieu de déduire du montant de la créance, la somme totale de 6814,24 euros ;

En outre les sommes de 150,85 euros et de 184,77 euros correspondant à des frais de procédure seront déduites du montant de la créance.

La créance étant établie à hauteur de la somme de 9856,84 euros au 3 juillet 2026, Mme [W] [A] [K] et M. [P] [A] [K] sont condamnés à payer à la SA UNICIL la somme 9856,84 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée à la date du 3 juillet 2026, échéance du mois de juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si les locataires se libèrent de leur dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte actualisé produit établit une reprise du paiement intégral du loyer courant au jour de l’audience ;

Les requis ont sollicité des délais de paiement par courrier reçu le 11 février 2025 ; toutefois la procédure devant le juge des contentieux de la protection est orale et Mme [W] [A] [K] et M. [P] [A] [K] n’ont comparu à aucune des 4 audiences auxquelles le dossier a été appelé pour faire valoir leurs intérêts et justifier de leur situation ;

Le tribunal est dans l’ignorance de leur situation personnelle et financière de sorte qu’il n’y pas lieu d’octroyer des délais de paiement d’office;

De surcroît ni Mme [W] [A] [K] et M. [P] [A] [K] ni la bailleresse n’ont sollicité la suspension de la clause résolutoire ;

En conséquence, le bail étant de plein droit par l’effet de la clause résolutoire, il convient d’ordonner l’expulsion de Mme [W] [A] [K] et M. [P] [A] [K] et celle tous occupants de leur chef des lieux situés [Adresse 4], selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il sera dit qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec le concours de la force publique si besoin est ;
Sur les demandes accessoires
Mme [W] [A] [K] et M. [P] [A] [K], qui succombent seront condamnés aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié ;
En revanche, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SA UNICIL qui sera déboutée de sa demande de ce chef.
Aucune circonstance en l’espèce ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présnete décision.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
DECLARE la SA UNICIL recevable en ses demandes ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 6 mars 2023 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation du 18 avril 2019, au 6 mars 2023 ;

ORDONNE l’expulsion de Mme [W] [A] [K] et M. [P] [A] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux situés au [Adresse 5] , avec si besoin est le concours de la force publique ;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
DIT que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXE à la somme de 655,06 euros, l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [W] [A] [K] et M. [P] [A] [K] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux, sans que cette indemnité ne soit indexée ;

CONDAMNE Mme [W] [A] [K] et M. [P] [A] [K] à payer à la SA UNICIL la somme 9856,84 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée à la date du 3 juillet 2026, échéance du mois de juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [W] [A] [K] et M. [P] [A] [K] à payer à la SA UNICIL l’indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 655,06 euros à compter du 4 juillet 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux ;
DÉBOUTE la SA UNICIL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Mme [W] [A] [K] et M. [P] [A] [K] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié ;
REJETTE toute autre demande différente, plus ample ou contraire;
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE