COUR D’APPEL DE [Localité 1]

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N° RG 24/01692 – N° Portalis DBYB-W-B7I-OYJE
Pôle Civil section 2

Date : 22 Septembre 2026
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

Madame [K] [Q]
née le 11 Février 1976 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Wendy SORIANO, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

Madame [C] [O]
née le 21 Novembre 1978 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 2]

Monsieur [P] [N]
né le 30 Août 1968 à [Localité 4],
demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Audrey NGUYEN PHUNG de la SARL NGUYEN PHUNG, MONTFORT, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Lors des débats, conformément à l’article 805 du code de procédure civile, les parties ne s’y étant pas opposées, les débats ont eu lieu devant Madame Florence LE-GAL et Madame Magali ESTEVE, juges rapporteurs, qui ont entendu les parties et en ont rendu compte lors du délibéré au troisième magistrat de la formation, Madame Cécilia FINA-ARSON, régulièrement empêchée.

Conformément à l’article 452 du Code de procédure civile, le jugement a été signé par devant Madame Florence LE-GAL, ayant participé aux débats et au délibéré 

assistées de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 12 Mai 2026

MIS EN DELIBERE au 22 Septembre 2026

JUGEMENT : rédigé et signé par le président et le greffier et mis à disposition le 22 Septembre 2026

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE 

Le 11 octobre 2023, Mme [K] [Q] a signé avec Mme [C] [O] et M. [P] [N] une promesse de vente portant sur un bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant le prix de 375 000 euros : cet acte a été notamment consenti sous condition suspensive d’obtention, par les consorts “[L]”, d’un ou plusieurs prêts bancaires d’un montant maximal de 302 200 euros sur une durée de 25 ans, au taux nominal maximal de 4,50 % l’an hors assurances, et la réalisation de cette condition devant intervenir au plus tard le 30 novembre 2023.

Par lettre recommandée du 6 décembre 2023 -non réclamée-, aucune diligence n’ayant été portée dans le délai contractuel précité à la connaissance de Mme [K] [Q], celle-ci a mis en demeure les consorts “[L]” de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive.

Par la suite, deux attestations de refus de prêt, datées respectivement du 8 décembre 2023, émise par la banque Crédit Mutuel et du 13 décembre 2023, émise par la banque Caisse d’Épargne, ont été transmises à Mme [K] [Q].

Par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2023, -estimant que ces refus ne satisfont pas aux stipulations contractuelles de l’acte-, Mme [K] [Q] a notifié aux consorts “[L]” la caducité du compromis de vente et la fin des relations contractuelles.

Par acte de commissaire de justice du 19 mars 2024, Mme [K] [Q] a assigné les consorts “[L]” devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins, notamment, du versement à son profit de l’indemnité d’immobilisation de 37 500 euros outre la condamnation des acquéreurs en paiement de la somme de 37 500 euros au titre de la clause pénale et en indemnisation de ses préjudices.

Par ses dernières conclusions notifiées le ??? par R.P.V.A., au visa des dispositions des articles 1231-5, 1240 et 1304-3 et suivants du code civil, Mme [K] [Q] a demandé au tribunal de constater la faute des consorts “[L]” tirée de leur manque de diligence dans les démarches de demande de prêt bancaire, constater l’irrecevabilité des refus de prêts bancaires adressés par les banques Crédit Mutuel et Caisse d’Épargne, d’enjoindre à Maître [V] [T], notaire, de débloquer la somme de 37 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation à son profit et de condamner in solidum les consorts “[L]” à lui payer :
– 3 000 euros au titre de la perte de chance,
– 3 000 euros au titre du préjudice économique,
– 2 000 euros au titre du préjudice moral,
– 37 500 euros au titre de la clause pénale,
– 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par leurs conclusions responsives et récapitulatives n°2, notifiées le ???, les consorts “[L]” demandent au tribunal de débouter Mme [K] [Q] de l’intégralité de ses prétentions et d’ordonner à Maître [T] de leur restituer le dépôt de garantie de 37 500 euros et de condamner Mme [K] [Q] à leur payer :
– 5 000 euros pour procédure abusive,
– 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus de précisions sur les faits, prétentions et arguments des parties aux dernières conclusions régulièrement notifiées par bulletin au R.P.V.A. par Mme [K] [Q] et celles régulièrement notifiées par bulletin au R.P.V.A. par les consorts “[L]”.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 mai 2026 avec une audience de plaidoirie le 12 mai 2026. La décision a été mise en délibéré au 22 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de rappeler que conformément à l’article 768 du code de procédure civile, les demandes de «constater» sont dépourvues de caractère juridictionnel car insusceptibles de conférer un droit à xx qui les formule, et n’étant que la reprise de moyens qu’elle a développés : le tribunal n’y répondra pas.

Sur la forme : l’irrecevabilité des refus des prêts bancaires

Selon l’article 768 du code de procédure civile “Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée […] Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. […]”
En l’espèce, aux termes du dispositif de ses conclusions, Mme [K] [Q] a réclamé du tribunal de constater “l’irrecevabilité des refus des prêts bancaires adressés par le Crédit mutuel et la Caisse d’épargne […]”, sans toutefois formuler expressément les moyens en fait ou en droit sur laquelle l’irrecevabilité de ces refus des prêts bancaires est fondée : en conséquence, il n’y a pas lieu non plus de statuer sur ce chef de demande.

Sur le fond : les manquements allégués des consorts “[L]” au regard des stipulations de la promesse de vente et leurs conséquences

Il résulte de l’article 1304-3 du code civil que l’obligation a condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il incombe ainsi à l’acquéreur, débiteur d’une obligation de moyens quant à l’obtention d’un prêt, de démontrer qu’il a sollicité un financement conforme aux caractéristiques stipulées au compromis de vente.

La promesse de vente précitée stipule, en page 12, qu’à défaut de notification au plus tard le 30 novembre 2023, de l’obtention ou du refus du prêt, le promettant disposait, à compter du lendemain de cette date, de la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de justifier, sous huitaine, de la réalisation ou de la défaillance de la condition, le défaut de justification dans ce délai entraînant la caducité de plein droit du compromis, et qu’à défaut pour les consorts “[L]” de justifier d’avoir accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, les fonds déposés à l’étude de Maître [T], notaire, resteront acquis au promettant, Mme [K] [Q].
En page 11 de l’acte figure une pénalité compensatoire de 37 500 euros dont les stipulations sont les suivantes “ […] En toute hypothèse, cette stipulation ne pourra être exercée par le promettant s’il y a eu une somme versée par le bénéficiaire à titre de garantie ou d’indemnité d’immobilisation, […]”.

En l’espèce, Mme [K] [Q] fait valoir que les refus de prêt produits par les consorts “[L]” ne correspondent pas aux caractéristiques financières stipulées au compromis, – le montant du prêt excédant le plafond contractuel pour l’un et l’autre, étant ajouté que le taux de 4, 550% étant supérieur au taux maximal contractuel, outre l’absence de la mention du co-emprunteur ainsi que des signatures et de tampon bancaire, pour le second-, que ces refus lui ont au surplus été communiqués postérieurement à la date butoir du 30 novembre 2023.
Ces manquements caractérisent, selon elle, une faute des acquéreurs ayant fait échec à la réalisation de la condition suspensive, justifiant que l’indemnité d’immobilisation lui soit acquise ainsi que la mise en œuvre de la clause pénale. Mme [K] [Q] soutient en outre avoir subi, de ce fait, un préjudice moral, un préjudice économique et une perte de chance de percevoir des revenus liés à son activité professionnelle d’auto-entrepreneur individuel en tapisserie d’ameublement.

Les consorts “[L]” répliquent avoir déposé, dans les délais, des demandes de financement conformes aux stipulations du compromis auprès de deux établissements bancaires distincts, que les inexactitudes relevées dans les attestations initiales procèdent d’erreurs de rédaction imputables aux établissements prêteurs, ultérieurement rectifiées, et non d’un manquement de leur part, que la clause pénale est en toute hypothèse inapplicable dès lors qu’une indemnité d’immobilisation a été versée, et qu’aucun des préjudices allégués n’est caractérisé.

Sur ce : pour rappel la promesse de vente du 11 octobre 2023 stipule une condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant maximal de 302 200 euros, au taux nominal maximal de 4,50 % l’an hors assurances, sur 25 ans, la condition devant être réalisée au plus tard le 30 novembre 2023.

Or, il ressort des pièces versées aux débats qu’aucune des deux attestations n’a été délivrée dans le délai contractuel, chacune ayant été émise en décembre 2023.
L’attestation de refus délivrée le 8 décembre 2023 par la banque Crédit Mutuel porte sur un montant de 304 988 euros, supérieur au plafond contractuel de 302 200 euros : la pièce 3 des consorts “[L]” étant particulièrement inapte à rapporter la preuve que le différentiel à hauteur de 2788 euros correspond à des frais détachables du capital emprunté.

L’attestation de refus délivrée le 13 décembre 2023 par la banque Caisse d’Épargne consigne un taux nominal de 4,55 %, supérieur au taux plafond contractuel de 4,50 %, et ne vise que Mme [C] [O] alors que l’emprunt devait être impérativement souscrit conjointement par les deux acquéreurs ; elle n’est revêtue d’aucune signature ni d’aucun tampon bancaire permettant d’en établir l’authenticité à date.

Ces deux attestations ayant été communiquées à Mme [K] [Q] postérieurement au 30 novembre 2023, date à laquelle la condition suspensive devait, à peine de caducité du compromis, avoir reçu exécution, et elles ne lui ont été adressées que dans la mesure où la requérante a mis en demeure le 6 décembre 2023 les consorts “[L]” de justifier de leurs démarches.

Les consorts “[L]” étaient tenus d’une obligation de diligence dans la constitution de leur dossier de financement, et ils étaient tenus également de s’assurer, avant leur communication à Mme [K] [Q], de la conformité et de la régularité formelle des attestations précitées destinées à justifier de la défaillance de la condition suspensive.
Leurs arguments selon lesquels les inexactitudes relevées procéderaient d’erreurs de rédaction imputables aux établissements bancaires, sont sans incidence quant à leur obligation à l’égard de Mme [K] [Q].

Par conséquent, les consorts “[L]” n’ayant pas accompli, dans le délai contractuel, l’ensemble des diligences nécessaires à l’obtention d’un prêt conforme aux stipulations du compromis, ni justifié en temps utile d’un refus de prêt régulier et conforme aux dites stipulations. Ces manquements leur sont imputables imposent et leur demande en restitution de la somme de 37 500 euros versée à titre d’indemnité d’immobilisation est rejetée.
Cette indemnité demeure acquise au promettant en application des stipulations contractuelles rappelées plus haut et la somme de 37 500 euros séquestrée par Maître [V] [T], notaire, au titre du dépôt de garantie, doit être débloquée au profit de Mme [K] [Q].

S’agissant des autres prétentions de Mme [K] [Q] :

∘ sur la clause pénale, si le compromis de vente énonce à ce titre qu’en cas de manquement d’une partie à ses obligations exigibles, celle-ci devra verser à l’autre la somme de 37 500 euros à titre de dommages intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il doit être rappelé qu’il stipule également “En toute hypothèse, cette stipulation ne pourra être exercée par le promettant s’il y a eu une somme versée par le bénéficiaire à titre de garantie ou d’indemnité d’immobilisation”. En conséquence, quand bien même les manquements des consorts “[L]” ont été caractérisés, dans la mesure où l’indemnité d’immobilisation est acquise à Mme [K] [Q], sa demande en condamnation des défendeurs à lui payer 37 500 euros au titre de la clause pénale est rejetée.

∘ sur la perte de chance, Mme [K] [Q] sollicite 3 000 euros au titre de la perte de chance de n’avoir pas accepté des commandes dans le cadre de son activité de tapissière d’ameublement exercée au sein de son habitation, commandes refusées au motif de la cessation de son activité professionnelle qu’impliquait la vente de son bien immobilier.
La perte de chance indemnisable suppose la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable, causée par le fait générateur invoqué.
Mais Mme [K] [Q] ne justifie ni du nombre ni de la nature ni du prix des prestations qu’elle a été contrainte de refuser, ni du caractère certain de la perte de gains : la production de sa pièce 9 portant sur des échanges de courriels avec une unique cliente, Mme [U], pour l’éventualité de la réhabilitation du couvert de deux canapés étant insuffisante à établir la réalité et l’étendue d’une chance perdue. Sa demande de ce chef est rejetée.

∘ sur le préjudice économique, Mme [K] [Q] sollicite la somme de 3 000 euros au titre de son préjudice économique résultant de l’immobilisation prolongée de son bien.
Mais elle n’a pas justifié par aucune pièce, de la teneur et du quantum d’un préjudice économique distinct de celui déjà réparé par l’acquisition de l’indemnité d’immobilisation, ni de ce que le bien serait demeuré indisponible très longtemps postérieurement à la notification de la caducité du compromis intervenue au 26 décembre 2023, soit un peu plus de deux mois après sa signature le 11 octobre 2023. Sa demande de ce chef est par conséquent rejetée.

∘ sur le préjudice moral, Mme [K] [Q] sollicite la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice moral issu des fautes commises par les consorts “[L]” qui lui ont fait croire en leur volonté et leur capacité d’acquérir son bien immobilier, préjudice moral issu également du caractère tardif de la communication des refus de prêt.
Mais Mme [K] [Q] ne justifie ni de la nature ni de l’étendue de son préjudice moral, se bornant à invoquer une attente classique afférente à la procédure de vente de sa maison.
Aucun élément précis, circonstancié et justifié ne permet de caractériser un préjudice moral distinct et autonome dont elle aurait souffert. Elle est également déboutée de sa demande de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle pour procédure abusive

Au vu de ce qui précède, Mme [K] [Q] obtenant satisfaction pour l’essentiel, soit l’indemnité d’immobilisation, il en résulte qu’aucune faute ni mauvaise foi ne peut lui être imputée dans l’exercice de son droit d’agir en justice.
Les consorts “[L]” seront en conséquence déboutés de leur demande reconventionnelle en paiement de la somme de 5 000 euros pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires

Les consorts “[L]”, parties perdantes, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

L’équité commande de faire droit à la demande de Mme [K] [Q] au visa de l’article 700 du code de procédure civile : Mme [C] [O] et M. [P] [N] sont condamnés in solidum à lui payer 2500 euros.

L’exécution provisoire de droit, n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, est ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande tendant à constater l’irrecevabilité des refus de prêt bancaire des banques Crédit Mutuel et Caisse d’Épargne,

PRONONCE la retenue, au profit de Mme [K] [Q] de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 37 500 euros,

ENJOINT à Maître [V] [T], notaire, de débloquer la somme de 37 500 euros séquestrée au titre du dépôt de garantie, au profit de Mme [K] [Q],

DÉBOUTE Mme [K] [Q] de sa demande en paiement de la clause pénale de 37 500 euros,

DÉBOUTE Mme [K] [Q] de ses demandes indemnitaires formées au titre d’une perte de chance, de son préjudice économique et de son préjudice moral,

DÉBOUTE Mme [C] [O] et M. [P] [N] de l’ensemble de leurs demandes,

CONDAMNE in solidum Mme [C] [O] et M. [P] [N] à payer à Mme [K] [Q] 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Mme [C] [O] et M. [P] [N] aux entiers dépens,

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe civil le 22 septembre 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.