TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]
[Localité 1]
-Pôle Civil section 1 –

TOTAL COPIES

MINUTE NATIVEMENT NUMERIQUE transmise par RPVA
2
COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER

A.J.

Numéro du répertoire général : N° RG 26/00719 – N° Portalis DBYB-W-B7K-QHPK

DATE : 27 Octobre 2026
ORDONNANCE

Après débats à l’audience du 22 Septembre 2026

Nous, Fanny COTTE, président, juge de la mise en état, assistée de Cindy VELLAYE, greffier, lors des débats et de Marjorie NEBOUT, greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit le 27 Octobre 2026,

DEMANDEURS

Madame [L] [B]
née le 21 Mars 1978 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

Madame [R] [N], demeurant [Adresse 3]

Madame [U] [C]
née le 30 Mai 1949 à , demeurant [Adresse 7]

Madame [Z] [Q], demeurant [Adresse 20]

Monsieur [J] [M] [G]
né le 07 Juillet 1934 à ([Localité 1]), demeurant [Adresse 7]

Madame [X] [M] [S] épouse [G]
née le 26 Février 1933 à ([Localité 1]), demeurant [Adresse 7]

Madame [D] [V]
née le 10 Février 1939 à , demeurant [Adresse 8]

Madame [O] [I], demeurant [Adresse 9]

Monsieur [E] [F], demeurant [Adresse 10]

TOUS représentés par Me Philippe CALAFELL, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

Syndic. de copro. de la [Adresse 17], dont le siège social est sis [Adresse 13], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 400 777 827, dont le siège social est sis [Adresse 14], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité audit siège, suite au traité de fusion-absorption en date du 12 septembre 2025 aux termes duquel cette société a absorbé la SAS SQUARE HABITAT LANGUEDOC, immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le n° 351 277 314, dont le siège est sis [Adresse 16],

représentée par Maître Benjamin BEAUVERGER de la SELARL BEAUVERGER AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte extrajudiciaire du 29 janvier 2026, Monsieur [J] [G], Madame [X] [S], Madame [U] [C], Monsieur [E] [F], Madame [O] [I], Monsieur [Z] [Q], Monsieur [P] [H], Madame [R] [N] [Y], Madame [L] [B], Madame [D] [V] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Montpellier le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 17] afin de voir annuler l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 17] du 11 décembre 2025 à titre principal et d’annuler la résolution n°20.1 et toutes les résolutions portant sur les travaux faute de document joint à la convocation de l’assemblée générale outre une demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 9 avril 2026, le SDC [Adresse 17] a formé une demande d’incident devant le juge de la mise en état.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 septembre 2026 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des prétentions et moyens, le SDC [Adresse 17] demande au juge de la mise en état de :
Vu l’article 789 et 768 du Code de procédure civile, l’article 42 de la loi du 10.07.1965
– Débouter les requérants de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions
– Déclarer irrecevable l’ensemble des requérants de leurs demandes d’annulation de l’assemblée générale du 11.12.2025 pour défaut de qualité à agir ;
– Déclarer irrecevables l’ensemble des requérants de leurs demandes subsidiaires d’annulation de la résolution n° 20.1 du 11.12.2025
– Déclarer irrecevables l’ensemble des requérants de leurs demandes subsidiaires d’annulation de la résolution n° 20.1 du 26.06.2025
– Déclarer irrecevables l’ensemble des requérants de leur demande d’annulation de toutes résolution portant sur les travaux faute de documents joint à la convocation de l’assemblée générale pour défaut de qualité à agir.
– Condamner les requérants in solidum au paiement de la somme de 2 000 euros au visa de l’article 700 du Code de procédure civile ;
– Condamner les requérants in solidum aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 septembre 2026 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des prétentions et moyens, les copropriétaires requérants demandent au juge de la mise en état de :
Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, notamment ses articles 18,23 et 42, le décret n°67-223 du 17 mars 1967 notamment ses articles 9, 11 et 64, les articles 117, 122, 768 et 789 du code de procédure civile, la radiation de la société SQUARE HABITAT LANGUEDOC au 31 octobre 202, le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 décembre 2025 et les justificatifs postaux produits, l’absence de production par le syndicat des avis de réception de convocation dans le délai légal de 21 jours
Sur l’exception de procédure
Constater que la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES ne justifie d’aucun mandat régulier de syndic en exercice approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 17] à la date de constitution et de dépôt de ses écritures d’incidentPrononcer en application des articles 117 et 789 1° du Code de procédure civile la nullité pour vice de fond des conclusions d’incident signifiées et déposées au nom du SDC [Adresse 17]Déclarer en conséquence le SDC irrecevable en son incident de procédureSur les fins de non-recevoirConstater que Madame [U] [C] n’a voté en faveur d’aucune résolution adoptée lors de l’assemblée générale du 11 décembre 2025 et justifie d’une qualité d’opposante intégraleConstater que Monsieur et Madame [Q], Madame [N] [Y] et Monsieur [P] [H] ont été convoqués de manière irrégulière, hors du délai légal de 21 jours francs et au mépris des règles applicables aux lots en indivisionDéclarer les dix copropriétaires requérants pleinement recevables à poursuivre la nullité de l’assemblée générale du 11 décembre 2025 en son entierDéclarer subsidiairement les dix copropriétaires requérants pleinement recevables à poursuivre l’annulation des résolutions 5, 6.1, 7, 8.1, 8.2, 8.3, 8.4, 8.5, 8.6, 8.7, 8.8, 8.9, 8.10, 8.11, 9, 10, 11.1,12, 13.1 à 13.10, 17, 18, 19, 20, 21 et 22 du procès-verbal du 11 décembre 2025 pour lesquelles ils ont voté contreDébouter le SDC [Adresse 17] de l’intégralité de ses fins de non-recevoir, demandes, fins et prétentions d’incidentEn tout état de cause :
Renvoyer l’examen de l’instance au fond devant la formation collégiale du Tribunal judiciaire de Montpellier pour plaidoiries sur l’annulation de l’assemblée générale du 11 décembre 202Condamner le SDC [Adresse 17] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au profit des requérants
Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

A l’issue de l’audience d’incident du 22 septembre 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, elle a été mise en délibéré au 27 octobre 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité des écritures du SDC [Adresse 17] aux fins d’incident

Les copropriétaires requérants sollicitent du juge de la mise en état qu’il soit constaté que la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICE ne justifie d’aucun mandat régulier de syndic en exercice approuvé par les copropriétaires de la [Adresse 17] au jour de la constitution d’avocat et à celui du dépôt des écritures d’incident. Ils expliquent que la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICE ne détient aucun pouvoir pour représenter le syndicat des copropriétaires en justice faute d’avoir été désignée par une assemblée générale ayant approuvé un contrat conforme à la loi ALUR. La disparition juridique de la société titulaire du mandat du fait d’une absorption entraîne l’extinction immédiate du contrat de syndic et la société absorbante ne peut devenir syndic de plein droit.

Une régularisation a bien été effectuée par assemblée générale du 29 juin 2026 mais apparaît comme un aveu judiciaire de la caducité du mandat antérieur. Il ne peut être invoqué par ailleurs de transfert in futurum au cas d’espèce en ce qu’il exige un vote formel d’un contrat de syndic complet.

Le SDC [Adresse 17] considère que l’assemblée générale a été informée au préalable de la fusion-absorption du syndic à venir et a autorisé le transfert à la date de réalisation de la fusion-absorption du mandat de syndic en cours, sachant que le transfert de mandat peut être voté in futurum.

En l’espèce, tant la constitution d’avocat pour le SDC [Adresse 17] du 9 mars 2026 que la demande d’incident et les conclusions subséquentes du 9 avril 2026 et 21 septembre 2026 ont été faites alors que le SDC [Adresse 17] était représenté par le syndic CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES.

Il est précisé dans les conclusions du SDC [Adresse 17] que le syndic vient aux droits de la société SQUARE HABITAT LANGUEDOC suite au traité de fusion-absorption du 12 septembre 2025.

Il est constant que l’opération de fusion-absorption n’a pas à être imposée aux copropriétaires et que la disparition de la société absorbée n’emporte pas sa substitution automatique par la société absorbante. La fusion-absorption n’entraîne donc pas transmission de plein droit du contrat de syndic à la société absorbante. Celle-ci doit obtenir un vote exprès de l’assemblée générale des copropriétaires pour être désignée en qualité de syndic et représenter les copropriétaires en justice.

Dans le cas présent, l’assemblée générale des copropriétaires du 26 juin 2025 (pièce n°3 -SDC [Adresse 17]) a adopté à la majorité des voix des copropriétaires la résolution n°9 « autorisation de transfert de mandat de syndic pour cause de fusion-absorption » à compter de la date de réalisation de la fusion-absorption. Cette résolution précise :
-la fusion-absorption prochaine de la société SQUARE HABITAT LANGUEDOC par la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES
-que l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’un vote des copropriétaires à la majorité doit autoriser le transfert à la société absorbante du mandat de syndic dont est titulaire la société absorbée
-que la résolution est présentée afin de permettre le transfert à compter de la réalisation de la fusion.

Il en résulte que le transfert du mandat de syndic a été autorisé par les copropriétaires réunis en assemblée générale, informés de la fusion-absorption à venir, de la disparition du précédent syndic à compter de l’opération et de la nécessité d’approuver le transfert pour que le contrat de syndic soit attribué à la société absorbante.

Les copropriétaires ont ainsi approuvé le transfert « in futurum » du mandat de syndic de sorte que la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES a bien mandat pour représenter le syndicat des copropriétaires et agir en justice.

Tant la constitution d’avocat que les écritures déposées au nom du SDC [Adresse 17] sont recevables.

Sur la qualité à agir des copropriétaires en annulation de l’assemblée générale du 11 décembre 2025

Le SDC [Adresse 17] fait valoir que les copropriétaires requérants sont dépourvus de qualité à agir en annulation de l’assemblée générale du 11 décembre 2025. Selon lui, ils ne revêtent pas la qualité d’opposants car ils se sont prononcés en faveur au moins d’une résolution lors de cette assemblée générale ce qui ne leur donne pas le droit d’agir.

Les copropriétaires indiquent que l’une d’entre eux, Madame [C], n’a voté en faveur d’aucune résolution adoptée lors de cette assemblée générale ce qui lui confère la qualité d’opposante.

Les autres demandeurs quant à eux disposent d’un droit d’action propre et autonome en ce qu’ils ont été victimes de vices personnels de convocation. Ainsi Monsieur [Q] et Madame [N] [Y] ont reçu leur convocation hors délai impératif de 21 jours tandis que Monsieur [H] n’a pas été convoqué à titre individuel, le syndic ayant adressé un pli à l’indivision [H].

Aux termes de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

En l’espèce, il résulte de la lecture du procès-verbal de l’assemblée générale du 11 décembre 2025 dont il est demandé l’annulation que :
-les consorts [G] ont voté en faveur des résolutions 8.2, 8.10 et 14
-Monsieur [F] a voté en faveur des résolutions 1, 2, 3, 6.3, 7, 8.1, 8.2, 8.3, 8.4, 8.5, 8.6, 8.7, 8.8, 8.9, 8.10, 8.11, 9, 10, 11, 12, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22
-Madame [O] [I] a voté en faveur des résolutions 1, 2, 3 et 6.2
-Monsieur [Z] [Q] a voté en faveur des résolutions 1, 2, 3, 6.2 et 14
-Monsieur [P] [H] a voté en faveur des résolutions 6.2 et 8.1
-Madame [R] [N] [Y] a voté en faveur des résolutions 1, 2, 3, 6.2 et 14
-Madame [L] [B] a voté en faveur de la résolution 6.2
-Madame [D] [V] a voté en faveur des résolutions 8.2 et 8.10

L’ensemble de ces copropriétaires ne peut être qualifié d’opposant au sens de l’article précité dans la mesure où ils ont exprimé au moins, à une reprise, un avis favorable à la résolution adoptée, peu importe les éventuels vices ayant entaché leur convocation.

Ils sont donc irrecevables pour agir en annulation de l’assemblée générale du 11 décembre 2025.

S’agissant de Madame [U] [C], elle a voté contre l’ensemble des résolutions adoptées. Elle a par ailleurs voté contre une résolution – la résolution 6.2 – rejetée à la majorité des voix.

Or, la qualité d’opposant s’entend de celui qui vote dans le sens inverse du vote final. Celui qui a voté contre une résolution finalement rejetée par l’assemblée ne peut être qualifié d’opposant dans la mesure où il a voté dans le sens de la décision adoptée par le plus grand nombre de votants.

Il en résulte que Madame [C] n’a pas qualité d’opposante et est également irrecevable dans son action en annulation de l’assemblée générale du 11 décembre 2025.

Sur la qualité à agir des copropriétaires en annulation de la résolution 20.1 portant sur la validation du principe de la structure architecturale

Le SDC soulève l’irrecevabilité de la demande subsidiaire d’annulation de la résolution n°20.1 et toute résolutions portant sur les travaux. Il explique que la résolution dans cet intitulé ne figure pas dans le procès-verbal d’assemblée générale du 11 décembre 2025 querellé mais dans celui du 25 juin 2025. Dès lors, les copropriétaires n’ont pas qualité à agir en annulation d’une résolution inexistante. Si les copropriétaires avaient pour intention de vouloir faire annuler une résolution adoptée en juin 2025, leur action serait forclose pour avoir été introduite plus de deux mois après la notification du procès-verbal d’assemblée.

Les copropriétaires requérants indiquent qu’il s’agissait d’une erreur matérielle qui est régularisée dans le corps des écritures.

En l’espèce, aux termes des écritures portant assignation devant le tribunal judiciaire de Montpellier, les copropriétaires sollicitent à titre subsidiaire de voir « annuler la résolution n°20.1 ».

Or, dans les motifs, il est bien développé qu’il s’agit de la résolution n°20.1 portant sur la rénovation de la structure architecturale du garage commun.

Cette résolution n’a pas été adoptée par l’assemblée générale querellée du 11 décembre 2025 mais par l’assemblée générale du 26 juin 2025, dont le procès-verbal a été notifié aux copropriétaires durant l’été 2025, soit bien au-delà du délai de deux mois prévu par l’article 42 précité. Les copropriétaires sont forclos à en solliciter l’annulation.

Cette erreur n’a pas été corrigée dans les écritures suivantes notifiées par voie électronique le 1er mai 2026.

Aucune résolution n°20.1 n’a été adoptée lors de l’assemblée générale du 11 décembre 2025 de sorte que les copropriétaires sont dépourvus de qualité à agir et d’intérêt à agir.

Il y a lieu de déclarer irrecevable leur demande visant à annuler la résolution n°20.1 en conséquence tant pour l’assemblée générale du 11 décembre 2025, faute d’exister que pour l’assemblée générale du 26 juin 2025, pour forclusion.

Sur la qualité à agir des copropriétaires en annulation des résolutions portant sur les travaux

Le SDC [Adresse 17] soulève l’irrecevabilité de la demande visant à voir annuler les résolutions portant sur les travaux. Il considère que cette demande est contraire à l’article 768 du code de procédure civile en ce qu’elle est insuffisamment déterminée. L’action doit viser une résolution individualisée, pas une catégorie de résolutions sachant que le pouvoir de requalification du juge suppose qu’il puisse rattacher sans ambigüité les prétentions à des résolutions numérotées.

En réplique, les copropriétaires indiquent que les conclusions récapitulatives formalisent l’ensemble des prétentions de manière individualisée et précisent la demande d’annulation résolution par résolution.

Aux termes de l’article 768 alinéas 1 et 2 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

L’article 4 du même code dispose par ailleurs que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, fixées par les l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense.

En l’espèce, le dispositif de l’acte d’assignation indique qu’il est demandé l’annulation de la résolution 20.1 ainsi que de « toutes résolutions portant sur les travaux faute de document joint à la convocation de l’assemblée générale permettant aux copropriétaires d’avoir un avis précis sur les travaux à réaliser ».

Les résolutions dont il est demandé l’annulation ne sont pas précisées dans les motifs et il ressort des développements précédents que les copropriétaires visaient dans lesdits motifs une résolution non adoptée lors de l’assemblée générale du 11 décembre 2025.

En l’état, le tribunal est dans l’impossibilité, à la lecture de l’acte introductif d’instance, de déterminer l’objet de la demande ni de savoir si les résolutions querellées ont effectivement été adoptées pas l’assemblée générale du 11 décembre 2025, la demande portant également sur une résolution n°20.1 non adoptée. Les conclusions d’incident n’ont pas vocation à déterminer l’objet du litige qui, en l’état de l’acte introductif d’instance ainsi que des conclusions au fond notifiées le 1er mai 2026 demeure indéterminé.

La demande est donc irrecevable faute d’être déterminée.

Sur l’article 700 et les dépens

Compte tenu de l’irrecevabilité des demandes formées par les copropriétaires requérants, il convient de les condamner in solidum en tant que parties succombantes, aux dépens de l’instance ainsi qu’à verser la somme de 1.000 euros au SDC [Adresse 17] en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions prévues à l’article 380 du Code de procédure civile,

Déclarons recevable la constitution d’avocat du 9 mars 2026 pour le compte du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 17]

Déclarons recevables les conclusions signifiées par voie électronique le 9 avril 2026 et le 21 septembre 2026 pour le compte du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 17]

Déclarons irrecevable la demande formée par Monsieur [J] [G], Madame [X] [S], Madame [U] [C], Monsieur [E] [F], Madame [O] [I], Monsieur [Z] [Q], Monsieur [P] [H], Madame [R] [N] [Y], Madame [L] [B], Madame [D] [V] en annulation de l’assemblée générale du 11 décembre 2025

Déclarons irrecevable la demande formée par Monsieur [J] [G], Madame [X] [S], Madame [U] [C], Monsieur [E] [F], Madame [O] [I], Monsieur [Z] [Q], Monsieur [P] [H], Madame [R] [N] [Y], Madame [L] [B], Madame [D] [V] en annulation de la résolution 20.1 du 11 décembre 2025

Déclarons irrecevable la demande formée par Monsieur [J] [G], Madame [X] [S], Madame [U] [C], Monsieur [E] [F], Madame [O] [I], Monsieur [Z] [Q], Monsieur [P] [H], Madame [R] [N] [Y], Madame [L] [B], Madame [D] [V] en annulation de la résolution 20.1 du 26 juin 2025

Déclarons irrecevable la demande formée par Monsieur [J] [G], Madame [X] [S], Madame [U] [C], Monsieur [E] [F], Madame [O] [I], Monsieur [Z] [Q], Monsieur [P] [H], Madame [R] [N] [Y], Madame [L] [B], Madame [D] [V] en annulation de toute résolution portant sur les travaux faute de document joint à la convocation de l’assemblée générale

Condamnons in solidum Monsieur [J] [G], Madame [X] [S], Madame [U] [C], Monsieur [E] [F], Madame [O] [I], Monsieur [Z] [Q], Monsieur [P] [H], Madame [R] [N] [Y], Madame [L] [B], Madame [D] [V] aux dépens

Condamnons in solidum Monsieur [J] [G], Madame [X] [S], Madame [U] [C], Monsieur [E] [F], Madame [O] [I], Monsieur [Z] [Q], Monsieur [P] [H], Madame [R] [N] [Y], Madame [L] [B], Madame [D] [V] à verser la somme de 1.000 euros au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 17]

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA JUGE DE LA MISE EN ETAT

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.