TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’ORLÉANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 OCTOBRE 2026

Minute n° :

N° RG 25/00620 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HKF4

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE, Magistrat exerçant à titre temporaire
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

O.P.H LOGEMLOIRET
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par M. [D] (salarié) muni d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [P] [T]
demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

A l’audience du 10 Mars 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 19 Juin 2026, prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Un bail d’habitation a été conclu le 2 mars 1998 entre l’OPH LOGEMLOIRET, anciennement OPAC du Loiret, en sa qualité de bailleur, et Madame [P] [T], en sa qualité de locataire, pour un logement situé au [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel fixé à 1.805,00 Francs, hors charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2025, LOGEMLOIRET (O.P.H.) a fait signifier à Madame [P] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.526,29 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

LOGEMLOIRET (O.P.H.) a préalablement informé la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) du Loiret de la situation d’impayés de Madame [P] [T], valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, dès le 12 novembre 2024.

En l’absence de règlement des causes du commandement de payer, et suivant acte de commissaire de justice signifié à l’étude le 11 juillet 2025, LOGEMLOIRET (O.P.H.) a fait assigner en référé Madame [P] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire, et ordonner que la location consentie a cessé de plein droit et juger que Madame [P] [T] sera expulsée du logement ainsi que de tout occupant de son chef, dans les délais légaux et ce avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, la condamner à lui payer :la somme provisionnelle de 1.658,15 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle de 590,46 € égale au montant du loyer et des charges locatives, du fait de l’occupation sans droit ni titre à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 400,00 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du code de procédure civile, tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, et de l’assignation.
L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Loiret le 16 juillet 2025.

À l’audience du 10 mars 2026, LOGEMLOIRET (O.P.H.) dûment représenté suivant pouvoir par Monsieur [D], a déclaré que Madame [P] [T] avait quitté le logement le 30 janvier 2026 et maintenu sa demande en paiement des loyers et charges arriérés s’élevant à la somme de 1.809,14 € selon décompte du 4 mars 2026 produit à l’audience, et s’est désisté de ses demandes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation en faisant état de ce qu’il était parvenu à une transaction sous la forme d’un plan d’apurement de la dette locative régularisé en date du 30 janvier 2026, dont il sollicite l’homologation, et aux termes duquel :
un délai de 10 mois est consenti à Madame [P] [T] pour s’acquitter de sa dette par mensualités de 150,00 euros en février 2026 et de 300,00 € à compter de mars 2026, sauf la dernière échéance qui sera augmentée du solde restant dû, et ce, en plus du règlement du loyer mensuel courant ;-

étant rappelé enfin que le non-paiement d’une seule échéance rendrait exigible le solde restant dû.
L’affaire a été mise en délibéré à la date du 19 juin 2026, prorogé au 30 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA FIXATION DU MONTANT DE LA DETTE LOCATIVESelon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure, en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. De même, est réputée non-écrite, aux termes de l’alinéa i) de l’article précité, tout clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. Il ne peut pas plus lui réclamer des frais de pénalités liés au manquement à ses obligations.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, LOGEMLOIRET (O.P.H.) produit notamment, à l’appui de ses prétentions au titre de la dette locative, le bail, le commandement de payer et le décompte de la créance actualisé au 04 mars 2026. Elle considère que cette dette locative s’élève à cette date à 1.809,14 euros.

Cependant, au regard des pièces produites, il apparaît que les frais non contractuels débités et décomptés comme des « pénalités enquêtes OPS » (91,44 €) et des « pénalités risque locatif/assurance » (70,07 €) devront être déduits de la somme réclamée, soit un montant retenu et ramené à la somme de 1.647,63 € au titre de la dette locative dont reste redevable Madame [P] [T].

SUR LA DEMANDE D’HOMOLOGATION DU PLAN D’APUREMENT DE LA DETTE
Il découle des articles 750-1 et 1543 du Code de procédure civile que le juge peut conférer force exécutoire à un accord ou à une transaction intervenue entre les parties pour mettre fin à un litige, à la demande de l’une d’entre elle.
L’article 1544 suivant impose au juge de s’assurer que l’objet de l’accord soit licite et qu’il ne contrevienne pas à l’ordre public. La demande d’homologation est formée par requête par l’ensemble des parties à l’accord ou par la plus diligente d’entre elles devant le juge déjà saisi du litige ou devant le juge qui aurait été compétent pour en connaître.

En l’espèce, la demande d’homologation a été formée dans le cadre d’un litige en cours par l’une des parties à l’accord, l’autre partie, Madame [P] [T] -absente à l’audience de jugement bien que régulièrement citée- consentant par définition à l’homologation sollicitée par le bailleur requérant et confirmant son contenu.
Son objet étant l’apurement d’une dette locative, dans un délai inférieur à 36 mois, pour une dette certaine et reconnue par le débiteur, est par conséquent licite et ne contrevient pas à l’ordre public.
Il conviendra par conséquent d’homologuer l’accord et de lui donner force exécutoire.

Les dépens seront laissés à la charge de la partie requérante, qui sera également déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu de l’équité et de la situation respective des parties.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge, statuant en référé par mise à disposition au greffe suivant ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS le désistement de LOGEMLOIRET de ses demandes relatives à l’acquisition de la clause résolutoire et à l’expulsion, la locataire ayant quitté les lieux le 30 janvier 2026 ;
HOMOLOGUONS et DONNONS FORCE EXÉCUTOIRE à l’accord transactionnel intervenu le 30 janvier 2026 entre LOGEMLOIRET (O.P.H.) et Madame [P] [T], relatif au plan d’apurement sur 10 mois de la dette locative découlant de l’occupation pour la période du 2 mars 1998 au 30 janvier 2026 d’un logement situé au [Adresse 3] ;
RAPPELONS qu’aux termes de cet accord d’apurement de la dette locative s’élevant (selon décompte arrêté au 4 mars 2026) à la somme de 1.647,63 € (mille six cent quarante sept euros et soixante trois centimes), Madame [P] [T] devra verser à LOGEMLOIRET (O.P.H.) des mensualités de 150,00 euros en février 2026, puis de 300,00 € à compter de mars 2026, en plus du loyer courant, jusqu’au règlement complet de la dette, excepté la dernière échéance qui sera augmentée du solde restant dû au titre des loyers et charges ;
DISONS qu’en cas de non-respect de l’accord, le plan d’apurement sera considéré comme caduque ;
DISONS que l’accord sera annexé à la présente décision ;
REJETONS la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DISONS que les dépens seront pris en charge par LOGEMLOIRET (O.P.H.) ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire le 30 octobre 2026.
La greffière, Le juge,