TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:

■

8ème chambre
2ème section

N° RG 24/12524
N° Portalis 352J-W-B7I-C52C7

N° MINUTE :

Assignation du :
10 Octobre 2024

JUGEMENT
rendu le 24 Septembre 2026
DEMANDERESSE

La SCI SEGUR, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Elsa BEUCHER-FLAMENT de la SELARL QUESNEL DEMAY LEGALL-GUINEAU OUAIRY-JALLAIS BOUCHER BEUCHER-FLAMENT, aocat au barreau de RENNES, avocat plaidant Maître Philippe JEAN-PIMOR de la SELARL JEAN-PIMOR, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #P0017

DÉFENDERESSE

La SARL LUC DUPUIS, prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Michel BELLAICHE de l’ASSOCIATION beldev, Association d’Avocats, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #R0061

Décision du 24 Septembre 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 24/12524 – N° Portalis 352J-W-B7I-C52C7

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente
Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 04 Juin 2026 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

Exposé du litige :

La S.C.I. SEGUR est propriétaire d’un appartement situé au 5ème étage de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La S.A.R.L. LUC DUPUIS est le syndic de cette copropriété.

Le 7 aout 2023, la S.C.I. SEGUR a mandaté Maître [G] [P], commissaire de justice, aux fins de faire constater le défaut d’entretien et la vétusté des parties communes, et notamment de la cage d’escalier, qu’elle attribue à la mauvaise gestion de l’immeuble par le syndic.

La S.C.I. SEGUR a présenté ce constat à l’assemblée générale du 11 octobre 2023 et a sollicité, aux termes de la résolution n° 15 de cette assemblée, le vote de travaux de réfection de la cage d’escalier de service. Cette résolution a été rejetée.

Depuis décembre 2023, la S.C.I. SEGUR prétend également que la cage d’escalier ne serait plus alimentée en électricité.

Le 8 avril 2024, elle a sollicité l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale d’une résolution tendant à la réalisation de travaux dans les parties communes qu’elle estime dégradées, sur le fondement de l’article 10 du décret du 17 mars 1967.

Le 8 juillet 2024, la S.C.I. SEGUR a mis en demeure la S.A.R.L. LUC DUPUIS de procéder aux travaux requis.
C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2024, la S.C.I. SEGUR a fait assigner la S.A.R.L. LUC DUPUIS devant le tribunal judiciaire de Paris, afin de solliciter, à titre principal, la condamnation de cette dernière à lui payer la somme totale de 10.695 euros arrêtée au 30 septembre 2024 et à parfaire jusqu’à complète réalisation des travaux de réfection de la cage d’escalier visés dans le devis n° DEV-2023-0253 de la société AS CONSTRUCTION en date du 4 avril 2024, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir et capitalisation des intérêts, au visa des articles 1240 et 1242 du code civil, ainsi que des articles 14 et 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 novembre 2025, la S.C.I. SEGUR demande au tribunal de :

Vu les articles 1240 et 1242 du code civil,
Vu l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
Vu l’article 700 du code de procédure civile,

La juger recevable et bien fondée en son action,

Juger que la SARL LUC DUPUIS es qualités a commis plusieurs fautes dans l’exécution de sa mission, en s’abstenant de procéder aux travaux d’urgence de mise en conformité de l’installation électrique de la cage d’escalier de service et en ne procédant pas à l’inscription à l’ordre du jour de ceux généraux de réfection de la cage d’escalier de service, outre un défaut d’entretien des parties communes,

Juger que ces fautes engendrent un préjudice financier personnel, direct et certain pour la SCI SEGUR, égal à la perte de loyers ainsi accusée à raison de 3.565,00 € par mois depuis le 1er juillet 2024, date de réception des travaux de rénovation, laquelle ne souffre d’aucun aléa,

En conséquence,

Condamner la SARL LUC DUPUIS es qualités au paiement au profit de la SCI SEGUR, d’une somme totale en principal de 60.605,00 €, arrêtée au 30 novembre 2025 et à parfaire jusqu’à :
– Complète réalisation des travaux urgents de mise en conformité du système électrique de la cage d’escalier de service,
– Inscription à l’ordre du jour de la résolution sollicitée le 8 avril 2024 par la SCI SEGUR, relative à la réalisation des travaux généraux de réfection de la cage d’escalier de service, visés dans le devis n° DEV-2023-0253 d’AS CONSTRUCTION en date du 4 avril 2024, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

Condamner la SARL LUC DUPUIS es qualités sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir, à procéder à l’imputation, sur le compte de charges de copropriété de la SCI SEGUR, de la somme de 5.028,43 € au titre des travaux de reprise des trémies selon facture n° FAC-2024-0222 du 13 mars 2024, outre celle de 130,00 € au titre des frais de relance illégitimement facturés les 5 février et 14 août 2025,

Ordonner la capitalisation des intérêts,

Débouter la SARL LUC DEPUIS es qualités de toutes demandes, prétentions, fins et conclusions,

La condamner au paiement, au profit de la SCI SEGUR, d’une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 décembre 2025, la S.A.R.L. LUC DUPUIS demande au tribunal de :

A titre principal,

Juger qu’il n’est pas démontré que la SARL LUC DUPUIS ait commis une faute dans le cadre de son mandat de syndic de la copropriété,

Débouter en conséquence la SCI SEGUR de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la SARL LUC DUPUIS,

A titre subsidiaire,

Juger les préjudices allégués par la SCI SEGUR injustifiés,

Débouter en conséquence la SCI SEGUR de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la SARL LUC DUPUIS, et à défaut, si par extraordinaire, le Tribunal de céans venait à retenir l’indemnisation d’un préjudice, le ramener à de plus justes proportions, le préjudice devant s’analyser comme une perte de chance,

En toute hypothèse,

Condamner le SCI SEGUR au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 10 juin 2025 et l’affaire fixée à l’audience des plaidoiries du 4 juin 2026.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 décembre 2025.

L’affaire, plaidée à l’audience du 4 juin 2026, a été mise en délibéré au 24 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

La S.C.I. SEGUR soutient, sur le fondement des articles 1240 et 1242 du code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965, que :

Sur la faute du syndic
– en dépit des interpellations reçues de la S.C.I SEGUR, aucune mesure n’a été prise par la S.A.R.L. LUC DUPUIS afin de rétablir l’électricité et l’éclairage dans la cage d’escalier de service de l’immeuble,
– aucune disposition n’a été prise pour la mise en conformité du système électrique de la cage d’escalier de service,
– la S.C.I. SEGUR a également récemment découvert la présence de rongeurs dans les parties communes de l’immeuble,
– le syndic a encore manqué à son obligation en ne contrôlant pas le passage effectif de la société G2M HABITAT pour la dératisation, qu’il avait pourtant mandatée,
– ce n’est que le 28 juillet 2025, trois mois après les demandes réitérées de la S.C.I. SEGUR, que le problème a été résolu,
– en s’abstenant de procéder aux diligences nécessaires, le syndic a commis une faute dans l’exercice de sa mission,
– les carences fautives du syndic ont engendré un préjudice financier direct et certain tiré de l’impossibilité pour la S.C.I. SEGUR de mettre son appartement en location en l’état actuel de l’immeuble, ainsi que le souligne l’agence [Localité 1] RENTAL,
– cette perte de loyers s’élève à 60.605 euros, pour un loyer mensuel de 3.565 euros depuis le mois de juillet 2024, date de réception des travaux de rénovation de l’appartement,
– la perte de chance ne souffre ici d’aucun aléa,
– il est indéniable qu’à ce jour, le défaut de vote de la résolution tenant à la réfection de la cage d’escalier de service relève de la seule responsabilité du syndic, qui n’a pas procédé à son inscription à l’ordre du jour depuis 2023.

En réponse aux arguments de la S.A.R.L. LUC DUPUIS, elle avance que :
– les copropriétaires n’ont jamais refusé de procéder aux travaux généraux de réfection de la cage d’escalier de service,
– ils ont seulement pris l’option, lors de l’assemblée générale du 11 octobre 2023, de reporter leur vote à la prochaine assemblée générale,
– ce report n’était pas lié aux travaux de réfection de la toiture, ceux-ci ayant été réceptionnés en juin 2023, soit avant la tenue de l’assemblée générale,
– aucune assemblée générale n’a été tenue en 2024 et celle de 2025 ne comportait aucune résolution relative aux travaux de réfection de la cage d’escalier de service,
– pourtant, la S.C.I. SEGUR avait sollicité l’inscription d’une résolution en ce sens,
– de même, dans l’ordre du jour de l’assemblée du 28 novembre 2025, ne sont envisagés que les travaux de réfection de la cage d’escalier principal à l’exclusion de la cage d’escalier de service,
– le syndic n’a pas pris en compte la demande d’inscription d’une résolution relative à l’autorisation de travaux de prolongement de la gaine d’ascenseur sollicitée par la S.C.I. SEGUR,
– le syndic n’a aucune obligation de requérir l’accord des copropriétaires pour procéder a minima aux travaux urgents de mise en conformité du système électrique de la cage d’escalier de service,
– la S.A.R.L. LUC DUPUIS entretient la confusion entre les travaux généraux de réfection de la cage d’escalier de service qu’elle a refusé d’inscrire à l’ordre du jour des assemblées générales de 2024 et 2025 et ceux, urgents, de mise en conformité de l’installation électrique et d’éclairage de la cage d’escalier de service,
– la S.A.R.L. ELECTRICITE GENERALE BERNARD ET CLAUDE mandatée par le syndic pour procéder aux changements de lampes a elle-même relevé la non-conformité du système électrique de la cage d’escalier,
– le syndic ne saurait alléguer que les travaux ont été retardés par les restrictions liées aux jeux olympiques de [Localité 1], puisqu’il s’est engagé dès le 15 janvier 2024 à mandater sans délai un électricien,
– de plus, la [Adresse 4] était située en limite du périmètre bleu durant lesdits jeux olympiques, l’accès à ce périmètre étant autorisé aux véhicules de chantier,
– il n’appartient pas à la S.C.I. SEGUR de pallier la défaillance de la S.A.R.L. LUC DUPUIS en procédant elle-même aux changements des ampoules,
– ce changement d’ampoules est le cas échéant insuffisant à rendre conforme l’ensemble du système électrique de la cage d’escalier de service,
– il ne suffit pas de souscrire un contrat de dératisation, le syndic étant tenu de s’assurer de son exécution régulière,
– il n’a jamais été question pour la demanderesse de procéder à une réalisation de location « haut de gamme ».

Sur la régularisation du compte de charges de la S.C.I. SEGUR
– le syndic refuse d’inclure dans le compte charges de la S.C.I SEGUR une facture n° FAC-2024-0222 du 13 mars 2024 d’un montant de 5.028,43 euros TTC qu’elle a acquittée en exécution de travaux de reprise des trémies traversant les combles de son appartement,
– ces travaux devaient être exécutés par la société PLURITECH, mandatée par le syndic, mais cette entreprise a quitté le chantier sans procéder aux travaux requis,
– par note du 22 septembre 2023, Monsieur [U] [W], maître d’œuvre, a invité les copropriétaires concernés à y procéder par leurs propres moyens,
– la S.C.I. SEGUR a donc sollicité le concours de la société AS CONSTRUCTION, laquelle a repris les trémies selon les mêmes modalités que proposées par PLURITECH,
– le syndic avait indiqué le 28 mai 2024 à la S.C.I. SEGUR déduire le coût des travaux correspondants de son compte de copropriétaire,
– non seulement cette somme n’a pas été déduite, mais en plus la S.A.R.L. LUC DUPUIS a mis en demeure la demanderesse d’avoir à régler un prétendu solde débiteur de charges d’un montant de 5.158,43 euros,
– ce solde comprend également des frais de relance illégitimement facturés à hauteur de 130 euros, alors que la S.C.I. SEGUR a toujours été à jour dans le règlement des appels de fonds du syndic,
– la S.A.R.L. LUC DUPUIS devra donc être condamnée sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir à procéder à l’imputation sur le compte charges de la S.C.I. SEGUR de la somme de 5.028,43 euros au titre des travaux sus-évoqués.

En réponse aux arguments de la S.A.R.L LUC DUPUIS, elle avance que :
– le procès-verbal de Maître [A] [P] du 7 août 2023 constate bien qu’à cette date, la reprise des trémies en placo telle que spécifiée dans le devis de la société PLURITECH n° 5217 le 27 janvier 2023 n’avait pas été réalisée,
– il s’agissait de travaux structurels et non de simples travaux d’embellissement.

La S.A.R.L. LUC DUPUIS répond en substance que :

Sur son absence de faute
– le syndic n’est responsable que des dommages causés par son fait personnel et n’est tenu qu’à une obligation de moyen dans l’exercice de mandat,
– dès lors qu’il a accompli les diligences normales, il ne peut voir sa responsabilité engagée, (Cass 3ème civ., 8 juin 2015 n° 13-28.083),
– les travaux de réfection de l’escalier de service sont votés en assemblée générale et ne sont pas l’objet d’une décision unilatérale du syndic ou d’un seul copropriétaire,
– la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 11 octobre 2023 tendant à la réalisation des travaux litigieux a été rejetée et il a été procédé à sa réinscription lors de la prochaine assemblée,
– il n’appartient pas au syndic de se substituer aux décisions des copropriétaires prises en assemblées générales,
– les copropriétaires ont décidé de voter des travaux structurels de toiture et de ravalement, en priorité sur les travaux esthétiques de réfection de la cage d’escalier,
– c’est justement pendant ces travaux de toitures et autres travaux privatifs engagés par la S.C.I. SEGUR que les ouvriers ont causé des dégâts à la cage d’escalier, dans la mesure où aucun autre accès à la cage d’escalier n’était possible pour accéder à la toiture ou à l’appartement de la demanderesse,
– elle avait d’ailleurs réclamé à la S.C.I. SEGUR le nettoyage de la cage d’escalier le 26 décembre 2023,
– il était impossible d’intervenir dans cette cage d’escalier pendant la période de restriction prise lors des jeux olympiques de [Localité 1], l’immeuble étant situé dans une zone de restriction rendant impossible l’intervention d’artisans dans l’immeuble,
– dès que ces restrictions ont été levées, des entreprises sont passées sur place pour réaliser divers travaux d’entretien,
– dans l’attente de la réalisation de ces travaux, la S.C.I. SEGUR aurait pu procéder elle-même au changement des ampoules, à charge pour elle de solliciter le remboursement auprès du syndic,
– dès le signalement de la problématique, elle a mis en œuvre des démarches afin de faire intervenir un électricien,
– elle gère cette copropriété depuis trente ans et a toujours respecté les règles de fonctionnement entre le syndicat des copropriétaires et le syndic, son mandat ayant d’ailleurs été reconduit lors de l’assemblée générale du 18 février 2025,
– elle a souscrit un contrat de dératisation pour l’année 2025 de sorte que la présence de rongeur ne saurait lui être reprochée alors qu’elle a justement sollicité une entreprise spécialisée,
– contrairement à ce qui est prétendu, la réfection de la cage d’escalier a bien été prévue à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 28 novembre 2025 à la résolution n° 10,
– il convient de se demander pourquoi la S.C.I. SEGUR n’assigne pas le syndicat des copropriétaires ;

Sur l’absence de prise en charge de travaux d’embellissement
– la société PLURITECH est bien intervenue pour finaliser les travaux de toiture, à la suite de la défection de l’entreprise initiale,
– les copropriétaires en ont été informés dans le procès-verbal de l’assemblée du 11 octobre 2023, à la résolution n° 10,
Décision du 24 Septembre 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 24/12524 – N° Portalis 352J-W-B7I-C52C7

– la réception du chantier a eu lieu en présence du conseil syndical, au sein des lots de la S.C.I. SEGUR,
– le chantier concernait des travaux de toiture et non des travaux d’embellissements privatifs,
– la S.C.I. SEGUR a procédé à des travaux d’embellissement de manière unilatérale et tente de les faire prendre en charge par le syndicat des copropriétaires,
– ces travaux n’ont pas été votés en assemblée générale et il n’appartient pas au syndic de faire valider la prise en charge de ces travaux par la copropriété,
– il incombe à la S.C.I. SEGUR de présenter lors de la prochaine assemblée une résolution portant sur l’éventuelle prise en charge de ces travaux privatifs.

Sur le rejet des demandes indemnitaires
– le préjudice financier allégué n’est ni prouvé, ni certain,
– si le tribunal devait retenir l’existence d’un préjudice, celui-ci ne pourrait qu’être une perte de chance,
– avancer une perte de loyers pour un mauvais entretien d’une partie commune permettant d’accéder à l’appartement litigieux est fantasque,
– l’état d’usure de la cage d’escalier était déjà présent lors de l’achat de l’appartement par la S.C.I. SEGUR, qui l’a acheté en l’état,
– le lien de causalité entre l’absence de location de son bien et l’absence de gestion des désordres affectant la cage d’escalier n’est pas démontré,
– si la demanderesse envisageait de faire de la location haut de gamme, la S.A.R.L. LUC DUPUIS n’est pas responsable de cette impossibilité,
– il n’existe donc aucune certitude sur le fait que même si la cage d’escalier avait été réparée, la S.C.I. SEGUR aurait réussi à louer son bien.

***
I – Sur la demande indemnitaire formée par la S.C.I. SEGUR :

Les copropriétaires qui subissent un préjudice personnel et direct sont fondés à mettre en cause la responsabilité délictuelle du syndic sur le fondement de l’article 1240 du code civil (Civ. 3ème, 9 juillet 1985, n° 83-12.960, 7 février 2012, n° 11-11.051).

Cette responsabilité suppose qu’une faute ayant causé un préjudice direct et personnel, dont la preuve incombe au copropriétaire demandeur, puisse être retenue à l’encontre du syndic.

Compte tenu de l’ampleur des tâches qui lui incombent et des difficultés pratiques auxquelles il est fréquemment confronté, le syndic est tenu d’une obligation de diligence et de vigilance, donc de moyen et non pas de résultats (ex. : Cour d’appel de Paris, 19 novembre 2014, n° RG 12/00684).

Son appréciation s’opère in abstracto par rapport au standard du bon père de famille et des diligences normales du professionnel averti (ex. : Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 10 septembre 2020, n° RG 18/11191).

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien. Dans le cadre de sa mission le syndic doit également faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble en cas d’urgence.

L’urgence est caractérisée dès lors que tout retard dans la réalisation des travaux compromettrait gravement l’état de l’immeuble et entraînerait un préjudice important pour les copropriétaires, le syndic ayant dès lors le devoir, en vertu de ses pouvoirs propres, d’effectuer ces travaux urgents, sans attendre une délibération de l’assemblée générale, et il engage sa responsabilité civile délictuelle à l’égard des copropriétaires victimes de son inertie s’il ne satisfait pas à cette obligation légale.

La responsabilité du syndic peut ainsi être engagée, notamment s’il ne fait pas procéder, de sa propre initiative, à des travaux de réparation urgents et nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble (ex. : Civ. 3ème, 9 septembre 2014, n° 11-26.278, 24 mars 2015, n° 13-24.791, etc.).

En revanche, la décision de l’assemblée générale des copropriétaires, souveraine, prime sur les pouvoirs propres du syndic, qui reste un mandataire du syndicat et doit respecter les instructions de son mandant (ex. : Civ. 3ème, 6 février 2002, n° 00-17.324).

Ne peut engager sa responsabilité un syndic qui démontre avoir accompli les diligences nécessaires, en ayant respecté les délibérations de l’assemblée générale, en ayant mandaté l’architecte de la copropriété et en étant intervenu auprès des copropriétaires pour déterminer l’origine des désordres et les faire cesser (ex. : Civ. 3ème, 8 juillet 2015, n° 13-28.083).

1-1 Sur les travaux de réfection de la cage d’escalier :

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites que les copropriétaires, régulièrement informés dans le cadre d’un point d’information n° 13 de la nature et du montant des travaux de réfection du hall et de la cage d’escalier de l’immeuble pour lesquels le syndic avait fait effectuer, sur demande de copropriétaires, un devis, ont décidé, selon résolution n° 14 de l’assemblée générale ordinaire du 11 octobre 2013 (pièce n° 13 produite en demande, procès-verbal, page 10/14) de “ne pas faire procéder” auxdits travaux et de réinscrire cette question à la prochaine assemblée.

Au surplus, il ne ressort d’aucun élément technique de preuve que les travaux susvisés seraient susceptibles d’être qualifiées “d’urgents” au sens des dispositions susvisées de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 de sorte que le syndic aurait eu l’obligation de les faire réaliser de sa propre initiative, au titre de ses pouvoirs propres, sans attendre une délibération de l’assemblée générale, en ce qu’ils auraient été indispensables à la sécurité des occupants ou à la sauvegarde de l’immeuble, dont l’état aurait été gravement compromis à défaut de mise en oeuvre rapide desdits travaux, s’agissant au surplus de travaux de réfection de la cage d’escalier de la copropriété évalués par l’entreprise mandatée par la S.A.R.L. LUC DUPUIS selon devis en date du 4 avril 2024 à la somme globale de 64.462,20 € (pièce n° 11 produite en demande).

La vétusté avec traces d’usure, les quelques fissures et les éclats de peinture, avec présence de petits trous par endroits mentionnés dans un procès-verbal de constat de commissaire de justice ne sauraient être des éléments suffisants pour caractériser l’urgence mentionnée aux dispositions susvisées (pièce n° 3 produite en demande).

Le syndic ne pouvait donc se substituer à l’assemblée générale, ayant décidé de reporter le vote des travaux litigieux à une prochaine assemblée générale.

Après la fin de jeux olympiques ayant entraîné des conditions restrictives de circulation, y compris en périmètre bleu en juillet/août 2024 (pièce n° 38 produite en demande), le vote des travaux de réfection de la cage d’escalier de la copropriété a été inscrit à l’ordre du jour annexé à la convocation des copropriétaires à l’assemblée générale du 28 novembre 2025 (pièce n° 34 produite en demande), avec désignation d’entreprises dont les devis avaient été sollicités en amont de ladite assemblée.

Le 30 octobre 2025, la S.A.R.L. LUC DUPUIS avait d’ailleurs adressé un courriel aux copropriétaires, dont la S.C.I. SEGUR, afin de les informer des questions inscrites à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale (approbation des comptes, installations des vélos au niveau de la cave, réfection cage escalier, réfection descente) en leur demandant s’ils souhaitaient que “d’autres points” soient inscrits à l’ordre du jour (pièce n° 35 produite en demande), aucun élément n’indiquant que la cage d’escalier de service n’aurait pas été concernée par les travaux de réfection susmentionnés, étant relevé au surplus que dans son courrier recommandé du 31 octobre 2025 adressé au syndic de l’immeuble (pièce n° 36 produite en demande, Demande d’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale du 28 novembre 2025), la S.C.I. SEGUR ne sollicite aucun ajout ou précision à cet égard.

Aucun manquement fautif imputable à la S.A.R.L. LUC DUPUIS en qualité de syndic de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], dans la mise en oeuvre des travaux de réfection de la/les cage(s) d’escalier de l’immeuble, à l’origine des préjudices financiers allégués par la S.C.I. SEGUR, n’apparaît donc caractérisé au cas d’espèce, étant également relevé que la S.C.I. SEGUR a acquis ses lots au cinquième étage de l’immeuble sis [Adresse 3] le 17 juin 2019 (pièce n° 1 produite en demande) en parfaite connaissance de cause de l’état de la cage d’escalier de l’immeuble menant à ses lots et de la nécessité éventuelle de voter des travaux de réfection de celle-ci en assemblée générale.

Si l’état de la cage d’escalier de service de l’immeuble, nécessitant la mise en oeuvre d’importants travaux de réfection devant faire l’objet d’un vote en assemblée générale, a pu le cas échéant dissuader certains candidats à la location du bien de la S.C.I. SEGUR au 5ème étage sans ascenseur de l’immeuble (pièces n° 22 et 24 produites en demande), cette situation n’est pas liée à un manquement fautif susceptible d’être reproché à la S.A.R.L. LUC DUPUIS dont la responsabilité délictuelle est seule recherchée dans le cadre de la présente procédure en sa qualité de syndic de l’immeuble litigieux.

1-2 Sur la mise en conformité électrique de la cage d’escalier de service :

La S.C.I. SEGUR ne rapporte pas la preuve, au travers des pièces produites, de son allégation selon laquelle des travaux de mise en conformité électrique de la cage d’escalier de service auraient dû être réalisés en urgence par le syndic de l’immeuble, de sa propre initiative, sans attendre une délibération de l’assemblée générale des copropriétaires, au titre de la sauvegarde de l’immeuble et de la sécurité des personnes et des biens, se contentant à cet égard de produire :
– des courriels de 2024 qu’elle a adressés au syndic de l’immeuble concernant l’éclairage de l’ecalier de service (pièces n° 5 à 6),
– un courriel du 15 janvier 2024 de la S.A.R.L. LUC DUPUIS informant la S.C.I. SEGUR de son intention de mandater une entreprise concernant les éclairages (pièce n° 18 produite en demande et pièce n° 3 produite en défense),
– un constat de commissaire de justice succinct du 12 juillet 2024 mentionnant un “dysfonctionnement au moins partiel de la lumière”, qualifiée de “nettement insuffisante sur certains paliers” (pièce n° 12 produite en demande, page 2),
– une facture du 11 décembre 2024 de l’entreprise Electricité Générale Bernard et Claude portant sur le remplacement de 24 lampes en “lieu et place des points lumineux actuelles non conformes (risque d’électrocution fil coton non isolé)” (risque non étayé par le moindre élément de preuve) avec “pose et installation de 6 hublots quart de tour verre étanche” (pièce n° 17).

Au surplus, le lien de causalité qui serait susceptible d’exister entre le dysfonctionnement partiel de l’éclairage de la cage d’escalier au cours de l’année 2024 et le préjudice financier de pertes de loyers (ou de perte de chance de louer le bien) allégué par la S.C.I. SEGUR, depuis le mois de juillet 2024 jusqu’à “ce jour” (dernières écritures, page 8) n’est nullement établi, la production d’un unique courriel du responsable commercial d’une agence de locations meublées et ventes ([Localité 1] Rental) mentionnant que “l’état de la cage d’escalier” (sans autres précisons) ne permettait pas “de présenter l’appartement à la clientèle adaptée” apparaissant insuffisamment probante à cet égard (pièce n° 24).

Il ne ressort en effet d’aucun élément de preuve que l’absence de mise en oeuvre de travaux de mise en conformité de la cage d’escalier de service aurait empêché d’une quelconque manière la S.C.I. SEGUR de procéder dans des conditions normales à la mise en location de son bien.

1-3 Sur la présence de rongeurs dans les parties communes de l’immeuble :

Aucun défaut de diligence de la S.A.R.L. LUC DUPUIS n’apparaît davantage caractérisé concernant la présence non avérée de rongeurs alors qu’il ressort des pièces produites qu’un contrat de dératisation avait été souscrit par le syndic de l’immeuble, qui a fait procéder, dans le cadre de son obligation de moyen, à une dératisation des parties communes de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], selon facture G2M Habitat du 2 janvier 2025 (pièce n° 20 produite en demande).

Aucun élément de preuve (procès-verbal de constat de commissaire de justice, photographies ou autres) ne vient attester de la présence de rongeurs dans les parties communes, et en particulier dans la cage d’escalier de serviece, de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4].

Au surplus, le lien de causalité qui serait susceptible d’exister entre la présence non démontrée de rongeurs dans l’escalier de service et le préjudice financier de pertes de loyers (ou de perte de chance de louer le bien) allégué par la S.C.I. SEGUR, depuis le mois de juillet 2024 jusqu’à “ce jour” (dernières écritures, page 8) n’est nullement établi, la production d’un unique courriel du responsable commercial d’une agence de locations meublées et ventes ([Localité 1] Rental) mentionnant que “la présence de souris” ne permettait pas “de présenter l’appartement à la clientèle adaptée” apparaissant insuffisamment probante à cet égard (pièce n° 24).

Il ne ressort en effet d’aucun élément de preuve que la présence (au demeurant non avérée) de rongeurs au sein de la cage d’escalier de service aurait empêché d’une quelconque manière la S.C.I. SEGUR de procéder dans des conditions normales à la mise en location de son bien.

Sur ce ;

Au regard de l’ensemble des éléments susmentionnés, la S.C.I. SEGUR devra être intégralement déboutée de sa demande de condamnation de la S.A.R.L. LUC DUPUIS à lui payer la somme totale en principal de 60.605,00 €, arrêtée au 30 novembre 2025, à parfaire.

II – Sur la demande de condamnation sous astreinte de la S.A.R.L. LUC DUPUIS à procéder à l’imputation sur le compte de charges de copropriété de la S.C.I. SEGUR de la somme de 5.028,43 € au titre de travaux de reprise de trémies :

Si l’approbation des comptes emporte constatation de la régularité comptable et financière des comptes du syndicat, elle ne constitue pas pour autant « une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires » (ex. : Civ. 3ème, 1er février 2018, n° 16-26.992).

Il appartiendra au copropriétaire qui conteste certains montants réclamés au sein de son décompte individuel de charges d’apporter les éléments de preuve nécessaires au soutien de ses contestations et aux juges du fond de les examiner (Civ. 3ème, 2 novembre 2011, n° 10-10.737, 7 février 2012, n° 10-28.770, 14 juin 2018, n° 17-14.766).

Le syndicat des copropriétaires est tenu d’établir un décompte de charges conforme aux stipulations du règlement de copropriété (ex. : Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 4ème chambre A, 31 mars 2016, n° RG 14/19154) et tout copropriétaire est en droit de demander la rectification d’erreurs commises par le syndic dans l’établissement de son compte individuel, notamment :
* s’agissant de la conformité de la répartition des charges au règlement de copropriété (Civ. 3ème, 9 mai 2007, n° 06-13.630 ; 1er décembre 2010, n° 09-72.402 ; 2 novembre 2011, n° 10-10.737 ; 27 mars 2012, n° 11-13.064 ; 1er juillet 2014, n° 13-16.282 ; 15 octobre 2013, n° 12-19.017 et n° 12-25.600, etc.),
* en invoquant :
– le fait que des erreurs ont été commises dans l’établissement de son compte individuel (Civ. 3ème, 6 juillet 1994, n° 92-14.317),
– le fait que le décompte établi comporte une reprise de solde antérieur injustifiée (Civ. 3ème, 15 octobre 2013, n° 12-19.017 et 12-25.600),
– ou encore le fait que des charges lui ait été exclusivement imputées, à tort, en totalité (imputation de dépenses communes à un seul copropriétaire, ex. : Civ. 3ème, 12 mai 2016, n° 15-14.426).
Décision du 24 Septembre 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 24/12524 – N° Portalis 352J-W-B7I-C52C7

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites que, dans le cadre des travaux de réfection de la toiture approuvés lors de l’assemblée générale du 28 mars 2022 et devant être réalisés par l’entreprise PLURITECH, ayant repris le chantier le 20 février 2023 (pièce n° 26 produite en demande, devis n° 5217 du 27 janvier 2023), des travaux de reprise des trémies en placo traversant les combles de son appartement “non compris tous travaux d’embellissement intérieur (enduit et peinture)” (pièces n° 27 et 28 produite en demande) ont été acquittés directement par la S.C.I. SEGUR pour un montant de 5.028,43 € TTC, conformément à l’invitation en ce sens faite par le maître d’oeuvre d’exécution de l’opération, Monsieur [U] [W] (pièce n° 27 produite en demande, note technique/mode opératoire du 22 septembre 2023).

C’est ainsi que, par courrier électronique du 28 mai 2024 adressé à la S.A.R.L. LUC DUPUIS, Monsieur [U] [W], de l’Atelier d’Architecture [U] [W] & Associés, indique clairement au syndic de l’immeuble :

“Bonjour,

Ci-joint la facture de reprise des trémies de la SCI SEGUR par la société AS CONSTRUCTION.
Cette opération faisait partie des travaux à exécuter par la société PLURITECH mais non réalisés.
Ce poste sera à déduire du décompte général toujours pas reçu de la part de PLURITECH” (pièce n° 29 produite en demande).

Pour autant, la S.A.R.L. LUC DUPUIS refuse de déduire du compte individuel de copropriétaire de la S.C.I. SEGUR la facture acquittée par cette dernière n° FAC-2024-0222 du 13 mars 2024 d’un montant de 5.028,43 € TTC, en dépit :
– de sa demande adressée par courriel du 28 mai 2024 de l’imputer sur son compte copropriétaire,
– et de son courrier recommandé du 7 avril 2025, parfaitement explicite sur ce point, ayant pour objet “contestation de votre appel de fonds en date du 1er avril 2025″ (pièce n° 25 produite en demande) et sollicitant du syndic qu’il procède “dès réception de la présente à l’imputation, sur le compte de charges de copropriété de la SCI SEGUR, de la somme de 5.028,43 € au titre des travuax de reprise des trémies”, cette même demande ayant été réitérée par courrier recommandé du 3 septembre 2025 (pièce n° 33 produite en demande).

C’est donc à tort que la S.A.R.L. LUC DUPUIS prétend que les travaux acquittés, dont la S.C.I. SEGUR demande à ce qu’ils soient déduits de son compte individuel de charges, devraient être qualifiés de “travaux d’embellissements privatifs” non votés en assemble générale et ne pouvant être mis à la charge du syndicat des copropriétaires.

Sur un relevé individuel de charges du 4 avril 2025 (pièce n° 30 produite en demande), ladite facture n’est pas portée au crédit du compte individuel de charges de la S.C.I. SEGUR qui se voit en outre appliquée des frais de relance injustifiés à la date du 5 février 2025 et à la date du 14 août 2025 pour un montant total de 130 € (pièce n° 32 produite en demande), dont il n’est démontré ni qu’ils feraient suite à une mise en demeure préalable, s’agissant d’une relance devant intervenir “après mise en demeure” infructueuse (point 9.1 du contrat type de syndic), ni qu’il s’agirait des frais susceptibles d’être qualifiés au cas d’espèce de nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (ex. : Civ. 3ème, 12 novembre 2020, n° 19-21.018).

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de faire droit à la demande de la S.C.I. SEGUR en condamnant la S.A.R.L. LUC DUPUIS, en qualité de syndic en exercice de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], à procéder à l’imputation, au crédit du compte individuel de charges de copropriété de la S.C.I. SEGUR, de la somme de 5.028,43 € au titre des travaux de reprise des trémies selon facture n° FAC-2024-0222 du 13 mars 2024, outre celle de 130,00 € au titre des frais de relance injustifiés facturés les 5 février et 14 août 2025, sous astreinte de 300 € par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement.

L’astreinte courra pendant six mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution.

La S.A.R.L. LUC DUPUIS n’étant pas condamnée à titre principal dans le cadre du présent au paiement d’une somme produisant intérêts au taux légal, il n’y a pas lieu à ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

III – Sur les autres demandes :

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

La S.A.R.L. LUC DUPUIS, qui succombe partiellement à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme justifiée et acceptable de 2.500,00 € à la S.C.I. SEGUR sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par voie de conséquence, la S.A.R.L. LUC DUPUIS sera intégralement déboutée de ses demandes formées au titre des dépens et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La S.C.I. SEGUR sera déboutée du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déboute la S.C.I. SEGUR de l’intégralité de sa demande de condamnation de la S.A.R.L. LUC DUPUIS à lui payer la somme totale en principal de 60.605,00 €, arrêtée au 30 novembre 2025, à parfaire,

Condamne la S.A.R.L. LUC DUPUIS en qualité de syndic en exercice de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], à procéder à l’imputation, au crédit du compte individuel de charges de copropriété de la S.C.I. SEGUR, de la somme de 5.028,43 € au titre des travaux de reprise des trémies selon facture n° FAC-2024-0222 du 13 mars 2024, outre celle de 130,00 € au titre des frais de relance injustifiés facturés les 5 février et 14 août 2025, sous astreinte de 300 € par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement,
Dit que l’astreinte précitée courra pendant six mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution,

Dit n’y avoir lieu ordonner la capitalisation des intérêts,

Condamne la S.A.R.L. LUC DUPUIS aux entiers dépens,

Condamne la S.A.R.L. LUC DUPUIS à payer à la S.C.I. SEGUR la somme de 2.500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la S.C.I. SEGUR du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la S.A.R.L. LUC DUPUIS de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à Paris le 24 Septembre 2026

La Greffière, Le Président,