Tribunal judiciaire, 9ème chambre 2ème section, 3 novembre 2026, RG n° 24/11770

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1]
Copies délivrées le :

à Me SEBBAH (L0145) CCC
à la DRFIP

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9ème chambre 2ème section

N° RG :
N° RG 24/11770 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54DM

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le 03 Novembre 2026
DEMANDEUR

Monsieur [T] [Q]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représenté par Maître Prosper SEBBAH de la SELARL ZAMOUR AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0145

DÉFENDERESSE

DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D’ÎLE-DE-FRANCE ET DE [Localité 2]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par l’inspecteur

Décision du 03 Novembre 2026
9ème chambre 2ème section
N° RG 24/11770 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54DM

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Augustin BOUJEKA, Vice-Président
Madame Anne TOULEMONT, Vice-présidente
Monsieur Patrick NAVARRI, Vice-président

assistés de Madame Camille CHAUMONT, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 08 Septembre 2026 tenue en audience publique devant Monsieur BOUJEKA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 3 novembre 2026 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

[U] [Q] est décédé en [Date décès 1] 2015, laissant pour lui succéder ses deux enfants, Messieurs [K] et [T] [Q].

Une déclaration principale de succession a été déposée, en date du 29 septembre 2016.

Par proposition de rectification du 29 novembre 2019, l’administration fiscale a rehaussé la valeur des titres de la société SCI du [Adresse 3], dont la valeur a été déclarée au titre de la succession.

La lettre recommandée avec accusé de réception contenant cette proposition de rectification a été retournée à l’administration par les services postaux le 14 janvier 2020 avec la mention  » pli avisé non réclamé « .

Par courrier simple en date du 4 février 2020, l’administration a adressé à Monsieur [T] [Q] une copie de la proposition de rectification.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 février 2020, le conseil de Monsieur [T] [Q] a présenté une demande de recours hiérarchique prévu à l’article L. 54 C du livre des procédures fiscales.

A l’invitation du service formulée par courrier électronique en date du 27 février 2020, le conseil de Monsieur [Q] a présenté ses observations sur la proposition de rectification et ce par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 3 avril 2020.

Après entretien du 9 septembre 2020, ce recours hiérarchique a donné lieu à une révision des rectifications, ramenant les droits de 461.116 euros à 400.350 euros.

Les impositions supplémentaires en résultant ont été mises en recouvrement par avis du 3 octobre 2020.

La réclamation contentieuse de Monsieur [Q], en date du 28 décembre 2020, a été rejetée par l’administration par décision du 29 juillet 2024.

C’est dans ce contexte que par acte du 24 septembre 2024, Monsieur [Q] a fait assigner l’administration en contestation, tant de la régularité de la procédure de rectification que du bien-fondé des impositions, sollicitant une décharge complète.

Par jugement du 10 février 2026, le tribunal de céans a révoqué l’ordonnance de clôture rendue le 7 octobre 2025.

Aux termes de ses dernières écritures signifiées le 20 mars 2026, Monsieur [Q] maintient ses demandes initiales, sollicitant en outre la condamnation de l’administration aux dépens et à lui verser la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières écritures signifiées le 8 octobre 2025, l’administration demande au tribunal de confirmer les rappels des droits contestés, d’en faire de même pour la décision de rejet et de condamner Monsieur [Q] aux dépens.

La clôture a été prononcée le 26 mai 2026, l’affaire étant appelée à l’audience du 8 septembre 2026 et mise en délibéré au 3 novembre 2026.

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause et des prétentions des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur les demandes principales

1.1 Sur l’irrégularité de la procédure

Monsieur [Q] se prévaut des dispositions de l’article L.57 du livre des procédures fiscales pour soutenir que la procédure de rectification est irrégulière faute pour l’administration de lui avoir notifié régulièrement la proposition de rectification. Il précise que cet acte lui a été adressé au [Adresse 4], alors qu’il avait renseigné sur son espace particulier du site  » impôts.gouv.fr  » une autre adresse située en Israël, de telle sorte qu’il n’a pas pu recevoir la proposition de rectification à la dernière adresse qu’il a fait connaître à l’administration. Il estime dès lors avoir été privé de la possibilité de faire valoir ses observations, ce qui constitue une atteinte aux garanties fondamentales attachées à la procédure contradictoire justifiant le dégrèvement des droits de mutation à titre gratuit mis à sa charge. Il conteste la position de l’administration selon laquelle il aurait pu former un recours hiérarchique sur le fondement de l’article L.54 C du livre des procédures fiscales, ajoutant avoir pu certes présenter ses observations mais hors délai, ce qui ne corrige en rien la privation des garanties fondamentales mentionnées plus avant dans la mesure où la réception de la proposition de rectification donne lieu à des observations du contribuable appelant à leur tour une réponse motivée de l’administration, avec mention de la possibilité de saisir une commission départementale de conciliation, tel n’ayant pas été le cas. Il précise que son adresse située en Israël était déjà connue de l’administration, ainsi que le montrent diverses pièces produites aux débats établissant la notification de documents fiscaux au requérant dans ce pays. Il estime dès lors qu’en raison de la violation de ses droits de la défense par l’administration, un dégrèvement complet doit être prononcé.

En réplique, l’administration fait valoir, en prenant appui sur les dispositions des articles L.55 et L.57 du livre des procédures fiscales, mais encore sur la doctrine administrative (BOI-CF-IOR-10-30 du 27 février 2014, alinéas 80 à 100), que la procédure de rectification est régulière, Monsieur [Q] ayant été dûment notifié de la proposition de rectification. Elle rappelle que la réglementation postale applicable prévoit, en présence d’une lettre recommandée avec accusé de réception, la délivrance d’un avis d’instance informant le destinataire qu’un pli recommandé est à sa disposition au guichet, avec possibilité de retrait dans les quinze jours décomptés sans prise en considération de la date de présentation.

L’administration estime qu’après réception d’un courrier simple en date du 26 février 2020, Monsieur [Q] a pu, par le truchement de son conseil, exercer un recours hiérarchique et faire valoir des observations qui ont donné lieu à un abandon partiel des rectifications, de telle sorte que le principe de la contradiction a été pleinement respecté.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article L.57 du livre des procédures fiscales, l’administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation.

Au cas particulier, si Monsieur [Q] affirme avoir été domicilié en Israël, au su de l’administration qui aurait dès lors envoyé irrégulièrement la proposition de rectification à une adresse sise à [Localité 2], il se borne, pour en justifier, à faire état d’une capture d’écran de son espace en ligne  » impôts.gouv.fr « .

Ce faisant, il n’apporte pas la preuve de sa domiciliation fiscale hors de France, dès lors que, ainsi que le relève l’administration, non sérieusement contredite, cette capture d’écran porte la date du 12 août 2024 alors que la proposition de rectification est en date du 29 novembre 2019.

Au demeurant, la seule circonstance que l’administration ait précédemment correspondu avec Monsieur [Q] à une adresse située en Israël ne peut à elle seule établir la preuve que, relativement aux droits de mutation en litige, le requérant était domicilié dans ce pays.

En revanche, il sera relevé que par lettre recommandée avec accusé de réception du conseil du requérant en date du 26 février 2020, sollicitant un recours hiérarchique, il est écrit :  » Toutefois, Monsieur [T] [Q] n’a semble-t’il pas été avisé du dépôt d’un avis de passage l’informant qu’un pli était à sa disposition au bureau de poste.  »

Ainsi, Monsieur [Q] n’a initialement contesté ni la réalité de l’adresse à laquelle la proposition de rectification lui a été notifiée en novembre 2019, ni la réalité de sa domiciliation fiscale en France au jour de l’envoi de la proposition de rectification.

C’est seulement par la suite qu’il s’est prévalu de sa domiciliation en Israël pour contester la régularité de la procédure de rectification, par une démarche qui contredit une domiciliation fiscale effective en France au regard du courrier susmentionné de son conseil du 26 février 2020 et des échanges ultérieurs avec l’administration.

De plus, si Monsieur [Q] prétend que le service ne lui a jamais adressé de réponse motivée, carence qui l’a empêché de saisir la commission départementale de conciliation, le tribunal retiendra que l’administration lui a notifié la proposition de rectification dans un pli recommandé avisé et non réclamé, le requérant ayant été en outre mis en mesure de présenter ses observations après envoi d’un courrier simple contenant la proposition de rectification.

De surcroît, l’administration a partiellement tenu compte, après exercice d’un recours hiérarchique, des critiques du requérant en corrigeant à la baisse le rehaussement critiqué, avec réduction à proportion des droits et pénalités de retard, de telle sorte que Monsieur [Q] a pu bénéficier des garanties inhérentes à la procédure contradictoire, en dépit de l’échec initial de la notification de la proposition de rectification qui lui est entièrement imputable.

Par suite, le requérant ayant tardivement présenté ses observations, le service n’avait donc pas à adresser de réponse aux observations du contribuable et n’était pas investi, en conséquence, de l’obligation de lui proposer la saisine de la commission départementale de conciliation.

Quant à la régularité de cette notification de la proposition de rectification au domicile fiscal français de Monsieur [Q], le tribunal retiendra que le pli la contenant a été présenté le 5 décembre 2019 au domicile du requérant et, en son absence, il a été avisé de sa mise en instance pendant quinze jours au bureau de poste idoine.

Dès lors que le requérant n’a pas retiré le pli dans le délai imparti, le courrier a été retourné au service le 14 janvier 2020 avec la mention  » pli avisé et non réclamé « .

Par suite, Monsieur [Q] échoue à apporter la preuve de l’irrégularité de la notification alors que l’administration démontre, en sens opposé, la régularité de la procédure applicable.

En outre, l’administration a adressé à Monsieur [Q] par lettre simple en date du 4 février 2020 une copie de la proposition de rectification, à la suite duquel le conseil de Monsieur [Q] a formulé une demande de recours hiérarchique par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 février 2020.

Il sera encore relevé que par courrier électronique du service en date du 27 février 2020, Monsieur [Q] a été invité à présenter ses observations, lesquelles ont été formulées par lettre recommandée avec accusé de réception de son conseil en date du 3 avril 2020, suivies d’un entretien tenu le 9 septembre 2020 à la suite duquel les rehaussements ont été réduits et les droits supplémentaires ramenés de 461.116 euros à 400.320 euros.

Il résulte des éléments qui précèdent que la procédure de rectification est régulière, de telle sorte que la contestation afférente doit être rejetée.

1.2 Sur le bienfondé de l’imposition

Monsieur [Q] conteste la valorisation retenue par l’administration pour les titres de la SCI du [Adresse 3], substantiellement en raison du recours à des méthodes inappropriées et à l’absence de prise en compte d’abattements pourtant justifiés. Il rappelle le principe selon lequel la valeur de titres de société non cotée doit être appréciée compte tenu de tous les éléments dont l’ensemble permet d’obtenir un chiffre aussi voisin que possible de celui qu’aurait donné le jeu de l’offre et de la demande à la date où cette cession est intervenue.

Monsieur [Q] soutient tout d’abord que l’administration, pour utiliser la valeur mathématique, affirme, sans en justifier, que le recours à la méthode par comparaison, qui est de principe, a été rendu impossible en l’absence de termes de comparaison similaires.

Il conteste encore la démarche de l’administration consistant à déterminer la valeur mathématique de la société à partir de la valeur des biens qu’elle possédait à la date du décès, précisant, à cet effet, que le service a néanmoins utilisé une méthode par comparaison en additionnant les valeurs composant les biens immobiliers pour déterminer une valeur globale de l’immeuble en appliquant une décote de 5%, portée à 10% par la suite, pour vente en bloc. Il considère comme très insuffisant cet abattement de 10% dans la mesure où le guide de l’évaluation préconise, pour les immeubles de rapport, un abattement de 30% dans un cas semblable, tenant en outre pour inopérant la justification de l’administration consistant en la proximité immédiate du marché de [Localité 4]. Il tient cette dernière affirmation pour contestable puisque ce marché se trouve à 850 mètres à pied du bien à évaluer, soit 11 minutes de marche ou 3,1km en voiture. Il souligne que cette prétendue immédiateté consiste, pour l’administration, à augmenter artificiellement la valeur du bien, de telle sorte que c’est l’abattement de 30% qui doit être appliqué. Il explique que l’argument de l’administration consistant à critiquer le recours à ce dernier abattement, aboutissant à des taux de rendement supérieurs à ceux observés à [Localité 5] où le taux de rendement moyen est de 6%, ne peut prospérer dès lors que la date de l’étude fondant la démarche n’est pas précisée et que le taux de rendement moyen est employé en lieu et place du taux de rendement maximum, ce qui limite la comparaison.

Monsieur [Q] critique encore la démarche de l’administration quant à la méthode par le revenu, en ce qu’il n’a pu retrouver ni les sources, ni la date des données de l’administration, ajoutant que le taux de capitalisation retenu par le service repose sur des taux consistant dans des moyennes sur tout le département du Val-de-Marne qui comporte des secteurs très variés, ne pouvant en rien correspondre aux taux de la seule commune de [Localité 5], les taux de capitalisation devant être dès lors de 8,5% pour les locaux d’habitation et de 10% pour les locaux d’activité. Il affirme encore que c’est à tort que l’administration critique le taux de capitalisation de 8,5% au motif qu’aucune commune du département n’y parvient alors que seul le taux maximum de la commune de [Localité 5] devrait être pris en compte. Il estime qu’il convient d’appliquer chaque taux sur la surface représentant tantôt les locaux d’habitation, tantôt les locaux d’activité par rapport à la surface totale.

Monsieur [Q] soutient par ailleurs que l’usage consiste à déduire de la valeur des actifs les droits d’enregistrement et les frais notariés exigibles en cas de cession des immeubles, en justifiant cette décote par la pratique du marché dans le cadre des contrats clé en main. Il entend dès lors retenir une décote de 6,5% de la valeur mathématique de l’immeuble à évaluer, ce qui donne une valorisation à 3.063.207,33 euros proche de celle retenue par Monsieur [I] [D], expert immobilier près la cour d’appel de Paris dans son rapport du 29 avril 2016 annexé à la déclaration de succession à l’origine du rehaussement litigieux qui retient une valorisation de 2.600.000 euros.

Monsieur [Q] considère en outre que la SCI est translucide, le résultat de l’exercice et ceux des exercices antérieurs qui constituent le report à nouveau, devant être affectés aux associés qui ont acquitté l’impôt afférent, sans pouvoir être pris en compte dans la détermination de la valeur mathématique, ainsi que le fait l’administration. Il en déduit que le compte courant d’associés initialement débiteur de 978.212 euros, devient créditeur de 59.212 euros. Il estime dès lors que l’actif net de la SCI s’établit à 2.999 euros. Il retient une valeur mathématique de la SCI établie à 2.713.388 euros, sans que soit prise en compte la décote pour illiquidité des titres à traiter par la suite.

Monsieur [Q] conteste en outre le recours du service à la méthode de la valeur de productivité, estimant qu’il a été jugé à maintes reprises que l’évaluation d’une société non cotée pouvait être effectuée au moyen de la seule valeur mathématique en se fondant sur l’actif net de la société quand il était établi que la valeur de celle-ci était étroitement liée à celle de son patrimoine, tel étant le cas d’une SCI dont l’objet essentiel est la détention et la gestion d’un patrimoine privé. Il précise que cette valeur mathématique est plus pertinente pour une société ayant pour activité principale la location de son patrimoine immobilier et dont la valeur est surtout liée à ses caractéristiques physiques et géographiques. Il considère dès lors comme non pertinente la combinaison faite par le service entre valeur mathématique et valeur de productivité. Il entend cependant faire valoir, à propos de la valeur de productivité, qu’en la matière, le coefficient usuellement retenu se situe entre 0,3 et 0,5, ne pouvant, au cas particulier, être inférieur à 0,5% dès lors qu’il est habituellement utilisé tant par la jurisprudence que l’administration et compte tenu de la nature des biens immobiliers et du secteur concerné par l’évaluation. Il souligne par ailleurs que les taux en vigueur au cours des années postérieures à 2015 ont été inférieurs à ceux retenus pour la détermination des valeurs.

Monsieur [Q] conteste plus encore la position de l’administration consistant à retenir une décote d’illiquidité de 10%, alors que l’observation de la jurisprudence et de la pratique révèle qu’une telle décote s’établit entre 20 et 30%, de telle sorte que doit être appliquée en l’espèce une décote de 25% à quoi devrait être ajoutée une décote supplémentaire de 5% pour tenir compte de la mésentente entre associés et des contraintes juridiques liées au caractère fermé de la société. Il affirme que la valeur nette de la société, après application d’une décote de 30%, s’établit alors à 1.732.366,69 euros. Il conteste la décote d’illiquidité de 10% retenue par le service, affirmant que la cour d’appel de Paris retient des décotes en présence de clauses d’agrément et de minorité de blocage allant de 10 à 30%. Il sollicite dès lors un dégrèvement complet, le rappel des droits étant en l’espèce infondé.

En réplique, l’administration prend appui sur les dispositions des articles 666 du code général des impôts et L.17 du livre des procédures fiscales, ainsi que la jurisprudence et le guide d’évaluation des entreprises et des titres de sociétés non cotées, pour rappeler le principe régissant l’évaluation de tels titres auquel le service s’est conformé pour opérer les rectifications en litige, les impositions en cause étant dès lors parfaitement fondées. Elle précise que si, en matière d’évaluation de société, l’exercice clos le plus proche du fait générateur de l’impôt sert en principe de point de référence, les résultats prévisibles à la date de la mutation peuvent également être utilisés, sous certaines conditions. Elle indique n’avoir pu utiliser la méthode par comparaison qui est de principe, en l’absence de termes de comparaison pertinents pour l’évaluation de la SCI Petit Leroy, ayant alors dû avoir recours, ainsi que le préconise la jurisprudence, à une combinaison de méthode, en l’espèce la méthode par la valeur mathématique et la méthode par la valeur de productivité. Elle rappelle, à propos de la méthode par la valeur mathématique, que celle-ci porte sur l’actif net de la société, ce qui suppose la déduction des dettes, soulignant qu’au cas particulier, cet actif est essentiellement composé de biens immobiliers. A l’argument adverse tenant au défaut de justification de l’impossibilité alléguée par le service d’appliquer la méthode par comparaison faute d’avoir trouvé de cessions de titres comparables, l’administration maintient sa position, soulignant avoir dû combiner méthode par la valeur mathématique et méthode par la valeur de productivité. Elle ajoute n’avoir pu davantage trouver des termes de comparaison similaires à ceux des biens immobiliers constitués du bâtiment A, d’une surface de 300m² et d’une surface professionnelle de 130m², située [Adresse 3] et du bâtiment situé dans la même rue, d’une superficie de 2.000m² à usage mixte, la surface professionnelle étant de 1.537m² et la surface d’habitation de 571m², après de vaines recherches, tant à [Localité 5] que dans les communes voisines. Elle estime dès lors qu’il s’agit d’un bien atypique. Elle dit avoir explicité en page 12 de la proposition de rectification et contrairement aux dires adverses, la raison pour laquelle la méthode par comparaison n’a pu être utilisée. Elle souligne que l’ensemble immobilier à évaluer constitue une unité foncière devant, selon la jurisprudence, être évaluée de la même manière que les immeubles de rapport. Elle rappelle qu’en pareil cas, la jurisprudence admet d’utiliser des méthodes d’évaluation combinées, à condition d’aboutir à l’établissement d’une valeur réelle. Elle considère qu’il faut procéder immeuble par immeuble, pour cumuler ensuite les différentes valeurs de chaque élément.

L’administration, pour exclure la décote de 30% retenue par le requérant pour tenir compte de la situation du bien et de son état, observe que l’ensemble immobilier est situé à proximité immédiate du marché de [Localité 4], zone à forte densité d’activité et de main d’œuvre intéressée par des logements à proximité. Elle estime qu’il y a là un point de valorisation de l’ensemble immobilier dont les lots sont d’ailleurs quasiment tous loués au jour du décès. Elle souligne en outre que l’application de la décote de 30% pour vente en bloc, qui pourrait correspondre en outre au taux maximum préconisé par le guide de l’évaluation, aboutirait à fixer la valeur par comparaison de l’immeuble à 3.099.306 euros avec des taux de rendement annuels excédant de loin ceux pratiqués dans l’ensemble du département du Val-de-Marne et en particulier à [Localité 5] alors que selon une étude citée par le service, le taux de rendement moyen du même département s’établit à 4,60%, le taux maximum étant de 8,3% à [Localité 6] et de 6,21% à [Localité 5]. Elle estime dès lors que la décote de 10% ne pourra qu’être confirmée.

Elle souligne que les taux retenus par le demandeur sont excessifs, ainsi que l’attestent les consultations des bases de données, aucune commune du Val-de-Marne ne faisant état d’un taux de 8,5% pour les immeubles d’activités et de 10% pour les immeubles d’habitation.

L’administration expose par ailleurs, à propos du recours à la méthode par la valeur de productivité contestée par le requérant, qu’elle s’est appuyée à cet effet sur le guide de l’évaluation. Ce guide préconise, relativement aux SCI qui produisent des revenus, que l’évaluation peut se faire par combinaison de la méthode mathématique et de la méthode par la valeur de productivité. Elle note que la SCI Petit Leroy exploite des immeubles et génère de ce fait des revenus, de telle sorte que l’utilisation de la valeur de productivité est pleinement justifiée.

L’administration conteste par ailleurs le taux de risque spécifique retenu par le requérant à 0,5, rappelant que le coefficient de risque spécifique à l’entreprise varie de 0,3 à 0,5 pour un risque faible applicable notamment dans le secteur de l’immobilier. Elle affirme que pour une SCI louant des locaux dans la région parisienne, petite ou moyenne surface, ce risque est faible en raison de la demande importante en logement de petite ou moyenne surface émanant d’une main d’œuvre dense et pour des biens situés à proximité du marché de Rungis. Elle estime avoir été fondée à retenir un risque faible de 0,3%.

L’administration considère de plus que la décote pour illiquidité est applicable seulement si les titres de la société sont évalués en fonction de la seule approche mathématique, telle n’étant pas le cas puisqu’en l’espèce, il a été fait recours à une combinaison de la valeur mathématique et de la valeur de productivité. Elle estime dès lors que la décote de liquidité n’est pas applicable, l’évaluation en litige devant être retenue et les demandes rejetées.

Sur ce,

Il est de principe que l’évaluation de titres de sociétés non cotées en bourse doit être appréciée en tenant compte de tous les éléments disponibles de façon à faire apparaître une valeur aussi proche que possible de celle qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande sur un marché réel à la date du fait générateur de l’impôt.

Au cas particulier, si Monsieur [Q] fait d’emblée reproche à l’administration d’avoir choisi de combiner la méthode par la valeur mathématique et la valeur de productivité en écartant, sans en justifier, la méthode par comparaison qui est de principe, il ne produit pas cependant, de son côté, de termes de comparaison pertinents auxquels l’administration aurait dû avoir recours.

D’ailleurs, le requérant produit en pièce 5 de ses dernières écritures le rapport de son propre expert-immobilier, lequel souligne en page 17 l’impossibilité d’avoir pu, après consultation de la base Notaires, identifier des cessions similaires antérieurement au fait générateur de l’imposition dans un périmètre géographique pertinent.

Par suite, le tribunal retiendra que l’une et l’autre parties n’ont pu identifier de termes de comparaison pertinents antérieurs à la mutation en litige, de telle sorte que l’administration, qui a relevé dans la proposition de rectification l’impossibilité de trouver des termes de comparaison, était fondée à utiliser des méthodes alternatives.

Le requérant ne peut dès lors être fondé à reprocher à l’administration de ne pas démontrer le défaut d’existence de termes de comparaison pertinents, la preuve d’un fait négatif étant par essence impossible.

De plus, Monsieur [Q] ne conteste pas sérieusement le caractère atypique de l’ensemble immobilier relevé par l’administration pour retenir son choix de méthode d’évaluation.

Cet ensemble se compose en effet de deux immeubles, l’un consistant dans un ancien bâtiment artisanal ou industriel à l’étage duquel ont été aménagés, à la suite de travaux anciens, des appartements de deux pièces essentiellement, alors que le second bâtiment, donnant sur la rue, est totalement différent, aussi bien dans sa configuration que par son aspect, essentiellement destiné à l’habitation.

Par suite, l’administration pouvait, au regard de la singularité des biens immobiliers composant l’actif de la SCI du [Adresse 3], procéder à une évaluation affranchie du recours à la méthode par comparaison.

Par ailleurs, si Monsieur [Q] critique la combinaison de méthode, en expliquant que le seul recours à la méthode mathématique pouvait être envisagé, à l’exclusion de la méthode par capitalisation, un tel argument ne peut prospérer.

A cet égard, il sera relevé le propos de l’expert amiable du requérant, s’appropriant en page 17 de son rapport susmentionné l’opinion selon laquelle en matière d’évaluation d’immeuble, les juges et les magistrats de la Cour des Comptes recommandent de plus en plus la méthode par capitalisation du revenu dès lors que la nature de l’actif le justifie.

Or en l’espèce, il est acquis aux débats que l’ensemble immobilier à évaluer consiste dans deux immeubles de rapport à usage mixte, avec des lots loués tantôt à usage d’habitation, tantôt pour l’exercice d’activités artisanales, industrielles ou commerciales.

Par suite, et dans la mesure où l’ensemble immobilier constitue une source de revenus réguliers pour la SCI, l’administration était fondée à utiliser la méthode par capitalisation des revenus combinée à la méthode par la valeur mathématique.

Afin de déterminer la valeur des biens immobiliers en litige, cet expert a eu recours à la base  » Notaires  » dont s’est inspirée l’administration pour procéder à la contre-évaluation ayant donné lieu au rehaussement en litige.

Partant, le requérant ne peut faire reproche à l’administration de n’avoir pu retrouver les sources utilisées par celle-ci.

S’agissant de la décote de 30% revendiquée par le requérant pour tenir compte de la situation et de l’état du bien, le tribunal relèvera que compte tenu du caractère atypique du bien formé d’un ensemble immobilier composé de deux bâtiments à usage mixte, il n’apparaît pas pertinent, comme le soutient à juste titre l’administration, de retenir une décote globale.

En l’espèce, il convient de distinguer les lots à usage d’habitation et ceux dédié à une occupation au titre d’activités économiques à caractère artisanal, industriel ou commercial.

Pour les lots à usage d’habitation, en fonction de la situation et de l’état du bien, il peut être retenu une décote de 10 à 30%.

Si le requérant retient une décote maximale fixée à 30%, c’est cependant à juste titre que l’administration a eu recours à un taux de 20% justifié par la demande forte de logement de type T2 et T3 dans la région parisienne et singulièrement dans la commune de [Localité 5], ainsi que l’emplacement géographique favorable des lieux.

Pour les lots dédiés affectés à une activité artisanale, industrielle ou commerciale, une telle décote ne s’impose pas, dans la mesure où, par leur nature, les surfaces en cause ont une vocation unique à pareil usage.

De plus, l’administration a retenu une décote globale de 5% pour tenir compte des effets d’aubaine pouvant résulter d’une évaluation lot par lot d’une évaluation en bloc rendue impossible par l’absence de termes de comparaison pertinents.

D’ailleurs, cette décote globale de 5% n’est pas remise en cause par le requérant.

En conséquence, c’est à juste titre qu’après application de la décote de 20% sur les lots à usage d’habitation, l’administration a retenu une valeur globale de l’ensemble immobilier établie à 4.427.581 euros, diminuée de la décote de 5%, ce qui révèle une valeur de 4.206.202 euros.

Concernant le taux de capitalisation inhérent à la méthode d’évaluation par le revenu, il sera retenu, ainsi que le soutient l’administration sans être sérieusement démentie par le requérant, que les biens à évaluer se situent dans une commune, [Localité 5], où cohabitent zones pavillonnaires, immeubles collectifs et locaux d’activités, bien desservis par les autoroutes, le tramway, proche des infrastructures aériennes, occupée en partie par le marché de [Localité 4].

Il sera plus encore relevé que le requérant se borne à critiquer l’indice tiré de la proximité du marché de [Localité 4] sans remettre en cause le reste.

Or même pour l’indice critiqué, à partir du moment où le requérant reconnaît lui-même que l’ensemble immobilier à évaluer se situe à 11 minutes à pied du marché de [Localité 4] et à 3 minutes en véhicule automobile, la contestation du facteur de proximité qu’il allègue s’avère inopérante.

Il est en outre établi par l’administration que les biens immobiliers situés dans la commune de [Localité 5] accusent des valeurs égales à celles de communes plus proches de [Localité 2], des communes du même département, voire des départements limitrophes.

De son côté, le requérant préconise, pour déterminer le taux de capitalisation, une prime de risque de marché fixé à 8,5% pour les immeubles d’activité et à 10% pour les immeubles d’habitation, alors qu’il ne conteste pas sérieusement l’affirmation de l’administration selon laquelle aucune commune du département du Val-de-Marne, [Localité 5] comprise, n’affiche de taux semblable.

Pour sa part, l’administration a choisi de retenir une combinaison entre la prime de risque reposant sur des calculs établis à partir des sociétés du CAC40, l’OAT Tec10 et le consensus des prévisions des analystes, fixé à 7,84%, et la prime de risque historique de 5% préconisée par le guide de l’évaluation des entreprises et des titres de sociétés non cotées, fixée à 5%.

Le fruit de cette combinaison lui a permis de dégager une prime de risque du marché français établie à 6,42%.

Par ailleurs, il est acquis aux débats que la prime spécifique du marché immobilier locatif s’établit entre 0,3% et 0,5%.

Le requérant entend retenir le taux de 0,5% alors que l’administration opte pour le taux de 0,3%.

En l’espèce, le taux de capitalisation de l’administration sera retenu dans la mesure où il n’est pas contesté que le taux d’occupation locative de l’ensemble immobilier est proche du maximum, les revenus en résultant étant très régulier au regard de l’emplacement géographique des biens en cause et de la demande locative.

C’est donc à juste titre que l’administration a ainsi établi le taux de capitalisation dans la proposition de rectification (III-A) :
 » Le taux de capitalisation, augmenté de la prime de risque et corrigée du coefficient de risque spécifique à l’entreprise retenue, est le suivant :
Taux de base année : 2015
Année : 2015
Taux net a : 0,38%
Prime de risque anticipée b : 6,42%
Prime de risque spécifique à l’entreprise c : 0,3%
Prime de risque d = bxc : 1,93%
Taux de capitalisation a+d : 2,31% « .

A propos de l’abattement pour  » cession clé en main « , de 6,5% retenu par le requérant au titre des droits d’enregistrement et de frais de notaire, c’est à tort que celui-ci en revendique l’application dès lors que le guide de l’évaluation des entreprises et des titres de sociétés non cotées, dont se prévaut à juste titre l’administration, retient qu’un bien immobilier inscrit à l’actif du bilan et nécessaire à l’activité de la société, n’a pas vocation à être vendu.

Ainsi, dès lors que l’ensemble immobilier contient les biens à évaluer représentant l’actif stable de la SCI, il a vocation à demeurer dans le patrimoine de l’entreprise et non à être cédé, de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de déduire de l’actif à évaluer l’impôt latent que constituent les droits d’enregistrement et les frais de notaire et, en conséquence, l’abattement pour cession de 6,5% qui n’est pas justifié.

Au sujet de la demande du requérant portant sur le caractère translucide de la société impliquant d’affecter le résultat de l’exercice et le report à nouveau aux associés qui ont acquitté l’impôt afférent, le tribunal retiendra que les résultats de la SCI à prendre en compte ont été portés en report à nouveau.

Par suite, ces reports à nouveau sont demeurés investis dans la société, de telle sorte qu’ils n’ont pas été appréhendés par les associés qui, même soumis à l’impôt sur le revenu, ne peuvent les inclure dans leur patrimoine.

Or en l’absence de décision des associés ayant statué antérieurement au décès sur l’affectation des résultats au compte-courant des associés, l’administration était fondée, ainsi qu’elle l’a fait, à appréhender ces résultats dans l’assiette de l’actif de la SCI.

Quant à la critique par le requérant de l’application par l’administration de la combinaison des méthodes avec la pondération (3VM+1VP)/4, il sera observé que le guide de l’évaluation des entreprises et des titres de sociétés non cotées retient, pour les sociétés non commerciales et non industrielles telle une SCI, la combinaison (4VM+1VP)/5.

Pour autant, il convient de tenir compte, dans la mise en œuvre de cette pondération, certes de la nature de la société mais également du pourcentage de la détention du capital et des caractéristiques de l’activité de la société.

En outre, la pondération retenue par le guide de l’évaluation n’est qu’indicative, pouvant être adaptée en fonction des caractéristiques propres à la société.

En l’espèce, ainsi que le relève l’administration à juste titre, l’activité de location exercée par la SCI porte sur de nombreux logements et des surfaces professionnelles de petite taille, de telle sorte que la valorisation doit accorder une influence significative à la capacité du bien à procurer des bénéfices à un éventuel acquéreur sans remettre en cause la prépondérance de la valeur de son patrimoine.

En conséquence, la pondération retenue par le service, soit (3VM+1VP)/4, est fondée et la contestation doit être rejetée.

Relativement à la décote d’illiquidité que le requérant fixe à 25% au motif qu’elle est habituellement comprise entre 20 et 30%, Monsieur [Q] se borne à faire état, pour en justifier, de la mésentente entre associés et de l’existence d’une clause d’agrément entravant la liquidité des parts de la SCI.

Or ainsi que le soutient l’administration, sans être sérieusement démentie par le requérant, la décote pour illiquidité est retenue dans sa fourchette maximale de 20 à 30%, selon le guide de l’évaluation des entreprises et des titres de sociétés non cotées, quand la valorisation s’effectue au moyen de la seule méthode mathématique.

Or en l’espèce, aussi bien dans l’évaluation faite par l’administration que par l’expert du requérant, il a été retenu une combinaison de la méthode par la valeur mathématique et celle par la valeur de productivité.

De surcroît, la SCI dont les titres sont à évaluer est une société patrimoniale de type familial dont les titres n’ont pas vocation à circuler en-dehors du cercle familial.

A cet égard, Monsieur [Q] se borne à alléguer de possibles mésententes entre associés, sans autre précision, ne justifiant pas en conséquence un relèvement du taux de décote pratiqué par le service.

En conséquence, la décote d’illiquidité fixée à 10% par l’administration doit être confirmée.

Il résulte de l’ensemble des éléments qui précèdent que c’est à tort que Monsieur [Q] conteste l’évaluation retenue par l’administration, sa demande devant être en conséquence rejetée.

2. Sur les demandes annexes

Succombant, Monsieur [T] [Q] sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Monsieur [T] [Q] de l’ensemble de ses demandes ; 

CONDAMNE Monsieur [T] [Q] aux dépens.

Fait et jugé à Paris, le 03 Novembre 2026.

La Greffière Le Président