5AH Minute N°

N° RG 26/00020 – N° Portalis DB3J-W-B7K-G5O3

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 25 SEPTEMBRE 2026

PRESIDENT

Monsieur POUL Jocelyn, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [P] [N]

DEMANDEURS

Madame [F] [L] [U]
née le 29 Août 1990 à [Localité 1],
et
Monsieur [Z] [Q] [T]
né le 02 Août 1988 à [Localité 1],
demeurant tous deux [Adresse 1]

Représentés par Maître Mohamed CHAABEN, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEUR

Monsieur [E] [W]
demeurant [Adresse 2]

Comparant en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 26 JUIN 2026

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 25 SEPTEMBRE 2026

Copie exécutoire délivrée le
à

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 30 juin 2024, Monsieur [E] [W] a donné à bail à Monsieur [Z] [T] et Madame [F] [U] un logement situé à [Localité 2], [Adresse 3], bâtiment C, appartement 73, pour un loyer mensuel de 660 € augmenté de 160 € à titre de provisions sur charges. Un dépôt de garantie de 660 € a été versé à la conclusion du bail.

Des états des lieux d’entrée et de sortie ont été établis contradictoirement entre les parties respectivement le 30 juin 2024 et le 31 mars 2025.
Un remboursement du dépôt de garantie, limité à 273 €, a été opéré le 14 mai 2025.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 mai 2025, Monsieur [Z] [T] et Madame [F] [U] ont mis en demeure Monsieur [E] [W] d’avoir à leur justifier les retenues opérées sur le dépôt de garantie.
Le 22 août 2025, le conciliateur de justice a dressé un procès-verbal de constat de carence, Monsieur [E] [W] n’ayant pas répondu à son invitation.
Par acte de commissaire de justice du 8 janvier 2026, Monsieur [Z] [T] et Madame [F] [U] ont fait assigner Monsieur [E] [W] pour obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 1 122 €, majorée de 66 € par mois à compter du 1er décembre 2025 jusqu’à parfait paiement ; de celle de 2 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral ; et d’une indemnité de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Après un renvoi ordonné afin de permettre aux demandeurs de prendre connaissance des pièces de leur adversaire, l’affaire a été retenue à l’audience du 26 juin 2026.
Lors de celle-ci, Monsieur [Z] [T] et Madame [F] [U] ont maintenu leurs demandes.
Il conviendra de se reporter à leurs conclusions écrites pour un plus ample exposé des moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
Monsieur [E] [W] conclut au rejet des demandes formées à son encontre, et sollicite la condamnation de Monsieur [Z] [T] et Madame [F] [U] à lui payer :
– la somme de 348 € au titre des charges locatives ;
– celle de 2 152 € représentant le montant des travaux à réaliser ;
– une indemnité de 1 000 € à titre de dommages-intérêts pour “harcèlement moral”;
– une indemnité de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Il conviendra de se reporter à ses conclusions écrites pour un plus ample exposé des moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les comptes entre les parties

L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie versé à la signature du bail est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés au bailleur, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.
Dans l’hypothèse où le locataire sollicite la restitution du dépôt de garantie, il appartient par conséquent au bailleur de rapporter la preuve de l’existence des dégradations qui y feraient obstacle et de leur imputation à la responsabilité du locataire. De même, le bailleur doit rapporter la preuve des sommes qu’il entend imputer à titre de charges locatives, et qui viendraient en déduction du montant du dépôt de garantie.
L’état des lieux d’entrée démontre qu’à l’entrée dans les lieux, le logement loué était considéré par les parties comme “livré propre et en bon état général”.
L’état des lieux de sortie, établi contradictoirement, porte les observations suivantes: “lavabo et douche à déboucher – 1 clé porte d’entrée – plaque polystyrène”.

S’agissant des réparations locatives, Monsieur [E] [W] justifie par la production de tickets de caisse de CASTORAMA et de CORDOSIRIS, d’une dépense de 11,90 € au titre d’un déboucheur et de 5 € pour l’établissement d’un double de clé. En revanche, ne peuvent être prises en compte les dépenses alléguées pour un filtre de hotte (aucun élément dans l’état des lieux de sortie) ni pour une plaque de polystyrène, dont la mention dans l’état des lieux de sortie ne permet pas de connaître la nature précise de la reprise à effectuer, pas plus la mention manuscrite du prix d’une telle plaque rajoutée sur les copies de tickets de caisse qui n’a aucune valeur probante.
Par ailleurs, si Monsieur [E] [W] indique dans ses conclusions écrites avoir constaté différents désordres dans l’appartement après sa reprise, ces constatations n’ont pas été opérées contradictoirement alors qu’un état des lieux de sortie avait été effectué par l’ensemble des parties et signé par elles, et ne peuvent donc pas justifier sa demande supplémentaire qui n’est par ailleurs nullement étayée.
Au total, le montant des réparations locatives se monte par conséquent à la somme de 16,90 €.

S’agissant des retenues pour charges locatives, il est rappelé qu’elles sont exigibles en contrepartie de la production de justificatifs.
En l’espèce, il n’est pas contesté que durant les neuf mois durant lesquels Monsieur [Z] [T] et Madame [F] [U] ont occupé les lieux, ils ont versé la somme de 160 € par mois à titre de provisions sur charges, soit au total 1 440 €.
Pour justifier de sa demande relative aux charges de copropriété, Monsieur [E] [W] produit, notamment, les appels de fonds des charges de copropriété des trimestres concernés, ainsi que le projet de répartition des charges de copropriété de l’année 2024, enfin un extrait du procès-verbal d’assemblée générale de copropriété.
Toutefois, les appels de fonds et un projet de répartition sont par nature provisoires, et ne peuvent établir une créance définitive.
En outre, l’extrait du procès-verbal d’assemblée générale de copropriété ne permet pas de savoir à quel immeuble il se rapporte.
Ces pièces ne peuvent donc valoir justificatifs quant aux montants retenus par Monsieur [E] [W], étant précisé qu’elles incluent les consommations d’eau et les prestations accessoires qui y sont attachées, la facture produite à cet égard étant d’ailleurs bien adressée à la copropriété.
S’agissant en revanche de la taxe sur les ordures ménagères qui constitue une charge récupérable, ce dernier justifie de sa créance (112 €), mais qui doit s’imputer sur les provisions payées par les locataires et qui sont d’un montant supérieur.
Ainsi, compte tenu de la restitution partielle de 273 € déjà effectuée, dont 246 € correspondaient à un trop-perçu de loyers, et après compensations des créances réciproques, les demandeurs sont fondés à réclamer 660 – (273 – 246) – 16,90 = 616,10 €, que Monsieur [E] [W] sera condamné à leur verser, celui-ci devant à l’inverse être débouté de ses demandes.
Par ailleurs, en vertu des dispositions de l’article 22, avant-dernier alinéa, de la loi du 6 juillet 1989 rappelée ci-dessus, Monsieur [Z] [T] et Madame [F] [U] sont fondés à obtenir, à titre de pénalité, une somme d’un montant égal à 10% du loyer mensuel, à compter du 1er juin 2025, pour chaque période mensuelle commencée, et ce jusqu’à restitution effective du solde du dépôt de garantie.

Sur la demande de dommages-intérêts formée par Monsieur [Z] [T] et Madame [F] [U]

Cette demande est fondée sur le caractère indécent du logement loué, qui l’aurait rendu impropre à son usage, les conduisant dans l’urgence à rechercher un autre toit.
Or, ils ne produisent strictement aucune pièce permettant d’évaluer le moindre commencement de preuve de leurs allégations.
Dès lors, ils seront déboutés de cette demande.

Sur la demande de dommages-intérêts formée par Monsieur [E] [W]

Cette demande est fondée, selon le défendeur, par les “nombreux mails reçus”. Or, les échanges de mails, dont il ne produit d’ailleurs que les en-têtes, ne concernent que des points en litige, concernant les relevés de charges, état des lieux, congé, demandes de factures, et ne peuvent caractériser un harcèlement moral dès lors qu’ils présentent un caractère normal compte tenu du différend opposant les parties pour lequel les demandeurs sont par ailleurs globalement fondés en leurs prétentions.
Dès lors, Monsieur [E] [W] sera débouté de sa demande.

Sur les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile

Partie perdante, Monsieur [E] [W] sera tenu aux dépens, et devra en outre, par équité, verser à Monsieur [Z] [T] et Madame [F] [U] une indemnité de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, tandis qu’il sera débouté de sa propre demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement rendu contradictoirement et en dernier ressort,

CONDAMNE après compensations entre les créances réciproques des parties, Monsieur [E] [W] à restituer à Monsieur [Z] [T] et Madame [F] [U] :
– la somme de 616,10 € (six cent seize euros, dix centimes) au titre du dépôt de garantie ;
– la somme de 66 € (soixante-six euros) pour chaque période mensuelle à compter du 1er juin 2025 jusqu’à restitution effective de la somme visée ci-dessus ;

CONDAMNE Monsieur [E] [W] à payer à Monsieur [Z] [T] et Madame [F] [U] une indemnité de 1 000 € (mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [E] [W] aux dépens de l’instance ;

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE