RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00782 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HIX5

MINUTE N° :

Notification

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délivrée le :

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Copie exécutoire délivrée

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COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT
DU 12 OCTOBRE 2026
–
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Madame [G], [V], [E] [M]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Anne MAURIN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 97411-2024-005917 du 28/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1] DE [Localité 2])

DÉFENDEUR(S) :

SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE [Localité 2] (S.I.D.R.)
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Marie Françoise LAW YEN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION substituée par Me Valentin PAUL, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Pascaline PILLET,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 14 Septembre 2026

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 30 septembre 1999, La CDC HABITAT a donné en location à Madame [G] [M] et Monsieur [B] [K] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice du 27 août 2025 auquel il y a lieu de se référer pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, se prévalant d’infiltrations en cours depuis plus de deux ans ayant rendu le logement insalubre et de l’inertie de la bailleresse, Madame [G] [M] a assigné la SIDR, et Madame [Z] [O] aux fins de voir :
– la SIDR condamnée à réaliser les travaux de recherche de fuite et de reprise du logement sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir,
– Madame [Z] [O] condamnée à autoriser l’accès à son appartement afin de permettre ces travaux de recherche de fuite, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir,
– la SIDR condamnée à lui verser la somme de 5.400€ en réparation de son préjudice de jouissance à parfaire au jour du jugement et aux entière dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 octobre 2025 et renvoyée à quatre reprises.

Aux termes de ses conclusions responsives reçues le 9 février 2026 auxquelles il y a lieu de se référer pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Madame [G] [M] maintient l’ensemble des demandes et moyens développés dans l’acte introductif d’instance à l’exclusion de la demande formée contre Madame [O]. Elle actualise à 7.000 euros sa demande en réparation du trouble de jouissance.

Aux termes de ses conclusions n°2 reçues le 14 septembre 2026 auxquelles il y a lieu de se référer pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SIDR demande à voir :
– juger les demandes de Madame [G] [M] infondées et les rejeter,
– rejeter la demande de réalisation de travaux compte tenu des travaux qu’elle a effectués,
– juger que la preuve d’un préjudice de jouissance n’est pas rapportée en l’absence du caractère totalement inhabitable du logement, et débouter par conséquent la demanderesse de sa demande,
– subsidiairement, ramener le quantum d’indemnisation à plus juste proportion,
– en tout état de cause,
– ordonner la compensation, s’il y a lieu, entre les créances réciproques des parties,
– écarter l’exécution provisoire ou l’aménager en autorisant la consignation des sommes sur le compte CARPA de l’ordre des avocats de [Localité 6] jusqu’à l’obtention d’une décision de justice définitive,
– juger que chaque partie supportera ses dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience du 14 septembre 2026 lors de laquelle la demanderesse, représentée par son conseil, a indiqué abandonner les demandes formées à l’encontre de Madame [O], a préciser que des travaux avaient été réalisés, et maintenir le surplus des demandes, notamment indemnitaire, au regard du temps écoulé avant la réalisation des travaux et s’en est rapportée à ses dernières écritures.
La SIDR, représentée par son conseil, a fait état des difficultés rencontrées pour accéder au logement et s’en est rapportée à ses dernières écritures.

La décision a été rendue le 12 octobre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Il est constaté en premier lieu l’abandon par Madame [G] [M] de ses demandes de réalisation de travaux sous astreinte et de sa demande formée à l’encontre de Madame [O].

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ces caractéristiques sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :
– il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,
– les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,
– la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisation et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,
– les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de
production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Selon l’article 1719 du code civil, Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière:
– De délivrer au preneur la chose et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.
– D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.
– D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
– D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Il ressort de ces dispositions et de la jurisprudence que l’indécence du logement permet au locataire de solliciter la réalisation de travaux visant à rendre le logement décent et l’allocation de dommages-intérêts en raison d’un trouble dans sa jouissance. L’indécence du logement ne saurait justifier l’arrêt par le locataire du paiement de son loyer, sauf à établir le caractère totalement inhabitable de son logement. En revanche, l’indécence prouvée du logement exclue que l’expulsion du locataire puisse être prononcée.

En l’espèce, Madame [M] précise qu’elle subit depuis près de 3 ans des infiltrations dont la bailleresse a été informée sans intervenir ; que ces infiltrations ont entraîné la dégradation des peintures du logement et de la fenêtre de sa chambre, qu’elle a ainsi vécu le passage du cyclone Garance sans fenêtre et qu’elle vit l’hiver sans fenêtre.
Elle détaille sa demande indemnitaire en exposant évaluer à 200 euros par mois le préjudice lié à l’état insalubre du logement (moisissure, absence de fenêtre, peinture qui tombe, logement invivable), sur une période de 35 mois à compter du mois de mars, jusqu’au mois de février 2026 et produit des photographie au soutien de sa demande.
Elle ajoute que la SIDR est de parfaite mauvaise fois, étant informée depuis le mois de mars 2023 de l’urgence de réaliser les travaux, comme l’établit la pièce n° 5 qu’elle produit, relative au devis de réfection du logement, portant la mention “urgent”.
Elle souligne être restée dans les lieux faute d’avoir les moyens financiers de se reloger.

Il ressort des pièces produites par la demanderesse que celle-ci a informé à de très nombreuses reprises pendant presque 3 ans la bailleresse de dégats des eaux qu’elle subissait dans son logement et des conséquences sur le bien donné à bail. Elle établit par des photographies, n’ayant conduit à aucune contestation par la défenderesse, qu’il en est résulté le pourrissement de la fenêtre de sa chambre, qu’elle a été contrainte d’enlever, le décollement des peintures du logement, dont les murs sont recouverts de moisissure.
La pièce 5 de la défenderesse corrobore par ailleurs ces déclarations, en ce qu’elle consiste en un mail d’une chargée de clientèle de la SIDR daté du 30 novembre 2023 évoquant que l’une des paumelles de la fenêtre de la chambre ne tient plus et risque de tomber.
La pièce 8 de la SIDR est un devis des travaux de reprise de peinture à réaliser chez la demanderesse dans la chambre (plafond et murs), la salle de bain (plafond), la cuisine (plafond et murs), la terrasse (plafond et mur), coroborrant les dégradations évoquées par la demanderesse sur les plafonds et murs du logement.
Le loyer est de 230,07€ hors charge, pour un type 2.

La SIDR établit avoir eu des difficultés pour accéder au logement situé au dessus de celui de la requérante aux fins de recherche de fuite. Cependant, l’essentiel de ces justificatifs date de l’année 2025. Sur la période antérieure, si elle justifie avoir fait réaliser des devis, elle n’établit pas avoir réalisé la moindre démarche concrète visant à remédier aux désordres apparus le 23 mars 2023.

Ces désordres affectent la peinture de la chambre, de la cuisine, de la terrasse, du plafond de la salle de bain, la fenêtre de la chambre, mais ne rendent pas le logement inhabitable et n’affectent pas l’ensemble des pièces du logement, lequel est de type 2. Au regard de ces éléments, et de la durée du trouble de jouissance apparu en mars 2023 et résolu en mars 2026 il y a lieu de condamner la SIDR à verser à Madame [G] [M] la somme de 4.000 euros.

La SIDR, partie succombante, sera tenue aux dépens.

Il n’est pas justifié d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, particulièrement au regard de l’inertie dont a fait preuve la partie défenderesse dans la présente affaire et les délais écoulés depuis l’introduction de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

PREND acte de l’abandon des demandes en réalisation de travaux formée contre la SIDR et de la demande formée contre Madame [Z] [O],

CONDAMNE la SIDR à verser à Madame [G] [M] la somme de 4.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties,

CONDAMNE la SIDR aux dépens.

AINSI JUGE ET MIS A DISPOSITION aux jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA JUGE