TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

N° RG 26/00876 – N° Portalis DBYT-W-B7K-F27L

Minute : 26/ 494

JUGEMENT
DU 16 Septembre 2026

AFFAIRE :

Organisme SILENE

C/

[C] [Y], [I] [R]

Copies certifiées conformes
Organisme SILENE
Monsieur [C] [Y],
Madame [I] [R],
Sous-Préfecture [Localité 2]

Copie exécutoire
Organisme SILENE

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

Organisme SILENE
sise [Adresse 3]
représenté par Madame [F] [P], munie d’un pouvoir spécial
__________________________________________________________

DEFENDEURS :

Monsieur [C] [Y],
demeurant [Adresse 4]
Non comparant

Madame [I] [R],
demeurant [Adresse 5]
Non comparant

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Estelle HAMON

GREFFIER : Ingrid LABUSZEWSKI

DEBATS : A l’audience publique du 06 mai 2026

A l’issue de celle-ci, le Juge des Contentieux de la Protection a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 16 Septembre 2026

JUGEMENT :
REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

RG 26/00876

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 mai 2023, l’OPH SILENE a donné à bail à Monsieur [C] [Y] et Madame [I] [R] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 6] à [Localité 3], moyennant un loyer révisable de 446,19€, provision sur charges incluse.

Par actes du 15 mai 2023, le bailleur a donné à bail aux locataires un garage annexe au logement pour un loyer de 43,38€ par mois, ainsi qu’un parking pour un loyer de 8,68€ par mois.

Madame [I] [R] a donné congé du logement par courrier du 29 septembre 2025, reçu par le bailleur le 31 octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice du 17 novembre 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer les loyers à hauteur de 1.261,12€, en visant la clause résolutoire.

La situation a été signalée à la CCAPEX de [Localité 4]-Atlantique le 9 décembre 2025 par le bailleur.

Par acte du 18 février 2026, l’OPH SILENE a fait assigner Monsieur [C] [Y] et Madame [I] [R] devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :
1 – constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 17 janvier 2026 ;
2 – ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, avec le cas échéant l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;
3 – condamner solidairement les défendeurs au paiement des sommes suivantes :
* la somme de 2.906,78€ à titre d’arriérés de loyers et charges arrêtés au 31 janvier 2026, avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir ;
* une indemnité d’occupation égale au loyer en cours soit la somme de 474,20€ (418,57€ pour le logement, 46,36€ pour garage et 9,27€ pour le parking), augmentée des charges, payable à compter de la résiliation des baux et jusqu’à la libération effective des lieux, avec révision dans les conditions prévues par le bail ;
* la somme de 300€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
* aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Le diagnostic social et financier sur la situation de Monsieur [C] [Y] et Madame [I] [R] a été reçu au greffe du Tribunal le 10 avril 2026.

A l’audience du 6 mai 2026, où l’affaire a été retenue, l’OPH SILENE, représenté par Madame [F] [P], a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 4.827,12€, arrêtée à la date du 30 avril 2026. Il a indiqué être opposé à l’octroi de délais de paiements, précisant que Monsieur [C] [Y], seul occupant du logement, n’avait pas repris les paiements.

Monsieur [C] [Y] et Madame [I] [R], bien que régulièrement assignés à personne pour Madame [I] [R] et à étude pour Monsieur [C] [Y], n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Par courrier adressé au Tribunal, Madame [I] [R] a expliqué les circonstances de son départ précipité du logement et les motifs de son absence à l’audience.

La décision, réputée contradictoire, a été mise en délibéré au 16 septembre 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité

L’action de l’OPH SILENE, introduite postérieurement au 1er mars 2026, est recevable, car il est justifié du paiement de la contribution pour l’aide juridique prévue par l’article 1635 bis Q du code général des impôts, conformément aux articles 62 et suivants du code de procédure civile modifiés suivant l’article 128 de la loi de finance n°2026-103 du 19 février 2026 et le décret n°2026-250 du 7 avril 2023 relatif à la contribution pour l’aide juridique.

L’action de l’OPH SILENE en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été notifiée au préfet de [Localité 4]-Atlantique six semaines au moins avant la date de l’audience, soit le 25 février 2026, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
L’action de l’OPH SILENE, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine ayant été réalisée le 9 décembre 2025 et l’assignation délivrée le 18 février 2026, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.824-4 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Les locataires n’ont pas, dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 alinéa 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l’octroi des délais de paiement.

Toutefois, en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate en l’absence de dispositions transitoires, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l’audience visant à constater la résiliation du bail.

Les défendeurs n’ont pas comparu et n’ont pas permis à la juridiction d’apprécier leur situation matérielle au jour de l’audience. Par ailleurs, il ressort des éléments versés au dossier que les locataires n’ont pas repris le règlement intégral du loyer courant et que la dette locative ne cesse d’augmenter. Il n’est donc pas possible d’envisager l’octroi de délais de paiement.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur et que le bail est résilié depuis le 18 janvier 2026.

Dès lors, la procédure d’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation due par Monsieur [C] [Y], seul occupant du logement, jusqu’à leur sortie effective des lieux, sera fixée au montant du loyer, soit la somme de 474,20€ (418,57€ pour le logement, 46,36€ pour garage et 9,27€ pour le parking), augmentée des charges qu’il aurait payées en cas de non-résolution du bail. Cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur le montant des loyers dus

Les défendeurs n’ayant pas comparu, le tribunal se prononcera dans les limites de l’assignation, soit pour la période arrêtée au 31 janvier 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus.

Le décompte fourni n’appelant aucune critique, Monsieur [C] [Y] sera condamné à payer la somme de 2.906,78€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice qui sont à inclure dans les dépens, et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Madame [I] [R] justifie avoir dû quitter les lieux de façon précipitée le 26 septembre 2025 et a donné son préavis dans les meilleurs délais au regard des circonstances. Il ressort par ailleurs du décompte locatif, que lors de son départ le compte locataire était à jour et qu’elle est la seule à avoir procédé à des règlements et ce alors même qu’elle ne réside plus dans les lieux.

Compte tenu des circonstances dans lesquelles Madame [I] [R] a été contrainte de quitter les lieux, il ne sera pas fait application de la clause de solidarité présente au bail et son préavis sera réduit à un mois. Aussi, cette dernière est solidairement redevable des loyers et charges impayés à la date du 31 novembre 2025, soit la somme de 1.805,46€.

Par ailleurs, il y a lieu de rappeler qu’en application de la règle d’imputation des paiements, l’ensemble des versements réalisés par Madame [I] [R] doit être imputé sur les loyers impayés les plus anciens. Cette dernière ayant versé la somme de 300€, elle sera solidairement condamnée au paiement de la somme de 1.505,46€.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [C] [Y] au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement de payer en date du 17 novembre 2025 et de la contribution pour l’aide juridique prévue par l’article 1635 bis Q du code général des impôts.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 12 mai 2023, entre l’OPH SILENE et Monsieur [C] [Y] et Madame [I] [R] au 18 janvier 2026 et DIT que Monsieur [C] [Y] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés au [Adresse 6] à [Localité 3], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [C] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [C] [Y] à payer à l’OPH SILENE la somme de 2.906,78€ au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 31 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Madame [I] [R] au paiement de cette dette locative à hauteur de la somme de 1.505,46€ ;

CONDAMNE Monsieur [C] [Y] à payer à l’OPH SILENE une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer, soit la somme de 474,20€ (418,57€ pour le logement, 46,36€ pour garage, 9,27€ pour le parking), augmentée des charges qu’il aurait payées en cas de non-résolution du bail, à compter du 1er février 2026 et ce jusqu’à son départ effectif des lieux ;

DIT que cette indemnité est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 441-2-3 du Code de la construction et de l’habitation, la commission départementale de conciliation des baux d’habitation, Direction départementale de l’emploi, du travail et des solidarités (DDETS) – [Adresse 7], peut être saisie sans condition de délai lorsque le demandeur, de bonne foi, est dépourvu de logement ou menacé d’expulsion sans relogement, afin d’étudier les possibilités de relogement;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE l’OPH SILENE de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Monsieur [C] [Y] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 17 novembre 2025 et de la contribution pour l’aide juridique prévue par l’article 1635 bis Q du code général des impôts.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC
PAR LE GREFFE LE 16 SEPTEMBRE 2026

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Ingrid LABUSZEWSKI Estelle HAMON