TRIBUNAL JUDICIAIRE
Service civil
Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 29 Septembre 2026

N° de minute :

Affaire :
N° RG 25/02163 – N° Portalis DB2B-W-B7J-EVPV

Prononcé le 29 Septembre 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 30 juin 2026 sous la présidence de PICHENOT Lucile, Vice-Présidente assistée de Madame EL AMACHE Amel, cadre greffier présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 22 Septembre 2026, prorogé au 29-09-2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Société OPH 65, dont le siège social est sis [Adresse 6] – [Localité 2]
représentée par Maître Sabine LEMUET de la SELARL BALESPOUEY LEMUET TOUJAS-LEBOURGEOIS – BLTL, avocats au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[C] [Z], demeurant [Adresse 7] – [Localité 3]
( aide juridictionnelle Totale/ Partielle accordée par le BAJ)
représentée par Me Harold ALOS, avocat au barreau de TARBES

D’AUTRE PART,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 25 avril 2017, prenant effet le 2 mai 2017, la Société Nationale Immobilière a donné à bail à usage d’habitation à Madame [C] [Z] un logement sis résidence [Adresse 7], [Localité 1](65), moyennant un loyer mensuel de 566,72€, un loyer des annexes de 59,76€ et une provision sur charges de 25,91€.

Par acte authentique reçu par Me DUPOUY en date du 20 décembre 2017, l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées (OPH65) a acquis de la Société Nationale Immobilière la résidence HAMEAU de SAINT ROCH à [Localité 1] (65).

Suite à des loyers impayés, l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées venant aux droits de la Société Nationale Immobilière a fait délivrer à Madame [C] [Z], par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2025, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un montant de 3817,09 €, suivant décompte des loyers impayés arrêtés à juin 2025 inclus.

Par acte de commissaire de justice du 12 novembre 2025, l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées venant aux droits de la Société Nationale Immobilière a fait assigner Madame [C] [Z] par devant le juge des contentieux de la protection, afin de :

– constater qu’à défaut de paiement la clause résolutoire est acquise,
– prononcer la résiliation du contrat de bail consenti par la Société Nationale Immobilière aux droits de laquelle vient l’OPH65 à compter du jugement à intervenir,
– ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [C] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef du logement occupé à résidence [Adresse 7], [Localité 1](65), dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique.
– condamner Madame [C] [Z] au paiement des sommes suivantes :

3 817,09 € au titre de loyers et charges impayés arrêtés à juin 2025 inclus, telle que demandée dans le commandement de payer du 5 août 2025 ,
une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, avec indexation à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à entière libération des lieux,
1 200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement et de l’assignation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 mars 2026.

L’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées a été représenté par Me LEMUET.

Madame [C] [Z] a comparu en personne et a sollicitée d’être assistée par Me ALOS qui a demandé le renvoi, pour avoir été juste saisi sur l’audience et en raison d’une demande FSL maintien et d’un dossier de surendettement en cours d’instruction.
L’affaire a été renvoyée au 30 juin 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 juin 2026 où elle a été retenue, et le jugement a été mis à disposition au greffe à compter du 22 septembre 2026 prorogé au 29-09-2026.

* * * * *

L’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées, via son Conseil, actualise la dette locative arrêtée à mai 2026 inclus à hauteur de 7188,87€ et indique accepter la demande de délais formulée en raison de la situation particulière de la locataire.
Le bailleur formule un accord de principe, sur la demande de suspension de la clause résolutoire pendant les temps des délais accordés.

Madame [C] [Z], représentée par Me ALOS sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Elle reconnaît le montant de l’arriéré locatif à hauteur de 6 681,21€ et demande à être autorisée à rembourser cette dette sur une période de 36 mois par mensualités de 185,58€ à compter du jugement à intervenir.

Elle sollicite la suspension de la clause résolutoire pendant la durée des délais accordés et à défaut de prévoir la déchéance du terme, en cas de défaut de paiement du loyer courant ou de l’échéancier, pour dire que la totalité des sommes restant dues deviendront exigibles et que la clause résolutoire et la résiliation du bail reprendront leurs effets. Elle conclut au débouté de l’OPH 65 de toutes les autres demandes.

Le jugement à son endroit sera par conséquent qualifié de contradictoire.

MOTIFS

– Sur la demande principale :

L’assignation en résiliation de bail a régulièrement été dénoncée aux services de la Préfecture du département, le 12 novembre 2025 et le commandement de payer a été de même régulièrement dénoncé à la CCAPEX en date du 6 août 2025 et ce dans les délais requis par la loi du 6 juillet 1989.
La procédure suivie en résiliation et expulsion sera donc déclarée régulière.

L’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées (OPH65) a fait délivrer à Madame [C] [Z], un commandement de payer le 5 août 2025 visant la clause résolutoire portant sur des loyers impayés s’élevant à 3 817,09 €.

Le diagnostic social et financier concernant ce dossier a été transmis à la juridiction le 17 février 2026. Il en résulte que la locataire bénéficie d’un plan de surendettement, qui comprend déjà une dette de loyer, et qui a été refusé par le bailleur. Mme [Z] vient d’être opérée et n’est pas en mesure de reprendre un emploi. Elle vit dans le logement avec son conjoint, qui recherche activement un emploi, et leurs 4 derniers enfants dont 3 jeunes majeurs, eux mêmes en cours d’insertion professionnelle. Les ressources de la famille sont modestes et composées des allocations chômage du père de famille et des prestations sociales.
L’origine de l’impayé date de 2 ans, avec la perte d’emploi du père de famille, une absence de revenus pendant 6 mois, des trop perçus caf et une spirale d’endettement, ensemble de faits qui ont totalement déséquilibré le budget fragile de la famille.
Il est indiqué que la locataire a repris le paiement du loyer courant et souhaite se maintenir dans les lieux. Il est constaté une mobilisation de la famille et la situation devrait s’améliorer avec un retour à l’emploi du couple parental dans un futur proche.

Les causes de ce commandement n’ont pas été intégralement payées dans les deux mois suivant sa délivrance, il sera cependant observé que la locataire a repris le paiement des loyers courants depuis février 2026 et versé 549€ le 4 février 2026, 531,89€ en mars 2026, 531 € en avril 2026, 543€ en mai 2026 et 531€ en juin 2026.

En conséquence, la clause résolutoire est, dès lors, acquise à compter du 6 octobre 2025 ce qui emporte résiliation du bail.

Toutefois, Madame [C] [Z] a repris ses versements et le paiement du loyer courant depuis février 2026 et elle sollicite de se voir accorder par l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées (OPH65) des délais de paiement sur 36 mois.

L’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées (OPH65) a accepté la demande de délais.

Les parties sollicitent l’homologation de l’accord et des délais ainsi convenus et la suspension des effets de la clause résolutoire.

-Sur la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire

Au terme de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa nouvelle rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023:
« Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.
Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

Au vu des éléments produits aux débats, il est relevé, dans un contexte de grande fragilité financière, une situation familiale digne d’intérêt. La locataire est en précarité faute d’insertion professionnelle possible pour le moment. Le budget a été déséquilibré depuis 2 ans, du fait de difficultés de gestion suite à la perte d’emploi du père de famille et la locataire a tardé à faire des règlements de régularisation faute de ressources disponibles. Il est constaté une certaine volonté de mobilisation de la locataire et de la famille, pour rester dans les lieux, puisqu’elle est représentée à l’audience et a demandé au bailleur des délais en proposant un plan d’apurement cohérent avec ses ressources disponibles.

Madame [C] [Z], qui a repris le paiement du loyer courant avant l’audience, présente une volonté sérieuse de rester dans les lieux et de faire le nécessaire pour résorber le reliquat du retard.

Les parties sollicitent l’homologation de l’accord convenu concernant des délais de paiement sur 36 mois, et la suspension des effets de la clause résolutoire.
.
Il est rappelé à la locataire qu’en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa nouvelle rédaction, la suspension de la clause résolutoire sera doublement conditionnée à la reprise intégrale du paiement du loyer courant et au strict respect de l’échéancier.

En conséquence et en raison des motifs précédemment évoqués, avant d’ordonner l’expulsion de Madame [C] [Z], il convient de lui donner une ultime possibilité d’honorer ses engagements de locataire.

En conséquence, il convient d’entériner l’accord des parties au titre des délais de paiement et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le temps des délais accordés, à charge pour Madame [C] [Z] d’en respecter strictement les modalités si elle veut sauvegarder ses conditions actuelles de vie et de logement.

Au vu des pièces versées aux débats, notamment le contrat de location, le commandement de payer et le dernier décompte actualisé, l’arriéré locatif incluant l’échéance de mai 2026 n’est pas contestable à concurrence de 7 188,87 €. Madame [C] [Z] est par conséquent condamnée à payer cette somme à la requérante.

Cette condamnation sera prononcée en deniers ou quittances afin de permettre de déduire les versements faits éventuellement par la locataire durant le délibéré.

Vu l’accord des parties, vu le montant de la dette locative de 7 188,87 €, il sera, dès lors, alloué des délais de paiement par échéances mensuelles 185,58€ sur 35 mois, et solde le 36ième, à compter du jugement à intervenir.

En application de de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa nouvelle rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, il y a lieu d’ordonner la suspension des effets du jeu de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés et de rappeler que si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par la présente décision, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En conséquence, il convient de fixer l’indemnité d’occupation éventuelle au cas où la locataire ne respecterait pas les délais de paiement ou en cas de premier impayé au montant actuel du loyer et de la provision sur charges avec indexation jusqu’à la libération effective du logement, et au besoin de l’y condamner avec intérêts de droit.

Sur les demandes accessoires :

L’équité et la situation respective des parties commandent de faire application de l’article 700 du code de procédure civile, à hauteur de 200€.

Madame [C] [Z], partie perdante, sera condamnée à payer à l’OPH 65 la somme de 200€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

-Sur les dépens:

Madame [C] [Z], partie perdante, sera condamnée au titre des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement et de l’assignation.

-Sur les demandes annexes :

L’exécution provisoire étant compatible avec la nature du litige, elle sera prononcée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de TARBES statuant en premier ressort, par jugement contradictoire et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 6 octobre 2025,

CONSTATE l’accord des parties,

ACCUEILLE la demande au titre des délais de paiement, et de suspension des effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Madame [C] [Z] en deniers ou quittances à payer à l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées (OPH65), au titre des loyers et charges dus incluant mai 2026, la somme de 7 188,87 €, avec intérêts de droits à compter du commandement de payer sur la somme de 3817,09e et à compter de la décision pour le surplus.

DIT que Madame [C] [Z] pourra s’en acquitter en 35 versements mensuels de 185,58 €, et le solde au 36ième mois.

DIT que le premier versement devra intervenir le 5 du mois suivant la signification de cette décision et ainsi de mois en mois jusqu’au parfait règlement, sauf meilleur accord.

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si la locataire se libère dans le délai et selon les modalités précitées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué,

DIT, en revanche, que la suspension de la clause résolutoire prendra fin dès le premier impayé ou dès le défaut de paiement d’une seule mensualité à l’échéance prescrite,

DIT que le défaut de paiement d’une seule mensualité à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible,

DIT que dans ce cas, à défaut pour Madame [C] [Z] d’avoir volontairement libéré le logement loué dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées (OPH65) pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si nécessaire, dans les conditions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

FIXE, pour le cas où la suspension de la clause résolutoire prendrait fin pour impayé de loyer ou non-respect des délais de paiement, l’indemnité mensuelle d’occupation au montant actuel du loyer et de la provision sur charges jusqu’à son départ effectif des lieux et au besoin, l’y condamne avec intérêts de droit,

DIT que la locataire doit payer le loyer du mois en cours, sous peine de voir la suspension ordonnée sur 36 mois de la résiliation du bail prendre fin,

CONDAMNE Madame [C] [Z] à payer au titre de l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, la somme de 200€ à l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées (OPH65),

CONDAMNE Madame [C] [Z] à payer les entiers dépens de la présente instance,

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision,

ORDONNE la transmission par les soins du greffe d’une copie de la présente décision à la Préfecture des HAUTES PYRENEES aux fins de suivi.

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le cadre greffier.

Le cadre greffier Le juge