TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00999
N° Portalis DBX4-W-B7J-U6RS

JUGEMENT

DU 29 SEPTEMBRE 2026

N° B26/

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICE, représentée par son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

C/

[L] [M]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le

à Maître Catherine GAUTHIER

Copies conformes délivrées
à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 29 Septembre 2026, le Tribunal Judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal Judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Maxime AUMAÎTRE, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition ;

Après débats à l’audience du 30 Juin 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE

DEMANDERESSE

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICE,
représentée par son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège, sis [Adresse 4]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER,
de la SELARL LEVY-[Localité 2]-SARDA,
avocat au barreau de LYON

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [M],
demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature électronique du 15 juillet 2024, à effet du même jour, Monsieur [V] [H] [R] [B], par l’intermédiaire de l’agence immobilière AERO IMMOBILIER SAS, son mandataire, a donné à bail à Monsieur [L] [M] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6] à [Localité 3], pour un loyer d’un montant mensuel de 430 euros augmenté de provisions mensuelles sur charges de 100 euros.

Suivant acte sous signature électronique du 15 juillet 2024, la société par actions simplifiée unipersonnelle dénommée « ACTION LOGEMENT SERVICES » (ci-après « la société ACTION LOGEMENT SERVICES ») s’est portée caution, selon le contrat de cautionnement VISALE n°A10371468781, de Monsieur [V] [H] [R] [B] notamment du paiement des loyers et des charges à l’égard de Monsieur [L] [M] en cas de défaillance de celui-ci.

Invoquant la subrogation dans les droits du bailleur, la société ACTION LOGEMENT SERVICES lui a fait signifier, le 5 juillet 2025, un commandement de payer la somme de 1.319,74 euros au titre des loyers et charges impayées se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette dans un délai de six semaines.

Suivant quittance subrogative du 29 juillet 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a payé à Monsieur [V] [H] [R] [B], par l’intermédiaire de l’agence AERO IMMOBILIER SAS son mandataire, la somme de 160 euros au titre du loyer impayés du mois de juillet 2025 imputable à Monsieur [L] [M] portant le montant total des loyers impayés dus à la somme de 1.479,74 euros.

Le 29 septembre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a établi une attestation de créance faisant état d’un remboursement effectué à son profit par le bailleur d’un montant de 163,98 € portant sa créance en principal à un montant de 1.315,76 euros.

Suivant acte de commissaire de justice du 23 octobre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [L] [M] par devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] à l’audience du 19 mars 2026, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de :

la déclarer recevable et bien fondée en son action ;constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;
A titre subsidiaire,
prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs de Monsieur [L] [M] ; ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;
En toute hypothèse,
le condamner à lui payer la somme de 1.315,76 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 juillet 2025 et pour le surplus à compter de l’assignation ; fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ; le condamner à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative jusqu’à libération effective des lieux ;le condamner à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer,dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit.
Pour justifier de sa qualité agir, la société ACTION LOGEMENT SERVICES se fonde sur l’article 2309 du code civil et indique que la caution, qui a payé la dette, est subrogée dans tous les droits et actions qu’avait le créancier contre le débiteur, à l’exception des droits strictement personnels. Elle soutient pouvoir solliciter l’expulsion de la locataire, visant à éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance augmentant, ainsi, le montant de la dette cautionnée.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES indique que la clause résolutoire a produit effet en l’absence de paiement dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer.

Au soutien de sa demande subsidiaire en résiliation judiciaire, la société ACTION LOGEMENT SERVICES expose que Monsieur [L] [M] a manqué gravement à son obligation essentielle de paiement des loyers.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la société ACTION LOGEMENT SERVICES.
L’affaire, initialement appelée à l’audience du 19 mars 2026, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 30 juin 2026.
Lors des débats, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, se désiste de sa demande en expulsion compte tenu que le locataire a quitté les lieux et maintient les autres demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 547,70 euros, selon un décompte fourni à l’audience.
Elle précise que le décompte produit par le défendeur émane du bailleur, ce qui ne correspond pas à son propre décompte.

Monsieur [L] [M], qui comparaît en personne, indique avoir payé la totalité des sommes réclamées et ajoute que le dépôt de garantie lui a été intégralement restitué.
Il conteste les frais sollicités en demande indiquant qu’au jour de l’assignation, il n’existait aucun arriéré locatif.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 17 septembre 2026, prorogé au 29 septembre.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a été autorisée à produire en cours de délibéré un décompte actualisé, ce qui a été fait par courriel du 15 juillet 2026, de sorte qu’il sera statué en tenant compte de cet élément.

– Sur la recevabilité de l’action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES

Sur la qualité à agir de la société ACTION LOGEMENT SERVICES
Selon l’article 2309 du code civil dans sa version applicable au litige, « la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur », ce qui s’entend notamment au droit d’engager une action en paiement des loyers dont elle a, elle-même assuré le paiement, mais également en résiliation du bail et en expulsion du locataire.
En l’espèce, il résulte de la quittance subrogative en date du 27 mai 2025, que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé la somme de 1.319,74 euros au titre des loyers impayés du mois de mars, avril et mai 2025 imputable à Monsieur [L] [M] portant le montant total des loyers impayés dus à la somme de 1319,74 euros (259,74 €+ 530 €+ 530 €).

Puis, par quittance subrogative du 29 juillet 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a payé à Monsieur [V] [H] [R] [B], par l’intermédiaire de l’agence AERO IMMOBILIER SAS son mandataire, la somme de 160 euros au titre du loyer impayé du mois de juillet 2025 imputable à Monsieur [L] [M] portant le montant total des loyers impayés dus à la somme de 1.479,74 € euros, avant de ramener sa créance à la somme de 1.315,76 € après paiement le 28 août 2025 par le bailleur d’un montant de 163,98 €.

L’article 8 du contrat de cautionnement VISALE stipule, au visa de l’article 2309 du code civil, que « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. »
Il résulte de ces dispositions légales et contractuelles que la société ACTION LOGEMENT SERVICES, ayant payé la dette locative, est subrogée dans les droits qu’avait Monsieur [V] [H] [R] [B] contre Monsieur [L] [M] au titre du contrat de bail, et est donc recevable à exercer une demande à l’encontre de cette dernière en paiement, mais également en résolution du bail et ses conséquences.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail et expulsion
La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la Haute-Garonne par la voie électronique le 7 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 24 octobre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES est donc recevable au regard de ces dispositions.

-Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de six semaines pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 5 juillet 2025 pour la somme en principal de 1.319,74 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 18 août 2025.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin et que Monsieur [L] [M] n’a plus de titres d’occupation depuis cette date.

Cependant, il ressort des débats que Monsieur [L] [M] a depuis restitué le logement et qu’un état des lieux de sortie a été dressé. Il n’y a donc plus lieu de prononcer l’expulsion.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation due par l’occupant, de la résiliation du bail jusqu’à la reprise du logement, au montant égal à celui du loyer dû en application des dispositions contractuelles et des charges.

-Sur les demandes en paiement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, s’agissant du principe du droit de créance de la société ACTION LOGEMENT SERVICES, il résulte du contrat de cautionnement conclu avec Monsieur [V] [H] [R] [B] qu’elle garantit le paiement du « loyer et [des] charges récupérables et taxes locatives inscrites au bail […] ainsi que, sous certaines conditions, [des] indemnités d’occupation éventuellement prononcées en cas de résiliation judiciaire du bail ou de mise en jeu de la clause résolutoire » et peut, donc, exercer un recours subrogatoire à l’encontre du débiteur principal sur ses sommes à condition de justifier d’une quittance à l’égard du bailleur. Ainsi, la société ACTION LOGEMENT SERVICES peut demander à Monsieur [L] [M] le paiement des arriérés de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dans la limite des sommes payées à Monsieur [V] [H] [R] [B].

S’agissant du montant de la créance, il ressort du document intitulé « détail de créance action logement services » arrêté au 23 juin 2026 et de la quittance subrogative n°4 du 18 mars 2026, que le solde de la créance de la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’élève à cette date, à la somme de 1.959,42 euros, correspondant à la quittance n°2 du 29 juillet 2025 complétée du paiement effectué au propriétaire du loyer d’octobre 2025 pour un montant de 474,84 € en date du 23 octobre 2025 (quittance n°3) et de la somme de 4,84 € au titre des loyers impayés de mars 2026.

Toutefois, ce décompte fait apparaître divers versements effectués par le bailleur pour un montant de 1.411,72 € (700 € le 14 novembre 2025 et 547,74 € le 23 janvier 2026), ramenant ainsi la créance de la société ACTION LOGEMENT SERVICES à la somme de 547,70 €.

De son côté, Monsieur [L] [M] indique avoir fait plusieurs paiements directement au bailleur et conteste devoir les sommes mises à sa charge.

Il ressort des reçus effectués par l’agence immobilière mandataire du bailleur produits, ainsi que de l’extrait de son compte locataire du 1er janvier 2025 au 15 janvier 2026, qu’à cette date, le solde comptable de l’ancien locataire, tenant compte des paiements justifiés par les reçus produits, était créditeur de 5,74€.

Or, le détail de la créance du demandeur fait apparaître des versements effectués par le bailleur de façon partielle, ceux-ci ne correspondant pas aux versements effectués par l’ancien locataire et notamment pour la période postérieure à octobre 2025.
En effet, au cours de cette période, l’ancien locataire a versé au bailleur la somme de 2.160 € pour un montant appelé de 1.612,26 € (soit 3 x 537,42€) en paiement des loyers de novembre et décembre 2025, ainsi que janvier 2026, soit la somme de 547,74 € au titre de l’arriéré locatif correspondant parfaitement à la somme réclamée en demande.

Enfin, Monsieur [L] [M] démontre que, selon le document établi le 19 mai 2026 par le mandataire du bailleur, la situation de son compte locataire de départ au 2 avril 2026, présentait un solde en sa faveur de 810,07 euros après remboursement du dépôt de garantie d’un montant de 860 euros, de sorte qu’il convient d’en conclure qu’il est à jour des paiements de loyers et charges.

Monsieur [L] [M] justifie ainsi s’être libéré de son obligation en paiement auprès du mandataire du bailleur.

En conséquence, la demande en paiement formée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES sera rejetée.

-Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
Au vu des pièces produites, l’instance a été régulièrement introduite et était fondée au jour de la délivrance de l’assignation puisque d’une part, la créance n’a pas été réglée dans le délai contractuel de 6 semaines suivant le commandement de payer mettant en œuvre la clause résolutoire, d’autre part, la dette a été soldée postérieurement à la délivrance de l’assignation.
Dès lors les dépens seront mis à la charge de Monsieur [L] [M], qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
Toutefois, l’équité commande de rejeter la demande formée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

DECLARE recevable l’action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE, à la date du 18 août 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 juillet 2024, à effet du même jour, et liant Monsieur [V] [H] [R] [B] à Monsieur [L] [M], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6] à [Localité 3] ;

CONSTATE que Monsieur [L] [M] a libéré les lieux, avec restitution des clés ;

DONNE acte à la société ACTION LOGEMENT SERVICES qu’elle ne maintient pas sa demande en expulsion en raison de la libération des lieux ;

FIXE à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges, et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

REJETTE la demande en paiement formée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES, le solde du compte de départ de Monsieur [L] [M] étant créditeur de 810,07 euros au 2 avril 2026, après remboursement du dépôt de garantie d’un montant de 860 euros ;
CONDAMNE Monsieur [L] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE la demande formée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les plus amples demandes des parties ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE