TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’[Localité 1]

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT
du
19 Octobre 2026

ROLE : N° RG 26/02598 – N° Portalis DBW2-W-B7K-NEYH

AFFAIRE :

S.A. [Q],

C/

S.C.I. [T] [B]

[Localité 2])
le 19/10/2026
à

-Me CORNET

DEMANDERESSE

S.A. [Q],
immatriculée au RCS sous le numero 636 586 331 dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son representant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée à l’audience par Me FERRIER Avocat subsituant Maître Philippe CORNET de la SELARL MASCARON AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. [T] [B],
Immatriculée au RCS d’[Localité 3] en Porvence sous le numero 432 414 019 dont le siège social est sis [Adresse 2] pris en la personne de son representant légal domicilié en cette Qualit2 audit siège

non representée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente
Juge délégué aux loyers commerciaux

assisté par Mme MILLET Nathalie, greffier, lors des débats et de Mme BOYER [N], lors du délibéré

DÉBATS

A l’audience publique du 07 Juillet 2026
l’affaire a été mise en délibéré au 19 Octobre 2026 avec avis du prononcé de la décision par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

réputée contradictoire, en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe signé par Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente Juge délégué aux loyers commerciaux
assisté de Mme BOYER [N],

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé à effet le 1er janvier 2001, la SCI [T] [B] a donné à bail à la SA [Q] un local commercial sis [Adresse 3] à VITROLLES moyennant un loyer annuel de 33.588,48€ HT HC.
Le bail s’est prolongé tacitement après son expiration le 1er janvier 2010.
Par acte d’huissier du 30 mai 2013, la SA [Q] a demandé le renouvellement du bail.
Par acte d’huissier du 13 août 2013, la SCI [T] [B] a accepté le renouvellement du bail et a proposé un loyer annuel de 90.000€.
Par acte d’huissier du 24 septembre 2014, la SCI [T] [B] a fait assigner la SA [Q] devant la présente juridiction afin de voir fixer le loyer à la somme de 90.000€ HT HC par an à compter du 1er janvier 2013.
Par jugement du 10 octobre 2016, la présente juridiction a déclaré irrecevable l’action en fixation du loyer, a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile et a condamné la SCI [T] OEDETTE aux dépens.
Par acte d’huissier du 24 juin 2022, la SCI [T] [B] a notifié à la SA [Q] un congé avec offre de renouvellement du bail avec fixation d’un loyer à la somme de 81.120€ HT HC à compter du 1er janvier 2023.
Par acte d’huissier du 22 novembre 2023, la SCI [T] [B] a fait délivrer à la SA [Q] un commandement de payer pour obtenir le paiement de la différence entre le loyer dû et le loyer proposé dans le congé, soit 31.858,10€ coût des actes compris.
Par lettre recommandée avec accusé réception du 4 juillet 2024, la SA [Q] a notifié à la SCI [T] [B] un mémoire préalable en fixation du loyer annuel à la somme de 60.008€ HT HC.
Par acte de commissaire de justice du 4 juin 2026, la SA [Q] a fait assigner la SCI [T] [B] aux fins de:
Vu les articles L 145-33, L 145-34 et R 145-27 du code de commerce, les moyens qui précèdent et les pièces versées aux débats,
Fixer à la somme annuelle en principal de 60.008€ HT HC, le loyer du bail renouvelé pour neuf ans à compter du 1er janvier 2023, portant sur les locaux sis [Adresse 4] à VITROLLES,Condamner la SCI [T] [B] à lui payer la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens,Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé complet des moyens développés.
Régulièrement assignée à personne morale, la SCI [T] [B] n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que «  Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien-fondée ».

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé
En application de l’article L.145-33, “Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.”

L’article L.145-34 du code de commerce dispose que :
“A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. (…)”

En l’espèce, il résulte des pièces produites que par acte extrajudiciaire délivré à la SA [Q] le 24 juin 2022 la SCI [T] [B] a proposé le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2023 qui était parvenu à échéance le 31 décembre 2013.
Par ailleurs, en engageant la présente instance afin de voir fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2023, la SA [Q] donne expressément son accord sur le renouvellement du bail à compter de cette date.
Il convient donc de retenir l’accord des parties sur ce point.
S’agissant du prix du bail renouvelé, il s’évince des pièces communiquées à la juridiction qu’à compter de son renouvellement par suite de l’accord des parties, à compter du 1er janvier 2014, le bail s’est poursuivi jusqu’au 1er janvier 2023, date du dernier renouvellement. Aussi, par application des dispositions du Code de commerce susvisées, le loyer devrait être plafonné à la somme de 54.792€ HT HC par an ( après application de l’indexation), sauf à ce qu’il soit démontré une modification notable des éléments mentionnés aux articles 1° à 4° de l’article L 145-33 du code.
Or, si la bailleresse, qui n’a pas constitué avocat, ne vient justifier d’aucun motif de déplafonnement , le preneur lui-même sollicite la fixation du loyer à une somme supérieure au loyer plafonné, à hauteur de 60.008€ HT HC par an et au soutien de sa demande produit aux débats le rapport d’expertise de Madame [N] [V], par ailleurs expert judiciaire, qu’il a lui-même requis.
Aux termes de l’expertise réalisée non contradictoirement, Madame [V] retient une valeur locative de 60.008€ HTHC par an, correspondant à une valeur locative de 70€/m2 /an, soit une valeur locative théorique de 73.205€/an sous déduction de l’impôt foncier ( 13.197€) considéré comme un complément de loyer.
Précisément, Madame [V] retient que le local commercial se situe sur la commune de [Localité 4], c’est-à-dire à proximité des principales villes et infrastructures du département et de très bonnes conditions de desserte routière, dans la principale zone d’activités du pôle si bien qu’elle bénéficie d’un bon emplacement pour l’activité industrielle. Ensuite, Madame [V] précise la consistance du bien donné à bail à savoir un accès sécurisé, un enrobé en état d’usage, une épaisseur de la dalle réservé au stockage conforme aux normes en vigueur, un bien raccordé à l’ensemble des réseaux, une construction adaptée au type d’activité exercée, l’un de blocs présentant des problèmes d’infiltrations en toiture et en façade des dégradations localisées, des locaux livrés bruts, les aménagements ayant été réalisés par le preneur, des constructions des années 1970 ne correspondant plus au standard actuel d’agencement et d’isolation, la présence de matériaux dangereux de type amiante, des travaux réalisés par la preneur d’un montant total de 102.234€ entre 2013 et 2023.
Il convient de préciser que le coût total des travaux réalisés pendant le dernier renouvellement s’élève à 90.000€ environ. Madame [V] note que la toiture et les façades nécessiteraient des travaux de reprise.
Ensuite, Madame [V] relève qu’il s’agit d’un bail mono-commerces, ainsi que cela résulte du bail à savoir « l’activité exclusive de la SA [Q] telle qu’elle est définie dans ses statuts pour la vente d’abrasifs, de petit outillage électrique et de matériel de soudage, de machines outils et accessoires rattachés » et en déduit qu’il s’agit d’un élément moins valorisant justifiant une moins-value de 5 à 10%, l’usage des lieux étant restreint.
Par ailleurs, Madame [V] relève que la contenance du terrain est de 3008m2 avec des espaces libres utilisés pour le stationnement et le stockage, étant précisé que les aires d’accès, de manœuvres et de stationnement sont insuffisantes et ne permettent pas l’accès et la stationnement de tous types de véhicules (poids lourds livrant le gaz selon la SA [Q]), ce qui peut s’avérer rédhibitoire pour certaines activités.
En outre, Madame [V] fait état de plusieurs valeurs locatives 2023 issues de la base de la Direction Générale des Finances Publiques allant de 91,2€ le m2 pour un atelier artisanal à 77,4€ le m2 pour un lieu de dépôt couvert ainsi que des valeurs locatives dans la zone des Estroublans de 138€ le m2 ( la surface du local étant de 150 m2) à 57€ le m2 ( local de 4.200m2).
Au regard de l’ensemble des éléments retenus, la valeur locative proposée par Madame [V] apparaît conforme aux critères d’évaluation prévus par le code de commerce et cohérente.
Enfin, il sera constaté que la SCI [T] [B], pourtant régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat pour le cas échéant faire valoir toutes observations contraires.
En conséquence de l’ensemble de ces éléments, la juridiction est suffisamment éclairée pour fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 60.008€ HC HT par an à compter du 1er janvier 2023.
Sur les demandes accessoires
La SCI [T] [B] sera condamnée aux dépens et à payer à la SA [Q] une indemnité de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, la juridiction prenant en considération le coût de l’expertise de Madame [V].
Enfin, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux statuant par jugement rendu par mise à disposition au greffe, après audience publique, réputé contradictoire et en premier ressort :
FIXE à la somme annuelle en principal de 60.008€ HT HC, le loyer du bail renouvelé pour neuf ans à compter du 1er janvier 2023, portant sur les locaux sis [Adresse 4] à [Localité 4],
CONDAMNE la SCI [T] [B] à payer à la SA [Q] une indemnité de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNE la SCI [T] [B] aux dépens,
DIT que l’exécution provisoire est de droit.
Fait à [Localité 1] le DIX NEUF OCTOBRE DEUX MILLE VINGT SIX, la minute étant signée par :
Le greffier Le juge des loyers commerciaux

La République Française mande et ordonne à tous huissiers sur ce requis de mettre la présente décision à exécution aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal.
La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal Judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE