REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 17 SEPTEMBRE 2026

N° RG 26/00176 – N° Portalis DBWH-W-B7K-HMXX

N° minute : 26/00294

Dans l’affaire entre :

DEMANDEURS

Monsieur [R] [N] [U]
né le 06 Mai 1974 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Audrey BENSOUSSAN avocat au barreau de l’Ain

Madame [A] [W] épouse [N]
née le 28 Janvier 1979 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Audrey BENSOUSSAN avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEUR

Monsieur [D] [P]
né le 31 Décembre 1958 à [Localité 2] (TURQUIE)
demeurant [Adresse 2]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente
Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 02 Juillet 2026
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 17 Septembre 2026

copies délivrées le 17 SEPTEMBRE 2026 à :
Monsieur [R] [N] [U]
Madame [A] [W] épouse [N]
Monsieur [D] [P]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 17 SEPTEMBRE 2026 à :
Monsieur [R] [N] [U]
Madame [A] [W] épouse [N]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 06 mars 2014, M. [R] [N] [U] a consenti un bail d’habitation à M. [D] [P] portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au 3ème étage, [Adresse 3], les Résidences Fleuries à [Localité 3] (01) avec une cave n°36 et un parking privatif n°7 situés à la même adresse, contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 650 euros, provision sur charges incluse.

Par acte délivré par commissaire de justice le 22 avril 2025, M. [R] [N] [U] et Mme [A] [W] épouse [N] ont fait délivrer à M. [D] [P] un congé pour la date du 5 mars 2026, pour vendre l’immeuble.

M. [P] a revendiqué la protection du locataire âgé prévu à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte délivré le 07 août 2025, M. [R] [N] [U] et Mme [A] [W] épouse [N] lui ont fait délivrer à une sommation d’avoir à fournir dans un délai de huit jours son avis d’imposition de l’année 2024.

Le 23 mars 2026, date fixée par le commissaire de justice pour établir l’état des lieux de sortie, il a été constaté par Maître [X] [J] que M. [P] occupait toujours le logement. Par acte délivré par commissaire de justice le même jour, il lui a été fait délivrer une sommation de déguerpir dans un délai de quinze jours.

Par acte délivré par commissaire de justice le 29 avril 2026, dénoncé le 30 avril 2026 à la Préfecture de l’Ain par voie électronique, M. [R] [N] [U] et Mme [A] [W] épouse [N] ont fait assigner M. [D] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– la constatation de la validité du congé signifié le 22 avril 2025 et en conséquence, prononcer la résiliation du bail,
– l’expulsion de M. [D] [P], et de tout occupant, si besoin avec le concours de la force publique,
– la condamnation du défendeur au paiement :
– de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,
– d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu’à libération effective des lieux,
– d’une indemnité de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– des entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du procès-verbal de constat, la sommation de déguerpir et de l’assignation.

A l’audience du 02 juillet 2026, M. [R] [N] [U] et Mme [A] [W] épouse [N], représentés par leur conseil, ont réitéré l’ensemble de leurs demandes. Ils ont déclaré qu’ils bénéficient eux-mêmes du statut de bailleurs protégés prévu par l’article 15 alinéa 3 de la loi du 06 juillet 1989, leurs revenus étant inférieurs au plafond prévu par les textes.

En défense, M. [D] [P], comparant en personne, sollicite du juge :
– de déclarer le congé irrégulier ou inopposable et donc de rejeter la demande de constat de résiliation du bail,
– de condamner M. [R] [N] [U] et Mme [A] [W] épouse [N] au paiement :
– de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– de la somme de 1.000 euros au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
– aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, il soutient relever du régime de protection des locataires âgés, prévu par l’article 15 de la loi précité, et qu’il bénéficiait de ce fait du droit à une offre de relogement adaptée avant toute reprise effective du logement, disposition qui n’a pas été respectée et qui rend le congé irrégulier. Il expose avoir 68 ans, percevoir 1.100 euros par mois de pension de retraite par mois, et avoir deux enfants à charge dont l’un est en situation de handicap. Il ajoute s’être acquitté régulièrement du paiement du loyer depuis 12 ans.
Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, il expose que l’ensemble des justificatifs relatifs à sa situation et à son droit à protection ont été transmis dans les délais légaux, tant par courrier électronique que par courriers recommandés demeurés sans réponse, et que la présente procédure est donc abusive.

Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 septembre 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé pour vendre

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, I – lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.
[…]
II- Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée.
[…]
III- Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. […]
Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.
L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

En l’espèce, le bail a été conclu le 06 mars 2014 et ce pour une durée de 3 ans. Il a été tacitement reconduit à compter du 06 mars 2017, du 06 mars 2020 et du 06 mars 2023. Pour faire obstacle à sa reconduction après le 06 mars 2026, le congé donné par les bailleurs devait être délivré au plus tard le 05 septembre 2025, afin de respecter le délai de préavis de six mois.

Le congé signifié par commissaire de justice le 22 avril 2025 a donc été délivré dans le délai prévu par la loi.

Sur le fond, ce congé mentionne comme motif la volonté des bailleurs M. et Mme [N] de vendre le bien et remplit les conditions posées par la loi quant au droit de préférence du locataire.

A l’audience, M. [D] [P] n’a pas contesté la réalité de ce motif.

S’agissant du statut de locataire protégé revendiqué par le locataire, il est établi que M. [D] [P] était âgé de 67 ans (et donc de plus de 65 ans) à la date du 05 mars 2026, date d’échéance du contrat de bail.

Concernant ses ressources annuelles (condition cumulative imposée par le texte susreproduit), le montant des ressources doit être apprécié au titre des douze mois qui précédent la délivrance du congé (cf Cass. 3e civ., 24 oct. 2024, n°23-18.067), soit sur la période du 22 avril 2024 au 22 avril 2025.

Or, M. [P] produit seulement ses avis d’imposition établi en 2025 et 2024 sur ses revenus 2024 et 2023, indiquant un revenu fiscal de référence de 0 euro en 2024 et de 2.834 euros en 2023.

Il ne justifie nullement de ses ressources en 2025, alors qu’il a déclaré à l’audience percevoir 1.100 euros de revenus au titre de sa retraite, indiquant par là même que ses ressources ont évolué depuis 2024.

Le tribunal ne peut s’assurer que ses ressources sont effectivement inférieures au plafond de ressources fixé par la loi et l’arrêté.

Dans ces conditions, le locataire ne justifie pas pouvoir bénéficier du statut de locataire protégé prévu par la loi.

Dès lors, il convient de déclarer valide le congé délivré par M. [R] [N] [U] et Mme [A] [W] épouse [N] le 22 avril 2025 à M. [P], et de constater que le bail a été résilié à la date du 06 mars 2026.

Il y a donc lieu d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

M. [D] [P] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 06 mars 2026. Il convient de réparer ce dommage et de le condamner à payer à M. [R] [N] [U] et Mme [A] [W] épouse [N] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmenté des charges, qui aurait été du en cas de non résiliation du bail.

Sur la demande de dommages et intérêts des demandeurs                                                                   

L’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
M. [R] [N] [U] et Mme [A] [W] épouse [N] font valoir que le maintien dans les lieux du locataire les a privés de la possibilité de vendre les locaux et de disposer des fonds escomptés.

Le comportement du locataire leur a ainsi causé un préjudice et il leur sera donc alloué la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts du défendeur pour procédure abusive

M. [D] [P] succombe principalement à l’instance, de sorte que la procédure n’est pas abusive.

Sa demande de dommages et intérêts à ce titre ne pourra être que rejetée.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

M. [D] [P], qui succombe à l’instance, devra supporter les dépens, qui comprendront notamment les frais du procès-verbal de constat et de l’assignation (mais non de la sommation de déguerpir, qui n’est pas un acte imposé par la loi).

Il paraît par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de M. [R] [N] [U] et Mme [A] [W] épouse [N] l’intégralité des sommes avancées par eux et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de leurs droits et intérêts en justice. Il leur sera donc alloué la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Declare valide le congé notifié par M. [R] [N] [U] et Mme [A] [W] épouse [N] à M. [D] [P] le 22 avril 2025 ;

Constate en conséquence à la date du 06 mars 2026 la résiliation du bail signé le 06 mars 2014 entre M. [R] [N] [U] et Mme [A] [W] épouse [N] d’une part, et M. [D] [P] d’autre part et portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au 3ème étage, [Adresse 4] à [Localité 3] (01) avec une cave n°36 et un parking privatif n°7 situés à la même adresse ;

Ordonne la libération des lieux ;

Dit qu’à défaut par M. [D] [P] d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur ;

Condamne M. [D] [P] à payer à M. [R] [N] [U] et Mme [A] [W] épouse [N] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion) ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formée par M. [D] [P] ;

Condamne M. [D] [P] à payer à M. [R] [N] [U] et Mme [A] [W] épouse [N] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne M. [D] [P] à payer à M. [R] [N] [U] et Mme [A] [W] épouse [N] la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [D] [P] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du procès-verbal de constat et de l’assignation (mais non de la sommation de déguerpir) ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER, LE JUGE,