TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

LE JUGE DE L’EXECUTION

SAISIES IMMOBILIERES

Dossier : N° RG 25/00100 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WIUG
Minute : 26/00304

JUGEMENT DU 01 Octobre 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Monsieur HOFFSCHIR, Vice président
GREFFIERS : Madame PERREAU, Greffier lors des débats
Madame GAUTHIER, Greffier lors du prononcé

CREANCIER POURSUIVANT :
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] A [Localité 1], représenté par son syndic en exercice la SAS [X], société par actions simplifiée immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 487 530 099 dont le siège social est sis [Adresse 2] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés es-qualité audit siège
représenté par Me Loren MAQUIN-JOFFRE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC112

DEBITEUR SAISI
SCI FJM
société civile immobilière immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 841 291 792 dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Yann GRE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 381

CREANCIERS INSCRITS :
LA BNP PARIBAS
Société anonyme immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 662 042 449 dont le siège social est sis [Adresse 4]
ayant pour avocat Me Michel MIORINI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat postulant, vestiaire : 312 et Me Stéphanie ARFEUILLERE, avocat au barreau d’ESSONNE, avocat plaidant
LE TRESOR PUBLIC, pris en ses bureaux du SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS DE [Localité 1], situés [Adresse 5]
non comparant et non représenté

DEBATS : Audience publique du 3 Septembre 2026, mise en délibéré au 01 Octobre 2026, date indiquée à l’issue des débats
JUGEMENT : Prononcé publiquement en dernier ressort, par jugement réputé contradictoire et mis à disposition au greffe du tribunal

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement du 4 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Créteil a notamment condamné la SCI FJM à payer au syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] A VITRY-SUR-SEINE (VAL-DE-MARNE), les sommes suivantes :
– 26.010,46 euros avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2022 sur la somme de 14.808,28 euros, et du 13 juillet 2023 pour le surplus, au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2023, 3ème appel de provision de charges 2023 et 3ème cotisation fonds travaux ALUR 2023 inclus,
– 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-3 du code civil a également été ordonnée et la débitrice a été condamnée aux dépens.
Le 7 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] A VITRY-SUR-SEINE (VAL-DE-MARNE) a fait signifier à la SCI FJM un commandement de payer valant saisie des lots 51 à 62 et 162 compris dans un ensemble immobilier situé [Adresse 1], à Vitry sur Seine (Val-de-Marne), cadastré sous les références section CU, n° [Cadastre 1].
Le 26 mai 2025, le commandement de payer a donné lieu à inscription sur le fichier immobilier tenu par le service de la publicité foncière du Val-de-Marne sous le numéro d’archivage provisoire 9404P02 S0091.
Par déclaration remise au greffe le 10 septembre 2025, la SA BNP PARIBAS a déclaré sa créance.
Par acte du 21 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] A VITRY-SUR-SEINE (VAL-DE-MARNE) a assigné la SCI FJM à comparaître à l’audience se tenant le 2 octobre 2025 devant le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Créteil.
Par jugement d’orientation du 18 décembre 2025, le juge de l’exécution a notamment :
– fixé la créance du syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] A [Localité 5] (VAL-DE-MARNE) à la somme de 30.520,99 euros en principal et intérêts, arrêtée au 5 mars 2025, outre les intérêts de retard au taux légal jusqu’au parfait paiement,
– autorisé la SCI FJM à poursuivre la vente amiable de l’immeuble situé dans les lieux visés au cahier des conditions de la vente, dans les conditions prévues aux articles R. 322-20 à R. 322-25 du code des procédures civiles d’exécution,
– dit que le prix de vente ne pourrait être inférieur à 500.000 euros,
– taxé les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la charge de l’acquéreur à la somme de 23.704,56 euros,
– et dit que l’affaire serait rappelée à l’audience du jeudi 9 avril 2026.
Par jugement du 21 mai 2026, le juge de l’exécution a notamment :
– accordé à la SCI FJM un délai supplémentaire de trois mois afin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente et la consignation du prix de vente,
– et renvoyé l’affaire à l’audience du jeudi 03 septembre 2026 aux fins d’homologation de la vente à condition que le prix soit consigné à la Caisse des dépôts et consignations, outre les frais taxés, et que les conditions fixées par le jugement d’orientation soient respectées ou, à défaut, aux fins d’orientation en vente forcée,
L’affaire a été appelée à l’audience du 03 septembre 2026, au cours de laquelle le syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE SIS [Adresse 6] (VAL-DE-MARNE), la SCI FJM et la SA BNP PARIBAS ont été représentés par leur avocat respectif.
A l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] A VITRY-SUR-SEINE (VAL-DE-MARNE) a indiqué que la finalisation de la vente était toujours subordonnée à l’obtention d’un crédit, tandis que la SCI FJM a indiqué ne pas avoir confirmation de la conclusion de la vente.
A l’audience, le juge a autorisé la SCI JFM à verser aux débats au cours du délibéré, au plus tard le 10 septembre 2026, un acte authentique de vente, et laissé aux autres parties jusqu’au 17 septembre 2026 pour formuler d’éventuelles observations. Par courrier remis au greffe par voie électronique le 11 septembre 2026, la SCI FJM a adressé une attestation de Me [S] [A], notaire, indiquant que la réalisation de la vente demeurait subordonnée au déblocage et au financement de l’achat par l’acquéreur. Par courrier remis au greffe par voie électronique le 16 septembre 2026, le syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE SIS [Adresse 6] (VAL-DE-MARNE) a observé que la note en délibéré était irrecevable, comme ayant été adressée au-delà du délai fixé par le juge, et au surplus ne constatait aucune vente.
Les parties ayant été entendues en leurs observations, elles ont été informées que, pour plus ample délibéré, le jugement serait prononcé le 01er octobre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

1. Sur la recevabilité de la note en délibéré

L’article 445 du code de procédure civile prévoit que, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.
L’article 444, al. 2, dudit code précise que le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.
Alors que la SCI FJM avait été autorisée à verser au cours du délibéré, au plus tard le 10 septembre 2026, des documents attestant de la constatation de la vente du bien saisi par acte authentique, elle n’a remis au greffe une attestation de Me [S] [A], notaire, que le 11 septembre 2026.
Cette note en délibéré, versée aux débats au-delà du délai fixé par le juge, doit être déclarée irrecevable.

2. Sur le constat de la vente

L’article R. 322-21 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente ; le juge fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois ; à cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’aux seules fins de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente ; ce délai ne peut excéder trois mois.
L’article R. 322-25 dudit code ajoute qu’à l’audience à laquelle l’affaire est rappelée, le juge s’assure que l’acte de vente est conforme aux conditions qu’il a fixées, et que le prix a été consigné et ne constate la vente que lorsque ces conditions sont remplies ; à défaut de pouvoir constater la vente amiable, le juge ordonne la vente forcée dans les conditions prévues aux troisième et quatrième alinéas de l’article R. 322-22.
L’article R. 322-22, al. 3 et 4, dudit code précise que lorsque la reprise de la procédure est postérieure à l’audience d’orientation, le juge fixe la date de l’audience d’adjudication qui se tient dans un délai compris entre deux et quatre mois ; la décision qui ordonne la reprise de la procédure n’est pas susceptible d’appel.
Alors que suivant jugement du 21 mai 2026, il avait été accordé à la SCI FJM un délai supplémentaire en vue de la rédaction et de la conclusion d’un acte authentique de vente, force est de constater qu’elle ne justifie pas avoir conclu un tel acte, de sorte que la reprise de la procédure doit être ordonnée.

3. Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Les dépens suivront le sort des frais taxés.

PAR CES MOTIFS
Le juge de l’exécution statuant publiquement, par jugement contradictoire et insusceptible d’appel, prononcé par mise à disposition au greffe,
DECLARE irrecevable la note remise au cours du délibéré, le 11 septembre 2026, par la SCI FJM,
ORDONNE la reprise de la procédure de vente forcée,
FIXE l’audience à laquelle sera procédé à la vente forcée des lots 51 à 62 et 162 compris dans un ensemble immobilier situé [Adresse 1], à [Localité 1] (Val-de-Marne), cadastré sous les références section CU, n° [Cadastre 1], au :
Jeudi 10 décembre 2026 à 9h30,
Salle A, B, I ou J, rez-de-chaussée, bâtiment nord,
AUTORISE, dans les quinze jours précédant la vente, la SCP [Z] [N], commissaire de justice, ou tout autre commissaire de justice désigné par le créancier poursuivant à pénétrer et à faire visiter le bien saisi, selon des modalités arrêtées en accord avec les occupants des lieux ou, à défaut d’accord, s’il y a lieu après en avoir averti les occupants au moins sept jours à l’avance, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins,
AUTORISE le syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] A [Localité 5] (VAL-DE-MARNE) à diffuser une annonce sur un site internet de son choix dont le coût sera inclus dans les frais taxés, dès lors que celui-ci n’excède pas 2.500 euros,
DIT qu’il sera fait mention de la présente décision en marge de la copie dudit commandement,
DIT que les dépens suivront le sort des frais taxés.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION