Tribunal judiciaire de Paris, 6 février 2025, RG n° 24/07701

Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Paris

Thématique : Résiliation de bail et modalités de paiement en cas d’impayés locatifs

→ Résumé Contexte de l’Affaire La SA TOIT ET JOIE a conclu un contrat de bail avec un locataire pour un appartement à usage d’habitation le 10 octobre 2017, ainsi qu’un contrat pour un emplacement de parking le 12 décembre 2019. Les loyers mensuels étaient respectivement de 305,46 euros et 81,46 euros, auxquels s’ajoutaient des provisions sur charges. Impayés et Commandement de Payer Des loyers étant restés impayés, la SA TOIT ET JOIE a émis un commandement de payer le 9 janvier 2024, réclamant la somme de 2310,68 euros, correspondant à l’arriéré locatif. Ce commandement visait à activer la clause résolutoire du contrat de bail. Assignation en Justice Le 27 juin 2024, la SA TOIT ET JOIE a assigné le locataire devant le juge des contentieux de la protection, demandant la constatation de la clause résolutoire, l’expulsion du locataire, et le paiement des loyers et charges impayés, qui s’élevaient à 4071,94 euros à cette date. Reconnaissance de la Dette et Demande de Délai de Paiement Lors de l’audience du 25 novembre 2024, le locataire a reconnu la dette et a demandé des délais de paiement, expliquant que sa situation financière s’était améliorée. Il a proposé de rembourser la dette par versements mensuels de 150 euros. Procédure de Surendettement Le locataire a également mentionné qu’une procédure de surendettement était en cours, ayant été déclarée recevable par la Commission de surendettement de sa localité en mars 2024. Recevabilité de l’Action Le juge a constaté que l’assignation avait été notifiée conformément aux exigences légales et que la SA TOIT ET JOIE avait respecté les procédures nécessaires avant d’intenter l’action, rendant celle-ci recevable. Acquisition de la Clause Résolutoire Le juge a confirmé que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, en raison des impayés persistants et du commandement de payer resté infructueux pendant plus de six semaines. Demande de Paiement et Indemnité d’Occupation Le locataire a été condamné à verser la somme de 3898,77 euros pour loyers et charges impayés, avec des intérêts légaux. De plus, une indemnité d’occupation a été fixée, correspondant au montant du loyer jusqu’à la libération des lieux. Délai de Paiement et Suspension de la Clause Résolutoire Le juge a accordé des délais de paiement au locataire, suspendant les effets de la clause résolutoire, à condition que celui-ci respecte les modalités de paiement convenues. En cas de non-respect, la clause résolutoire redeviendrait applicable. Décision Finale Le jugement a été rendu exécutoire à titre provisoire, condamnant le locataire aux dépens et précisant que toute mensualité impayée entraînerait la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, avec assistance si nécessaire.

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [Z] [F]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Antoine BENOIT-GUYOD

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07701 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5UNA

N° MINUTE :
8

JUGEMENT
rendu le 06 février 2025

DEMANDERESSE
S.A. TOIT ET JOIE, dont le siège social est sis [Adresse 5] – [Localité 4]
représentée par Me Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0035

DÉFENDEUR
Monsieur [Z] [F], demeurant [Adresse 1] – [Localité 3]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Karine METAYER, Juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 25 novembre 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 06 février 2025 par Karine METAYER, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 06 février 2025
PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07701 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5UNA

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 10 octobre 2017, la SA TOIT ET JOIE a donné à bail à Monsieur [Z] [F] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], [Localité 3], porte n°39, pour un loyer mensuel initial de 305,46 euros outre une provision sur charges.

Par contrat sous seing privé en date du 12 décembre 2019, la SA TOIT ET JOIE a donné à bail à Monsieur [Z] [F] un emplacement de parking situé [Adresse 2], [Localité 3], n°13, pour un loyer mensuel initial de 81,46 euros outre 36,04 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA TOIT ET JOIE a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2310,68 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de décembre 2023 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 9 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2024, la SA TOIT ET JOIE a fait assigner Monsieur [Z] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur ;
– ordonner l’expulsion de la preneuse et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
– dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;
– condamner Monsieur [Z] [F] à lui payer les loyers et charges impayés au 18 juin 2024, soit la somme de 4071,94 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi ;
– condamner Monsieur [Z] [F] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au soutien de ses prétentions, la SA TOIT ET JOIE expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 9 janvier 2024.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience.

A l’audience du 25 novembre 2024, la SA TOIT ET JOIE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la baisse à la somme de 3898,77 euros, selon décompte en date du 22 novembre 2024. Elle précise que le locataire a repris le paiement des loyers et ne elle s’est pas opposée pas à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés, ainsi qu’à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire demandés par le juge.
Elle précise qu’une procédure de surendettement est actuellement en cours, que la recevabilité de la demande a été contestée mais que ce recours n’a pas abouti.

Monsieur [Z] [F], présent, a reconnu le montant de la dette, mais a demandé des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, faisant valoir que le paiement intégral du loyer courant a été repris depuis la délivrance de l’assignation et que sa situation financière lui permet de faire face à un échéancier de paiement. Il explique les impayés par plusieurs crédits en cours auxquels il n’a pu faire face.
Sur sa situation financière, il déclare cumuler 2 activités professionnelles, un emploi à LA POSTE pour des revenus mensuels de 1467 euros, et un second dans une boulangerie pour un salaire mensuel de 1038 euros. Il propose de régler sa dette par des versements mensuels de 150 euros par mois

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [Z] [F] précise que la Commission de surendettement de [Localité 6] a déclaré recevable la demande de traitement de sa situation en date du 14 mars 2024.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 février 2025.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 octobre 2017 entre la SA TOIT ET JOIE et Monsieur [Z] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] [Localité 3], porte n°39 sont réunies à la date du 20 février 2024 ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 décembre 2019 entre la SA TOIT ET JOIE et Monsieur [Z] [F] concernant l’emplacement de parking situé [Adresse 2] [Localité 3], emplacement n°13, sont réunies à la date du 20 février 2024 ;

Condamne Monsieur [Z] [F] à verser à la SA TOIT ET JOIE la somme de 3898,77 euros (décompte arrêté au 22 novembre 2024, incluant la mensualité de novembre 2024), au titre des loyers et charges impayés de l’appartement et du parking, avec les intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2024 sur la somme de 2310,68 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Rappelle que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

Autorise Monsieur [Z] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants à compter de l’audience, en 35 mensualités de 108 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Rappelle que ces délais de paiement sont applicables selon les cas :
– jusqu’à approbation du plan conventionnel de redressement, la décision imposant des mesures ;
– ou au jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou avec liquidation judiciaire
– toute autre décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Rappelle que si le bailleur est avisé de nouveaux délais et modalités de paiement de la dette fixés par la Commission de Surendettement pendant le cours des délais de paiement accordés par la présente décision, ces délais et modalités se substituent à ceux accordés ;

En cas de non-respect des délais accordés par la présente décision ou dans le cadre de la procédure de surendettement :

Dit que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants à compter de l’audience ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu’à défaut pour Monsieur [Z] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA TOIT ET JOIE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
* que Monsieur [Z] [F] soit condamné à verser à la SA TOIT ET JOIE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 22 novembre 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la SA TOIT ET JOIE ou à son mandataire ;

Dit n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [Z] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 6 février 2025 par la Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection