La copropriétaire s’est opposée à cette résolution, arguant qu’elle ne devait pas être concernée par les charges spéciales liées à ces travaux, selon le règlement de copropriété. Elle a donc assigné le syndicat des copropriétaires pour obtenir l’annulation de la résolution contestée. En réponse, le syndicat a reconnu que les frais d’entretien des escaliers devaient être répartis entre certains copropriétaires seulement, mais a également fait valoir que la résolution avait été annulée lors d’une assemblée générale ultérieure en novembre 2024.
Le tribunal a examiné la demande d’annulation et a constaté que la résolution de janvier 2023 était effectivement contraire au règlement de copropriété. Étant donné que la résolution avait été annulée par la suite, la demande d’annulation était devenue sans objet. Le tribunal a également décidé que le syndicat des copropriétaires devait supporter les dépens et a condamné ce dernier à verser une somme de 1.000 € à la copropriétaire au titre des frais de procédure, tout en la dispensant de toute participation aux frais communs. L’exécution provisoire du jugement a été ordonnée.
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
30 OCTOBRE 2025
N° RG 23/01591 – N° Portalis DB22-W-B7H-RFJJ
Code NAC : 71F
DEMANDERESSE :
Madame [R] [E] [C] [U] épouse [D]
née le 22 Octobre 1971 à [Localité 5],
demeurant [Adresse 2],
représentée par Maître Fanny LE BUZULIER, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.
DÉFENDEUR :
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble HAMILTON sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, ACTION AGIR GESTION IMMOBILIERE, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 493 138 150 dont le siège social est situé [Adresse 1] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
représenté par Maître Corinne ROUX de l’ASSOCIATION ROUX PIQUOT-JOLY, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Anne MAS, avocat plaidant au barreau de PARIS.
ACTE INITIAL du 09 Mars 2023 reçu au greffe le 16 Mars 2023.
DÉBATS : A l’audience publique tenue le 15 Mai 2025, Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 17 Juillet 2025 prorogé au 25 Septembre 2025 et 30 Octobre 2025 pour surcharge magistrat.
* * * * * *
EXPOSE DU LITIGE
Mme [R] [U] épouse [D] est propriétaire des lots N°6, 90,50 et 100 correspondant à un appartement, un emplacement de parking, une cave et un jardin à usage privatif au sein de l’immeuble HAMILTON sis [Adresse 3] (78), soumis au statut de la copropriété.
Lors de l’assemblée générale du 24 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires a voté une résolution n°20 rédigée ainsi qu’il suit :
« 20.0 Constitution d’une provision spéciale pour les travaux de réfection peinture et moquette d’un montant de 10.000 € (article 24)
L’assemblée générale décide de constituer un fond travaux pour un montant de 10.000 €.
La date d’exigibilité de la mise en place de cette avance est la date de tenue de la présente assemblée.
Récapitulatif (CHARGES ENTRETIEN ESCALIERS (D))
Pour 4 copropriétaires totalisant 1813/2358
Contre 1 copropriétaires totalisant 545/2358
Abstention 3 copropriétaires totalisant 1491/3849
Se sont opposés à la décision
[Localité 4] [S] MR (545)
Se sont abstenus
[O] (MME) (231), [F] [G] (MME) (761), [L] [B] (MME) (499).
La résolution est acceptée à la majorité de l’article 24 ».
Lors de l’assemblée générale du 23 janvier 2023 a été adoptée la résolution suivante :
« 16 -Ratification des travaux du remplacement de la moquette dans les parties communes par la société SAINT MACLOU – article 24
L’assemblée générale prend la décision de ratifier les travaux de remplacement de la moquette dans les parties communes de la copropriété.
Ces travaux sont effectués par la société SAINT MACLOU pour un montant de 13.174,79 € TTC.
Une partie de ces travaux sont subventionnés par l’indemnisation de l’assurance de la copropriété suite au sinistre référencé 2019/0167/0002, 2.234,37 € par l’assurance ; à la réception du chantier la facture sera retournée à l’assurance pour le reste de l’indemnisation prévue lors de l’ouverture du sinistre.
Le fonds travaux ALUR est débloqué afin de financer à hauteur de 8.100 €.
Un appel de fonds exceptionnel de 10.000 € a été voté lors de l’assemblée générale du 24/09/2021. Cette somme servira pour régler le reste à charge et pourra également être utilisé pour de futurs travaux.
Récapitulatif (CHARGES COMMUNES GENERALES (A))
Pour 16 copropriétaires totalisant 6261/7018
Contre 2 copropriétaires totalisant 757/7018
Copropriétaires opposés à la décision
MME [D] [U] [R] (256), MR [A] [S] (501)
La résolution est acceptée à la majorité de l’article 24 ».
C’est dans ce contexte que Mme [R] [U] épouse [D] a, par acte extrajudiciaire du 9 mars 2023, fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble HAMILTON sis [Adresse 3] (78) afin principalement de voir prononcer la nullité de la résolution N°16 de l’assemblée générale du 23 janvier 2023.
Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 7 novembre 2024 a été adoptée une résolution N°17 portant annulation de la résolution N°16 de l’assemblée générale du 23 janvier 2023.
Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 24 janvier 2025, Mme [R] [U] épouse [D] demande au Tribunal de :
– Dire Madame [R] [U] épouse [D] recevable et bien fondée en son action, ses fins et ses prétentions
– Prononcer la nullité de la résolution n°16 de l’assemblée générale du
23 janvier 2023, laquelle sera dite nulle et nul effet
– Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble HAMILTON sis [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice, la société ACTION AGIR GESTION IMMOBILIER à restituer à la demanderesse tous les frais procédure et d’avocat engendrés par la présente affaire, qu’elle a réglé en sa qualité de copropriétaire conformément à l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 et l’exempter de toute dépense à venir du chef de cette procédure
– Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble HAMILTON sis [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice, la société ACTION AGIR GESTION IMMOBILIER à verser à la demanderesse la somme de 2.400 € chacune au titre de l’article 700 du CPC
– Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble HAMILTON sis [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice, la société ACTION AGIR GESTION IMMOBILIER, aux entiers dépens
– Rappeler que l’exécution provisoire est de droit
Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées par
voie électronique le 4 mars 2025, le syndicat des copropriétaires
de l’immeuble HAMILTON sis [Adresse 3] (78) demande au Tribunal de :
– CONSTATER que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble HAMILTON sis [Adresse 3] a effectué les diligences nécessaires pour annuler la résolution n°16 de l’assemblée générale du 23 janvier 2023,
– DEBOUTER Madame [U] épouse [D] de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble HAMILTON sis [Adresse 3],
– CONDAMNER Madame [U] épouse [D] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble HAMILTON sis [Adresse 3] une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
– CONDAMNER Madame [U] épouse [D] aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Corinne ROUX, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.
Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.
La clôture a été prononcée le 5 mars 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande d’annulation de la résolution N°16 de l’assemblée générale du 23 janvier 2023
Mme [R] [U] épouse [D] rappelle qu’il résulte du règlement de copropriété que les charges mentionnées au Chapitre C, à savoir les charges d’entretien, d’aménagement et de réfection nécessités par l’usure des marches et contremarches des escaliers conduisant aux étages, de leurs dégagements et s’il y a lieu des revêtements posés dans lesdits escaliers et dégagements, seront réparties entre les copropriétaires des lots N°8 à 28. Elle fait valoir en conséquence qu’elle n’aurait pas dû être appelée à voter sur des charges spéciales, qui ne la concernent pas puisque le règlement de copropriété prévoit que les frais d’entretien et de réfection des escaliers conduisant aux étages et de leurs dégagements sont répartis entre les copropriétaires des lots numérotés 8 à 28 dans les proportions indiquées dans la colonne 3
« entretien de l’état des répartitions des charges ». Elle ajoute que la résolution querellée prévoit à tort que les travaux concernés seront imputés en charges communes. En réponse aux arguments du syndicat des copropriétaires, elle fait valoir qu’il n’est pas justifié d’un document émanant du syndic en exercice, confirmant officiellement qu’aucun recours en nullité n’a été initiée contre l’assemblée du 7 janvier 2024, dans le délai de deux mois et expose en conséquence qu’elle maintient à toutes fins la demande de nullité de la résolution n°16 de l’assemblée générale du 23 janvier 2023.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble HAMILTON sis [Adresse 3] (78) reconnaît au visa des dispositions du règlement de copropriété tel que modifié en date du 30 juillet 1975 que les frais d’entretien, d’aménagement et de réfection nécessités par l’usure des marches et contre-marches des escaliers conduisant aux étages, de leurs dégagements, et s’il y a lieu des revêtements posés dans lesdits escaliers et dégagements doivent effectivement être répartis entre les lots numéros 8 à 28.
Il fait valoir que lors de l’assemblée générale du 7 novembre 2024, la résolution n°16 de l’assemblée générale du 23 janvier 2023 a été annulée et que, le délai de recours de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 étant expiré, cette assemblée est désormais définitive. Il ajoute que la situation n’était pas préjudiciable à Mme [D] dès lors que, conformément à la décision votée lors de l’assemblée générale du 24 septembre 2021 (résolution n°20), aucun appel de fonds afférent aux travaux de remplacement de la moquette ne lui a été adressé.
En l’espèce il est justifié que la résolution N°16 adoptée lors de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 23 janvier 2023 était contraire à la répartition des charges spéciales telle que prévue par le règlement de copropriété. Le défendeur ne le conteste pas et en a même tiré lui même les conséquences en proposant l’annulation de la résolution querellée à l’assemblée générale du 7 novembre 2024 ce qui a fait l’objet de la résolution N°17 de ladite assemblée, adoptée à l’unanimité.
De plus, le syndicat des copropriétaires verse aux débats une attestation de
non-recours en date du 3 mars 2025.
Il s’ensuit que la résolution querellée est définitivement annulée et que partant, la demande en annulation objet du présent litige est désormais sans objet.
Sur les autres demandes
La présente procédure a été initiée en raison de l’irrégularité de la résolution attaquée, non conforme au règlement de copropriété.
En conséquence, le syndicat des copropriétaires supportera la charge des dépens.
S’agissant des frais de procédure exposés et non compris dans les dépens, l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine. Dans tous les cas il est tenu compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
En l’espèce, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [D] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 susvisé.
Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la demanderesse sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.
L’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort :
Dit que la demande d’annulation de la résolution N°16 de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 janvier 2023 est sans objet ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble HAMILTON sis [Adresse 3] (78) représenté par son syndic en exercice aux dépens de l’instance ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble HAMILTON sis [Adresse 3] (78) représenté par son syndic en exercice à payer à
Mme [R] [U] épouse [D] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Dit que Mme [R] [U] épouse [D] sera dispensée de toute participation aux frais de procédure en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 en ce compris les somme éventuellement déjà appelées à ce titre ;
Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;
Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.
Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 OCTOBRE 2025 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Tribunal judiciaire de Versailles, 30 octobre 2025, RG n° 23/01591 – Thématiques associés : Baux d’habitation / Logement – Annulation résolution – Paternité des données brutes : Ministère de la justice – Licence Open Data – Date de dernière mise à jour des données réutilisées 16 décembre 2025