N° Minute :

N° Rôle: N° RG 26/00200 – N° Portalis DB3K-W-B7K-GUFV

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société [Localité 1] HABITAT – OPHLM

C/

[U] [A]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé
du 21 Octobre 2026

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 23 Septembre 2026

Sous la Présidence de Fany CAVILLON, Juge des contentieux de la protection, assisté de Audrey GUEGAN, Greffier;

Entre :

[Localité 1] HABITAT – OPHLM,
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Jean VALIERE-VIALEIX, avocat au barreau de LIMOGES, substitué par Me Océane TREHONDAT-LE HECH, avocat au barreau de LIMOGES,

DEMANDEUR

Et :

Mme [U] [A]
née le 17 Juin 1978 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

DÉFENDERESSE

A l’appel de la cause à l’audience du 23 Septembre 2026, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie ; la défenderesse a été entendue en ses observations ;

Puis l’affaire a été mise en délibéré au 21 Octobre 2026, le Président a avisé les parties, que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe.

DECISION :

Rendue et prononcée par mise à disposition au greffe le 21 Octobre 2026 par Fany CAVILLON, Président, assisté de Karine MOUTARD, Greffier;

EXPOSE DU LITIGE:

Par acte sous seing privé du 7 avril 2010, à effet au 15 avril 2010, pour une durée de trois mois renouvelable par tacite reconduction, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] Métropole ([Localité 1] HABITAT) a donné à bail à Mme [U] [A] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 316 € outre une provision sur charges, ainsi qu’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer principal.

Par acte de Commissaire de justice délivré à étude le 10 mars 2026, l’Office Public de l’Habitat LIMOGES HABITAT a fait assigner Mme [U] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de :

▸ constater que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion de la locataire, et de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

▸ la condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 2 987,91 € arrêtée au 22 février 2026 au titre des loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

▸ la condamner au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

▸ la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit ;

▸ la condamner au paiement de la somme de 500 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 septembre 2026.

A l’audience susdite, l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] HABITAT, représenté par son avocat, a donné son accord pour l’octroi de délais de paiement suspensifs à hauteur de 50 € par mois afin de permettre à la locataire d’apurer la dette locative actualisée à la somme de 2 895,53 €.
Le bailleur a par ailleurs sollicité que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme de 691,87 €.

Mme [U] [A], comparant en personne, a sollicité l’octroi de délais de paiement suspensifs à hauteur de 100 € par mois afin d’apurer progressivement sa dette, qu’elle ne conteste pas.
A l’appui de sa demande, elle fait valoir sa situation personnelle, à savoir qu’elle est mère de cinq enfants. Concernant sa situation d’impayé, elle explique avoir eu des frais de dossier Polaris et un crédit à la consommation à rembourser. S’agissant de sa situation professionnelle, elle indique être à la recherche d’un emploi et percevoir des prestations de la Caisse d’allocations familiales d’un montant mensuel de 1 800 € environ.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 22 mai 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2026.

EXPOSE DES MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 3], par voie électronique le 10 mars 2026, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 9 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Par acte de commissaire de justice du 8 septembre 2025, l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] HABITAT a fait délivrer à Mme [U] [A] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3 217,96 € arrêté au 4 septembre 2025, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux.

La locataire n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 9 novembre 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Mme [U] [A] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et charges.

Le bailleur sollicite la somme de 2 895,53 € selon décompte arrêté au 16 septembre 2026, qui comprend des frais de dossier « SLS OPS » d’un montant total de 68,58 €.

Aucun justificatif d’envoi de courrier de mise en demeure au locataire n’est versé aux débats par le bailleur alors que l’envoi d’une mise en demeure constitue une formalité requise par les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation. Dès lors, le bailleur ne peut prétendre au paiement des frais de pénalité de non-réponse à l’enquête sociale, lesquels seront soustraits de la dette locative.

La créance n’étant, du reste, pas sérieusement contestable ni contestée, il convient de condamner Mme [U] [A] au paiement à titre provisionnel de la somme de 2 826,95 € (2 895,53 € – 68,58 €), arrêtée au 16 septembre 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 septembre 2025, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Sur les délais de paiement :

Le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, sur le fondement de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé que Mme [U] [A] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience et qu’elle a commencé à apurer sa dette locative.

Par ailleurs, il ressort des déclarations faites à l’audience que Mme [U] [A] perçoit 1 800 € de ressources mensuelles.

Compte tenu de ces éléments, des propositions de règlements faites à l’audience, des règlements d’ores et déjà effectués, de la capacité financière de la locataire à apurer le solde de la dette locative, et de l’accord du bailleur à l’octroi de délais de paiement, il convient d’autoriser Mme [U] [A] à se libérer de sa dette locative en 36 mois par 35 mensualités de 50 € minimum le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de la locataire sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Mme [U] [A] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

– la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,
– la clause résolutoire reprendra son plein effet,
– il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [U] [A] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,
– Mme [U] [A] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 691,82 € (selon dernier avis d’échéance du mois d’août 2026) ;
– le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [U] [A], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] HABITAT les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Mme [U] [A] à lui verser une somme de 200 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 9 novembre 2025 ;

CONDAMNONS Mme [U] [A] à payer à titre provisionnel l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] HABITAT la somme de 2 826,95 € (Deux mille huit cent vingt-six euros et quatre-vingt-quinze centimes), arrêtée au 16 septembre 2026, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 septembre 2025;

AUTORISONS Mme [U] [A] à régler les sommes dues sur 36 mois à l’aide de 35 mensualités de 50 € au minimum, dans la limite de la dette, au plus tard le 10 de chaque mois et le premier versement devant intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette ;

DISONS que la dernière mensualité sera égale au solde restant dû majoré des frais ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Mme [U] [A] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

DISONS qu’à défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer courant :
– la totalité de la somme due deviendra immédiatement exigible,
– la clause résolutoire reprendra son plein effet,
– faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [U] [A] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
– le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
– Mme [U] [A] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi soit la somme de 691,82 € ;

CONDAMNONS Mme [U] [A] à payer à l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] HABITAT la somme de 200 € (Deux cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [U] [A] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Karine MOUTARD Fany CAVILLON