Minute n°26/

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 01 Octobre 2026
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DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL VENANT AUX DROITS DE LA SAMO
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [A] [T]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]

comparante en personne
D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Franck BIELITZKI
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Michel HORTAIS
GREFFIER LORS DU DÉLIBERÉ : Cynthia HOFFMANN

PROCEDURE :

date de la première évocation : 25 Septembre 2025
date des débats : 04 Décembre 2025
délibéré au 12 Mars 2026 prorogé au 01 Octobre 2026

RG N° 25/01830 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N2CX

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Me LENGLART
CCC à Mme [T] + préfecture

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 20 mars 2017 à effet au 24 mars 2017, la Société Anonyme des Marchés de l’Ouest (SAMO) a donné à bail à [A] [T] un logement de type 3 lui appartenant sis, [Adresse 3], rez-de-chaussée, [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 380,68 € pour le logement, 30,19 € pour l’emplacement de parking, 10,07 € pour les locaux annexes, outre une provision mensuelle pour charges de 12,81 €.

Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2024, la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SAMO, a fait commandement à [A] [T] de justifier d’une assurance et de l’occupation des lieux et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 177,87 € arrêté au 4 décembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner [A] [T] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

·        Constater à compter du 12 janvier 2025 pour défaut de justification d’une assurance ou depuis le 12 février 2025 pour défaut de paiement la résiliation du bail en date du 20 mars 2017, et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail à compter du jugement à intervenir ;
·        Ordonner l’expulsion de [A] [T] et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;
·        Condamner [A] [T] au paiement de la somme de 368,11 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 28 février 2025 avec intérêts de droit à compter du 12 décembre 2024 ou à compter du jugement à intervenir, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;
·      Condamner [A] [T] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à partir du 12 janvier 2025 ou du 12 février 2025 ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu’à libération complète des lieux ;
·      Assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et dire que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;
·      Juger ainsi que, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants entre la date d’audience de jugement et la signification de ce jugement ou au titre de l’arriéré, resterait impayée sans mise en demeure préalable,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 12 février 2025,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion sans délai de [A] [T] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,[A] [T] sera condamnée à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges actualisés qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux,·        Condamner [A] [T] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de commandement ;
·        Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 22 septembre 2025 par l’Espace départemental des solidarités.

Après un renvoi lors de l’audience du 25 septembre 2025, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 décembre 2025. À ladite audience, CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 1 047,47 €. La requérante précise également qu’elle se désiste de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance. Par ailleurs, malgré la reprise seulement partielle du paiement des loyers par la locataire, la société bailleresse donne son accord pour l’octroi de délais de paiement à hauteur de 30 € par mois en sus du loyer courant sur une période de 36 mois.

Régulièrement assignée à étude, [A] [T] a comparu. Elle indique percevoir de faibles revenus, à hauteur de 1 500 €, composés du Revenu de Solidarité Active et d’allocations. Aussi, elle sollicite des délais de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire et propose de verser la somme de 20 € par mois.
Les deux parties étant présentes, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2026, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.
A l’audience du 12 mars 2026, la délivrance de la décision a été prorogée au 24 septembre 2026 en raison de l’indisponibilité du magistrat pour des raisons médicales.
A l’audience du 24 septembre 2026, en raison de la pérennité de l’absence du magistrat, une réouverture des débats a été ordonnée et la procédure renvoyée à l’audience du jeudi 1er octobre 2026.
A l’audience du jeudi 1er octobre 2026, la décision a été rendue sur le siège.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action
Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).
En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CAF le 4 décembre 2024, la Caisse en ayant accusé réception le 9 décembre 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 26 mars 2025.
L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.
En l’espèce, l’assignation du 26 mars 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 27 mars 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 25 septembre 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire au titre du défaut d’assurance
L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que le locataire a notamment pour obligation « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.
Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. ».
À l’audience, la bailleresse déclare se désister de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut d’assurance locative. Il convient de prendre acte de ce désistement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire au titre du défaut de paiement
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).
En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en page 5/14.
Par exploit de commissaire de justice en date du 12 décembre 2024, CDC HABITAT SOCIAL a fait commandement à [A] [T] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 177,87 € arrêté au 4 décembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 février 2025.
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [A] [T].
Le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La créance de CDC HABITAT SOCIAL est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et [A] [T] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 1 047,47 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 8 décembre 2025. Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 154,23 € (82,12 € + 72,11 €).
En conséquence, [A] [T] sera condamnée au paiement de la somme de 893,24 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 8 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, la dette ayant été déterminée à l’audience.
Elle sera enfin condamnée à payer à CDC HABITAT SOCIAL, à compter du 9 décembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, revalorisation incluse, soit la somme de 494,51 €.

Sur les délais de paiement
En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que la locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’elle ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, à la locataire en situation de régler sa dette locative.
En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que [A] [T] a repris le versement du loyer et charges résiduels depuis trois mois, après déduction des paiements de la CAF (Allocation logement et réduction logement solidarité). Par ailleurs, lors du paiement des échéances de novembre et octobre 2025, la locataire a versé en sus du loyer résiduel la somme de 20 €.
Le diagnostic social et financier indique que [A] [T] est mère célibataire et rencontre des difficultés dans la gestion de ses démarches administratives et financières. Depuis avril 2025, la locataire bénéficie d’un accompagnement tant au niveau de la parentalité que sur le plan administratif et financier de la part de l’Espace départemental des solidarités.
Lors de l’audience, [A] [T] déclare percevoir mensuellement la somme de 1 500 € au titre du Revenu de Solidarité active cumulé aux allocations. Elle indique déposer une demande auprès du fonds de solidarité pour le logement.
Par ailleurs, elle offre de verser 100 € par mois en plus de son loyer et charges courants. Si CDC HABITAT SOCIAL accepte le principe des délais de paiement, il sollicite que ceux-ci soient de 30 € par mois sur une période de 36 mois.
Au regard de ces éléments, dès lors que [A] [T] semble disposer de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement en sus de son loyer courant, et qu’elle a repris le paiement de ses loyers, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif. Compte tenu de la situation de précarité de la locataire, le montant des délais sera fixé sur la base des efforts financiers effectués par celle-ci avant l’audience.
Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient par ailleurs de rappeler que si [A] [T] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Elle pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion. Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et elle sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges. CDC HABITAT SOCIAL pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.
Cette indemnité d’occupation sera due par la locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les autres demandes
Les dépens
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [A] [T], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement, mais hors frais de signification à partie du jugement à intervenir, ces frais intervenant ultérieurement à la présente décision.
L’article 700 du code de procédure civile
En équité, la demande de CDC HABITAT SOCIAL fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.
L’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoires à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement.
En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 20 mars 2017 entre la Société Anonyme des Marchés de l’Ouest et [A] [T], concernant le logement sis [Adresse 5] ;
CONSTATE le désistement de CDC HABITAT SOCIAL de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement figurant au bail sont réunies à la date du 13 février 2025 ;
CONDAMNE [A] [T] à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme de 893,24 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 8 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;
ACCORDE à [A] [T] un délai de paiement de trente-six (36) mois pour se libérer de la dette, soit 35 mensualités de 20 €, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;
RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;
DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;
DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;
DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [A] [T] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis [Adresse 3], rez-de-chaussée, [Adresse 4], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE à défaut, l’expulsion de [A] [T] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;
CONDAMNE dans ce cas [A] [T] à payer à CDC HABITAT SOCIAL, à compter du 9 décembre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, en deniers ou quittances, revalorisation incluse, soit la somme mensuelle de 494,51 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;
CONDAMNE [A] [T] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;
DÉBOUTE CDC HABITAT SOCIAL de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département ;
Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 1er octobre 2026. 

Le greffier Le juge des contentieux de la protection
C. HOFFMANN F. BIELITZKI