Minute n°

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 01 Octobre 2026
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DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL
[Adresse 1]
[Localité 1]

Représenté par Me Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [V]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Comparant

Madame [Q] [X] épouse [V]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Comparant
D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Franck BIELITZKI
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marie-Pierre KIOSSEFF
GREFFIER LORS DU DÉLIBERÉ : Cynthia HOFFMANN

PROCEDURE :

date de la première évocation : 05 Février 2026
date des débats : 05 Février 2026
délibéré au 23 Avril 2026 prorogé au 1er Octobre 2026

RG N° 25/03811 – N° Portalis DBYS-W-B7J-OE25

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Me LENGLART
CCC à Mr et Mme [V] + préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE
Selon acte sous seing privé en date du 22 mai 2019 à effet au 20 juin 2019, CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à [I] [V] et [Q] [X] épouse [V] un logement de type 4 lui appartenant sis, [Adresse 3], comprenant un accessoire et une annexe, moyennant un loyer mensuel initial de 566,15 € pour le logement, 48,76 pour l’accessoire et 31,12 pour l’annexe, outre une provision mensuelle pour charges de 13,62 €.
Par acte de commissaire de justice du 3 juillet 2025, CDC HABITAT SOCIAL a fait commandement à [I] [V] et [Q] [X] épouse [V] de justifier d’une assurance, de justifier de l’occupation des lieux et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2 905,18 € arrêté au 2 juillet 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Par acte de commissaire de justice en date du 14 octobre 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner [I] [V] et [Q] [X] épouse [V] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :
Constater la résiliation du bail en date du 22 mai 2019 à compter du 3 août 2025 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 3 septembre 2025 pour défaut de paiement, et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail à compter du jugement à intervenir ; Ordonner l’expulsion de [I] [V] et [Q] [X] épouse [V] et de tout occupant de leur chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ; Condamner solidairement [I] [V] et [Q] [X] épouse [V] au paiement de la somme de 1 709,59 € arrêtée au 10 septembre 2025, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter du 3 juillet 2025 ou à compter du jugement à intervenir ;Condamner solidairement [I] [V] et [Q] [X] épouse [V] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à partir du 3 août 2025 ou du 3 septembre 2025 ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu’à libération complète des lieux, qui sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ; Assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et dire que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ; Juger ainsi que, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants entre la date d’audience de jugement et la signification de ce jugement ou au titre de l’arriéré, resterait impayée sans mise en demeure préalable, Le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 3 septembre 2025,Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,La bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion sans délai de [I] [V] et [Q] [X] épouse [V] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,[I] [V] et [Q] [X] épouse [V] seront condamnés à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges actualisés qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux, Condamner solidairement [I] [V] et [Q] [X] épouse [V] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de commandement ; Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 février 2026. À ladite audience, CDC HABITAT SOCIAL se réfère à son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa dette à hauteur de 5 161,28 € au titre des loyers et charges échus à la date du 3 février 2026. Elle ajoute que les locataires n’ont pas justifié d’une assurance habitation de sorte qu’elle maintient l’ensemble de ses demandes. De plus, elle déclare qu’il n’y a pas eu de reprise des paiements et s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement.
Régulièrement assignés à étude, [I] [V] et [Q] [X] épouse [V] ont comparu. Ils ne contestent pas le montant de la dette et précisent avoir envoyé le justificatif d’assurance. Ils ajoutent avoir conclu un échéancier avec le bailleur social. Ils expliquent l’origine de la dette locative par des difficultés médicales et familiales ayant conduit le couple à se mettre en arrêt maladie, diminuant ainsi leurs ressources. Ils proposent de verser la somme de 1 491,28 euros le jour de l’audience et un échéancier de 367 euros par mois en sus du loyer courant pendant 10 mois.
Les parties étant présentes, il conviendra de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2026, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.
A l’audience du 23 avril 2026, la délivrance de la décision a été prorogée au 24 septembre 2026 en raison de l’indisponibilité du magistrat pour des raisons médicales.
A l’audience du 24 septembre 2026, en raison de la pérennité de l’absence du magistrat, une réouverture des débats a été ordonnée et la procédure renvoyée à l’audience du jeudi 1er octobre 2026.
A l’audience du jeudi 1er octobre 2026, la décision a été rendue sur le siège.

MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de l’action
Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).
En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 23 juin 2025, la Commission en ayant accusé réception le 30 juin 2025, soit au moins deux mois avant l’assignation du 14 octobre 2025.
L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.
En l’espèce, l’assignation du 14 octobre 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 15 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 février 2026, conformément aux dispositions précédemment énoncées.
Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail
L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que le locataire a notamment pour obligation « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.
Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. ».
En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire.
Par acte de commissaire de justice du 3 juillet 2025, CDC HABITAT SOCIAL a fait commandement à [I] [V] et [Q] [X] épouse [V] d’avoir à justifier d’une assurance, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
A l’audience, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL indique que les locataires n’ont pas justifié de l’assurance habitation, ce que contestent [I] [V] et [Q] [X] épouse [V]. Toutefois, ces derniers n’apportent aucun élément de nature à justifier leurs dires.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 août 2025.
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [I] [V] et [Q] [X] épouse [V].
Le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La créance de CDC HABITAT SOCIAL est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et [I] [V] et [Q] [X] épouse [V] ne contestent ni le principe ni le montant de la dette.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 5 161,28 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 3 février 2026.
Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 334,36 € (204,21 € + 130,15 €).
Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
En l’espèce, le contrat de bail contient une clause de solidarité aux termes de laquelle « en cas de pluralité des locataires, ceux-ci sont réputés solidaires des clauses et conditions du présent contrat de location, étant précisé que le copreneur donnant congé par anticipation demeure solidaire pendant 6 mois à compter de la date d’effet de son congé ».
En conséquence, [I] [V] et [Q] [X] épouse [V] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 4 826,92 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 3 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, la dette étant fixée au jour de l’audience.
Ils seront enfin condamnés à payer à CDC HABITAT SOCIAL, à compter du 4 février 2026 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit la somme de 745,64 €, avec revalorisation ou indexation. Cette indemnité d’occupation sera due par la locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les délais de paiement 
En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que la locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’elle ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, à la locataire en situation de régler sa dette locative.
Il ressort du décompte produit aux débats que les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer courant, le dernier versement datant du 29 septembre 2025 pour un montant de 1 114,40 euros. La dette n’a, depuis, cessé de se creuser.
Si les locataires prétendent avoir conclu un échéancier avec le bailleur social, ils n’apportent cependant aucun élément de nature à conforter leurs dires.
Par ailleurs, ces derniers étant en arrêt maladie et le diagnostic social et financier ne précisant aucunement le montant de leurs ressources, le tribunal n’est pas en mesure de s’assurer qu’ils pourront tenir un quelconque échelonnement.
En conséquence, il conviendra de les débouter de leur demande de délais de paiement.

Sur les autres demandes
Les dépens
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [I] [V] et [Q] [X] épouse [V], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement.
L’article 700 du code de procédure civile
Ils seront également condamnés in solidum à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement.
En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation en date du 22 mai 2019 entre CDC HABITAT SOCIAL d’une part et [I] [V] et [Q] [X] épouse [V] d’autre part, concernant le logement sis [Adresse 4] – [Localité 2] ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 4 août 2025 ;
ORDONNE à [I] [V] et [Q] [X] épouse [V], occupants sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;
ORDONNE à défaut l’expulsion de [I] [V] et [Q] [X] épouse [V] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;
CONDAMNE solidairement [I] [V] et [Q] [X] épouse [V] à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme de 4 826,92 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 3 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;
CONDAMNE solidairement [I] [V] et [Q] [X] épouse [V] à payer à CDC HABITAT SOCIAL, à compter du 4 février 2026, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, avec revalorisation ou indexation, soit la somme mensuelle de 745,64 €, en deniers ou quittances, et ce jusqu’à la libération complète des lieux ;
DEBOUTE [I] [V] et [Q] [X] épouse [V] de leur demande de délais de paiement ;
CONDAMNE in solidum [I] [V] et [Q] [X] épouse [V] à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant notamment les frais de commandement ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le greffier Le Juge des contentieux de la protection