RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES
CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 25 SEPTEMBRE 2026

N° RG 25/02774 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FMUK
Nac :5AA

Minute:

Jugement du :
25 septembre 2026

Monsieur [T] [Z]

c/

Madame [X] [E]
Monsieur [N] [A]

DEMANDEUR

Monsieur [T] [Z]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Maître Christophe LEJEUNE de la SCP LEJEUNE-THIERRY, avocats au barreau D’AUBE

DEFENDEURS

Madame [X] [E]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Christine BRAGANTINI, avocat au barreau D’AUBE

Monsieur [N] [A]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Me Christine BRAGANTINI, avocat au barreau D’AUBE

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 03 juillet 2026 tenue par Madame Christine FRISON, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 25 septembre 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 6 septembre 2021, M. [T] [Z] a donné à bail à Mme [X] [E] et M. [N] [A] un appartement à usage d’habitation située au [Adresse 3] [Localité 3] [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 850 € et une provision mensuelle sur charges de 20 €.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 12 septembre 2021.

Les loyers n’ayant pas été payés régulièrement, M. [T] [Z] a fait signifier un commandement de payer le 22 septembre 2023.

Le 29 janvier 2024, une assignation en référé aux fins de résiliation du bail et d’expulsion était signifiée
aux locataires défaillants.

Par ordonnance en référé du 3 mai 2024, le tribunal judiciaire de troyes faisait droit aux demandes de
M. [T] [Z] , en constatant l’acquisition de la clause résolutoire, en prononçant la résiliation du bail, en ordonnnant l’expulsion de Mme [X] [E] et M. [N] [A] et en condamnant M. [T] [Z] au paiement de la somme de 1170 € à titre de trop perçu ( faute de décompte produit par M. [T] [Z]) outre les entiers dépens.
Mme [X] [E] et M. [N] [A] ont convenu de libérer le logement.

Un état des lieux de sortie a été établi par acte d’huissier de justice, le 5 août 2024, qui relève un certain nombre de dégradations.

Par acte d’huissier en date du 4 décembre 2025,M. [T] [Z] a assigné Mme [X] [E] et M. [N] [A] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes en vue d’obtenir leur condamnation à payer les sommes qu’ils estiment leur être dues.

A la suite de plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 3 juillet 2026, M. [T] [Z] -représenté par son conseil, Me [V] – reprend les termes de son assignation et demande au tribunal de :
De recevoir M. [T] [Z] en ses demandes ;
condamner solidairement Mme [X] [E] et M. [N] [A] à lui verser la somme de 1010.30 € au titre des loyers échus et impayés à la date de leur départ ;la somme de 976.78 €au titre des charges locatives impayées ; la somme de 10912.05 € au titre des réparations locatives ;Dire que le dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux pour 850 € sera déduit des sommes dues au titre des loyers, charges impayées et réparations locatives ;Debouter Mme [X] [E] et M. [N] [A] de leurs demandes plus amples ou contraires ;condamner solidairement Mme [X] [E] et M. [N] [A] à lui verser la somme de 1 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner solidairement Mme [X] [E] et M. [N] [A] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du procès-verbal de constat et de l’assignation;Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Au soutien de sa demande, M. [T] [Z] fait valoir que les locataires sortants sont responsables de dégradations dans le logement et qu’ils sont redevables de la somme de 10912.05 €. Le bailleur soutient également que les defendeurs demeurent solidairement redevable de loyers et charges impayés pour 1 987.08 €.

Mme [X] [E] et M. [N] [A] , représentés par leur conseil, Me [K],. contestent le montant des réparations locatives réclamé l’estimant exagéré. Ils précisent ne pas avoir reçu l’état des lieux de sortie. Ils contestent également la demande de réglement de charges déclarées plus de deux mois après la restitution des lieux et non justifiées par les factures afférentes.
Ils demandent au tribunal de :

déclarer recevables et bien fondées l’ensemble des demandes de Mme [X] [E] et M. [N] [A] débouter M. [T] [Z] de l’intégralité se ses demandes;
A titre reconventionnel ,

condemner M. [T] [Z] à verser à Mme [X] [E] et M. [N] [A] la somme de 1170 € au titre du trop perçus de charges et de loyer ; ordonner la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 850 € ;condamner M. [T] [Z] aux entiers dépens ;condamner M. [T] [Z] à verser à Mme [X] [E] et M. [N] [A] la somme de 1500 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DES LOYERS ET CHARGES :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Le décret n°87-713 du 26 août 1987 énumère de manière limitative et impérative la liste des charges récupérable par le bailleurs.

L’article 23 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que “Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ; 3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. […]”.

M. [T] [Z] produit le contrat de bail d’habitation signé par Mme [X] [E] et M. [N] [A] le 6 septembre 2021,des décomptes établis par le Cabinet immobilier PNB, chargé de la gérance des lieux à compter du mois d’avril 2023, ainsi que l’avis de taxe foncière pour 2022, 2023 et 2024, le relevé de compteur d’eau ( extrait constat d’huissierdu 5 août 2024), la facture des services de distribution de l’eau pour l’ année 2022, 2023 et 2024 et les factures d’assainissement concernant les exercices 2022,2023 et 2024.

Il ressort de ces éléments que Mme [X] [E] et M. [N] [A] doivent mensuellement en sus du loyer courant une provision sur charges de 20 €.

Le décompte versé par le demandeur, établi par le Cabinet immobilier PNB, à la date du 21 mars 2024 fait apparaître un solde créditeur de 19.03 €. Mais une provision de 20 € n’ayant pas été réglée en juillet 2022, elle sera apurée par le solde créditeur. De sorte qu’au 31 mars 2024 Mme [X] [E] et M. [N] [A] sont à jour concernant les loyers et les provisions. D’où l’attestation établie par le cabinet immobilier, en date du 2 avril 2024 et envoyée à Mme [X] [E] et M. [N] [A] leur indiquant qu’ils sont à jour dans le paiement du loyer.

A cette date les locataires n’étaient donc pas créanciers de leur bailleur.

Mme [X] [E] et M. [N] [A] sollicitent le paiement d’une somme de 1170 €, qualifiée de trop perçu, cette somme n’est pas justifiée de ce fait cette demande sera écartée..

Ensuite, les loyers sont régulièrement payés en avril, mai et juin 2024 par les locataires.

Suivant l’avis d’échéance établi par le cabinet immobilier en date du 25 septembre 2024, il apparaît que le loyer de juillet 2024 et celui d’août 2024 au pro rata ne sont pas réglés. Il reste un solde débiteur de 1010.30 €.

Dès lors, Mme [X] [E] et M. [N] [A] demeurent redevables de la somme de 1010.30 € au titre des loyers et provisions sur charges, correspondant au loyer de juillet 2024 et le loyer d’août 2024 au pro rata inclus.

En conséquence, ils seront condamnés solidairement à payer cette somme de 1010.30 €.

Concernant la taxe d’enlèvement des ordures ménagères:

Les avis d’imposition de la taxe foncière 2022, 2023 et 2024 ont bien été fournis.

L’avis est établi pour la surface de l’immeuble (6) qui fait 176 m2, dont 131 m2 sont occupés par les locataires. Le coefficient correspondant à la surface occupée par les locataires sera de 0.744.

*TEOM 2022 : 236 € x 0.744 : 175.58 €
*TEOM 2023 : 413 € x 0.744 : 307.27 €
*TEOM 2024 : 426 € x 0.744 : 316.95 € après pro-rata suivant le temps d’occupation (7/12) 184.88 €

Le montant total de la TEOM récupérable est de 667.73 €.

Concernant les charges d’eau potable et d’assainissement :

Les factures d’eau potable et d’assainissement pour les exercices 2022, 2023 et 2024 ont régulièrement été fournies.
Il s’avère que ces factures sont adressées à M. [Z] en tant que propriétaire de l’immeuble.
Il convient de répartir les factures entre les 3 locataires. Pour cela , il y a trois compteurs d’eau, un général et deux divisionnaires.
Du compteur général doit être soustrait la consommation des deux autres:
soit une consommation globale de 977 m3( différence EDL d’entrée et EDL de sortie)
977 -264 = 713 m3
713 m3- 104 ( logement 6B)+ 133 ( logement autre locataire ) = 476 m3 pour la période du 12 septembre 2021 au 5 août 2024 ( date de sortie).
Mme [X] [E] et M. [N] [A] vont être redevables de 476/713 ème des factures d’abonnement, de consemmation d’eau et d’assainissement.

Abonnement eau potable 2021/2022 : facture 63.30 € x 0.667 : 42.22 €
Abonnement eau potable 2022/2023 : facture 73.85 € x 0.667 : 49.26 €
Abonnement eau potable 2023/2024 : facture 73.85 € x 0.667 : 49.26 €

Consommations d’eau potable:

476 m3 pour 35 mois pour les locataires, Mme [X] [E] et M. [N] [A] .

Prix du m3: 2021/2022= 1.54 €, 2022/2023= 1.56 €, 2023/2024= 1.57 €.
Afin de faciliter les calculs, un prix de 1.55 € sera retenu sur toute la période.
476 m3x 1.55 = 737.80 € de consommation d’eau.

Assainissament :

Assainissement 2021/2022: facture 216.78 € x 0.667 = 144.59 €
Assainissement 2022/2023: facture 474.30 € x 0.667 = 316.35 €
Assainissement 2023/2024: facture 522.04 € x 0.667 = 348.20€

Soit un montant total de charges de 2355.41 €.

De cette somme, il convient de déduire, les 20 € de provisions versés tous les mois: 20 €x 34 mois= 680 €.
Un appel de charges a eu lieu au mois d’avril 2023 pour 110.73 € et un second pour 631.13 en novembre 2023, soit un total de 741.86 €.
Mme [X] [E] et M. [N] [A] ont versé au total 1421.86 € de provisions sur charges.

Dés lors la régularisation au titre des charges locatives s’élève à la somme de 2355.41 € – 1421.86 €= 933.55 €.

En conséquence, ils seront condamnés solidairement à payer cette somme de 933.55 € au titre des charges locatives.

II. SUR LES REPARATIONS LOCATIVES :

L’article 1732 du code civil et l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 obligent le locataire à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de répondre des dégradations ou des pertes survenues pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 1730 du code civil précise à cet égard que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Par ailleurs l’article 1731 du code civil dispose que « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. ».

L’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu’un état des lieux établi lors de la remise et de la restitution des clés est joint au contrat. Il est établi par les parties, ou par un tiers mandaté par elles, contradictoirement et amiablement. En cas d’intervention d’un tiers, les honoraires négociés ne sont laissés ni directement, ni indirectement à la charge du locataire.
Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au neuvième alinéa, il l’est, sur l’initiative de la partie la plus diligente, par un huissier de justice à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, M. [T] [Z] fournit le contrat de bail, l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux de sortie en date du 5 août 2024, établi par huissier de justice, ainsi que les devis des réparations à effectuer pour remettre en état le logement..

Les défendeurs contestent les montants sollicités par le bailleur arguant qu’ils sont exagérés et qu’ils sont restés trois ans dans le logement, sans qu’aucun abattement pour vétusté ne soit pratiqué.

Les locataires ont alerté M. [T] [Z], à plusieurs reprises concernant des nuisances subies, notamment des infiitrations d’eau ayant causé des dégradations. M. [T] [Z] avait indiqué contacter son assurance pour les réparations. Mais celles-ci n’ont jamais étaient réalisées. Il conviendra d’entenir compte lors de l’examen des dégradations.

Il est nécessaire de préciser que les locataires ont occupé les lieux pendant trois années depuis la conclusion du bail. Cette durée d’occupation oblige à tenir compte de l’usure naturelle des matériaux, soit la vétusté, pour l’évaluation des dégradations.

L’examen de l’état des lieux de sortie met en évidence des dégradations dont doivent répondre les locataires, à savoir :

Le nettoyage du jardin: Devis BRIC’AUBE du 29/08/2024
Un devis de 650.10 € est présenté pour la taille des haies, le désherbage et le ratissage des gravillons et la gestion des déchets.

Il est prévu dans le contrat de location que l’entretien du jardin est à la charge des locataires.
En conséquence, cette somme sera retenue.

La remise en état d’un logement : Devis FC2A du 29/08/2024
Le devis est présenté pour une somme de 9797.63 €.

Il prévoit:
*la reprise du plafond entrée, séjourt cuisine ; 2 couches mat
*la reprise des murs entrée, séjourt cuisine ; 2 couches mat
*la reprise des portes
*la reprise des murs du couloir et de la montée d’escalier ; 2 couches
*wc du RDC: 2 couches de peintures
*chambre de droite à l’étage: 2 couches sur 1 mur
*chambre de gauche à l’étage: 2 couches sur 1 mur
*la dépose de l’ancien parquet ,SAM et cuisine
*la fourniture d’un parquet chêne
*la pose du parquet
*la fourniture et pose de 1/4 de rond de 18
*le forfait protection
*le forfait de déplacement zone 1
*le forfait de nettoyage
*le forfait de livraisons

Dans l’état des lieux de sortie, il est indiqué que les murs sont en bon état, peinture tachée à différents endroits, le plafond en bon état, présence de quelques taches pour l’entrée. Dans le salon, peinture état moyen avec des taches. Le devis ne sera pas retenu pour les 2 couches de peintures sur le plafond et les murs car cela ne correspond pas avec les observations sur l’état des lieux.

Concernant les portes, l’huissier a relevé qu’elles étaient anciennes et que la peinture était écaillée. Ce poste ne sera pas retenu car il ne s’agit pas d’une dégradation.

Pour le couloir, les murs sont en bon état et le plafond aussi.

Concernant les sols, ils apparaissent en bon état sauf quelques lattes à changer. Cela ne justifie pas la dépose et le changement du parquet.

En conséquence, ne seront retenues :
2 couches de peinture chambre de droite pour 6.20 m2et chambre de gauche pour 9 m2, soit un montant de 451.44 € TTC.

3 l’intervention sur un portail, devis du 5 octobre 2024 pour un montant de 2937 €.

Dans l’état des lieux d’entrée, il était indiqué que le portail était en état moyen.
Dans un mail du 20 avril 2023, Mme précisait qu’elle ne pouvait quasiment plus l’ouvrir ni le fermer.
M. [T] [Z] ne rapporte pas la preuve que les dégradations du portail sont dues à l’action des locataires.
En conséquence, le devis ne sera pas retenu.

4 Concernant le nettoyage:devis du 25 août 2024 pour un montant de 1020 €.

Dans l’état des lieux de sortie, il est noté que le ménage est à parfaire notamment dans la cuisine.
En effet les meubles sont sales er les appareils électroménagers n’ont pas été nettoyés.
Dans la salle de bain, des traces de calcaire restent présentes notamment sur la cabine de douche et le nettoyage des wc est à parfaire.

En conséquence, le devis sera retenu pour la somme de 1020 €.

Aux fins de chiffrer le préjudice tiré de ces dégradations, M. [T] [Z] verse au débat quatre factures. Toutefois, des prestations figurant aux factures apparaissent surabondantes compte tenus des dégradations constatées et les demandeurs omettent de prendre en compte un abattement au titre de la vétusté. Dès lors les montants seront retenus comme suit :
Devis BRIC’AUBE pour 650.10 €FC2A pour 451.44 €[Localité 4] Technique Nettoyage pour 1020 €.
Dès lors, le montant des réparations locatives s’élève à la somme de 2121.54 €.

M. [T] [Z] ne justifie pas de la restitution aux locataires de leur dépôt de garantie.

Dès lors, il convient de retrancher aux réparations locatives, le montant du dépôt de garantie de 850 €.

Ainsi, seront solidairement condamnés Mme [X] [E] et M. [N] [A] , à verser à M. [T] [Z] la somme de 1271.54 € au titre des réparations locatives.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [X] [E] et M. [N] [A] , partie perdante, supporteront la charge des dépens.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de M. [T] [Z] les frais avancés au titre de la présente procédure. Mme [X] [E] et M. [N] [A] seront condamnés in solidum à leur verser une somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Mme [X] [E] et M. [N] [A] à verser à M. [T] [Z] la somme de 1010.30 € (MILLE DIX EUROS ET TRENTE CENTIMES) au titre des loyers de juillet et août 2024 au pro rata ;

CONDAMNE solidairement Mme [X] [E] et M. [N] [A] à verser à [T] [Z] la somme de 933.55 € (NEUF CENT TRENTE TROIS EUROS ET CINQUANTE CINQ CENTIMES ) au titre de la régularisation des charges locatives ;

CONDAMNE solidairement Mme [X] [E] et M. [N] [A] à verser à M. [T] [Z] la somme de 1271.54 € (MILLE DEUX CENT SOIXANTE ET ONZE EUROS ET CINQUANTE QUATRE CENTIMES ) au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE in solidum Mme [X] [E] et M. [N] [A] à verser à [T] [Z] la somme de 700 € (SEPT CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [X] [E] et M. [N] [A] aux dépens comprenant la moitié du coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

Le greffier, Le président,

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Commissaires de Justice sur ce requis de mettre les présentes à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main. A tous Commandants et Officiers de la [Localité 5] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi les présentes ont été délivrées par le Greffier.