Bail commercial : effet mécanique de la clause de garantie solidaire et acquisition de la clause résolutoire

La cession autorisée d’un fonds artisanal comprenant le droit au bail entraîne l’application mécanique de la clause de garantie solidaire stipulée au contrat. Une réitération de l’engagement du cessionnaire n’est pas nécessaire. La cour écarte l’argument fondé sur l’article L.642-7 du Code de commerce, le régime applicable étant celui de la cession d’actifs autorisée par le juge-commissaire, prévue à l’article L.642-19 du même code.

Le commandement visant la clause résolutoire est valable dès lors qu’il est régulièrement causé et mentionne le délai d’un mois. En application de l’article L.145-41 du Code de commerce, la clause résolutoire doit être constatée lorsque le manquement persiste au-delà de ce délai, quelle que soit sa gravité. L’absence de paiement a justifié la résiliation, l’expulsion et une indemnité d’occupation.

La refacturation de l’électricité n’est admise que si ses modalités sont clairement établies. En l’absence de compteur individuel et de méthode contractuelle ou préalablement précisée, la créance n’est pas justifiée. En revanche, la taxe foncière est due lorsque le bail prévoit son remboursement et que le bailleur produit les justificatifs ainsi qu’une méthode de répartition cohérente.

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Après la cession d’un fonds artisanal comprenant le droit au bail, le bailleur a délivré au cessionnaire un commandement de payer visant la clause résolutoire. La cour a retenu la garantie solidaire, constaté l’acquisition de la clause, ordonné l’expulsion et condamné le cessionnaire aux loyers, à la taxe foncière et à une indemnité d’occupation. La demande relative à l’électricité a été rejetée faute de justification du calcul.

Un bail commercial a été conclu entre la société Logetout et une société exploitant une activité de menuiserie. Le local a ensuite été acquis par la SAS Tristan [Localité 1]. Après la liquidation judiciaire de la locataire initiale, le fonds artisanal, comprenant le droit au bail, a été cédé à la SARL Arte’a avec l’autorisation du juge-commissaire.

Le bailleur a délivré au cessionnaire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour des loyers et charges impayés. Le cessionnaire en a demandé l’annulation. Le premier juge a annulé le commandement et rejeté les demandes du bailleur.

La cour retient l’effet de la clause de garantie solidaire, constate l’acquisition de la clause résolutoire, ordonne l’expulsion et condamne le cessionnaire au paiement des loyers, de la taxe foncière et d’une indemnité d’occupation. Elle rejette toutefois la demande relative à l’électricité, faute de justification suffisante du calcul.

• Cession du fonds comprenant le droit au bail
• Clause contractuelle de garantie solidaire du cessionnaire
• Commandement visant expressément la clause résolutoire
• Décompte suffisamment précis des loyers et charges impayés
• Absence de paiement dans le délai légal d’un mois
• Justificatifs établissant les taxes foncières et leur répartition

• Contrat de bail commercial et clause de garantie solidaire
• Ordonnance du juge-commissaire autorisant la cession du fonds
• Commandement de payer délivré le 7 janvier 2021
• Décomptes locatifs et arrêté des créances du 30 août 2021
• Justificatifs des taxes foncières et calcul selon la surface louée

Le bailleur obtient la condamnation du cessionnaire au paiement des loyers et de la taxe foncière, ainsi que la résiliation du bail et l’expulsion. Le cessionnaire reste redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux, mais la facture d’électricité insuffisamment justifiée est écartée.

• Paiement de 20 130,72 euros au titre des loyers et taxes foncières
• Expulsion possible après défaut de restitution volontaire des locaux
• Indemnité d’occupation due jusqu’à restitution des clés
• Rejet de la refacturation d’électricité non documentée
• Prise en charge des dépens et de l’article 700

À faire

• Vérifier la clause de solidarité du bail cédé
• Identifier le régime juridique exact de la cession
• Décompter précisément loyers et charges réclamés
• Délivrer un commandement mentionnant le délai légal
• Conserver justificatifs et méthode de calcul des taxes

À éviter

• Exiger une réitération non prévue par la clause
• Invoquer l’article L.642-7 hors de son régime applicable
• Réclamer une facture électrique sans méthode vérifiable
• Négliger le suivi du délai d’un mois
• Refacturer des charges sans justificatifs transmis

La clause de garantie solidaire attachée à la cession du droit au bail

La clause du bail imposait au cessionnaire une solidarité pour les loyers, accessoires et obligations contractuelles. La cour juge que cette garantie produit ses effets mécaniquement du fait de la cession du fonds artisanal comprenant le droit au bail, sans réitération de l’engagement. L’article L.642-7 du Code de commerce est jugé inopérant, le litige relevant de la cession d’actifs autorisée selon l’article L.642-19.

L’acquisition de la clause résolutoire après commandement impayé

Le commandement doit être régulièrement causé, viser la clause résolutoire, mentionner l’intention du bailleur et le délai d’un mois. En application de l’article L.145-41 du Code de commerce, la persistance du défaut de paiement au-delà de ce délai impose au juge de constater la résiliation, sans considération de la gravité du manquement.

La justification des charges refacturées au locataire

La refacturation de l’électricité suppose des modalités de calcul clairement établies. L’absence de compteur individuel et de méthode contractuelle ou préalablement précisée ne permet pas de justifier la facture réclamée. La taxe foncière est en revanche due lorsque le bail la met à la charge du preneur et que le bailleur produit les justificatifs ainsi qu’une répartition fondée sur la surface louée.

Articles 906-5 et 914-5 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article L.145-16 du Code de commerce, Article L.145-41 du Code de commerce, Article L.642-19 du Code de commerce, Article R.642-38 du Code de commerce, Articles 1188 et suivants du Code civil, Articles 1303 et suivants du Code civil, Article 1304-2 du Code civil, Article 1353 du Code civil, Article L.642-1 et suivants du Code de commerce, Article L.642-7 du Code de commerce, Article 909 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile