COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 08 OCTOBRE 2026

ac

N°2026/231

Rôle N° RG 23/09173 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BLTK2

[Q] [I]

[E] [I]

[C] [B] épouse [I]

C/

[U] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Dylan FERRARO ROGHI

Me Marie-Hélène GALMARD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux de MANOSQUE en date du 20 Juin 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 51-22-0002.

APPELANTES

Madame [Q] [I]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Dylan FERRARO ROGHI, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Madame [E] [I]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Dylan FERRARO ROGHI, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMÉ

Monsieur [U] [X]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Marie-Hélène GALMARD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Septembre 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès BISCH, Président de Chambre, et Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller, chargés du rapport.

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Agnès BISCH, Président de Chambre

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

Greffier lors des débats : Mme Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Octobre 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Octobre 2026.

Signé par Madame Agnès BISCH, Président de Chambre et Mme Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par trois actes du 1er décembre 1993 [K] [I], [F] [I] et [C] [I] ont donné à bail à [U] [X] différentes parcelles situées sur les communes d'[Localité 1], de [Localité 7], de [Localité 3], de [Localité 4], de [Localité 5].

Par acte d’huissier du 24 avril 2019 [Q] [I], [E] [I], [C] [B] épouse [I] en leur qualité d’ayants droits des bailleurs ont donné congé à M.[X].

Par jugement du 20 avril 2021 le tribunal paritaire des baux ruraux de Manosque a validé les congés délivrés à compter du 1er décembre 2020 et ordonné l’expulsion de M.[X] des parcelles. Il a en outre rejeté la demande d’expertise sollicitée par M.[X].

Soutenant que les parcelles ne sont toujours pas libérées et que les installations présentes sur les parcelles sont dégradées, Mme [Q] [I] et Mme [E] [I] ont saisi par requête du 7 avril 2022 le tribunal paritaire des baux ruraux de Manosque aux fins d’ordonner une expertise et de condamner M. [U] [X] au paiement d’une indemnité provisionnelle au titre des travaux de remise en état de la maison présente sur la parcelle A [Cadastre 1].

Par jugement du 20 juin 2023 du tribunal paritaire des baux ruraux de Manosque a statué en ces termes’:

ORDONNONS une expertise et désignons pour y procéder [J] [T] ([Adresse 7]), expert inscrit sur la liste de la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence avec pour mission de se faire préalablement remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

convoquer et entendre les parties,

se rendre sur les lieux et en faire la description, notamment sur les parcelles A[Cadastre 2], A[Cadastre 3], A[Cadastre 1], A[Cadastre 4] A[Cadastre 5] sises sur la commune de [Localité 7] Lieudit [Adresse 6], en particulier les bâtis présents sur ces parcelles,

indiquer notamment s’il s’agit de bâtis d’habitation ou des bâtis à usage agricole, et préciser si les bâtiments sont ou ont été fermés par des serrures,

préciser si les parcelles sont des terres cultivables,

procéder à toutes constatations et opérations utiles, prendre les photographies qui apparaissent opportunes et les joindre au rapport,

en cas de mauvais état, en expliquer les causes possibles,

évaluer le montant des indemnités dues au bailleur en cas de mauvais entretien du fonds par le fermier,

soumettre aux parties son pré-rapport,

répondre aux dires des parties.

DISONS que l’expert fera connaître sans délai son acceptation et que, dans l’hypothèse d’un refus ou d’un empêchement légitime, il sera aussitôt pourvu à son remplacement,

RAPPELONS qu’il sera procédé aux opérations d’expertise en présence des parties ou celles-ci convoquées et leurs conseils avisés,

DISONS que Madame [Q] [I], Madame [E] [I] et Madame [C] [I] devront consigner auprès de la régie d’avances et de recettes de ce tribunal la somme de 2000 euros à valoir sur les frais d’expertise dans le délai d’un mois à compter de la présente décision,

RAPPELONS qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation de l’expert sera caduque,

RAPPELONS que l’expert ne pourra commencer sa mission qu’à compter de l’avis de consignation délivré par le greffe,

DISONS que l’expert devra déposer son rapport et en adresser copie à chacune des parties dans le délai de 4 mois à compter de la réception de l’avis de consignation, délai de rigueur, sauf prorogation qui serait accordée sur rapport de l’expert à cet effet,

REJETONS les demandes formées à titre provisionnel sur l’indemnité due par le preneur,

RÉSERVONS les autres demandes et dépens.

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit.

REJETONS le surplus des demandes.

Le tribunal a considéré en substance que les parties s’opposent sur l’identification des parcelles données à bail, qu’il est nécessaire de connaître la destination des lieux, qu’il n’est pas démontré que M.[X] soit responsable des désordres aux biens litigieux d’autant que leur localisation dans l’assiette du bail n’est pas établie.

Par acte du 10 juillet 2023 Mme [Q] [I] et Mme [E] [I] ont interjeté appel de la décision.

[C] [B] épouse [I] est décédée le 8 janvier 2024.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 août 2026 Mmes [I] demandent à la cour de’:

REFORMER le jugement prononcé par le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de MANOSQUE le 20 juin 2023 (RG n° 51-22-000002) en ce qu’il a :

– Rejeté les demandes formées à titre provisionnel sur l’indemnité due par le preneur ;

– Rejeté les demandes de Mesdames [I] relatives aux dommages et intérêts du fait de l’occupation des parcelles et au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens

CONFIRMER la décision dont appel pour le surplus ;

Sur l’indemnité provisionnelle :

CONDAMNER Monsieur [U] [X] à titre provisionnel, à une somme de 55’000 euros correspondant aux travaux de remise en état hors d’eau et hors d’air de la maison présente sur la parcelle A [Cadastre 1], et ce afin de limiter l’aggravation de son état, ainsi qu’au débroussaillage nécessaire des bâtiments ;

Sur l’indemnité d’occupation :

A titre principal :

CONDAMNER Monsieur [U] [X] à verser à Mesdames [I] 12’236 euros correspondant aux revenus procurés du fait de l’occupation des parcelles sans droit ni titre,

A titre subsidiaire :

Et en tout état de cause, CONDAMNER Monsieur [U] [X] à verser 9’300 euros à Mesdames [I] au titre de l’indemnité d’occupation sans droit ni titre pour la période du 1 er août 2021 au 31 mai 2022 ;

DEBOUTER Monsieur [U] [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER Monsieur [U] [X] aux dépens ainsi qu’à la somme de 6’000 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC au titre des frais irrépétibles de l’instance

d’appel.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 juillet 2026 M. [X] demande à la cour de’:

Déclarer irrecevables les prétentions adverses,

Subsidiairement’;

Débouter les consorts [I] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

Confirmer le jugement entrepris,

Condamner les consorts [I] à payer à Monsieur [U] [X], une somme de 10’000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Les condamner à supporter les entiers dépens de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande au titre de l’obligation d’entretien du preneur

Mme [Q] [I] et Mme [E] [I] sollicitent la réformation du jugement et prétendent obtenir une indemnisation provisionnelle de la part du preneur en raison de la dégradation de la maison présente sur la parcelle A [Cadastre 1], faute d’entretien.

Elles soutiennent principalement que le bâtiment, édifié sur la parcelle A [Cadastre 1], est composé d’un rez-de-chaussée, anciennement utilisé en tant que bergerie et désormais en lieu de stockage, et d’un étage occupé par des appartements, que seul le rez-de-chaussée de ce bâtiment fait partie du bail à ferme, et que la parcelle sur laquelle il est implanté est effectivement mentionnée sur le relevé parcellaire annexé au bail conclu le 1er novembre 1993. Elles ajoutent que l’expert judiciaire retient que la nomenclature «’S’», associée notamment à la parcelle [Cadastre 1] figurant sur le relevé parcellaire, est appliquée à de bâtiments agricoles exonérés de taxes foncières.

Elles précisent qu’aucun état des lieux n’a été effectué et qu’il existe dès lors une présomption de bon état de réparations locatives du bâtiment présent sur la parcelle [Cadastre 1].

Elles produisent le procès verbal de constat d’huissier du 18 juin 2021 qui relève un état d’abandon des lieux, et rappellent que l’expert n’a pas pu accéder aux lieux en raison de l’abondante végétation.

M. [U] [X] réplique’que la demande de provision est irrecevable car la décision querellée n’a pas tranché la question de l’assiette du bail rural ,que les bâtiments d’habitation n’ont jamais fait l’objet du bail, et que l’intention des parties, au moment où elles ont établi le bail rural, n’était pas d’inclure les bâtiments litigieux dans le contrat.

Il ajoute que les baux ruraux en date du 1er décembre 1993 sont particulièrement sommaires, ne comprennent aucune description ni même désignation des parcelles données à bail rural (nature, contenance’) mais renvoient simplement à un relevé d’exploitation de la MSA de Madame [C] [I] qui n’a jamais été signé par le preneur, que la parcelle A [Cadastre 1] est répertoriée dans les propriétés bâties et il est d’ailleurs indiqué dans la colonne AF (affectation), la lettre « H » pour habitation, étant précisé que cet immeuble comporte deux appartements, alors qu’il dispose de son propre logement à [Localité 6], que les appelantes reconnaissent dans leurs dernières écritures que le bail litigieux ne comprend aucun local d’habitation, ceci caractérisant un aveu judiciaire dont la Cour devra tirer toutes les conséquences.

Il rappelle que l’expert judiciaire relève que les bâtiments d’habitation étaient fermés par des serrures’et précédemment occupés par des membres de la famille [I], comme l’a constaté l’expert.

Il confirme qu’aucun état des lieux n’a été établi entre le bailleur et le preneur, de sorte qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, les éléments versés aux débats par les demanderesses ne permettent pas d’établir que les lieux étaient en bon état au début du bail rural.

Enfin il argue que la vétusté des bâtiments et les défauts de structure (fissures, plafond effondré, état de ruines’) relevés par le commissaire de justice ne concernent pas de réparations locatives incombant au preneur mais de grosses réparations qui sont à la charge des bailleurs.

Sur ce

L’article L.411-72 du Code rural dispose qu’en cas de dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi.

L’article 1731 du Code civil dispose que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 1732 du Code civil prévoit que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

S’agissant de l’irrecevabilité soulevée par l’intimé, il sera observé que le premier juge a rejeté la demande d’indemnité provisionnelle aux motifs que celle-ci était insuffisamment établie tant que la question de l’assiette du bail n’était pas tranchée.

Ainsi, bien que le jugement querellé ait été rendu avant dire droit en raison de la désignation d’un expert judiciaire commis aux fins d’apporter des éléments sur l’assiette du bail rural, la demande de provision telle que présentée par la partie appelante a été tranchée par un rejet par le premier juge, si bien que la cour est saisie de cette demande qui relève davantage de l’examen de son bien fondé que de sa recevabilité.

Le moyen d’irrecevabilité sera donc écarté.

Sur le fond, il s’évince du bail litigieux que «’M. [I] donne à bail à ferme à M.[X] une exploitation sise sur la commune de [Localité 7]. La description exacte en est portée ci-dessous’» Il est ajouté à la main «’Voir ci joint le relevé Msa [Localité 4]-[Localité 1]’».

Le dit bail comporte la signature des deux parties et a fait l’objet d’un enregistrement à la recette de [Localité 8] le 5 janvier 1994.

Cette pièce est accompagnée d’un relevé parcellaire d’exploitation établi au nom de Mme [I] [C] en date du 11 octobre 1993, sur lequel est notamment indiqué la parcelle A [Cadastre 1] lieu dit [Adresse 6] d’une contenance de 16a00ca sous la nomenclature S, correspondant à Sol.

Les termes de cette désignation ne permettent pas de s’assurer, comme le soutient la partie appelante, que seul le rez-de-chaussée du bâtiment édifié sur la parcelle A [Cadastre 1] ait été intégré à l’assiette du bail rural.

Il n’est pas davantage démontré que M.[X] a eu connaissance de l’annexion de ce relevé précisément lors de la conclusion du contrat de bail, puisque seule une mention manuscrite opère un renvoi à un relevé Msa sans aucune autre précision notamment sur sa date ou sa prise de connaissance par l’intéressé.

Le fait que le bail ait fait l’objet d’un enregistrement à la Recette de [Localité 8], permettant son opposabilité aux tiers, n’est pas en soi suffisant pour affirmer que le relevé parcellaire communiqué ait été celui communiqué à M.[X].

Le constat d’huissier réalisé en juin 2021 par la partie appelante ne permet aucunement d’attribuer une quelconque utilisation agricole du rez-de-chaussée par M.[X], les lieux étant envahis de végétation, pas plus qu’il ne permet de considérer que ce lieu était compris dans l’assiette du bail rural litigieux.

Enfin l’expert judiciaire précise en page 13 de son rapport que le niveau 0 de la maison d’habitation qu’il qualifie de «’garage’» n’a pas pu être visité.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la partie appelante ne démontre aucunement que le bâtiment édifié sur la parcelle A [Cadastre 1] fasse partie de l’assiette du bail litigieux, pour la partie située au rez-de-chaussée, de sorte que la demande d’indemnité au titre du défaut d’entretien de cette partie est non fondée.

Le jugement sera donc confirmé.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Mme [Q] [I] et Mme [E] [I] soutiennent que l’intimé s’est maintenu sur les terres jusqu’en mai 2022 et que n’ayant entrepris aucune formalité auprès de la Direction Départementale des Territoires et de la Mer (DDTM) pour annuler les déclarations des parcelles litigieuses en vue des aides de la Politique Agricole Commune, il a continué à bénéficier des aides financières liées à ces terres, qu’ainsi il a bénéficié de 23 597 d’euros d’aides PAC en se maintenant sur les terres au détriment des droits de la famille [I]

M. [U] [X] réplique’que le tribunal n’a pas statué sur cette demande et qu’au surplus, que le tribunal a déjà fixé une indemnité d’occupation dans son jugement du 20 avril 2021 dont il a évalué le montant à la somme de 1 000 euros par mois, qu’il a quitté les lieux le 31 juillet 2021.

Sur ce

Il s’évince de la lecture du jugement critiqué que la demande au titre de l’indemnité d’occupation n’a pas été tranchée au fond et a fait l’objet d’une réserve dans l’attente du retour du rapport d’expertise et de la poursuite de l’instance au fond.

Si l’article 568 du code de procédure civile prévoit que lorsque la cour d’appel infirme ou annule un jugement qui a ordonné une mesure d’instruction, ou qui, statuant sur une exception de procédure, a mis fin à l’instance, elle peut évoquer les points non jugés si elle estime de bonne justice de donner à l’affaire une solution définitive, après avoir ordonné elle-même, le cas échéant, une mesure d’instruction, cette situation n’est pas applicable au cas d’espèce puisque le jugement avant dire droit qui a ordonné l’expertise n’est ni annulé ni infirmé. Il s’ensuit que la cour n’est pas saisie de cette demande.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [Q] [I] et Mme [E] [I] qui succombent seront condamnées aux dépens et aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à M. [U] [X].

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare Mme [Q] [I] et Mme [E] [I] recevables en leur demande d’indemnité provisionnelle’;

Confirme le jugement et y ajoutant,

Condamne Mme [Q] [I] et Mme [E] [I] aux entiers dépens’;

Condamne Mme [Q] [I] et Mme [E] [I] à verser à M. [U] [X] la somme de 6’000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile’;

LE GREFFIER LE PRESIDENT