COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AVANT DIRE-DROIT

DU 08 OCTOBRE 2026

N° 2026/ 390

N° RG 26/01042

N° Portalis DBVB-V-B7K-BPQWY

[H] [N]

C/

[O] [R]

S.E.L.A.R.L. [W] [G]

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Président du TJ de [Localité 1] en date du 23 décembre 2025 enregistré au répertoire général sous le n° 25/00329.

APPELANTE

Madame [H] [N]

née le 04 novembre 1951 à [Localité 2] (TERRIT. DU FEZZAN-LYBIE)

de nationalité française, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Philippe KAIGL membre de la SCP KAIGL – ANGELOZZI, avocat plaidant au barreau de GRASSE

INTIMÉS

Monsieur [O] [R]

né le 01 juin 1954 à [Localité 3] (14), demeurant [Adresse 3]

assigné le 09 mars 2026 (DA) en étude

Signification des conclusions le 23.04.2026 à étude

Signification des conclusions du Syndicat des copro. [Adresse 1] à étude

défaillant

S.E.L.A.R.L. [W] [G]

prise en la personne de Me [W] [G], administrateur judiciaire, désigné par ordonnance présidentielle du tribunal judiciaire de Grasse du 4 octobre 2023, en sa qualité de directeur de l’association syndicale libre dénommée [Adresse 1]

dont le siège social est sis [Adresse 4]

assignée le 02 mars 2026 (DA) en étude

Signification des conclusions le 23.04.2026

Signification des conclusions du Syndic RÉSIDENCE [Etablissement 1] le 16.06.2026 à personne morale, acte remis à Mme [I] [L], administrateur judiciaire,

défaillante

Syndicat des copropriétaires RÉSIDENCE [Etablissement 1]

sis [Adresse 5] [Localité 4] [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice le Cabinet GTS IMMOBILIER domicilié en cette qualité, demeurant [Adresse 7]

représentée par Me Sébastien BADIE membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 24 juin 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Mme Florence PERRAUT, Conseillère a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Nadia FAYALA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 octobre 2026.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 octobre 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Nadia FAYALA, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique passé devant maître [E] [F], notaire à [Localité 5] (06), le 11 janvier 1990, madame [H] [N] a acquis la propriété d’une maison individuelle de type ’villa jumelée’ portant le n° 3 de l’ensemble immobilier dénomme ’[Adresse 1]’ construit sur un terrain situé sur la commune de [Localité 6] (06), [Adresse 8]’, cadastré section BO n° [Cadastre 1], [Adresse 9].

Aux termes de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires en date du 6 avril 2020, la SAS GESTION IMMOBILIERE [Localité 7]-[X], exerçant sous le nom ’Cabinet [X]’, a été désignée pour une durée d’un an en qualité de syndic.

Madame [H] [N] a assigné le syndicat des copropriétaires de la ’[Adresse 1]’, représenté par son syndic en exercice, devant le tribunal judiciaire de Grasse, sur le fondement de l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, aux fins d’entendre :

– déclarer recevables ses demandes ;

– ordonner l’annulation de cette assemblée générale ;

– condamner l’association syndicale libre (ASL) ISIS au paiement de la somme de 1000 euros, outre les dépens.

Suivant jugement contradictoire en date du 12 juillet 2022, signifié le 27 septembre 2022 et devenu définitif, la 2ème chambre du tribunal judiciaire de Grasse, a :

– constaté que les propriétaires au sein de la résidence [Etablissement 1] étaient constitués en association syndicale libre (ASL), et que cette association syndicale libre n’était pas soumise aux dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 mais à l’ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004, au décret n°2006-504 du 3 mai 2006 et a ses statuts ;

– constaté que le délai pour contester une assemblée générale d’ASL était un délai de prescription quinquennal ;

– prononcé l’annulation de l’assemblée générale extraordinaire de l’association syndicale libre de la [Adresse 1] en date du 6 avril 2020 ;

– condamné l’ASL [Adresse 1] à payer à madame [H] [N] une somme de 1.000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Le Cabinet [X] ayant continué à convoquer les ’copropriétaires’ en qualité de syndic de la communauté immobilière dénommée [Adresse 1], madame [H] [N] a saisi le président du tribunal judiciaire de Grasse d’une requête aux ’ns de désignation d’un administrateur provisoire de l’association syndicale libre, en date du 14 juin 2023.

Suivant ordonnance en date du 4 octobre 2023, la première vice-présidente du tribunal judiciaire de Grasse a désigné la SELARL [W] [G] ET ASSOCIES prise en la personne de Maître [W] [G], administrateur judiciaire, en qualité de directeur de l’association syndicale libre [Adresse 1], à l’effet de :

– administrer l’ASL Résidence [Etablissement 1] avec les pouvoirs du directeur tels que définis au titre III article 17 des statuts, jusqu’à la nomination du directeur ;

– convoquer une assemblée générale et à cette fin convoquer individuellement chaque

propriétaire d’immeuble inclus dans le périmètre de l’ASL [Adresse 1], y convoquer

le Cabinet [X], inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale la désignation

du directeur, la mise en conformité des statuts de l’ASL Résidence [Etablissement 1] au regard de

l’ordonnance n°2004-632 du 1″ juillet 2004 et du decret n°2006-504 du 3 mai 2006 ;

– la représenter dans les actes de la vie civile et toutes les procédures jusqu’à la nomination du directeur de l’ASL ;

– se faire remettre les fonds et l’ensemble des documents et archives détenus par le Cabinet [X] au titre de la gestion de l’ensemble immobilier [Adresse 1] jusqu’à la nomination du directeur de l’ASL.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2023, la SAS GESTION IMMOBILIERE [Localité 7]-[X] a assigné l’association syndicale libre [Adresse 1] et madame [H] [N] aux fins de voir retracter cette ordonnance sur requête.

Suivant ordonnance en date du 25 janvier 2024, la demande en rétractation a été rejetée et l’ordonnance sur requête, ainsi que la mission qu’elle contient, ont été confirmées en tant que de besoin.

Suivant requête datée du 23 juillet 2024, la SELARL [W] [G] ET ASSOCIES prise en la personne de Maître [W] [G], administrateur judiciaire, désignée par ordonnance du 4 octobre 2023 es qualité de directeur de l’association syndicale libre [Adresse 1], a saisi la présidente du tribunal judiciaire de Grasse d’une demande en extension de mission, exposant que l’ASL n’avait en réalité pas d’existence juridique des lors que le récépissé de déclaration de l’ASL, qui n’avait été déposée à la préfecture qu’en 2008, avait été annulé par jugement du tribunal administratif de Nice en date du 2 octobre 2009, confirmé par arrêt de la cour d’appel administrative de Marseille en date du 7 juillet 2011, que les titres de propriété des acquéreurs de lots, faisaient référence au régime de la copropriété et leur attribuait des quotes-parts des parties communes sur la base d’un état descriptif de division et que l’existence d’une ASL apparaissait incompatible avec l’existence d’un tel état descriptif de division.

Par ordonnance en date du 29 juillet 2024, la presidente du tribunal judiciaire de Grasse a fait droit a cette demande dans les termes suivants :

’Vu l ’incertitude sur le régime juridique de l ensemble immobilier Résidence [Etablissement 1],

– étendons la mission de la SELARL [W] [G] & ASSOCIES prise en la personne de Maître [W] [G] et l’autorisons à effectuer les démarches permettant de déterminer le régime juridique applicable a cet ensemble immobilier, et à cette fin, de se faire assister d’un géomètre-expert ;

– autorisons la SELARL [W] [G] & ASSOCIES prise en la personne de Maître

[W] [G] a repartir l’appel provisionnel correspondant aux honoraires du géomètre-expert, et aux frais de fonctionnement de l’ensemble immobilier, en appliquant le tableau des tantièmes conforme a l’etat descriptif de division comportant des quotes- parts de parties communes,

– disons que la répartition de ces provisions conformément a l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 sera régularisée après l’approbation des comptes, une fois que le

regime juridique applicable à la Résidence [Etablissement 1] sera établi,

– autorisons la SELARL [W] [G] & ASSOCIES prise en la personne de Maître

[W] [G] a convoquer une assemblée générale en vue de faire valider les travaux du géomètre et les conséquence qui en decoulent et de designer les organes de gestion,

– disons qu’il nous en sera référé en cas de difficulté’.

A la suite de cette ordonnance, les colotis ont été réunis en assemblée générale le 27 septembre 2024 par Maître [W] [G] es-qualité, représenté par son associée Maître [I] [L], assemblée au cours de laquelle l’analyse juridique du conseil de l’administrateur a été présentée, les participants ont pris acte du statut de copropriété de l’ensemble immobilier et décidé de régulariser la situation en établissant un règlement de copropriété conforme, ont validé le devis du géomètre-expert et le principe du lancement d’un appel de fonds auprès de l’ensemble des copropriétaires et il a été décidé d’organiser une assemblée générale à l’issue des travaux du géomètre pour les faire valider et faire élire un syndic professionnel.

Les copropriétaires ont été réunis en assemblée générale le 23 juin 2025 et ont décidé de désigner en qualité de syndic le cabinet GTS IMMOBILIER, pour une durée de 12 mois à compter du 24 juin 2025 ; les copropriétaires ont également voté le budget prévisionnel pour les exercices 2024, 2025 et 2026 ainsi que le montant de la cotisation annuelle fonds travaux loi Alur pour les mêmes exercices, désigné le conseil syndical et validé le projet de règlement de copropriété de l’ensemble immobilier [Adresse 1] établi par le géomètre-expert.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 19 février 2025, madame [H] [N] a fait assigner la SELARL [W] [G] & ASSOCIES, prise en la personne de Me [W] [G], administrateur judiciaire, désigné par ordonnance présidentielle du tribunal judiciaire de Grasse du 4 octobre 2023, es qualité de directeur de l’association syndicale libre dénommée [Adresse 1], aux ’ns de rétractation de l’ordonnance sur requête du 29 juillet 2024 susvisée.

Par ordonnance contradictoire du 23 décembre 2025, le juge des requêtes, statuant en rétractation a :

– déclaré monsieur [O] [R] recevable en son intervention volontaire accessoire ;

– rejeté la demande formée par madame [H] [N] et monsieur [O] [R] tendant à voir déclarer nulle l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par le cabinet GTS IMMOBILIER ;

– déclaré le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par le cabinet GTS

IMMOBILIER recevable en son intervention volontaire ;

– déclaré madame [H] [N] recevable en sa demande en rétractation de l’ordonnance sur requête rendue par madame la présidente du tribunal judiciaire de Grasse en date du 29 juillet 2024 ;

– rejeté la demande en rétractation formée par madame [H] [N] et monsieur [O] [R] à l’encontre de l’ordonnance sur requête rendue par Madame la présidente du tribunal judiciaire de Grasse en date du 29 juillet 2024 ;

– rejeté par voie de conséquence les demandes subséquentes formées par madame [H] [N] et monsieur [O] [R] tendant à voir désigner tel autre administrateur judiciaire en remplacement de la SELARL [W] [G] investi de la mission issue de l’ordonnance du 4 octobre 2023, et à voir annuler les actes initiés ou réalisés par la SELARL [W] [G] dans le but d’imposer le régime de la copropriété à la Résidence [Etablissement 1], à savoir l’assemblée générale du 23 juin 2025 et tous actes votes lors de cette assemblée générale du 23 juin 2025, notamment le règlement de copropriété et sa publication, le contrat de syndic, la désignation des membres du conseil syndical, ou exécutés en vertu de ladite assemblée, tels que les appels de fonds ;

– condamné madame [H] [N] et monsieur [O] [R] in solidum aux entiers dépens ;

– débouté madame [H] [N] et monsieur [O] [R] de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné madame [H] [N] et monsieur [O] [R] in solidum à verser la somme de 2.500 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représente par le cabinet GTS IMMOBILIER, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon déclaration reçue au greffe le 26 janvier 2016, madame [N] a interjeté appel de la décision, visant à la critiquer en ce qu’elle a :

– rejeté la demande formee par madame [H] [N] et monsieur [O] [R] tendant à voir déclarer nulle l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par le cabinet GTS IMMOBILIER ;

– déclaré le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par le cabinet GTS

IMMOBILIER recevable en son intervention volontaire ;

– rejeté la demande en rétractation formée par madame [H] [N] et monsieur [O] [R] à l’encontre de l’ordonnance sur requête rendue par Madame la présidente du tribunal judiciaire de Grasse en date du 29 juillet 2024 ;

– rejeté par voie de conséquence les demandes subséquentes formées par madame [H] [N] et monsieur [O] [R] tendant à voir désigner tel autre administrateur judiciaire en remplacement de la SELARL [W] [G] investi de la mission issue de l’ordonnance du 4 octobre 2023, et à voir annuler les actes initiés ou réalisés par la SELARL [W] [G] dans le but d’imposer le régime de la copropriété à la Résidence [Etablissement 1], à savoir l’assemblée générale du 23 juin 2025 et tous actes votes lors de cette assemblée générale du 23 juin 2025, notamment le règlement de copropriété et sa publication, le contrat de syndic, la désignation des membres du

conseil syndical, ou exécutés en vertu de ladite assemblée, tels que les appels de fonds ;

– condamné madame [H] [N] et monsieur [O] [R] in solidum aux entiers dépens ;

– débouté madame [H] [N] et monsieur [O] [R] de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné madame [H] [N] et monsieur [O] [R] in solidum à verser la somme de 2.500 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représente par le cabinet GTS IMMOBILIER, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions transmises le 7 juin 2026, par RPVA, dûment signifiées, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle infirme la décision entreprise sur les chefs critiqués et statuant à nouveau :

– à titre principal :

– déclare le syndicat des copropriétaires irrecevable à plaider au nom et pour le compte de la SELARL [G] ;

– dise et juge que la mission de la SELARL [G] n’est pas finie ;

– rétracte l’ordonnance rendue en date du 29 juillet 2024 par la Présidente du tribunal judiciaire de Grasse à la requête de la SELARL [G] en sa qualité de directeur de l’ASL dénommnée Résidence [Etablissement 2] ;

– désigne un autre administrateur en remplacement de la SELARL [G] ;

– annule les actes initiés ou réalisés par la SELAR [G] dans le but d’imposer un régime de copropriété à la Résidence [Etablissement 1] à savoir :

* l’assemblée générale du 23 juin 2025 ;

* tous les actes votes ou exécutés lors de cette assemblée ;

– déboute la SELARL [G] de ses demandes ;

– à titre subsidiaire :

– si le syndicat des copropriétaires était déclaré recevable en son intervention, le déboute de ses demandes ;

– en toute hypothèse :

– condamne la SELARL [G], en qualité de directeur de l’ASL à lui payer la somme de 5 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

– la décharge des condamnations prononcées contre elle.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

– le syndicat des copropriétaires est irrecevable en son intervention volontaire ;

– c’est un coup de force procédural ;

– la SELARL [G] n’a pas achevé sa mission et la désignation d’un syndic n’y met pas fin de plein droit ;

– l’ordonnance du 29 juillet 2024 n’a pas remplacé celle du 4 octobre 2023 mais l’a

complétée ;

– sur le fond : le bien-fondé de sa demande de rétractation :

– il y a violation de l’autorité de la chose jugée ;

– le jugement du 12 juillet 2022 attribue expressément à la Résidence [Etablissement 3] ;

– la SELARL [G] aurait du intenté un recours contre cette décision ;

– la SELARL [G] a ignoré une partie de sa mission ;

– la SELARL [G] a usé de manière abusive de ses pouvoirs ;

– la Résidence [Etablissement 1] a le statut d’ASL ;

– l’ASL a la personnalité juridique ;

– le droit de l’urbanisme ;

– il y a lieu de faire droit à la rétratactation et à ses effets ;

Par conclusions transmises le 15 juin 2026, par RPVA, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, sollicite de la cour qu’elle :

– juge les demandes de Mme [N] irrecevable pour défaut d’objet, défaut d’intérêt à agir ;

– confirme la décision entreprise ;

– déboute Mme [N] de ses demandes ;

– condamne Mme [N] à lui payer la some de 3 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

– le cabinet GTS IMMOBILIER a accepté son mandat de syndic à l’issue de l’assemblée générale du 23 juin 2025, réitéré le 25 février 2026 ;

– la mission de Maître [G] a donc pris fin à cette date ;

– la mesure dont Mme [N] demande la rétractation est éteinte ;

– Mme [N] cherche en réalité à obtenir l’annulation de l’assemblée générale du 23 juin 2025 et de ses actes subséquents ;

– la cour n’a pas vocation à statuer sur le fond du litige ;

– son intervention est régulière ;

– le jugement du tribunal judiciaire de Grasse du 12 juillet 2022 n’a pas autorité de la chose jugée car il avait pour seul objet la régularité de la convocation à l’assemblée générale du 6 avril 2020 ;

– l’ordonnance du 29 juillet 2024 est bien fondée ;

– Mme [N] sera déboutée de ses demandes.

Régulièrement intimés ni M. [R] ni la SELARL [G] ni l’ASL Résidence [Etablissement 1] n’ont constitué avocat.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 24 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 332 alinéa 1 du code de procédure civile, le juge peut inviter les parties à mettre en cause tous les intéressés dont la présence lui paraît nécessaire à la solution du litige.

L’article 552 du même code dispose qu’en cas de solidarité ou d’indivisibilité à l’égard de plusieurs parties, l’appel formé par l’une conserve le droit d’appel des autres, sauf à ces dernières à se joindre à l’instance.

Dans les mêmes cas, l’appel dirigé contre l’une des parties réserve à l’appelant la faculté d’appeler les autres à l’instance.

La cour peut ordonner d’office la mise en cause de tous les co-intéressés.

En l’espèce, Mme [N] a interjeté appel de l’ordonnance entreprise à l’encontre de ’M. [R], de la SELARL [G] et de l’ASL Résidence [Etablissement 1], prétenduement représentée par le cabinet GTS Immobilier’, selon les termes de la déclaration d’appel.

Or ces derniers n’ont pas constitué avocat.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice GTS Immobilier, n’a pas été mis en la cause devant la cour, alors que son intervention volontaire avait été déclaré recevable par le premier juge.

De même, le syndicat des copropriétaires n’a pas sollicité de la cour qu’elle déclare son intervention volontaire recevable au vu du dispositif des dernières écritures produites.

Il convient dès lors, par application des dispositions des articles précités et afin de permettre au syndicat des copropriétaires défendeur de première instance, non intimé, de présenter une défense en cause d’appel et d’inviter les parties à régulariser sa mise en cause.

L’ensemble des demandes et des dépens seront, à ce stade, réservés.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant arrêt avant dire-droit, par défaut ;

Réouvre les débats et renvoie l’affaire à l’audience du mercredi 17 février 2027 à 9h00 en salle 5 – Palais Monclar, en faisant injonction aux parties de régulariser l’intervention du syndicat des copropriétaires ;

Réserve l’ensemble des demandes ainsi que les dépens.

La greffière La présidente