Cour d’appel, Chambre 1-2, 22 octobre 2026, RG n° 25/13896

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 22 OCTOBRE 2026

N° 2026/571

Rôle N° RG 25/13896 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BPL5B

[O] [W]

C/

S.C.I. [Localité 1] CYPRES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Thierry TROIN

Me Joseph MAGNAN

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection d'[Localité 2] en date du 20 Octobre 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-25-000400.

APPELANT

Monsieur [O] [W]

né le 06 Mars 1969 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Thierry TROIN de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

S.C.I. [Localité 1] CYPRES

dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée par Me Renaud GIULIERI, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Septembre 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Angélique NETO, Présidente

Mme Séverine MOGILKA, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Octobre 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Octobre 2026,

Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant exploit en date du 26 décembre 2024, la société civile immobilière (SCI) [Localité 1] Cyprès a fait délivrer à M. [O] [W] un commandement d’avoir à payer la somme de 65 423,29 euros à valoir sur un arrieré locatif en visant la clause résolutoire insérée dans un bail d’habitation consenti par la société Matériaux et constructions méditérranéens (MCM) aux époux [W] portant sur un appartement se trouvant au rez-de-chaussée d’un immeuble situé [Adresse 3] à Antibes à effet au 1er août 1994.

Se prévalant de l’infructuosité dudit acte, la société [Localité 1] Cyprès a fait assigner M. [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Antibes, statuant en référé, par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2025, afin de constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion et le condamner à lui verser diverses sommes à titre provisionnel.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 20 octobre 2025, ce magistrat a :

– déclaré la demande recevable ;

– constaté la résiliation du bail susvisé avec effet au 26 février 2025 ;

– dit que M. [W], occupant sans droit ni titre, devait quitter les lieux sans délai à compter de la présente décision ;

– à défaut, ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

– fixé l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer courant, à savoir 979,02 euros par mois à compter du 26 février 2025 ;

– condamné M. [W], à titre provisionnel, à payer à la société [Localité 1] Cyprès :

* une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer, payable au même terme et avec l’indexation prévue au contrat pour le loyer et jusqu’à parfaite libération des lieux, au prorata temporis de la durée d’occupation effective ;

* la somme de 67 276,47 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges et provisions au terme de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal intérêts sur la somme de 65243,29 euros à compter du 26 décembre 2024 et pour le surplus à compter de l’assignation du 2 mai 2025 ;

– rappelé que :

* l’expulsion ne pouvait pas être mise à exécution entre le 1er novembre et le 31 mars de l’année suivante, sauf en cas de solution de relogement adaptée à la situation de l’occupant ;

* l’expulsion ne pouvait être réalisée qu’à l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification de la présente décision et la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

* si des biens avaient été laissés sur place, ils seraient cantonnés sur place ou déposés à la diligence du commissaire de justice instrumentaire en un lieu approprié, aux frais de l’occupant ; * sommation serait faite à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai de deux mois non renouvelable à compter de la remise ou de la signification du procès-verbal d’expulsion, faute de quoi les biens qui n’auraient pas été retirés seraient vendus aux enchères publiques dans le cas où l’inventaire indiquerait qu’ils paraissaient avoir une valeur marchande ; dans le cas contraire, les biens seraient réputés abandonnés, à l’exception des papiers et documents de nature personnelle qui seraient placés sous enveloppe scellée et conservés pendant deux ans par l’huissier de justice ;

– condamné M. [W] à payer à la société [Localité 1] Cyprès la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, distraits au profit de Me Renaud Giulieri, avocat au barreau, sous sa due affirmation de droit ;

– rejeté toutes demandes plus amples ou contraires ;

– condamné M. [W] aux dépens de l’instance en référé, en ce compris les frais du commandement de payer en date du 26 décembre 2024 et tous autres frais d’exécution justifiés au sens de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Suivant déclaration transmise au greffe le 1er décembre 2025, M. [W] a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 17 juillet 2026, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, il demande à la cour :

avant titre droit,

– d’ordonner la communication de l’intégralité de l’acte notarié du 9 octobre 2013, annexes comprises, ainsi que les pièces visées dans l’assignation devant le premier juge ;

à titre principal,

– de réformer l’ordonnance entreprise en l’état de contestations sérieuses et en l’absence d’urgence ;

– de déclarer l’action de l’intimée irrecevable pour défaut de qualité à agir ;

à titre subsidiaire,

– de réformer l’ordonnance entreprise en l’état de contestations sérieuses et en l’absence d’urgence ;

– de prononcer l’irrecevabilité de l’action de l’intimée pour prescription des demandes avant le 26 décembre 2021 ;

à titre plus subsidiaire,

– de réformer l’ordonnance entreprise en l’état de contestations sérieuses et en l’absence d’urgence ;

– de débouter l’intimée de toutes ses prétentions compte tenu de la requalification du bail en contrat d’occupation des lieux à titre gratuit durant relevant du juge du fond ;

en tout état de cause,

– de condamner l’intimée à lui verser la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance ;

– de débouter l’intimée de toutes ses prétentions.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 11 août 2026, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, la société [Localité 1] Cyprès demande à la cour de :

– débouter l’appelant de ses demandes ;

à titre principal,

– confirmer l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a condamné l’appelant à lui verser la somme de 67 276,47 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges et provisions au terme de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal intérêts sur la somme de 65 243,29 euros à compter du 26 décembre 2024 et pour le surplus à compter de l’assignation du 2 mai 2025 ;

– statuant à nouveau,

– condamner l’appelant à lui verser à titre provisionnel la somme de 54 260,46 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges et provisions au terme de juillet 2026 inclus, avec intérêts au taux légal intérêts sur la somme de 34 576,90 euros à compter du 26 décembre 2024 et pour le surplus à compter de l’assignation du 2 mai 2025 ;

à titre subsidiaire,

– confirmer l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a :

* constaté la résiliation du bail susvisé avec effet au 26 février 2025 ;

* fixé l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer courant, à savoir 979,02 euros par mois à compter du 26 février 2025 ;

* condamné M. [W], à titre provisionnel, à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer, payable au même terme et avec l’indexation prévue au contrat pour le loyer et jusqu’à parfaite libération des lieux, au prorata temporis de la durée d’occupation effective ;

– statuant à nouveau,

– dire et juger qu’elle a manifesté sa volonté de mettre un terme définitif à l’occupation à titre gratuit des lieux par l’appelant par exploit en date du 2 mai 2025 ;

– fixer l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle due par l’appelant à la somme de

987,59 euros ;

– le condamner à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle de 987,59 euros à compter du 2 mai 2025 jusqu’à la date de départ effectif des lieux ;

en tout état de cause,

– débouter l’appelant de ses demandes ;

– le condamner à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’appel distraits au profit de Me Joseph Magnan, avocat à la cour, sous sa due affirmation de droit.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 31 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande communication de pièces

En application de l’article 10 du code de procédure civile, le juge a la pouvoir d’ordonner d’office toutes les mesures d’instruction légalement admissibles.

L’article 11 du même code énonce que les parties sont tenues d’apporter leur concours aux mesures d’instruction sauf au juge à tirer toute conséquence d’une abstention ou d’un refus. Si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l’autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin sous astreinte.

En l’espèce, M. [W] verse aux débats la copie de l’acte authentique de vente intervenue le 9 octobre 2023 entre les sociétés Matériaux et constructions méditérranéens (MCM) et [Adresse 4], transmise au service de la publicité foncière sur support électronique, laquelle est certifiée conforme à la minute par le notaire. Alors même que les annexes font partie intégrante de la minute, le fait qu’aucune annexe ne soit jointe à l’acte démontre, qu’en toute vraisemblance, il n’en existe pas.

De plus, M. [W] sollicite la communication des pièces visées dans l’assignation sans pour autant produire le bordereau en question, de sorte qu’il est impossible de déterminer les pièces auxquelles il fait référence et, le cas échéant, s’il s’agit des mêmes pièces communiquées en appel.

Dans ces conditions, M. [W] sera débouté de sa demande tendant à obtenir la communication de pièces.

Sur la recevabilité des demandes pour défaut de droit d’agir

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix et la chose jugée.

Pour défaut de qualité à agir de la société [Localité 1] Cyprès

L’article 30 du même code énonce que l’action est le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée. Pour l’adversaire, l’action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention.

L’article 31 du même code stipule que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, l’acte notarié de vente versé aux débats par l’intimée stipule que la société Matériaux et constructions méditérranéens (MCM) a vendu, le 9 octobre 2013, à la société [Localité 1] Cyprès une villa située [Adresse 5], comprenant au rez-de-chaussée une cuisine, deux chambres, un séjour et un WC salle de bains et à l’étage une cuisine, deux chambres, un séjour et un WC salle de bains.

L’acte précise (en page 5) que le vendeur a déclaré à l’acquéreur que le bien était occupé par M. et Mme [M] [W] pour l’étage et M. [Z] [W] pour le rez-de-chaussée, lesquels n’ont plus de titre d’habitation. Il est fait état d’un bail consenti aux consorts [W] à l’issue de la vente qu’ils ont faite au profit de la société MCM, suivant acte notarié en date du 20 novembre 1991, mais qui a expiré sans qu’ils ne libèrent les lieux, d’une procédure en résiliation initiée devant le tribunal d’instance d’Antibes suite à la délivrance d’un congé par la société MCM et du fait que les occupants ne versaient aucun loyer ni aucune indemnité d’occupation. L’acte stipule que l’acquéreur a déclaré faire son affaire personnelle de cette situation sans recours contre le vendeur à ce sujet.

En application des articles 1742 et 1743 du code civil, la vente par un propriétaire bailleur d’un bien occupé soumis à la loi du 6 juillet 1989 est sans effet sur le bail en cours qui est transmis au nouvel acquéreur et se poursuit selon les conditions antérieures.

Dans ces conditions, la société [Localité 1] Cyprès démontre être propriétaire du bien occupé par M. [W] et, dès lors, de son droit d’agir en référé-expulsion.

Il y a donc lieu de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par l’appelant pour défaut de qualité à agir de l’intimée.

Pour cause de prescription

L’article 7-1 de la loi du 10 juillet 1989 énonce que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, l’intimée ne conteste pas ne pouvoir réclamer aucun loyer échu antérieurement au au mois de décembre 2021 en raison de la prescription d’une partie de sa demande de provision, en l’état d’un commandement de payer délivré le 26 décembre 2024.

Elle a modifié sa demande de provision en ce sens.

Il y a donc lieu de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par l’appelant pour prescription.

Sur le bien fondé des demandes formées par la société [Localité 1] Cyprès

Sur la demande principale d’expulsion par suite de la constatation de la résiliation du bail

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en ’uvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En l’espèce, le commandement de payer délivré à M. [O] [W], le 26 décembre 2024, vise une clause résolutoire insérée dans un contrat de bail et rappelle les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Or, alors même que la société [Localité 1] Cyprès affirme être liée à M. [W] par un bail d’habitation, ce dernier soutient occuper les lieux à titre gratuit.

Il convient de relever que le contrat de location produit par la société [Localité 1] Cyprès est un bail d’habitation consenti par la société MCM à M. et Mme [W] portant sur un appartement de quatre pièces comportant au rez-de-chaussée un hall, une cuisine, un séjour, un WC, une salle de bain, trois chambres et une terrasse privative d’un surface totale de 100 m2, outre la jouissance d’un jardin en copropriété d’une superficie de 550 m2. Ce bail a été consenti à effet au 1er août 1994 moyennant un loyer de 4 000 francs, outre 100 francs de provisions sur charges pour une durée initiale de 3 ans.

Or, à cette date, la villa, dans son ensemble, comprenant le rez-de-chaussée et le premier étage, avait déjà été vendue à la société [Localité 1] Cyprès suivant acte notarié en date du 9 octobre 1993.

Il résulte de l’acte de vente, qu’alors même que le terrain sur lequel se trouvait la construction inachevée, appartenait à M. [M] [W] et Mme [R] [W], ces derniers l’ont vendu à la société MCM, suivant acte notarié en date du 20 novembre 1991.

Lorsque la villa a été vendue à la société [Localité 1] Cyprès, le 9 octobre 1993, elle était occupée par les consorts [W], et plus précisément par M. [M] [W] et Mme [R] [W] concernant l’étage et par M. [O] [W] concernant le rez-de-chaussée.

Si l’acte de vente fait état d’un bail d’habitation consenti par la société MCM aux consorts [W] après qu’ils aient vendu leur bien le 20 novembre 1991, lequel serait arrivé à expiration sans qu’ils ne libèrent les lieux, l’unique bail d’habitation produit est à effet au 1er août 1994, soit après la vente intervenue en faveur de la société [Localité 1] Cyprès le 9 octobre 1993.

De plus, alors même qu’il est fait état d’un bail consenti par la société MCM en faveur de leurs vendeurs, qui sont identifiés dans l’acte de vente du 9 octobre 1993 comme étant M. [M] [W] et Mme [R] [W], le bail à effet au 1er août 1994 a été consenti à Mme et M. [W] sans qu’il ne soit précisé s’il s’agit de M. [M] ou de M. [O] [W]. Si l’acte de vente du 9 octobre 1993 précise que M. [M] [W] occupait avec son épouse le premier étage tandis que M. [O] [W] occupait le rez-de-chaussée, la description du rez-de-chaussée faite dans le bail ne correspond pas exactement à celle résultant de l’acte de vente.

Il en résulte qu’il n’est pas manifeste que M. [O] [W] soit lié à la société [Localité 1] Cyprès par le bail écrit à effet au 1er août 1994.

Sans clause résolutoire insérée dans un bail, la société [Localité 1] Cyprès n’est pas fondée à se prévaloir, à l’encontre de M. [O] [W], d’une résiliation de plein droit du bail pour non paiement des loyers.

En outre, si un bail d’habitation verbal est valable, la preuve doit être rapportée d’un accord mutuel sur la désignation du logement et le montant du loyer.

En l’occurrence, il n’est pas contesté que M. [O] [W] n’a jamais réglé le moindre loyer à la société [Localité 1] Cyprès, laquelle n’allègue ni ne démontre la moindre réclamation faite en ce sens avant le commandement de payer délivré le 26 décembre 2024 portant sur des loyers remontant à janvier 2019.

De plus, alors même que la société [Localité 1] Cyprès entend obtenir l’expulsion de M. [O] [W] du bien situé [Adresse 3] à [Localité 2], il apparaît que ce dernier n’occupe qu’une partie de la villa, sa mère occupant l’autre partie. En effet, outre le fait que l’acte de vente du 9 octobre 2013 indique que M. [O] [W] occupe le rez-de-chaussée tandis que ses parents occupent le 1er étage, la société [Localité 1] Cyprès a initié deux procédures en référé-expulsion distintes portant sur le même bien, l’une à l’encontre de M. [O] [W] le 2 mai 2025, ayant donné lieu à l’ordonnance entreprise, et l’autre à l’encontre de Mme [R] [W] le 2 mai 2025, ayant donné lieu à une ordonnance rendue le 2 février 2026 aux termes de laquelle le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Antibes a dit n’y avoir lieu à référé.

Dans ces conditions, l’existence d’un bail verbal liant les parties n’a rien d’évident.

Sans bail verbal, toute résiliation judiciaire de ce dernier pour non-paiement des loyers est sérieusement contestable, d’autant que le juge des référés n’a pas le pouvoir de prononcer une résiliation judiciaire.

Il y a donc lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail susvisé avec effet au 26 février 2025, dit que M. [W], occupant sans droit ni titre, devait quitter les lieux sans délai à compter de la présente décision et, à défaut, ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

La société [Localité 1] Cyprès sera déboutée de sa demande d’expulsion par suite de la constatation de la résiliation du bail.

Sur la demande subsidiaire d’expulsion pour occupation sans droit ni titre

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est caractérisée chaque fois qu’un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier non seulement l’urgence mais également l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ces moyens.

Par ailleurs, il résulte de l’article 835 alinéa 1 que le président peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite.

La cour doit apprécier l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l’exécution de l’ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.

L’occupation sans droit ni titre d’un immeuble est ainsi de nature à constituer un trouble manifestement illicite et, à tout le moins, l’obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable.

En l’espèce, afin d’établir la réalité d’un prêt à usage, M. [W] verse aux débats une ordonnance de non-lieu qui a été rendue le 6 avril 2004 par le juge d’instruction du tribunal de grande instance de Grasse après que M. [M] [W] et Mme [R] [W] se soient constitués, le 9 mai 2000, parties civiles près le doyen des juges d’instruction estimant avoir été victimes d’escroquerie et d’abus de faiblesse de la part de M. [N] [K], gérant de la société MCM, dans le cadre de la vente de leur bien suivant acte notarié en date du 20 novembre 1991. Lors de son audition, M. [K] a expliqué, qu’après son achat de 1991, avoir reconstruit la maison en offrant l’opportunité à ses vendeurs, Mme et M. [W], de la racheter dans un délai de deux ans, lesquels l’ont occupée à titre gratuit.

Si M. [K] ne fait état d’une occupation à titre gratuit que par Mme et M. [W], lesquels ont vendu le bien à la société MCM dont il était le gérant en 1991, il n’en demeure pas moins que l’acte de vente du 9 octobre 1993 stipule expressément que M. [O] [W] occupe le rez-de-chaussée de la villa tandis que ses parents occupent le 1er étage.

La société [Localité 1] Cyprès, qui échet à rapporter la preuve d’un bail écrit ou verbal la liant à M. [O] [W], ne peut donc sérieusement soutenir que ce dernier n’occupe pas une partie de la villa à titre gratuit, sachant qu’il se maintient dans les lieux depuis plusieurs années avec son accord sans régler le moindre loyer.

En application de l’article 1888 du code civil, le prêteur ne peut retirer la chose, qu’après le terme convenu ou, à défaut de convention, qu’après qu’elle a servi à l’usage pour lequel elle a été empruntée. L’article 1889 du même code prévoit néanmoins que, si, pendant ce délai ou avant que le besoin de l’emprunteur ait cessé, il survient au prêteur un besoin pressant et imprévu de sa chose, le juge peut, suivant les circonstances, obliger l’emprunteur à la lui rendre.

Or, il est admis que, lorsque aucun terme n’a été convenu pour le prêt d’une chose d’un usage permanent, sans qu’aucun terme naturel soit prévisible, le prêteur est en droit d’y mettre fin à tout moment en respectant un délai de préavis raisonnable.

En l’occurrence, il résulte de l’ordonnance entreprise que l’assignation délivrée par la société [Localité 1] Cyprès ne tendait qu’à voir constater la résiliation d’un bail. A aucun moment, elle ne s’est prévalue d’une occupation sans droit ni titre de M. [W] à l’expiration d’un délai raisonnable qu’elle lui aurait consenti pour quitter les lieux après avoir manifesté sa volonté de mettre fin un terme au prêt à usage consenti. L’expulsion sollicitée par la société [Localité 1] Cyprès n’avait donc pas le même fondement. En première instance, la société [Localité 1] Cyprès ne s’est pas prvéalue d’un prêt à usage auquel il avait mis fin mais d’un bail écrit dont il entendait obtenir la constatation de la résiliation judiciaire.

Dans ces conditions, la société [Localité 1] Cyprès n’est pas fondée à demander à hauteur d’appel, à titre subsidiaire, d’ordonner l’expulsion de M. [W] en raison de son occupation sans droit ni titre des lieux en considérant qu’elle a manifesté, aux termes de l’assignation délivrée le 2 mai 2025, sa volonté de mettre un terme définitif à son occupation à titre gratuit des lieux.

La société [Localité 1] Cyprès sera déboutée de sa demande d’expulsion en raison d’une occupation sans droit ni titre de M. [W] pour s’être maintenu dans les lieux au-delà de la fin du commodat.

Sur les demandes de provisions

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

* à valoir sur les loyers et charges et indemnités d’occupation échues et à échoir en raison la résiliation du bail

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, il est admis qu’un occupant sans droit ni titre peut être tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le propriétaire.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que l’existence d’un bail d’habitation, écrit ou verbal, liant les parties est sérieusement contestable.

Dans ces conditions, l’obligation pour M. [W] de régler des loyers, charges prévus par un bail et indemnités d’occupation à la suite de sa résiliation n’a rien d’évident.

Il y a donc lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné M. [W] à verser à la société [Localité 1] Cyprès une provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation échues, outre une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour les indemnités à échoir.

La société [Localité 1] Cyprès sera déboutée de ses demandes formées de ces chefs.

* à valoir sur les indemnités d’occupation échues et à échoir en raison de la fin du commodat

Il est admis qu’un occupant sans droit ni titre peut être tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le propriétaire.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que s’il est manifeste que M. [W] occupe les lieux à titre gratuit, la procédure pour mettre fin au commodat n’a pas, à l’évidence, été respectée par la société [Localité 1] Cyprès.

Elle n’est donc pas fondée à solliciter, à titre subsidiaire, la condamntion de M. [W] à lui verser, à titre provisionnel, des indemnités d’occupation échues et à échoir pour occupation sans droit ni titre depuis la fin du prêt à usage.

La société [Localité 1] Cyprès sera déboutée de ses demandes formées de ces chefs.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Dès lors que M. [W] obtient gain de cause, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a condamné aux dépens, avec distraction, et à verser à la société [Localité 1] Cyprès la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société [Localité 1] Cyprès sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande en outre de la condamner à verser à M. [W] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens.

En tant que partie tenue aux dépens, la société [Localité 1] Cyprès sera déboutée de sa demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute M. [O] [W] de sa demande tendant à obtenir la communication de pièces ;

Déboute M. [O] [W] de ses fins de non-recevoir pour défaut de qualité à agir de la SCI [Localité 1] Cyprès et pour prescription de sa demande en paiement d’une provision ;

Déboute la SCI [Localité 1] Cyprès de ses demandes principales de constatation de la résiliation, d’expulsion et de condamnation de M. [O] [W] à lui verser des provisions à valoir sur les loyers, charges, indemnités d’occupation échues et à échoir ;

Déboute la SCI [Localité 1] Cyprès de ses demandes subsidiaires d’expulsion pour occupation sans droit ni titre et de condamnation de M. [O] [W] à lui verser, à titre provisionnel, des indemnités d’occupation échues et à échoir ;

Condamne la SCI [Localité 1] Cyprès à verser à M. [O] [W] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens ;

Déboute SCI [Localité 1] Cyprès de sa demande formée sur ce fondement ;

Condamne SCI [Localité 1] Cyprès aux dépens de première instance et d’appel.

La greffière La présidente