COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 27 OCTOBRE 2026

N° 2026/402

Rôle N° RG 26/00359 – N° Portalis DBVB-V-B7K-BPPHS

[P] [X]

[E] [V] épouse [X]

C/

[Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

-Me Henri-charles LAMBERT

– Me Françoise BOULAN

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Juge de la mise en état de [Localité 1] en date du 09 Janvier 2026 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/02688.

APPELANTS

M. [P] [X]

demeurant [Adresse 2]

Mme [E] [V] épouse [X]

demeurant [Adresse 2]

Tous deux représentés par Me Henri-charles LAMBERT, avocat au barreau de NICE substitué par Me Christian-michel COLOMBO, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

[Adresse 1] Représentée par son maire en exercice, Mme [H] [D], domiciliée en cette qualité en l’Hôtel de Ville

demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat postulant, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Liza SAINT-OYANT, avocat au barreau de MARSEILLE, et par Me Céline ORENGO de la SELARL ORENGO-MICAULT, avocat plaidant, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 15 Septembre 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Mme Anne DAMPFHOFFER, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Mme Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Mme Fabienne ALLARD, Conseillère

Mme Anne DAMPFHOFFER, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Sancie ROUX.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Octobre 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Octobre 2026,

Signé par Mme Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Mme Sancie ROUX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

En suite d’un compromis de vente immobilier passé le 24 mai 2019, pour un prix de 320’000 euros, entre M. et Mme [X], en qualité d’acquéreurs et M. et Mme [Z], en qualité de vendeurs, relativement à un bien situé à [Localité 2], cette commune a, par une décision du 29 juillet 2019, fait usage de l’exercice de son droit de préemption.

M. et Mme [X] ont entrepris de contester la régularité de cette préemption par devant les juridictions administratives et ils ont également, par exploits des 15 et 21 juin 2022, fait délivrer assignation devant le tribunal judiciaire à l’encontre de leurs vendeurs et de la commune, afin de voir annuler l’acte de vente passé le 25 octobre 2019 avec la commune et pour solliciter l’indemnisation de leur préjudice.

Le tribunal judiciaire de Nice, saisi dans ces conditions, a, dans un premier temps, ordonné le sursis à statuer jusqu’à la décision à rendre par le conseil d’État sur la contestation de la validité du droit de préemption exercé par la commune.

La procédure administrative a ainsi donné lieu :

’ à un jugement du tribunal de Nice en date du 15 avril 2022, ayant annulé l’exercice du droit de préemption pour vice de procédure, le tribunal ayant considéré que la décision de préemption prise par le maire était entachée d’incompétence et qu’il n’y avait pas eu le recueil préalable de l’avis du service des domaines sur le projet,

’ à un arrêt de la cour administrative d’appel de [Localité 3] en date du 8 février 2023, ayant annulé l’exercice du droit de préemption pour défaut de motif d’intérêt général, la cour retenant que la commune ne justifiait pas de la réalité du projet invoqué à la date de sa décision de préemption et ayant enjoint à la commune de proposer le rachat aux anciens propriétaires en application de l’article L213 ’ 11 ’ 1 du code de l’urbanisme, et à défaut aux acquéreurs évincés,

’ enfin, à un arrêt du conseil d’État, n’ayant pas admis le pourvoi, en date du 10 novembre 2023.

La procédure devant le tribunal judiciaire a donc été reprise par M. et Mme [X] et un incident a alors été soulevé à l’initiative de la commune de Falicon, celle-ci sollicitant de les voir déclarer irrecevables en leur action en ce qu’ils sollicitent l’annulation de l’acte de vente du 25 octobre 2019 passé entre la commune et M et Mme [Z], soulignant que cette action est sans intérêt dans la mesure où depuis la vente du 10 septembre 2024, intervenue à leur bénéfice, M. et Mme [X] sont propriétaires du bien litigieux.

Le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Nice a statué par une ordonnance du 9 janvier 2026, ayant :

– renvoyé les parties devant le juge du fond s’agissant de l’irrecevabilité,

– rejeté la demande de provision de M. et Mme [X] faute de rapporter la preuve de leur préjudice,

– rejeté la demande d’expertise,

– rejeté les demandes d’application de l’article 700 du code de procédure civile et réservé les dépens.

L’ordonnance retient, en substance, que la demande d’annulation ’semble’ être abandonnée, mais qu’aucune modification des demandes au fond n’est cependant pas intervenue ; que la fin de non recevoir soulevée sur la demande d’annulation de la vente est liée au fond car elle nécessite de reprendre les diverses procédures ayant opposé les parties ainsi que l’historique du litige : qu’en conséquence, la complexité du moyen soulevé justifie que la fin de non recevoir soit examinée par la formation de jugement.

Sur la demande de provision sollicitée pour 200’000 euros, l’ordonnance retient que les demandeurs ne précisent pas le fondement juridique de leur prétention et qu’au surplus, une question de compétence entre le tribunal judiciaire et le tribunal administratif se pose ; enfin que pourra se poser la question des diligences des acquéreurs dans le cadre du processus de réalisation de la vente.

Sur la demande d’expertise, le juge de la mise en état considère que celle-ci n’est pas motivée.

M. et Mme [X] ont relevé appel de cette décision par déclaration du 9 janvier 2026.

Ils ont dernièrement conclu le 13 mai 2026 en demandant à la cour de:

’ déclarer irrecevables les conclusions de la commune signifiées le 16 mars 2026, faute de nouvelle délibération votée par le conseil municipal en suite de la réélection du maire,

’ infirmer l’ordonnance du 9 janvier 2026 en ce qu’elle a renvoyé à la formation collégiale l’examen de la fin de non recevoir, paraît-il complexe, et en réalité, inexistante sur l’intérêt à agir des époux [X], en ce qu’elle a rejeté leurs demandes,

’ juger en tant que de besoin qu’ils ont un intérêt légitime et même indiscutable à agir,

’ condamner la commune à leur verser une indemnité provisionnelle de 200’000 euros,

’ ordonner une mesure d’instruction visant à déterminer l’ensemble des postes de leur préjudice et l’importance pécuniaire de celui-ci, généré par le comportement fautif de la commune,

’ condamner la commune aux dépens et au paiement de la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles.

La commune de [Localité 2] a, pour sa part, conclu le 17 mars 2026 en demandant de :

’ confirmer l’ordonnance du juge de la mise en état du 9 janvier 2026 en toutes ses dispositions,

’ en conséquence, débouter les appelants de toutes leurs demandes,

’ subsidiairement, en tant que de besoin si la cour infirmait l’ordonnance, statuant à nouveau sur la fin de non recevoir tirée du défaut d’intérêt pour agir, déclarer M. et Mme [X] dépourvus de tout intérêt à agir, prononcer l’irrecevabilité de l’action en nullité de l’acte de vente du 25 octobre 2019 et de toutes demandes et prétentions s’y rattachant, débouter M. et Mme [X] de toutes leurs demandes,

’ statuant à nouveau sur la demande de provision, la rejeter comme non fondée sur une obligation non sérieusement contestable,

’ subsidiairement, ramener le montant de la provision à de plus justes proportions,

’ y ajoutant et en tout état de cause, condamner les appelants au paiement de la somme de 3000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens avec distraction.

L’ordonnance de clôture a été prise le 1er septembre 2026.

A l’audience, la cour a autorisé les parties à produire en délibéré, toute note dans un délai de quinzaine, relativement à la question de l’habilitation du maire à agir en justice.

La commune a communiqué le 16 septembre 2026 une note faisant état de la délibération du conseil municipal prise le 22 mars 2026 relative aux délégations consenties au maire, la note, accompagnée de ladite délibération, précisant également qu’une précédente délibération du conseil municipal du 25 mai 2020 prévoit que le maire et les adjoints de l’ancienne équipe continuent d’exercer leurs fonctions jusqu’à l’installation d’un nouveau conseil municipal pour préserver le principe de continuité des services publics.

M et Mme [X] ont, à leur tour, déposé une note en délibéré le 17 septembre 2026 concluant à l’irrecevabilité de la pièce ainsi communiquée, soulignant que la clôture est intervenue le 1er septembre 2026 et que seule, une note en délibéré avait été autorisée; que le traitement procédural n’est pas celui du code de procédure civile ; également, que la référence à la délibération du 22 mars 2026 est inopérante car elle est d’interprétation stricte , que le conseil municipal n’a pas défini les cas de délégation et que son interprétation relèverait, en toute hypothèse, d’une question préjudicielle.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des conclusions de la commune devant la cour :

Le premier moyen de contestation développé par les appelants tient à l’irrecevabilité des conclusions de la commune devant la cour, motif pris de ce qu’en suite des élections municipales du mois de mars 2026, le mandat d’ester en justice précédemment donné au maire n’aurait pas été renouvelé.

La commune a produit, pendant le délibéré, une note faisant état de la prise d’une délibération du conseil municipal en date du 22 mars 2026 relativement aux délégations consenties au maire, dont celle autorisant le maire à ester en justice, ladite note étant accompagnée de la délibération visée.

M et Mme [X] affirment que la pièce jointe à la note serait irrecevable .

La note en délibéré autorisée par la cour visant précisément à permettre d’inclure régulièrement aux débats des éléments postérieurs à la clôture, aucune irrecevabilité ne peut être encourue en ce qui la concerne.

Par ailleurs, et en ce qui concerne la recevabilité de la délibération, elle-même, celle-ci n’est versée que pour appuyer la note, parfaitement recevable, faisant état de son existence ; elle en est l’élément justificatif indissociable ; au demeurant, M et Mme [X] reconnaissent son existence et ils ont, eux mêmes, présenté leurs observations à son sujet de sorte que les dispositions du code de procédure civile sont respectées et que le principe du contradictoire n’est pas violé.

Sur la pertinence de la délibération au regard de la délégation consentie au profit du nouveau maire, la cour relèvera que la délibération du 22 mars 2026 est ainsi rédigée :

« Dans un souci de favoriser une bonne administration communale et après en avoir délibéré, le conseil municipal décide ( nombre de votes ) pour la durée du présent mandat de confier à Mme le maire les délégations suivantes :

…..

16/ d’intenter au nom de la commune les actions en justice ou de défendre la commune dans les actions intentées contre elle, dans les cas définis par le conseil municipal et de transiger avec les tiers dans la limite de 1000 euros pour les communes de moins de 5000 habitants. Cette délégation est consentie tant en demande qu’en défense et devant toutes les juridictions » .

La délibération ainsi votée habilite donc clairement le maire à notamment défendre en justice, ce qu’il fait dans le cadre de cette instance, M et Mme [X] ne pouvant par ailleurs utilement arguer de la mention : « dans les cas définis par le conseil municipal » dès lors et sans nécessité de recourir de ce chef à une question préjudicielle, que la délibération en cause n’exige nullement que les cas soient définis par le nouveau conseil municipal issu de l’élection et qu’ils n’ont, à aucun moment avant les élections municipales, remis en cause la précédente habilitation du maire à défendre sur leur action .

Les conclusions de la commune seront donc reçues.

Sur l’irrecevabilité à agir de M et Mme [X] :

Ce moyen d’irrecevabilité, tiré du défaut d’intérêt à agir de M et Mme [X], est soulevé par la commune de [Localité 2] et concerne leur demande tendant à l’annulation de la vente du 25 octobre 2019.

La commune fait, de ce chef, valoir que les époux [X] n’ont pas abandonné leur demande d’annulation de la vente ; que c’est à bon droit que le juge de la mise en état a considéré que la complexité du moyen soulevé nécessitait un examen au fond du dossier ; qu’à supposer qu’ils aient pu avoir intérêt à agir lors de l’introduction de l’instance en juin 2022, cet intérêt a disparu depuis l’acquisition du bien en suite de l’acte du 10 septembre 2024 ; qu’en outre, le compromis qu’ils avaient signé stipulait que les présentes ne produiront pas leurs effets entre les parties et ce même en cas d’annulation de la préemption ou de renonciation ultérieure à l’exercice de ce droit de la part de son bénéficiaire; qu’ainsi, à raison de la caducité du compromis à la date d’introduction de leur demande d’annulation de l’acte notarié le 15 juin 2022, les époux [X] étaient déjà dépourvus du droit d’agir pour obtenir l’annulation d’un acte notarié ; qu’ils n’étaient plus liés par aucun avant-contrat à raison de la clause ainsi prévue au compromis.

Il sera de ce chef rappelé :

– que l’ordonnance du juge de la mise en état spécifie que les demandeurs ’semblent’ avoir abandonné leur demande de nullité,

– qu’il n’est pas contesté que les écritures et le dispositif des demandes des conclusions des époux [X] devant le tribunal contiennent cependant toujours la demande d’annulation de la vente du 25 octobre 2019 passée entre la commune et M. et Mme [Z];

– qu’en application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées ; que les parties doivent reprendre, dans leurs dernières conclusions, les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures et qu’à défaut; elles sont réputées les avoirs abandonnées ; enfin, que le tribunal doit statuer sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions de chaque partie.

Il en résulte qu’il ne peut être retenu, ainsi que les appelants le prétendent, que cette demande n’existerait plus, ni que le moyen d’irrecevabilité ne serait pas pertinent.

Il ne saurait davantage être jugé :

– que la clause du compromis, aux termes de laquelle il était prévu qu’il ne produirait pas ses effets entre les parties, même en cas d’annulation de la préemption, les priverait d’intérêt à agir au jour de l’introduction de l’instance dès lors que leur demande d’annulation ne concerne pas le compromis, effectivement frappé de caducité, qu’ils ne cherchent d’ailleurs pas à remettre en cause, mais l’acte de vente notarié passé entre la commune et les vendeurs,

– ni que ce moyen serait complexe, lié aux débats de fond et devrait, en conséquence, être renvoyé au tribunal, car il est soutenu au regard de la situation, désormais définitvement jugée par la jurididction administrative, relativement à l’illégalité de ladite préemption.

La cour retiendra en conséquence :

– d’une part, que cette fin de non recevoir peut être examinée dans le cadre de ses pouvoirs par le juge de la mise en état sans qu’il soit nécessaire d’en saisir la formation de jugement,

– d’autre part, que l’intérêt à agir de M et Mme [X], qui s’apprécie au jour de l’introduction de l’instance, existait de sorte que leur action n’est pas entachée d’irrecevabilité, la circonstance qu’ils soient désormais titrés étant seulement susceptible de rendre leur demande sans objet, ce qui relève de l’appréciation de l’affaire au fond.

Sur la demande d’indemnité provisionnelle :

En l’état de leurs écritures, les appelants exposent que ’ la commune de [Localité 2] a empêché la réalisation de la vente en exerçant un droit de préemption à la limite de la fraude puisqu’il a été reconnu l’absence de tout intérêt général et public à l’exercice de ce droit’; que l’étendue de leur préjudice consiste notamment dans le fait de n’avoir pu être propriétaires dans le délai qu’ils pouvaient escompter à la suite de la signature du compromis, ce qui leur a occasionné un préjudice de jouissance ainsi qu’un préjudice moral et matériel important, ainsi que dans le fait d’avoir du exposer ultérieurement des travaux et un crédit à des coûts majorés.

Il leur est opposé par la commune que la demande de ce chef se heurte à une contestation sérieuse au motif que son fondement juridique étant confus, ( la demande indemnitaire étant fondée non pas sur le non-respect des dispositions des articles L 213 -11, et L 213-11-1 du code de l’urbanisme mais sur l’illégalité fautive de la décision de préemption), il serait impossible de considérer qu’il n’y a pas de contestation sérieuse notamment sur la question de la compétence des juridictions judiciaires et administratives, les premières n’étant compétentes qu’en cas de non-respect des dispositions au code de l’urbanisme et le juge administratif étant compétent pour connaître des demandes de réparation des conséquences dommageables d’une décision administrative illégale portant atteinte à la propriété.

L’article 789 du code de procédure civile prévoit que le juge de la mise en état est compétent à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement pour allouer une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce et en l’état d’une part, des débats susceptibles d’opposer les parties sur la compétence judiciaire ou administrative pour statuer sur la demande indemnitaire, et en l’état d’autre part, des débats sur l’appréciation de la faute, (la demande indemnitaire des époux [X] étant, notamment, fondée sur l’illégalité fautive de la décision administrative,) l’obligation se heurte à une contestation sérieuse.

La demande sera, en conséquence, rejetée.

Sur l’organisation d’une mesure expertale :

En application de l’article 146 du code de procédure civile, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

M et Mme [X], qui allèguent, en l’espèce, subir notamment un préjudice économique sans cependant caractériser sa technicité, ne démontrent pas la nécessité de l’organisation d’une telle mesure.

De plus, en l’état de la contestation sur la compétence, judiciaire ou administrative relativement à l’action indemnitaire soutenue, l’organisation, à ce stade, d’une mesure expertale serait prématurée.

La demande sera donc rejetée.

La présente procédure et son déroulement n’étant que la conséquence du caractère jugé irrégulier de l’exercice du droit de préemption de la commune, celle-ci supportera les dépens de première instance et d’appel et versera, en équité, la somme de 3000 euros à M et Mme [X] par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sera déboutée de sa demande sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Rejette la demande d’irrecevabilité des conclusions de la commune de [Localité 2] devant la cour;

Infirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a renvoyé la fin de non recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de M et Mme [X] au juge du fond et en ce qu’elle a rejeté la demande d’application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M et Mme [X] et en ce qu’elle a réservé les dépens ;

La confirme pour le reste ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant au titre des dépens et frais irrépétibles d’appel,

Rejette la fin de non recevoir et déclare recevable l’action de M et Mme [X] ;

Condamne la commune de [Localité 2] à supporter les entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel ;

Condamne la commune de [Localité 2] à verser à M et Mme [X] la somme de 3000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

Rejette les demandes plus amples.

La greffière La présidente