COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 29 OCTOBRE 2026

N° 2026/582

Rôle N° RG 25/14788 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BPNZE

[X] [C]

S.C.I. [B]

C/

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1]

S.C.I.. CHAMAT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Alice DINAHET

Me Pascal ALIAS

Me Agnès ERMENEUX

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du TJ de [Localité 1] en date du 04 décembre 2025 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 24/02057

APPELANTS

Monsieur [X] [C]

né le 15 juillet 1949 à [Localité 2], de nationalité française

domicilié [Adresse 2]

ayant pour avocat postulant, Me Alice DINAHET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

pour avocat plaidant, Me Florian ABASSIT, avocat au barreau de NICE

SCI [B]

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 451 020 879,

dont le siège social est c/o ASCOT DOMICILIATION, Centre d’Affaires [Adresse 3], [Adresse 4]

représentée par son gérant en exercice demeurant audit siège de la société

ayant pour avocat postulant, Me Alice DINAHET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

pour avocat plaidant, Me Florian ABASSIT, avocat au barreau de NICE

INTIMÉES

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1]

dont le siège social est [Adresse 5]

[Localité 3],

représenté par son syndic en exercice, le CABINET LVS,

SARL immatriculée au RCS de [Localité 1], sous le n°384 807 434,

dont le siège social est [Adresse 6],

elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice

domicilié en cette qualité audit siège

ayant pour avocat postulant la SELAS ALIAS AVOCATS ASSOCIÉS, représentée par Me Pascal ALIAS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et plaidant par Me Florent ELLIA, avocat au barreau de NICE

S.C.I. CHAMAT

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis [Adresse 7]

ayant pour avocat postulant Me Agnès ERMENEUX, S.C.P. ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE.

pour avocat plaidant, Me Laurent ROTGÉ, S.C.P. TALLIANCE AVOCATS,

avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 22 septembre 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Gilles PACAUD, Président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

Mme Séverine MOGILKA, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Catherine BURY.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 octobre 2026.

ARRÊT

contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 octobre 2026,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Madame Catherine BURY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière (SCI) [B] et monsieur [X] [C] sont propriétaires de biens soit un studio, un garage et une cave (lots 2, 8 et 92) et 4 garages (lots 71, 78 ,79 et 91), dépendant de la copropriété [Adresse 1], située [Adresse 8] à Roquebrune-Cap-Martin (06190).

La SCI Chamat est propriétaire, depuis le 22 novembre 2018, d’un appartement (lot n° 44), d’une cave (lot n° 41) et d’un parking (lot n° 101) au sein de cette même copropriété.

Plusieurs procédures ont, depuis plusieurs années, opposé M. [X] [C], ancien président du conseil syndical, et/ou la SCI [B] au syndicat des copropriétaires (SDC) et différents syndics ou administrateur provisoire de la copropriété, notamment sur des questions d’appropriation de parties communes et/ou de travaux réalisés sans autorisations ou sans respect de celles accordées. Il a également engagé six procédures judiciaires à l’encontre de la SCI Chamat, don’t le gérant, M. [J], est président du conseil syndical.

Reprochant à la SCI Chamat d’avoir réalisé des travaux sur les parties communes puis de les avoir fait valider par deux résolutions (n° 24 et 25) votées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 septembre 2020, M. [C] et la SCI [B] l’ont fait assigner, ainsi que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 1], devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir l’annulation desdites résolutions ainsi que de quatre autres votées le même jour (n° 5, 6, 28 et 30).

Par jugement en date du 9 septembre 2024, cette juridiction a fait droit à leur demande en annulant toutes les résolutions critiquées à l’exception de la n° 6. Ce jugement, revêtu de l’exécution provisoire, a été frappé d’appel et la procédure est actuellement pendante devant une autre chambre de la cour d’appel de céans.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2024, la SCI [B] et M. [C] ont fait assigner la SCI Chamat devant la présidente du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, aux fins, au principal, de l’entendre condamner à supprimer les deux ouvertures murales réalisées à l’intérieur de son appartement ainsi qu’à retirer le volet roulant permettant la fermeture de l’espace de stationnement au quatrième étage, la véranda ouverte bioclimatique installée sur sa terrasse et le local technique mis en place, le tout sous astreinte de 250 euros par jour de retard passé un délai de 30 jours à compter de la signi’cation de l’ordonnance à intervenir.

Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2025, la SCI [B] et M. [X] [C] ont dénoncé l’assignation au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10].

Par ordonnance contradictoire en date du 4 décembre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a :

– ordonné la jonction de l’instance enrolée sous le numéro 25/1247 avec l’instance principale enrôlée sous le numéro 24/2057 sous ce dernier numéro ;

– rejeté la ’n de non-recevoir soulevés ;

– dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI [B] et M. [X] [C] ;

– dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la SCI Chamat ;

– condamné la SCI [B] et M. [X] [C] à payer à la SCI Chamat la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné la SCI [B] et M. [X] [C] aux dépens ;

– rejeté le surplus des demandes.

Il a notamment relevé :

– qu’une expertise, ordonnée en 2013 et élargie par arrêt du 17 février 2022, était en cours afin de délimiter et déterminer l’emplacement des parties communes ayant été annexées par certains copropriétaires et ayant vocation à être cédées suite aux appropriations constatées, à procéder aux métrés exhaustifs de l’intégralité des parties communes et privatives, à déterminer la superficie des parties communes annexées et occupées par différents copropriétaires ainsi que leur valeur locative et prix au mètre carré ;

– que le tribunal judiciaire de Nice a annulé les résolutions autorisant la SCI Chamat à effectuer les travaux aux motifs qu’elles étaient prématurées car le rapport d’expertise n’avait pas encore été déposé ;

– que cette expertise permettra de redéfinir un état descriptif de division et, en cas d’annexion des parties communes, une éventuelle régularisation de la situation des copropriétaires concernés ;

– que s’agissant du volet roulant du garage, il ressortait du procès-verbal de constat du 18 novembre 2024 versé par la SCI Chamat que tous les garages étaient fermés à l’aide de portes de couleurs différentes au quatrième et troisième étage de sorte qu’il n’était pas justifié avec l’évidence requise en référé, de l’existence d’un trouble manifestement illicite.

Selon déclarations reçues au greffe le 22 décembre 2025, M. [X] [C] et la SCI [B] ont interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par ordonnance en date du 6 janvier 2026, les procédures enregistrées au répertoire général sous les numéros 25/14788 et 25/14843 ont été jointes, l’instruction de l’affaire se poursuivant sous sa référence la plus ancienne.

Par dernières conclusions transmises le 8 septembre 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [X] [C] et la SCI [B] sollicitent de la cour qu’elle révoque l’ordonnance de clôture, confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SCI Chamat et dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, l’infirme pour les surplus et, statuant à nouveau :

– déboute la SCI Chamat de son appel incident ;

– juge que les travaux réalisés par la SCI CHAMAT sont irréguliers et constituent un trouble manifestement illicite en l’état de la décision d’annulation des résolutions n° 24 et 25 de l’assemblée générale du 4 septembre 2020 prise par le tribunal judiciaire de Nice le 9 septembre 2024, assortie de l’exécution provisoire de droit’;

– condamne, en conséquence, la SCI Chamat à réaliser les travaux suivants, mentionnés au sein de la résolution n° 24 de l’assemblée générale du 4 septembre 2020, et ce, sous astreinte de 250 euros par jour de retard passé un délai de 30 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir’;

’ supprimer les deux ouvertures murales réalisées à l’intérieur de l’appartement’;

’ retirer, le volet roulant permettant la fermeture de l’espace de stationnement au 4ème étage ;

’ retirer la véranda ouverte bioclimatique installée sur la terrasse’;

’ retirer le local technique mis en place ;

– déboute, en tout état de cause, la SCI Chamat de l’ensemble de ses demandes ;

– déboute le SDC Le Country Park de l’ensemble de ses demandes’;

– condamne la SCI Chamat à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance ;

– condamne la SCI Chamat à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel ;

– condamne le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à leur verser la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel.

– condamne la SCI Chamat aux entiers dépens d’instance.

Par dernières conclusions transmises le 7 septembre 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Chamat sollicite de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté sa fin de non-recevoir et dit n’y avoir lieu à référé sur sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, l’infirme pour le surplus, et statuant à nouveau :

– déclare irrecevables M. [C] et la SCI [B] pour défaut d’intérêt à agir ;

– condamne M. [C] et la SCI [B] au paiement, chacun, d’une provision de 20 000 euros en dédommagement pour procédure abusive ;

– condamne M. [C] et la SCI [B] au paiement, chacun, de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par dernières conclusions transmises le 22 avril 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sollicite de la cour qu’elle confirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle l’a débouté de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et, statuant à nouveau, condamne tout succombant à lui payer la somme de 3 000 euros outre les entiers dépens.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 8 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de ’constater’, ’donner acte’, ’dire et/ou juger’ ou ’déclarer’ qui, sauf dispositions légales ou cas très spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 914-3 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office : sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes en révocation de l’ordonnance de clôture.

L’articles 914-4 du même code dispose: l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue … (elle) peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge/conseiller de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision de la cour.

Interrogés sur ce point à l’audience, lors de l’appel des causes, l’ensemble des avocats des parties, présents ou représentés, ont indiqué qu’ils ne s’opposaient au rabat de l’ordonnance de clôture aux fins d’admission aux débats des conclusions transmises, les 7 et 8 octobre 2026, veille et jour de l’ordonnance de clôture.

La cour a donc, avant l’ouverture des débats et de l’accord général, révoqué ladite ordonnance puis clôturé à nouveau l’instruction de l’affaire, celle-ci étant en état d’être jugée.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir

La SCI Chamat argue de l’irrecevabilité, pour défaut d’intérêt à agir, de l’action de M. [C] et la SCI [B] au motif que leurs demandes ne visent pas à la préservation de leurs lots et/ou à faire cesser un ou des préjudices dont ils souffriraient personnellement.

Aux termes de l’article 15 alinéa 1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le Syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires : il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

L’alinéa 2 du même texte ajoute que tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le Syndic.

Il est néanmoins admis que chaque copropriétaire peut exiger en justice le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes sans être astreint à démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du Syndicat.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SCI Chamat pour défaut d’intérêt à agir de M. [C] et la SCI [B] et ce, d’autant que, même si cela n’est pas requis à peine d’irrecevabilité, les appelants ont, dès le 3 octobre 2025, dénoncé l’assignation au syndicat des copropriétaires, lequel est intervenu volontairement en première instance avant d’être régulièrement intimé.

Sur l’opposabilité du rapport de M. [H] à la SCI Chamat

Il est acquis qu’un rapport d’expertise est opposable aux parties assignées ou représentées. Un copropriétaire est considéré comme représenté par le syndicat (des copropriétaires) lorsque l’expertise porte sur des désordres communs ou atteintes ou parties communes et que le SDC y a régulièrement participé.

Le rapport d’expertise déposé le 19 avril 2026 par M. [E] doit donc être considéré comme opposable à la SCI Chamat même s’il conclut une expertise judiciaire qui n’a pas été menée à son contradictoire.

Sur les troubles manifestement illicites

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour en apprécier la réalité, la cour d’appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue.

Par application des dispositions de l’article précité, toute appropriation ou occupation d’une partie commune, non autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires, constitue un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 25 b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant … l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Par application des dispositions de ce texte, tous les travaux effectués par un copropriétaire sur les parties communes, même à usage privatif, doivent être autorisés et ce, même s’ils tendent à rendre l’immeuble conforme au règlement de copropriété ou à l’état descriptif. A défaut, chaque copropriétaire a le droit d’exiger la cessation de l’atteinte ainsi portée aux parties communes de l’immeuble et du trouble manifestement illicite qui en résulte, sans avoir à justifier de l’existence d’un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du Syndicat. Il doit néanmoins, comme en l’espèce, appeler ce dernier dans la cause sous peine d’irrecevabilité de sa demande.

S’agissant des travaux réalisés sur les parties privatives, ils peuvent être entrepris sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires à la condition de ne pas affecter l’harmonie de l’immeuble.

Il est par ailleurs acquis que la mesure prononcée pour faire cesser un trouble manifestement illicite doit être proportionnée aux intérêts en présence et qu’une démolition ne peut être ordonnée en référé si la situation est susceptible d’être régularisée et que les parties concernées souscrivent à la perspective de régularisation.

En l’espèce, il n’est pas contesté que, depuis des décennies, certains copropriétaires, comme la SCI Elba, auteur de la SCI Chamat, ont, notamment à l’occasion de la réunion de lots, appréhendé et privatisé certaines parties communes de la copropriété [Adresse 1]. Tel fût aussi le cas de la SCI Delphe, dont M. [C], était le gérant et qui a annexé un couloir pour le transformer en cave, avant de vendre son lot à M. [V]. S’agissant de la SCI Chamat, elle ne conteste pas que son auteur ait pu en faire de même mais précise qu’elle a acheté son lot dans sa configuration actuelle. Elle produit, pour accréditer ses dires, les attestations de Mme [I], M. [Z], M. [P], M. [Q] et les époux [N] qui témoignent qu’elle n’en a jamais modifié les limites (notamment de son jardin à usage privatif) ou déplacé l’entrée. En outre, son titre de propriété, soit l’acte authentique de vente reçu le 22 novembre 2018 par Maître [O] [U] [S], notaire à [Localité 4], stipule que le preneur reconnaît avoir été averti … qu’il :

– devra faire établir à ses frais l’état modificatif à état descriptif de division et règlement de copropriété contenant notamment la création des lots n° 135 et 138 par privation (privatisation) des parties communes ;

– devra s’acquitter du prix et des frais de cession desdites parties communes à son profit ;

– et plus généralement des risques et conséquences liés aux travaux réalisés par le vendeur sans autorisation d’urbanisme ou du syndicat des copropriétaire.

Dans ce contexte de confusion généralisée, les copropriétaires ont décidé de s’inscrire dans une démarche de régularisation de la situation. C’est ainsi que, par ordonnance en date du 5 mars 2013, M. [A], expert comptable, précédemment désigné pour rétablir les comptes de la copropriété (ordonnance de référé du 29 mars 2012) s’est vu confier la mission complémentaire de s’adjoindre M. [H], géomètre expert, aux fins de vérifier les millièmes de copropriété en l’état des différentes modifications de l’état descriptif de division.

Par la suite, l’assemblée générale du 31 août 2018 a voté, à la majorité des copropriétaires, dont la SCI [B] et M. [C], une résolution n° 21, reprise dans le titre de la SCI Chamat, aux termes de laquelle il a été décidé du principe … (à) valider par la prochaine AGE … de la cession globale des parties communes à chacun des bénéficiaires concernés sur la base de 3 300 euros par m2 pondéré ainsi :

– couloir et local : 0,50,

– jardin : 0,05,

– terrasse et loggias fermées : 0,00.

Sur la base de cette évaluation, la SCI Chamat a versé le 26 avril 2019, une somme de 40 425 euros qui a été affectée au fond de réserve de travaux de la copropriété. Par ailleurs, l’assemblée générale annuelle du 15 avril 2019 l’a autorisée, par le vote de sa résolution n° 5 à réaliser les travaux d’aménagement de son jardin et de son appartement conformément au plan d’architecte produit et consistant en :

– deux ouvertures murales … (avec) étude par un ingénieur béton armé à transmettre au syndic,

– fermeture de son espace de stationnement au 4ème étage avec un volet roulant,

– mise en place d’un jacuzzi,

– mise en place d’un plancher bois reposant sur l’existant et complètement perméable,

– pose d’une véranda bioclimatique à la terrasse, structure en aluminium de couleur ivoire,

– local technique composé de panneaux de grille en bois/fer et couverture en aluminium.

Cette résolution a été à nouveau adoptée, à la majorité de voix, lors de l’assemblée générale du 4 septembre 2020 (résolution n° 24) qui a également voté une résolution n° 25 autorisant le versement sur le fonds de réserve de travaux, de la somme de 40 425 euros suite à son acquisition de la jouissance exclusive du jardin nouvellement lot 138 (voir résolution n° 21 de l’assemblée générale du 31 août 2018).

Par arrêt en date du 17 février 2022, la cour d’appel de céans a ordonné une nouvelle expertise judiciaire aux fins notamment de déterminer l’emplacement des parties communes annexées par certains copropriétaires, les métrés exhaustifs des parties communes et privatives ainsi que la valeur locative et le prix au mètre carré des parties communes ainsi privatisées. Il n’est, à cet égard, pas indifférent de noter que c’est M. [D] et la SCI [B] qui ont sollicité et obtenu, en cause d’appel, au contradictoire du SDC seulement, cette mesure d’instruction in futurum initialement rejetée en première instance.

Par jugement en date du 6 juin 2024, le tribunal judiciaire de Nice a annulé la résolution n° 5 de l’assemblée générale du 15 avril 2019 aux motifs qu’elle porte sur plusieurs travaux de nature différente et donc parfaitement dissociables par lesquels les copropriétaires se sont prononcés en un seul vote, que le plan désigne de façon sommaire l’emplacement approximatif des nouveaux ouvrages à réaliser et que l’étude de l’ingénieur béton, relative aux ouvertures murales envisagées, (n’était) pas annexée à la convocation.

Par jugement en date du 9 septembre 2024, à ce jour non définitif puisque frappé d’appel, cette même juridiction a annulé :

– la résolution n° 24 de l’assemblée générale du 4 septembre 2020 (simple reprise de la n° 5 de l’assemblée générale du 15 avril 2019) au motif que l’expertise ordonnée par l’arrêt (précité) du 17 février 2022 était en cours et que, même si elle ouvrait des perspectives de cessions onéreuses aux différents copropriétaires des parties communes par eux annexées et de modification de l’état descriptif de division, cette résolution concernait au moins partiellement des parties communes dont la SCI Chamat n’était pas, pour l’instant, propriétaire ;

– la résolution n° 25 de l’assemblée générale du 4 septembre 2020 au motif que la résolution n° 21 de l’assemblée générale du 31 août 2018 à laquelle il (y) est fait référence … ne comporte pas de vote par les copropriétaires sur la cession des parties communes appropriées par certains mais précise uniquement que certaines parties communes sont occupées sans droit ni titre par certains copropriétaires et que l’évaluation de leur valeur sera confiée au cabinet [F] afin d’envisager leur cession … en sorte que l’affectation de la somme versée par la SCI Chamat au fonds de travaux a été effectuée de façon prématurée.

Il résulte de l’ensemble de ces développements que les travaux dont les appelants poursuivent la suppression et/ou dépose, au premier rang desquels le retrait du local technique, de la véranda et du volet roulant permettant le fermeture de l’espace de stationnement sont suceptibles d’être régularisés au terme d’une démarche de cession de parties communes à laquelle la SCI [B] et M. [C] ont initialement souscrit et qu’ils ont même confortée, voire accélérée, par l’engagement de la procédure de référé ayant abouti à l’arrêt de la cour de céans en date du 17 février 2022.

Au demeurant, par sa motivation même, le tribunal judiciaire de Nice a, dans ses décisions des 6 juin et 9 septembre 2024, ouvert et balisé la voie d’une telle régularisation. Du reste, le rapport [E] déposé le 19 avril 2026 s’oriente en ce sens puisqu’il identifie et numérote précisément, sur son plan, les parties communes qui ont fait l’objet d’une annexion par la SCI Elba, auteur de la SCI Chamat, à savoir les nouveaux lots :

– n° 134, supportant une terrasse (distincte de la pergola édifiée sur une partie commune à usage privatif originelle), une salle de bain et le local technique ;

– n° 133, correspondant désormais à une chambre avec lavabo ;

– n° 132, correspondant à une entrée avec dégagement,

en même temps qu’il fixe le prix d’une éventuelle cession, en forme de régularisation, à 15 113 euros le mètre carré.

Dans ces conditions, la remise en état poursuivie par M. [C] et la SCI [B] serait non seulement contraire à leur position initiale, dont le premier des précités a déjà profité en sa qualité de gérant de la SCI Delphe, mais aussi contraire à la volonté de régularisation de la grande majorité des copropriétaires et à l’intérêt financier du syndicat des copropriétaires qui est d’en finir avec cette situation en cédant les parties communes au prix arrêté ou à prix voisin de celui fixé par M. [E] dans son rapport déposé le 19 avril 2026, soit 15 113 euros du mètre carré.

Elle apparaît donc disproportionnée avec les intérêts en présence, au premier rang desquels celui de rétablir l’harmonie de la copropriétaires par le respect d’un règlement de copropriété et de l’état descriptif de division modifiés, but que le SDC a choisi de poursuivre par une voie amiable, nettement plus opérationnelle que la voie contentieuse dans laquelle s’enferre M. [C] depuis des années. C’est au demeurant, la raison pour laquelle, quoique attrait dans la cause par les appelants, il ne s’associe en rien à leur demande et sollicite en cause d’appel la confirmation de l’ordonnance entreprise qui a débouté les appelants de l’ensemble de leurs prétentions.

Enfin, il ne peut être négligé que la plupart de ces annexions remontent à plusieurs décennies, voire aux années 1983/1984, comme en attestent M. [Q], M. [T], Mme [N], M. [P], en sorte que des moyens liés à la prescription pourront être soulevés dans le cadre d’une éventuelle action au fond. Le caractère illicite du trouble allégué est donc sujet à caution.

Au-delà de ce raisonnement, il doit être souligné, s’agissant des ouvertures pratiquées dans l’appartement de la SCI Chamat, que le caractère porteur et donc la qualité de parties de communes des murs dans lesquels elles ont été pratiquées, est discuté entre les parties. Même si la référence à l’étude d’un ingénieur béton dans les résolutions n° 5 du 15 avril 2019 et n° 24 du 4 septembre 2020 peut incliner à pencher pour leur caractère porteur, le constat dressé par Maître [W] [L], commissaire de justice, le 18 novembre 2024, peut conduire à en douter. Sur ce point donc, le caractère manifestement illicite du trouble allégué n’est pas établi avec l’évidence requise en référé, sachant que des ouvertures pratiquées dans de simples cloisons séparatives (et donc non porteuses) d’un lot privatif ne sont pas soumises à l’autorisation de l’assemblée générale.

S’agissant du volet roulant fermant le box de stationnement de la SCI Chamat, situé au 4ème étage, la cour ne peut constater qu’aucune des parties ne verse aux débats le règlement de copropriété en sorte qu’alors que le procès-verbal de constat susvisé établit (pages 27 à 32) que tous les emplacements situés à proximité sont également fermés, il est impossible de savoir si ce type de fermeture a été originellement prévue et ce, même si l’intimée a sollicité une autorisation pour son installation. Au demeurant, le même procès-verbal de constat établit que les garages de M. [C] (lot 91 du 4ème étage et 71, 78 et 79 du 3ème) sont également fermés et qu’aucune atteinte à l’harmonie de la façade des garages n’a été portée par le volet roulant de la SCI Chamat qui est d’une couleur identiques à celle des autres portes, pour la plupart basculantes. Dès lors, le trouble manifestement illicite allégué de ce chef n’est pas établi avec l’évidence requise en référé.

S’agissant enfin de la pergola, la cour ne peut que relever, à l’instar de la SCI Chamat, qu’avant de solliciter sa dépose, M. [C] et la SCI [B] ont judiciairement poursuivi sa mise en conformité avec les résolutions n° 5 du 15 avril 2019 et n° 24 du 4 septembre 2020 soit la pose d’une peinture ’couleur ivoire’ sur sa structure en aluminium de couleur gris foncé. C’est ainsi que, sur demande des appelants, le tribunal judiciaire de Nice a, par jugement en date du 6 juin 2024, condamné la SCI Chamat à mettre la couleur de la pergola en harmonie avec la couleur beige de l’immeuble dans un délai de trois mois suivant la signification de (sa) décision, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour passé ce délai et pendant 100 jours et que, le 7 novembre suivant soit 5 jours seulement avant de saisir le juge des référé de Nice d’une demande démolition de cet ouvrage, fondée sur les dispositions précitées de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, ils ont fait assigner l’intimée devant le juge de l’exécution aux fins de liquidation de l’astreinte provisoire et fixation d’une astreinte définitive.

Cette contradiction qui, quoique s’agissant d’instances différentes, confine à l’Estoppel, atteste de la mauvaise foi, teintée de volonté de nuire, de M. [C] qui, depuis des décennies poursuit le SDC et certains copropriétaires, dont M. [J], de sa vindicte au point que, dans un arrêt du 28 avril 2011, la 3ème chambre civile de la cour de cassation a écrit que la cour d’appel de céans avait souverainement retenu que le syndicat des copropriétaires justifiait d’un véritable harcèlement procédural révélant une intention de nuire à son bon fonctionnement …

Dès lors, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de démolition et remise en état formulées par la SCI [B] et M. [X] [C].

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui a causé à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

En application des dispositions de ces textes, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette en dommages et intérêts, sur le fondement de ces textes, que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, nonobstant les développements qui précèdent au sujet des actions antinomiques exercées simultanément par les appelants au sujet de la pergola de l’intimée, la situation juridique de la copropriété est à ce point complexe, quoiqu’en voie de clarification, pour que l’action intentée par M. [C] et la SCI [B], dans les suites des jugements du tribunal judiciaire de Nice, ne puisse être qualifiée d’abusive.

C’est donc par des motifs pertinents que le premier juge a rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la SCI Chamat.

L’ordonnance entreprise sera dès lors confirmée de ce chef.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné M. [C] et la SCI [B] aux entiers dépens et à verser à la SCI Chamat la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [X] [C] et la SCI [B], qui succombent au litige, seront déboutés de leur demande formulée sur le fondement de ce texte. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge des intimés les frais non compris dans les dépens, qu’ils ont exposés pour sa défense.

Il sera donc alloué une somme de 3 000 euros au SDC et de 5 000 euros à la SCI Chamat au titre de leurs frais irrépétibles d’appel.

M. [X] [C] et la SCI [B] supporteront, en outre, les dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rappelle qu’à l’audience, avant l’ouverture des débats et de l’accord général, elle a révoqué ladite ordonnance puis clôturé à nouveau l’instruction de l’affaire, celle-ci étant en état d’être jugée ;

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Condamne in solidum M. [X] [C] et la SCI [B] à payer à la SCI Chamat la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [X] [C] et la SCI [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [X] [C] et la SCI [B] de leur demande sur ce même fondement ;

Condamne in solidum M. [X] [C] et la SCI [B] aux dépens d’appel.

La greffière Le président