MW/LLL EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE

DE LA COUR D’APPEL DE BESANÇON

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° de rôle : N° RG 25/01473 – N° Portalis DBVG-V-B7J-E6I3

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 09 SEPTEMBRE 2026

Décision déférée à la Cour : jugement du 03 juillet 2025 – RG N°24/00213 – JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 1]

Code affaire : 5AA – Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DE LA COUR :

Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre.

Madame Bénédicte UGUEN-LAITHIER et monsieur Philippe MAUREL, Conseillers.

Madame Léonie LACOMBE-LASNE, Greffière, lors des débats et madame Leïla ZAIT, Greffière du prononcé de la décision.

DEBATS :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 juin 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant Monsieur Michel WACHTER, président, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

Etablissement Public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DU [Localité 2], prise en la personne de son représentant légal

Sise [Adresse 1]

Représentée par Me Marie-christine VERNEREY, avocat au barreau de MONTBELIARD

ET :

INTIMÉE

Madame [N] [O]

née le 05 février 1985 à [Localité 3]

de nationalité française,

demeurant [Adresse 2]

Représentée par Me Yannick BARRE, avocat au barreau de MONTBELIARD

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 25056-2025-009330 du 29/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

ARRÊT :

– CONTRADICTOIRE

– Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Monsieur Michel WACHTER, président de chambre et par Madame Leïla ZAIT, greffière lors du prononcé.

*************

[I] [O] locataire de locaux appartenant à l’Office Public de l’Habitat du Département du [Localité 2] (l’OPH), est décédé le 7 novembre 2023.

Par exploit du 19 juillet 2024, faisant valoir que Mme [N] [O], fille du défunt, occupait les lieux alors qu’elle n’était pas titulaire d’un contrat de bail, l’OPH l’a faite assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montbéliard en expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation.

Mme [O] s’est opposée à ces demandes, faisant valoir qu’un contrat de bail s’était noué entre l’OPH et elle-même.

Par jugement du 3 juillet 2025, le juge des contentieux de la protection a :

– constaté l’existence d’un contrat de bail d’habitation entre Mme [N] [O] et la société Habitat 25 portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 3] pour une durée de 6 ans à compter du 7 novembre 2023,

Par conséquent,

– débouté la société Habitat 25 de I’ensemble de ses demandes,

– condamné la société Habitat 25 aux entiers dépens,

– débouté la société Habitat 25 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– dit que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département, conformément aux dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu que l’existence d’un bail était suffisamment caractérisée par l’occupation des lieux et l’acceptation par l’OPH de percevoir les loyers pendant 7 mois avant de délivrer une sommation d’avoir à quitter les lieux.

L’OPH a relevé appel de cette décision le 17 septembre 2025.

Par conclusions transmises le 12 novembre 2025, l’appelant demande à la cour :

Vu les dispositions des articles 14 et 40 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

– de déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté par l’Office Public de l’Habitat du Département du [Localité 2] à l’encontre du jugement déféré ;

Le réformant en toute ses dispositions,

– de constater que par suite du décès de M. [I] [O], le contrat de location dont il était titulaire pour l’appartement situé [Adresse 4] à [Localité 1], s’est trouvé résilié de plein droit depuis le 7 novembre 2023,

– de constater que Mme [N] [O] ne peut pas se prévaloir des dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989,

– en conséquence, de déclarer Mme [N] [O], occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4] à [Localité 1],

– d’ordonner l’expulsion de Mme [N] [O] et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique,

– d’autoriser l’Office Public de l’Habitat du Département du [Localité 2] à faire évacuer les biens meubles qui seraient abandonnés dans les lieux, moyennant inventaire,

– de fixer à la somme de 263,79 euros le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par

Mme [N] [O] à l’Office Public de l’Habitat du Département du [Localité 2] depuis le 8 novembre 2023 jusqu’à la reprise effective des lieux par l’Office Public de l’Habitat du Département du [Localité 2],

– de condamner Madame [N] [S][K] au paiement de ladite indemnité d’occupation,

– de condamner enfin Mme [N] [O] à payer à l’Office Public de l’Habitat du Département du [Localité 2] une somme de 1 600 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions notifiées le 21 janvier 2026, Mme [O] demande à la cour :

– de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

– de débouter [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes,

– de condamner [Adresse 5] aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

La clôture de la procédure a été prononcée le 13 mai 2026.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

SUR CE, LA COUR,

L’article 14 alinéa 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose que, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

– au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

– aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

– au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

– aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

L’article 40 de la même loi précise que l’article 14 est applicable aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitationà condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

Mme [O] ne conteste pas ne pas remplir les conditions fixées par les textes précités pour bénéficier du transfert à son profit du bail dont son père était titulaire, alors au demeurant qu’il résulte des pièces versées par l’appelant, et notamment d’un courrier du 26 juin 2024 émanant de l’intimée elle-même, qu’elle résidait en Suisse jusqu’au décès de son père.

Dès lors, il convient de déterminer au vu des circonstances de fait si un bail verbal s’est ou non noué entre Mme [O] et l’OPH.

Il n’est à cet égard pas contesté que Mme [O] est, depuis le décès de [I] [O], occupante des lieux que louait celui-ci. Il est tout aussi constant qu’elle a, depuis cette installation, payé mensuellement une somme correspondant, par son montant, au loyer dont s’acquittait contractuellement son père.

Pour autant, il ne saurait, comme l’a fait le premier juge, être tiré de ces seuls éléments la conclusion nécessaire qu’un bail a été conclu entre Mme [O] et l’OPH. Le bail verbal, comme tout autre contrat, nécessite bien évidemment que son principe et ses modalités soient acceptés par l’ensemble des parties.

Or, l’encaissement par l’OPH des sommes réglées par Mme [O] ne peut être interprété de manière univoque comme manifestant l’accord de cet organisme pour le versement par Mme [O] de loyers en contrepartie de son occupation des locaux. En effet, à la suite du décès de [I] [O], le bail s’est trouvé résilié au jour de ce décès. Comme le fait à juste titre valoir l’appelant, à défaut de bénéficiaire pouvant prétendre au transfert du contrat de bail, il incombait aux héritiers du défunt de restituer les locaux au bailleur, à défaut de quoi la succession était redevable envers celui-ci d’une indemnité d’occupation.

L’OPH étant ainsi légitime à encaisser les sommes versées au titre d’une indemnité d’occupation dans l’attente de la restitution des lieux, cet encaissement ne saurait être considéré comme matérialisant de manière nécessaire le consentement de l’organisme à la mise en place d’un bail verbal au profit de l’auteur des paiements.

Force est ainsi de constater que Mme [O] n’établit pas la réalité du bail dont elle s’affirme bénéficiaire.

Elle doit en conséquence être considérée comme occupante sans droit ni titre, de sorte qu’infirmant le jugement déféré, la cour fera droit aux demandes de l’OPH.

Mme [O] sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’équité ne commande pas qu’il soit fait application au bénéfice de l’OPH des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant contradictoirement, après débats en audience publique,

INFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 3 juillet 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montbéliard ;

Statuant à nouveau, et ajoutant ;

CONSTATE que Mme [N] [O] est occupante sans droit ni titre du logement sis à [Localité 1] (25), [Adresse 6] ;

ORDONNE à Mme [N] [O] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens, ainsi que de tout occupant de son chef ;

A défaut de libération volontaire, AUTORISE l’Office Public de l’Habitat du Département du [Localité 2] à procéder à son explusion, ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, ainsi qu’à transporter tous les meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meuble qu’il plaira à l’Office Public de l’Habitat du Département du [Localité 2], aux frais de Mme [N] [O] ;

FIXE à la somme de 263,79 euros le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Mme [N] [O] à l’Office Public de l’Habitat du Département du [Localité 2] depuis le 8 novembre 2023 jusqu’à la reprise effective des lieux par l’Office Public de l’Habitat du Département du [Localité 2] ;

CONDAMNE Mme [N] [O] au paiement de ladite indemnité d’occupation, sous déduction des sommes d’ores et déjà acquittées ;

CONDAMNE Mme [N] [O] aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

REJETTE la demande formée par l’Office Public de l’Habitat du Département du [Localité 2] sur le fondement de l’article 700du code de procédure civile.

La greffière, Le président,

En conséquence,

La République française mande et ordonne à tous commissaires de justice sur ce requis de mettre ladite décision à exécution.

Aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main.

A tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente décision a été signée à la minute par le président et le greffier.