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L’essentiel
- Fondement légal
- Article 14 de la loi du 6 juillet 1989
- Bénéficiaires possibles
- Conjoint, partenaire de PACS, descendants, ascendants, concubin ou personne à charge
- Condition de cohabitation
- Vie commune d’au moins un an au décès
- Logement social
- Ressources, attribution et adaptation du logement
- Éléments de preuve
- Documents fiscaux, professionnels, administratifs ou attestations
- Absence de bénéficiaire
- Résiliation de plein droit au décès
- Occupation sans titre
- Indemnité jusqu’à libération effective et remise des clés
- Expulsion
- Après commandement de quitter les lieux infructueux
Le cadre juridique du transfert après décès
L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit la résiliation de plein droit du bail au décès du locataire, sauf transfert au profit d’un bénéficiaire remplissant les conditions légales.
Le transfert du bail d’habitation après décès est réservé au conjoint survivant, au partenaire lié par un pacte civil de solidarité, aux descendants, aux ascendants, au concubin notoire ou à certaines personnes à charge remplissant les conditions prévues par la loi.
En l’absence de bénéficiaire remplissant ces conditions, le bail est résilié de plein droit au décès du locataire. L’occupant qui se maintient dans les lieux peut alors être considéré comme occupant sans droit ni titre.
Pour approfondir
Les conditions à établir et les preuves utiles
Pour un descendant ou un concubin notoire, la vie commune avec le locataire doit avoir duré au moins un an à la date du décès. Le concubinage suppose une vie commune stable et continue.
En logement social, le transfert est en principe soumis à des conditions supplémentaires, notamment les conditions de ressources et l’adaptation du logement à la taille du ménage. Une exception peut s’appliquer lorsque le bénéficiaire est atteint d’un handicap existant au jour du décès.
La preuve doit être suffisamment objective. Des attestations peuvent être écartées lorsqu’elles sont contredites par les adresses figurant sur les documents fiscaux ou professionnels, ou lorsqu’aucun autre justificatif administratif ou scolaire n’est produit.
- Justifier la qualité permettant de solliciter le transfert.
- Établir la cohabitation depuis au moins un an lorsque cette condition s’applique.
- Produire des éléments cohérents sur la résidence effective.
- Vérifier les ressources et l’adaptation du logement en secteur social.
Principales situations rencontrées après le décès
| Situation | Condition déterminante | Conséquence possible |
|---|---|---|
| Descendant en logement social | Cohabitation d’au moins un an et conditions d’attribution et d’adaptation du logement | Transfert ou, à défaut, résiliation du bail et expulsion |
| Concubin notoire | Vie commune stable et continue depuis au moins un an à la date du décès | Transfert refusé si la reprise de la vie commune est trop récente |
| Neveu | Cette qualité ne figure pas parmi les bénéficiaires prévus par l’article 14 | Absence de transfert et occupation sans droit ni titre |
| Descendant handicapé | Cohabitation établie et handicap existant au jour du décès | Écart possible des conditions supplémentaires propres au logement social |
Pour approfondir
Les démarches et conséquences pratiques
L’occupant doit réunir les justificatifs établissant sa qualité, la réalité et la durée de la cohabitation ainsi que, le cas échéant, ses ressources et l’adaptation du logement. Le bailleur peut contester le transfert lorsque ces éléments ne sont pas établis.
Lorsque le transfert est refusé et que le bail est résilié, l’occupant peut être condamné à libérer les lieux et à verser une indemnité d’occupation jusqu’à la remise effective des clés. Cette indemnité peut correspondre au loyer, aux charges, aux accessoires et à l’indexation prévus au bail.
L’expulsion peut intervenir après un commandement de quitter les lieux demeuré infructueux. Dans certaines affaires, le juge a supprimé le délai de deux mois en raison de la mauvaise foi de l’occupant.
- Conserver les justificatifs de résidence et de cohabitation.
- Répondre aux demandes du bailleur relatives aux ressources et au logement.
- Régulariser les sommes dues jusqu’à la libération effective des lieux.
- Respecter le commandement de quitter les lieux lorsqu’il est délivré.
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L’exception liée au handicap en logement social
L’adaptation du logement et les autres conditions propres au logement social ne s’appliquent pas nécessairement lorsque le bénéficiaire est concerné par l’exception liée au handicap.
Le descendant doit d’abord établir la cohabitation exigée par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989. Lorsque cette condition est remplie, l’existence du handicap au jour du décès peut permettre d’écarter les conditions supplémentaires prévues pour les logements sociaux.
Une reconnaissance administrative postérieure au décès n’exclut pas, à elle seule, la prise en compte d’un handicap déjà existant à cette date.
Le maintien dans les lieux après le refus du transfert
L’occupant qui ne justifie pas d’une qualité ouvrant droit au transfert peut être considéré comme occupant sans droit ni titre à compter du décès, le bail étant résilié de plein droit en l’absence de bénéficiaire légal.
Le maintien dans les lieux malgré une mise en demeure ou une sommation peut caractériser la mauvaise foi. Dans ce cas, l’expulsion peut être ordonnée sans délai de deux mois, avec fixation d’une indemnité d’occupation jusqu’à la remise des clés.
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Questions fréquentes
Un neveu peut-il récupérer le bail de son oncle ou de sa tante décédé(e) ?
Le transfert prévu par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 est limité à certaines catégories de proches, parmi lesquelles ne figure pas le neveu. En l’absence de bénéficiaire légal, le bail est résilié de plein droit au décès du locataire.
Une reprise récente de la vie commune suffit-elle pour transférer le bail au concubin ?
Non. Le concubin notoire doit avoir vécu avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès. Une reprise de la vie commune moins d’un an avant le décès ne satisfait donc pas cette condition.
Quelles conditions supplémentaires s’appliquent en logement social ?
Outre les conditions générales de transfert, l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit en principe le respect des conditions d’attribution, notamment les ressources, ainsi que l’adaptation du logement à la taille du ménage. Ces conditions peuvent faire obstacle au transfert même lorsque le demandeur appartient à une catégorie de bénéficiaires.
Comment prouver une cohabitation d’au moins un an ?
Les attestations peuvent être insuffisantes lorsqu’elles sont contredites par les adresses figurant sur les documents fiscaux ou professionnels. Des éléments administratifs ou scolaires peuvent contribuer à établir objectivement la résidence commune.
Que risque l’occupant si le transfert du bail est refusé ?
À défaut de transfert, le bail peut être résilié de plein droit au décès du locataire et l’occupant peut être déclaré sans droit ni titre. Une expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux peuvent alors être ordonnés.
L’indemnité d’occupation correspond-elle nécessairement au seul loyer ?
Elle peut être fixée au montant du loyer augmenté des charges, accessoires et indexations prévus au bail. Elle est due jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés.
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