Transfert du bail après décès : concubinage repris moins d’un an et indemnité d’occupation jusqu’au départ

L’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet le transfert du bail au concubin notoire ayant vécu avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès. La notion de concubinage renvoie à l’article 515-8 du code civil, qui exige une vie commune stable et continue.

La cour retient que la communauté de vie avait cessé en 2018, lors du congé donné par l’occupant, et qu’elle n’avait repris qu’en novembre 2021. Ayant duré moins d’un an avant le décès, elle ne remplissait pas la condition légale de durée. Le transfert est donc refusé et l’occupation est dépourvue de titre à compter du décès.

L’occupant sans droit ni titre doit une indemnité correspondant au préjudice du bailleur, fixée au montant du loyer augmenté des charges. La cour actualise la dette jusqu’au départ effectif, en tenant compte des différents montants applicables. Elle confirme également l’expulsion, les dépens et l’indemnité de première instance, puis condamne l’appelant aux dépens d’appel et à 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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Après le décès de la locataire, son compagnon a sollicité le transfert du bail en invoquant la reprise de leur vie commune. La cour a relevé que celle-ci avait repris moins d’un an avant le décès, excluant le transfert légal. Le bail étant résilié, l’occupant a été condamné au paiement de 22 581,24 euros pour occupation sans droit ni titre.

Un bailleur social avait donné à bail un logement avec garage à une locataire et à son compagnon. Le compagnon avait donné congé en 2018 après leur rupture. Après la reprise de leur vie commune en novembre 2021, il est resté dans le logement jusqu’au décès de la locataire en 2022.

Il a demandé la continuation ou le transfert du bail en invoquant leur concubinage. Le bailleur lui a proposé un autre logement, puis lui a demandé de libérer les lieux et de payer une indemnité d’occupation.

Le juge a refusé le transfert, constaté la résiliation du bail et ordonné l’expulsion. En appel, la cour retient que la communauté de vie avait repris moins d’un an avant le décès, de sorte que la condition légale n’était pas remplie. L’occupant a quitté les lieux en mars 2026 et est condamné à payer 22 581,24 euros au titre de l’occupation sans droit ni titre, ainsi que 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Établir un concubinage caractérisé par une vie commune stable et continue
• Justifier une vie commune d’au moins un an à la date du décès
• Vérifier l’absence de rupture antérieure du concubinage et du bail
• Produire des éléments probants sur la date de reprise de la vie commune
• Constater la résiliation de plein droit en l’absence de bénéficiaire remplissant les conditions
• Fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer augmenté des charges

• Lettre de congé donnée en 2018 par l’occupant
• Attestation médicale établissant une présence de novembre 2021 au décès
• Attestations relatives à la présence auprès de la locataire malade
• Procès-verbal de reprise des lieux du 9 avril 2026
• État du compte locataire produit par le bailleur

Le bailleur peut obtenir le paiement d’une indemnité lorsque le transfert est refusé et que l’occupant reste dans les lieux sans titre. L’occupant supporte la dette actualisée, les frais de procédure et l’indemnité accordée au titre de l’article 700.

• Exclusion du transfert du bail
• Qualification d’occupation sans droit ni titre
• Indemnité calculée avec les loyers et charges successifs
• Dette arrêtée au départ effectif des lieux
• Expulsion confirmée
• Condamnation aux dépens et à 500 euros au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier la durée de vie commune avant le décès
• Identifier toute rupture antérieure du concubinage
• Rassembler attestations et justificatifs de domicile
• Actualiser le compte jusqu’à la restitution des lieux
• Établir un procès-verbal de reprise contradictoire

À éviter

• Invoquer un transfert sans justifier une année de vie commune
• Négliger les effets d’un congé antérieurement donné
• Maintenir l’occupation après la fin du droit au bail
• Oublier les charges dans le calcul de l’indemnité
• Omettre de documenter la date de départ effectif

Le transfert du bail au concubin notoire

L’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 exige que le concubin notoire ait vécu avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès. La cour rattache le concubinage à l’article 515-8 du code civil, qui suppose une vie commune stable et continue. La reprise de la vie commune datant de novembre 2021, la condition d’un an n’était pas satisfaite au décès.

La résiliation du bail en l’absence de bénéficiaire

L’article 14 prévoit qu’à défaut de personne remplissant ses conditions, le contrat est résilié de plein droit par le décès du locataire. La cour en déduit que l’occupant, qui ne pouvait obtenir le transfert, s’est maintenu sans droit ni titre dans le logement.

La fixation de l’indemnité d’occupation

L’occupation sans droit ni titre ouvre droit à une indemnité correspondant au préjudice du bailleur. La cour la fixe au montant du loyer augmenté des charges, selon les tarifs successivement applicables, et actualise la dette jusqu’au départ effectif, sur la base de l’état du compte locataire et du constat de reprise.

Article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 515-8 du Code civil, Article 1751 du Code civil, Article 805 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile