Transfert du bail après décès : preuve objective d’une cohabitation d’au moins un an

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 subordonne le transfert du bail au descendant à une cohabitation avec le locataire décédé depuis au moins un an à la date du décès. En application de l’article 9 du Code de procédure civile, la personne qui sollicite le transfert doit prouver les faits nécessaires au succès de sa demande.

Des attestations de résidents et de la gardienne ne suffisent pas lorsqu’elles ne sont corroborées par aucun élément objectif. Des avis d’imposition et bulletins de salaire établis à une autre adresse, l’absence de courrier administratif au logement et l’absence d’élément relatif à la scolarité des enfants ont conduit au rejet de la demande de transfert. Le bail a donc été résilié de plein droit au lendemain du décès.

L’occupante sans droit ni titre doit libérer les lieux et est tenue d’une indemnité d’occupation correspondant au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de transfert, jusqu’à la remise des clés. La demande de séquestration du mobilier relève du régime des articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et, en cas de difficulté, du juge de l’exécution. Les dépens sont mis à la charge de la partie perdante en application de l’article 696 du Code de procédure civile, avec une indemnité de 300 euros au titre de l’article 700.

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Après le décès de la locataire, sa fille a sollicité le transfert du bail en invoquant une cohabitation depuis octobre 2022. Les attestations produites ont été contredites par les adresses figurant sur ses documents fiscaux et professionnels, sans autre preuve administrative ou scolaire. La cohabitation d’au moins un an n’étant pas établie, le transfert a été refusé, le bail résilié et l’expulsion ordonnée avec paiement d’une indemnité d’occupation.

Un bail d’habitation avait été conclu au profit d’une locataire, décédée le 21 décembre 2023. Sa fille a demandé le transfert du bail, en affirmant avoir vécu avec sa mère et ses enfants depuis octobre 2022.

La bailleresse a refusé le transfert, puis a demandé la libération des lieux et l’expulsion de l’occupante. La demanderesse au transfert produisait des attestations de résidents et de la gardienne, mais ses avis d’imposition et bulletins de salaire mentionnaient une autre adresse. Aucun courrier administratif adressé au logement ni élément relatif à la scolarité des enfants n’était fourni.

Le juge a considéré que la cohabitation d’au moins un an avant le décès n’était pas démontrée. Le transfert a été refusé, le bail déclaré résilié et l’occupante condamnée à libérer les lieux ainsi qu’à verser une indemnité d’occupation jusqu’à la remise des clés.

• Établir la qualité de descendant du locataire décédé
• Justifier une cohabitation avec le locataire pendant au moins un an avant le décès
• Produire des éléments objectifs et certains corroborant les attestations
• Écarter les documents administratifs et professionnels mentionnant une autre adresse
• Constater la résiliation du bail en l’absence de conditions de transfert
• Fixer l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération et la remise des clés

• Livret de famille établissant le lien de filiation
• Attestations de résidents relatant une présence au logement
• Attestation de la gardienne sur la cohabitation alléguée
• Avis d’imposition établis à une autre adresse
• Bulletins de paie mentionnant une autre adresse
• Absence de courrier administratif et d’éléments scolaires au logement

Le transfert du bail est refusé faute de preuve objective de la cohabitation requise. L’occupante doit libérer les lieux, payer une indemnité d’occupation jusqu’à la remise des clés et supporter les frais judiciaires.

• Résiliation du bail au lendemain du décès
• Expulsion possible après commandement et délai légal
• Indemnité égale au loyer et aux charges jusqu’à libération
• Condamnation aux dépens et à 300 euros au titre de l’article 700
• Mobilier soumis aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution

À faire

• Réunir les documents établissant l’adresse réelle de résidence
• Produire les courriers administratifs reçus au logement
• Documenter la scolarité des enfants à cette adresse
• Faire corroborer les attestations par des pièces objectives
• Préparer la remise des clés en cas de rejet du transfert

À éviter

• Se limiter à des attestations non corroborées
• Produire des avis fiscaux mentionnant une autre adresse
• Omettre la preuve de la durée exacte de cohabitation
• Maintenir l’occupation après la résiliation sans anticiper l’indemnité
• Demander la séquestration du mobilier hors compétence du juge saisi

Le transfert du bail au descendant après décès

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 exige que le descendant ait vécu avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès. À défaut de personne remplissant les conditions légales, le bail est résilié de plein droit par le décès du locataire.

La preuve de la cohabitation d’au moins un an

Selon l’article 9 du Code de procédure civile, le demandeur doit prouver les faits nécessaires à sa prétention. Les attestations produites n’ont pas été retenues comme suffisantes, faute de corroboration objective. Les documents fiscaux et professionnels établis à une autre adresse ont au contraire contredit la cohabitation alléguée.

L’indemnité d’occupation après résiliation du bail

L’occupante sans droit ni titre est redevable d’une indemnité destinée à compenser l’occupation et la privation de jouissance du bailleur. Elle correspond au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de transfert et court jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés.

Article 9 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 1751 du Code civil, Article 14 de la loi du 6 juillet 1989, Articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile