Transfert du bail en logement social : handicap apprécié au jour du décès malgré une RQTH postérieure

En référé, les articles 834 et 835 du code de procédure civile permettent au juge d’ordonner une mesure en l’absence de contestation sérieuse, de faire cesser un trouble manifestement illicite ou d’accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. L’occupation sans droit ni titre peut caractériser un trouble manifestement illicite, mais cette qualification suppose que l’occupant ne bénéficie d’aucun droit au maintien dans les lieux.

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit le transfert du bail au descendant vivant avec le locataire depuis au moins un an. Pour les logements sociaux, l’article 40 de cette loi ajoute les conditions d’attribution et d’adaptation du logement, sauf notamment lorsque le bénéficiaire présente un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles.

La cour assimile le travailleur handicapé à une personne présentant un handicap au sens de ce texte. La reconnaissance administrative postérieure au décès ne fait pas obstacle à l’exception dès lors qu’elle constate un état préexistant. Les certificats médicaux établissant des pathologies chroniques et une dépendance dans les actes de la vie courante démontraient que le handicap existait au jour du décès. Le transfert automatique du bail excluait donc l’expulsion et les provisions d’occupation. L’article 700 du code de procédure civile n’a pas été appliqué, tandis que le bailleur social a été condamné aux dépens d’appel.

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Le fils du locataire décédé remplit la condition de cohabitation exigée pour le transfert du bail. Son handicap, existant au jour du décès malgré une reconnaissance administrative ultérieure, le dispense des conditions supplémentaires applicables aux logements sociaux. Le transfert du bail est confirmé, de même que le rejet des demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Un office public de l’habitat avait donné à bail un logement social à un locataire, décédé en 2024. Son fils, qui vivait avec lui depuis plusieurs années et l’assistait au quotidien, est resté dans les lieux.

Le bailleur l’a assigné en référé afin d’obtenir la résiliation du bail, son expulsion et le paiement d’indemnités d’occupation. Le juge des contentieux de la protection a retenu le transfert du bail au profit de l’occupant et rejeté les demandes d’expulsion et de paiement provisionnel.

En appel, la cour constate que l’occupant remplissait la condition de cohabitation prévue par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989. Elle retient également qu’il présentait un handicap au jour du décès, malgré une reconnaissance administrative intervenue ultérieurement, de sorte que les conditions supplémentaires applicables aux logements sociaux ne lui étaient pas opposables. L’ordonnance est donc confirmée sur le transfert du bail et l’absence d’indemnité d’occupation.

• Établir la qualité de descendant du locataire décédé
• Justifier une cohabitation effective d’au moins un an avant le décès
• Remplir les critères de handicap de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles
• Apprécier l’existence du handicap au jour du décès
• Écarter les conditions supplémentaires de l’article 40 en présence d’un handicap
• Constater l’absence d’occupation sans droit ni titre

• Décision reconnaissant la qualité de travailleur handicapé du 18 juillet 2024
• Demande de reconnaissance déposée avant la décision administrative
• Certificat médical du 9 septembre 2024
• Antécédents médicaux et traitements prescrits
• Éléments établissant la cohabitation depuis 2015 et l’aide familiale

Le descendant conserve le bénéfice du bail transféré et ne peut être expulsé pour occupation sans droit ni titre. Le bailleur social ne peut obtenir de provision d’occupation et supporte les dépens d’appel, sans indemnité accordée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Maintien du descendant dans le logement social
• Exclusion de la résiliation fondée sur le décès du locataire
• Rejet de l’expulsion immédiate
• Rejet des provisions d’indemnité d’occupation
• Condamnation du bailleur social aux dépens d’appel

À faire

• Vérifier la durée effective de cohabitation avant le décès
• Produire les justificatifs de domicile commun
• Établir la réalité du handicap à la date du décès
• Verser les décisions administratives et certificats médicaux
• Contrôler l’adaptation du logement et les conditions d’attribution

À éviter

• Assimiler une notification tardive à l’absence de handicap antérieur
• Demander l’expulsion sans établir l’absence de transfert du bail
• Réclamer une indemnité d’occupation sans occupation sans droit ni titre
• Confondre arriéré locatif et indemnité d’occupation postérieure au décès
• Oublier les limites de l’office du juge des référés

Le transfert du bail au descendant vivant avec le locataire

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 permet le transfert au descendant qui vivait avec le locataire depuis au moins un an au jour du décès. La cour retient que cette condition était remplie. L’article 40 de la même loi, applicable aux logements sociaux, prévoit en principe des conditions supplémentaires d’attribution et d’adaptation du logement, sous réserve de l’exception liée au handicap.

La reconnaissance du handicap au jour du décès

La qualité de travailleur handicapé relève de l’article L. 5213-1 du code du travail et entre dans la catégorie du handicap visée à l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles. La notification de la reconnaissance étant postérieure au décès, la cour examine l’état antérieur. Les pathologies chroniques, les traitements et la dépendance dans les actes courants établissent que le handicap existait déjà au jour du décès.

Les conditions des mesures et provisions en référé

Selon les articles 834 et 835 du code de procédure civile, l’expulsion suppose notamment une occupation sans droit ni titre constitutive d’un trouble manifestement illicite ou une obligation non sérieusement contestable. La preuve du transfert automatique du bail exclut cette occupation. Les provisions d’indemnité d’occupation sont donc rejetées, faute d’obligation suffisamment certaine dans son principe.

Article 804 du code de procédure civile, Article 805 du code de procédure civile, Article 750-1 du code de procédure civile, Article 834 du code de procédure civile, Article 835 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile, Article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Article L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, Article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, Article 14 de la loi du 6 juillet 1989, Article 40 de la loi du 6 juillet 1989, Article L. 114 du code de l’action sociale et des familles, Article L. 5213-1 du code du travail, Article 37 de la loi du 10 juillet 1991